Sentenze recenti servitù di passaggio

La servitù di passaggio, in quanto diritto reale di godimento su cosa altrui, si configura anche in presenza di un esercizio discontinuo o saltuario, purché risultino opere apparenti e segni esteriori che ne manifestino l'esistenza e la destinazione all'esercizio del diritto. Pertanto, il mero fatto che il transito sia stato esercitato con modesta frequenza non è di ostacolo alla configurazione della servitù, dovendo il giudice accertare, sulla base dello stato dei luoghi e delle caratteristiche del fondo dominante, la possibilità concreta di esercitare il diritto di passaggio, anche attraverso opere insistenti sul fondo dominante o su fondi di terzi, purché destinate in modo univoco all'esercizio della servitù. L'esistenza di un portone o di un androne di accesso idonei al transito di veicoli costituiscono elementi decisivi per il riconoscimento della servitù di passaggio carrabile, a prescindere dalla frequenza del suo esercizio, essendo irrilevante che il transito sia stato effettuato in modo più o meno intenso o continuativo.

Il diritto di servitù di passaggio, costituito a favore di un fondo dominante, deve essere esercitato dal titolare in modo da soddisfare le esigenze di transito di persone e mezzi verso il fondo dominante, con il minor aggravio possibile per il fondo servente. Il proprietario del fondo servente può apportare modifiche al proprio fondo, purché non rendano più gravoso l'esercizio della servitù da parte del titolare del fondo dominante. Pertanto, l'occupazione prolungata della zona gravata da servitù di passaggio, con la sosta di automezzi utilizzati per il carico e scarico di merci connessi all'attività commerciale esercitata sul fondo servente, integra una violazione del diritto di servitù, in quanto impedisce o rende più difficoltoso il transito verso il fondo dominante. Il giudice, nel contemperare gli opposti interessi, deve stabilire le misure più idonee a garantire il libero e comodo esercizio della servitù, senza che ciò comporti un ampliamento delle facoltà del titolare del fondo dominante. Inoltre, l'apposizione di opere o barriere che limitino l'esercizio della servitù costituisce un'innovazione vietata al proprietario del fondo servente, salvo che non incida in modo minimo e trascurabile sulle precedenti modalità di transito.

La servitù di passaggio può essere costituita sia per usucapione che per titolo negoziale. Quando la servitù è stata acquistata per usucapione, il giudice deve accertarne l'estensione e l'oggetto, anche in relazione a eventuali precedenti titoli negoziali che abbiano asservito il fondo. Ai fini dell'usucapione, non è rilevante la collocazione di manufatti, come cancelli o recinzioni, sul fondo servente, purché sia provato il possesso continuato e non interrotto del diritto di passaggio da parte del fondo dominante per il tempo necessario. Inoltre, la servitù contrattuale, anche se limitata a una porzione del passaggio, non si estingue per prescrizione se non ne è stata eccepita la prescrizione. Il giudice, nel valutare la prova dell'esistenza e dell'estensione della servitù, deve esaminare tutti i documenti e gli elementi probatori rilevanti, senza omettere circostanze decisive, giungendo a una valutazione complessiva e coerente della fattispecie.

Il diritto di servitù di passaggio può essere acquisito per usucapione quando il passaggio è esercitato in modo continuo, pubblico e non equivoco per il tempo previsto dalla legge, anche se il fondo servente appartiene a soggetti diversi, purché il passaggio sia utilizzato per accedere ad un fondo dominante di proprietà dell'usucapiente. L'accertamento giudiziale dell'esistenza della servitù di passaggio, anche se contestata dai proprietari del fondo servente, è possibile quando risulti provata la sussistenza dei requisiti di legge, in particolare l'esercizio continuativo, pubblico e non equivoco del passaggio per il tempo necessario all'usucapione. Il giudice, in tal caso, è tenuto a dichiarare l'esistenza della servitù, ordinando la trascrizione del relativo provvedimento nei registri immobiliari, a prescindere dalla volontà dei proprietari del fondo servente, i quali non possono impedire l'esercizio del diritto di passaggio legittimamente acquisito per usucapione. Qualora i proprietari del fondo servente abbiano rimosso gli ostacoli frapposti all'esercizio della servitù prima della pronuncia giudiziale, il giudice dichiara cessata la materia del contendere in relazione alla domanda di condanna alla rimessione in pristino, non sussistendo più alcun interesse concreto ed attuale dell'attore a ottenere tale pronuncia. Le spese di lite possono essere compensate integralmente quando le parti abbiano assunto posizioni processuali sostanzialmente conformi, senza che emergano elementi di particolare soccombenza o di lite temeraria.

