Sentenze recenti riscaldamento condominiale

Il regolamento condominiale che impone a tutti i condomini la partecipazione alle spese di manutenzione e conservazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato, anche in caso di distacco dall'impianto, è legittimo e non contrario alla disciplina codicistica. Il condomino autorizzato al distacco rimane obbligato a pagare le sole spese di conservazione dell'impianto comune, in quanto accessorio di proprietà comune, non potendo sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la sua conservazione. Tuttavia, la modifica dei criteri di riparto delle spese di riscaldamento, deliberata dall'assemblea straordinaria del supercondominio senza il consenso unanime dei condomini, è nulla, in quanto viola il principio di uguaglianza nell'uso della cosa comune e il diritto individuale del singolo condomino. Inoltre, l'erronea imputazione di spese già pagate dal condomino costituisce un vizio della delibera assembleare che ne determina l'annullabilità nella parte corrispondente.

L'impianto di riscaldamento centralizzato di un condominio è oggetto di proprietà comune di tutti i condomini ai sensi dell'art. 1117 c.c., anche se alcuni condomini non lo utilizzano o hanno un impianto autonomo, in quanto costituisce un accessorio funzionale all'edificio condominiale. I condomini sono pertanto obbligati a partecipare alle spese di conservazione e manutenzione di tale impianto comune, pur essendo esonerati dalle spese per il suo utilizzo qualora abbiano un impianto autonomo. La delibera condominiale che riconosce la proprietà comune della centrale termica e degli impianti centralizzati non determina alcun trasferimento di proprietà, ma si limita a ricognizione della comunione esistente ex lege ai sensi dell'art. 1117 c.c. Pertanto, l'installazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato non costituisce una innovazione gravosa ai sensi dell'art. 1121 c.c. dalla quale il singolo condomino possa sottrarsi, in assenza di prova della sua eccezionale onerosità in relazione alle condizioni e all'importanza dell'edificio.

Il condominio, quale ente esponenziale della collettività condominiale, è tenuto a garantire il regolare funzionamento dei servizi comuni, tra cui l'impianto di riscaldamento centralizzato, adottando tempestivamente le iniziative necessarie per il suo ripristino o la sua sostituzione, ove risulti impossibile o antieconomico il recupero di quello esistente. Tuttavia, qualora l'assemblea condominiale non riesca a formare la volontà necessaria per deliberare in tal senso, il singolo condomino non può pretendere il risarcimento dei danni derivanti dall'omessa attivazione del servizio, ove egli stesso non abbia adottato in via autonoma le misure idonee ad ovviare all'emergenza, come l'installazione di un impianto di riscaldamento individuale, in conformità al comportamento della maggioranza dei partecipanti. In tal caso, il condomino non può invocare la responsabilità del condominio per i danni subiti, in applicazione del principio di cui all'art. 1227, comma 2, c.c., che esclude il risarcimento per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza.

Il riparto delle spese di riscaldamento in un condominio dotato di impianto centralizzato deve avvenire in base ai consumi effettivi di ciascuna unità immobiliare, misurati mediante sistemi di termoregolazione e contabilizzazione individuale del calore, ai sensi del D.Lgs. n. 102/2014 e della norma tecnica UNI 10200. Tale criterio di ripartizione, fondato sul principio di equità e risparmio energetico, è inderogabile e non può essere superato da precedenti delibere assembleari o da situazioni di fatto, come la maggiore dispersione termica di alcune unità immobiliari dovuta alla loro collocazione nell'edificio condominiale. L'assemblea condominiale, nel rispetto della normativa vigente, deve approvare le tabelle di ripartizione delle spese di riscaldamento basate sui consumi effettivi, senza possibilità di introdurre fattori correttivi o deroghe, salvo i casi eccezionali previsti dalla legge in presenza di comprovate e rilevanti differenze di fabbisogno termico tra le unità immobiliari. Il condominio che non applichi correttamente il criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento secondo i consumi effettivi è soggetto a sanzione amministrativa. Il diritto quesito di un condomino di vedersi riconosciuto un maggior consumo di calore a parità di spesa, in ragione di precedenti delibere assembleari, non può prevalere sull'applicazione della normativa imperativa in materia di efficienza energetica e risparmio dei consumi.