Il diritto di servitù di passaggio può essere acquisito per usucapione, ma la sua apparenza, quale requisito essenziale per l'usucapione ai sensi dell'art. 1061 c.c., deve essere valutata in concreto dal giudice di merito sulla base delle risultanze istruttorie, senza che sia sufficiente la mera visibilità del passaggio o la presenza di un accordo tra le parti per l'ampliamento di un preesistente viottolo. Pertanto, il giudice di merito, nel valutare la sussistenza dell'apparenza della servitù, deve accertare che il passaggio sia caratterizzato da visibilità e permanenza tali da renderlo facilmente riconoscibile come servitù di passaggio, in conformità con l'orientamento giurisprudenziale consolidato. La qualificazione dell'azione come petitoria (negatoria servitutis ex art. 949 c.c.) e non possessoria non preclude l'esame nel merito delle domande riconvenzionali proposte dal convenuto, purché queste siano compatibili con la natura petitoria dell'azione principale. Inoltre, il giudicato formatosi su una precedente pronuncia non impedisce al giudice di merito di riesaminare la questione relativa alla natura dell'azione, qualora tale profilo non sia stato definitivamente accertato nel precedente giudizio.

Il giudice, nell'interpretare il contratto di compravendita, può attribuire una diversa qualificazione giuridica ai fatti e ai rapporti dedotti in lite rispetto a quella prospettata dalle parti, senza incorrere nel vizio di ultrapetizione, in applicazione del principio iura novit curia. Pertanto, il giudice può riqualificare la domanda di inesistenza di una servitù di passaggio come domanda di inesistenza di un accesso al fondo, senza eccedere i limiti della domanda. Nell'interpretazione del contratto, il giudice di merito gode di ampia discrezionalità valutativa, sindacabile in sede di legittimità solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale di cui agli artt. 1362 ss. c.c. o per motivazione omessa o illogica. Pertanto, le censure della parte relative all'interpretazione delle clausole contrattuali, della volontà delle parti e della valutazione delle risultanze probatorie sono inammissibili in sede di legittimità, ove non siano specificamente indicati i canoni legali di interpretazione asseritamente violati e le ragioni per cui la motivazione sarebbe illogica o insufficiente. Infine, la mancata impugnazione di un capo di sentenza che accerta l'obbligo di pagamento di una somma di denaro rende inammissibile la successiva richiesta di interessi su tale credito, in assenza di una puntuale indicazione degli interessi richiesti e della loro decorrenza.

L'istituto della servitù di passaggio coattivo, previsto dagli artt. 1051 e 1052 c.c., non è più limitato ad una visuale dominicale e produttivistica, ma è proiettato in una dimensione dei valori della persona, di cui agli artt. 2 e 3 Cost., che permea di sé anche lo statuto dei beni ed i rapporti patrimoniali in generale. Pertanto, la domanda di costituzione di servitù coattiva di passo carraio, in favore di un fondo non intercluso, può essere accolta non solo per esigenze dell'agricoltura o dell'industria, ma anche a tutela di esigenze abitative, da chiunque invocabili, a condizione che sussista l'assenso dell'autorità di vigilanza sul territorio e che il passaggio imposto non comporti un sacrificio, per il fondo servente, maggiore del beneficio per quello dominante, con possibilità di derogare al limite imposto dall'art. 1051, ultimo comma, c.c. (che esonera da servitù case, cortili, giardini ed aie) solo previa accorta ponderazione degli interessi e con adeguato impiego dello strumento dell'indennità, previsto dall'art. 1053 c.c. Non è necessario che vi sia una situazione di disabilità in atto, dovendosi assicurare l'accesso al disabile che, per qualunque ragione debba raggiungere quell'abitazione. La rilevazione ed interpretazione del contenuto della domanda è attività riservata al giudice di merito, sindacabile solo ove rilevin un vizio di nullità processuale, un errore nella qualificazione giuridica dei fatti o un'omessa rilevazione di un fatto decisivo.

Il proprietario del fondo dominante può pretendere dal titolare del fondo servente che questi non impedisca il conseguimento in fatto delle utilità derivanti dalla servitù di passaggio, la quale può essere costituita per ordine della legge (servitù coattive) o per volontà dell'uomo (servitù volontarie). La servitù coattiva di passaggio spetta al proprietario del fondo intercluso, ossia del fondo che non ha un accesso diretto alla strada pubblica o che potrebbe realizzarlo solo con eccessivo dispendio o disagio, ed è di regola costituita con sentenza dell'autorità giudiziaria, la quale determina anche l'indennità dovuta al proprietario del fondo servente. L'acquisto della servitù di passaggio può avvenire anche per destinazione del padre di famiglia, qualora i due fondi, attualmente divisi, siano stati posseduti dallo stesso proprietario che ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta inequivocabilmente l'esistenza della servitù, ovvero per usucapione, quando la servitù apparente è stata esercitata per almeno venti anni. Il proprietario del fondo dominante può pretendere dal titolare del fondo servente che questi non impedisca il conseguimento in fatto di tali utilità, potendo il giudice ordinare il ripristino dello stato dei luoghi e condannare il proprietario del fondo servente al risarcimento del danno per il comportamento antigiuridico tenuto in violazione dei diritti reali del proprietario del fondo dominante.

La servitù di passaggio può essere acquistata per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, ma è necessario che il passaggio sia apparente, cioè che vi siano segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio, in modo da rendere manifesto che non si tratta di un'attività compiuta in via precaria, bensì di un onere a carattere stabile. Pertanto, per l'acquisto di una servitù di passaggio non basta l'esistenza di una strada o di un percorso idonei, essendo essenziale che essi mostrino di essere stati realizzati al preciso scopo di dare accesso al fondo preteso dominante attraverso quello preteso servente. L'apparenza deve sussistere non solo al momento della domanda, ma anche all'inizio del decorso del termine utile a usucapire. Laddove si invochi la destinazione del padre di famiglia, l'apparenza deve risultare dallo stato dei luoghi lasciato dal "padre di famiglia". Il contenuto della servitù acquistata per usucapione è determinato in funzione della sola utilità oggettiva cui sono riferibili gli atti di esercizio nei quali si è realizzato il possesso, pertanto, ai fini dell'usucapione di una servitù di passaggio con automezzi finalizzata a soddisfare esigenze diverse da quelle agricole, non può rilevare il transito in precedenza esercitato sul fondo servente a piedi o con carri, nei limiti dei bisogni correlati al pregresso sfruttamento esclusivamente agricolo del fondo dominante.

La servitù di passaggio può essere acquistata per usucapione ventennale, purché sussistano i requisiti di possesso continuato, non violento, non clandestino e con animus di esercitare la servitù, nonché la presenza di opere visibili e permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio. Tuttavia, per le servitù discontinue come quella di passaggio, l'acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia è possibile solo se la cessazione dell'appartenenza dei fondi allo stesso proprietario è avvenuta dopo l'entrata in vigore del codice civile del 1942, in applicazione del principio di irretroattività delle norme innovative introdotte dal nuovo codice. La domanda giudiziale o la domanda di mediazione, se tempestivamente proposte, interrompono il decorso del termine per l'usucapione. Il risarcimento del danno per molestie o interferenze illecite nella vita privata e la condanna per lite temeraria richiedono la prova dell'elemento soggettivo e di quello oggettivo del danno subito, non essendo sufficienti la mera soccombenza o l'esito favorevole di un precedente giudizio possessorio.