Il condomino ha diritto di ottenere che gli impianti e le strutture condominiali siano strutturati e gestiti in modo da assicurare l'utilità cui sono destinati, potendo a tal fine provocare una delibera condominiale sugli interventi necessari o rivolgersi direttamente all'autorità giudiziaria per ottenere un provvedimento che obblighi il condominio ad adottare i provvedimenti necessari per sopperire a guasti o deficienze, nonché, ove ne ricorrano i presupposti, richiedere il risarcimento del danno. L'impianto di riscaldamento condominiale deve garantire a tutti i condomini la medesima prestazione e utilità, senza che possa essere imposto al singolo condomino l'onere di effettuare interventi manuali per rendere perfettamente funzionale l'impianto, quando esistono soluzioni tecniche che consentono di escludere definitivamente la necessità di tali interventi. Il giudice può sostituirsi alla discrezionalità dell'assemblea condominiale quando questa non adotti i provvedimenti necessari a garantire la piena funzionalità dell'impianto a tutela del diritto del singolo condomino.

Il condomino che abbia distaccato la propria unità immobiliare dall'impianto di riscaldamento centralizzato, senza il consenso e l'autorizzazione del condominio, è comunque tenuto a contribuire alle spese necessarie per conservare e mantenere in condizioni di efficienza l'impianto comune, ai sensi dell'articolo 9 del regolamento condominiale, non potendo esimersi dal pagamento delle relative quote, anche se intenda rinunciare al servizio. Tuttavia, il condomino distaccato è esonerato dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso del servizio centralizzato, in applicazione del principio contenuto nell'articolo 1123, comma 2, c.c., che prevale anche sul regolamento condominiale. L'operatività della rinuncia è limitata dal divieto di sottrarsi all'obbligo di concorrere alle spese necessarie alla conservazione della cosa comune con aggravio degli altri partecipanti. Pertanto, il condomino distaccato è tenuto a contribuire solo alle spese di conservazione e manutenzione dell'impianto centralizzato, non anche a quelle di esercizio e funzionamento dello stesso. La disciplina regolamentare, ove in contrasto con tali principi, deve essere interpretata in modo conforme alla legge.

Il condomino che si distacca dall'impianto di riscaldamento condominiale ha l'onere di provare che tale distacco non comporta un aggravio di spese per gli altri condomini né uno squilibrio termico nell'edificio, compromettendo la regolare erogazione del servizio. In difetto di tale dimostrazione, il condomino è comunque tenuto a concorrere alle spese per la conservazione dell'impianto e per l'acquisto del combustibile. L'impossibilità di fornire tale prova, dovuta a comportamenti del condominio, non esonera il condomino dall'onere probatorio, che grava su di lui. Il condomino non può essere qualificato come debitore del condominio per le spese di riscaldamento, in assenza di una dimostrazione da parte del condominio che il distacco abbia causato un danno. La consulenza tecnica d'ufficio non può essere utilizzata per esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume, essendo uno strumento a disposizione del giudice per coadiuvarlo nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze, e non un mezzo per supplire alla deficienza delle allegazioni o offerte di prova della parte.

Il condomino può legittimamente rinunciare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione degli altri condomini, a condizione che tale distacco non arrechi aggravi di spese o squilibri termici pregiudizievoli per il regolare funzionamento dell'impianto. Il condomino distaccato rimane comunque tenuto al pagamento delle spese di conservazione dell'impianto, nonché di una quota delle spese di esercizio relative ai consumi involontari, determinata in proporzione alla sua quota millesimale di partecipazione, in quanto tali consumi, pur non desiderati, costituiscono una parte necessaria del processo di funzionamento del servizio di riscaldamento. Il regolamento condominiale, anche se contrattuale, non può derogare a tali principi, in quanto l'interesse individuale del condomino al risparmio energetico e ai minori costi di gestione prevale sull'interesse generale tutelato dal regolamento, ove questo non sia supportato da un effettivo vantaggio per gli altri condomini.

Il Condominio è tenuto a dotarsi di un sistema di contabilizzazione del calore per le singole unità immobiliari, ai sensi del D.Lgs. 102/2014. In mancanza di tale adempimento, l'approvazione da parte dell'assemblea condominiale dei bilanci consuntivo e preventivo relativi alle spese di riscaldamento è nulla, in quanto incide sui diritti individuali dei condomini senza che sia stata previamente assunta una decisione motivata sull'impossibilità tecnica o l'inefficienza in termini di costi dell'installazione dei sistemi di contabilizzazione. Qualora il Condominio non abbia adempiuto all'obbligo di installare i sistemi di contabilizzazione del calore e un condomino abbia ottenuto una riduzione dei consumi energetici per interventi effettuati sulla propria unità immobiliare, le spese di riscaldamento devono essere ripartite in proporzione all'uso effettivo che ciascun condomino può farne, ai sensi dell'art. 1123, comma 2, c.c., indipendentemente da eventuali previsioni regolamentari che stabiliscano criteri di ripartizione diversi.

Il condomino ha diritto di distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento, salvo l'obbligo di contribuire alle sole spese di conservazione e manutenzione dell'impianto comune nonché alle spese per i consumi involontari, calcolati nella misura del 20% del consumo complessivo, in proporzione alla propria quota millesimale. Tale diritto di distacco non può essere limitato da un regolamento condominiale di natura non contrattuale, mentre può essere escluso da un regolamento contrattuale che vieti espressamente il distacco, purché nel rispetto della disciplina legale inderogabile. Il condomino distaccato non ha diritto alla ripetizione di somme precedentemente versate per le spese di riscaldamento, in assenza di una delibera assembleare che ne abbia privato di efficacia le relative deliberazioni.

Il condomino può legittimamente distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato del condominio, senza necessità di autorizzazione o approvazione degli altri condomini, a condizione che tale distacco non pregiudichi il regolare funzionamento dell'impianto comune e non comporti un aumento sproporzionato delle spese di gestione per gli altri condomini. In tal caso, il condomino distaccato rimane comunque obbligato a contribuire alle spese di conservazione dell'impianto centralizzato, in proporzione alla sua quota millesimale, nonché a una quota delle spese di gestione, determinata in base all'effettivo impatto del suo distacco sull'impianto comune. Il divieto di distacco previsto dal regolamento condominiale, anche se di natura contrattuale, non può prevalere sul diritto individuale del condomino di conseguire un risparmio energetico ed economico attraverso l'utilizzo di un impianto autonomo di riscaldamento, salvo che tale divieto sia giustificato da un effettivo interesse generale alla conservazione dell'impianto centralizzato. L'accertamento dell'assenza di pregiudizi per l'impianto comune e della congruità della quota di spese di gestione a carico del condomino distaccato deve essere effettuato in concreto, senza che possa rilevare un astratto divieto regolamentare non supportato da un effettivo vantaggio per gli altri condomini.

Il condomino che si distacca legittimamente dall'impianto di riscaldamento centralizzato, ai sensi dell'art. 1118, comma 4, c.c., resta comunque tenuto a concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Inoltre, il condominio può, mediante apposita delibera assembleare adottata nel rispetto delle maggioranze previste, prevedere che il condomino distaccato partecipi anche alle spese per il consumo involontario del riscaldamento, in misura proporzionale ai millesimi di proprietà, in quanto trattasi di spesa afferente la conservazione e il godimento delle parti comuni del fabbricato condominiale, superando così il criterio legale di ripartizione delle spese di cui all'art. 1123 c.c. Tale deroga convenzionale al riparto delle spese di riscaldamento è consentita dalla stessa norma codicistica, non ostando alcun vincolo pubblicistico di distribuzione di tali oneri condominiali dettato dall'esigenza dell'uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale.

Le spese del riscaldamento centralizzato di un edificio in condominio, ove sia stato adottato un sistema di contabilizzazione del calore, devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato, risultando perciò illegittima una suddivisione di tali oneri - sia pure solamente parziale - alla stregua dei valori millesimali delle singole unità immobiliari, né potendo a tal fine rilevare i diversi criteri di riparto dettati da una delibera di giunta regionale, che pur richiami specifiche tecniche a base volontaria, in quanto atto amministrativo comunque inidoneo ad incidere sul rapporto civilistico tra condomini e condominio. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza gravata, la quale aveva ritenuto legittima una delibera condominiale che, in presenza di un sistema di contabilizzazione del calore, aveva ripartito le spese di riscaldamento per il metano al 50% in base al consumo registrato e, per il restante 50%, in base ai millesimi di proprietà, secondo quanto previsto dal punto 10.2 della Delibera della Giunta regionale della Lombardia n. IX/2601 del 30 novembre 2011).

In tema di condominio, la delibera che dispone l'eliminazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato per dar luogo ad impianti autonomi nei singoli appartamenti può essere adottata a maggioranza, in deroga agli artt. 1120 e 1136 c.c., soltanto quando preveda che ciò avvenga nel rispetto delle previsioni normative di cui alla l. n. 10 del 1991, ossia a garanzia dell'"an" e del "quomodo" della riduzione del consumo specifico di energia, del miglioramento dell'efficienza energetica e dell'utilizzo di fondi di energia rinnovabili. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto nulla la delibera assembleare impugnata, in quanto si era limitata a stabilire il solo profilo soppressivo o abdicativo dell'impianto centralizzato, lasciando liberi i condomini di installare l'impianto ritenuto più opportuno, mentre avrebbe dovuto prevedere il deposito in comune del progetto di trasformazione dello stesso, nell'ottica di contenere il consumo energetico dell'intero edificio).

Il singolo condomino ha il diritto di rinunciare unilateralmente all'utilizzo del riscaldamento centralizzato condominiale, mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell'impianto centralizzato, a condizione che tale distacco non comporti né aggravio di spese per gli altri condomini, né squilibri termici per l'erogazione del servizio, e sempre che un eventuale regolamento condominiale di natura contrattuale non inibisca l'esercizio di tale facoltà. In tal caso, il condomino distaccato rimane comunque obbligato a contribuire alle sole spese per la conservazione dell'impianto centralizzato, ai sensi dell'art. 1118 c.c., con esclusione di ogni obbligo contributivo per le spese di utilizzo del servizio comune. Tuttavia, qualora il distacco non determini una riduzione proporzionale dei consumi complessivi, il condomino distaccato dovrà contribuire anche alle spese di consumo del combustibile, nella misura indicata dalla perizia tecnica, al fine di evitare aggravi di spesa per gli altri condomini. L'eventuale delibera assembleare che, in assenza delle suddette condizioni ostative, neghi il diritto del condomino di distaccarsi dall'impianto centralizzato, deve essere considerata nulla.

Il contratto di somministrazione di energia termica e frigorifera stipulato dall'amministratore di condominio in assenza di specifica autorizzazione assembleare è inefficace nei confronti dei condomini, salvo che l'assemblea non lo ratifichi successivamente, anche in forma tacita, attraverso atti concludenti che ne dimostrino l'approvazione. Tuttavia, il servizio di riscaldamento centralizzato, anche se realizzato con impianto non condominiale, costituisce un servizio di interesse comune dei condomini, la cui gestione rientra nei poteri rappresentativi dell'amministratore, il quale può validamente stipulare il relativo contratto di fornitura, salvo l'obbligo di ottenere l'approvazione assembleare della relativa spesa in sede di rendiconto. L'utente finale, pur potendo contestare la correttezza delle misurazioni effettuate dai contatori, è tenuto al pagamento di una quota fissa contrattualmente prevista a titolo di corrispettivo per la manutenzione e gestione dell'impianto, salvo che tale clausola non risulti vessatoria per il consumatore. In caso di inadempimento del condominio, il fornitore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, con esclusione del rimborso delle spese di realizzazione dell'impianto, ove non dimostrato il pregiudizio patrimoniale.