La servitù di passaggio può costituirsi per destinazione del padre di famiglia anche a seguito della divisione di un immobile unico in più unità immobiliari di proprietà esclusiva, qualora risulti che il precedente proprietario unico abbia mantenuto uno stato di fatto idoneo a integrare gli estremi della servitù apparente. In tal caso, la servitù sorge ipso iure al momento della divisione, salvo che il giudice non abbia manifestato una volontà contraria. Pertanto, il comproprietario di una corte comune, sulla quale insistono opere realizzate da altro comproprietario che ne impediscono l'accesso, ha diritto di esercitare un passaggio pedonale attraverso tali opere, secondo un percorso che risulti il meno invasivo per il fondo servente, al fine di raggiungere la propria unità immobiliare posta al piano superiore.

Il titolo costitutivo della servitù prediale, interpretato secondo i canoni di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., rappresenta la fonte primaria per determinarne l'estensione e le modalità di esercizio. Pertanto, la sussistenza e i limiti della servitù di passaggio, sia pedonale che carrabile, devono essere desunti in via prioritaria dal tenore letterale e dalla comune intenzione delle parti emergente dal titolo, senza poter ricorrere in via meramente sussidiaria alle disposizioni codicistiche di cui agli artt. 1063, 1064 e 1065 c.c. Ove il titolo costitutivo non preveda espressamente il diritto di transito con veicoli, non può ritenersi automaticamente ricompreso il passaggio carrabile, essendo necessario che tale facoltà risulti chiaramente ed inequivocabilmente stabilita dalle parti. L'interpretazione del titolo non può discostarsi dal suo tenore letterale e dalla comune volontà delle parti, senza incorrere in violazione dei canoni ermeneutici di cui all'art. 1362 c.c. e in motivazione illogica o contraddittoria.

La servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia si costituisce quando i due fondi, appartenuti in origine allo stesso proprietario, siano da lui posti in una situazione di oggettiva subordinazione o di servizio, l'uno rispetto all'altro, atta ad integrare di fatto il contenuto di una servitù prediale, e tale situazione persista o perduri nel momento in cui i due fondi cessino di appartenere al medesimo proprietario. La servitù così costituita si estende al passaggio pedonale, mentre per il passaggio con mezzi meccanici o agricoli occorre che tale uso sia conforme al titolo costitutivo o al possesso, tenendo conto dell'epoca di costituzione della servitù e del principio del "minimo mezzo" che bilancia il bisogno del fondo dominante e il minor aggravio del fondo servente. In mancanza di prova del titolo costitutivo o del possaggio ultraventennale, la servitù di passaggio si limita al passaggio pedonale. L'accertamento giudiziale della servitù di passaggio presuppone la titolarità del diritto reale sul fondo dominante in capo all'attore e la proprietà del fondo servente in capo al convenuto, non essendo sufficiente la mera detenzione o il possesso.

La servitù di passaggio convenzionalmente costituita a favore di un fondo dominante può essere limitata nel suo esercizio qualora, per effetto di mutamenti sopravvenuti nella situazione di fatto, si determini un aggravamento eccessivo e sproporzionato del peso gravante sul fondo servente, tale da rendere il suo esercizio particolarmente gravoso e incompatibile con le esigenze del proprietario di quest'ultimo. In tali casi, il giudice può ridurre l'ambito di esercizio della servitù, circoscrivendolo ai soli casi di effettiva necessità o emergenza, al fine di contemperare gli opposti interessi in gioco e garantire un equo bilanciamento tra il diritto del titolare del fondo dominante e le ragionevoli esigenze del proprietario del fondo servente. La limitazione dell'esercizio della servitù può essere disposta anche quando il fondo dominante abbia subito significative trasformazioni urbanistiche, come l'edificazione di un condominio con numerose unità immobiliari, che comportino un notevole incremento del traffico e dell'utilizzo del passaggio, rendendo eccessivamente gravoso il peso della servitù per il proprietario del fondo servente. In tali ipotesi, il giudice deve valutare attentamente le concrete circostanze del caso, considerando anche la presenza di eventuali accessi alternativi al condominio, al fine di individuare una soluzione che realizzi un equo contemperamento tra i contrapposti interessi in gioco. La servitù di passaggio, una volta validamente costituita, non si estingue per prescrizione acquisitiva, nonostante il suo esercizio sia stato limitato o saltuario nel corso del tempo, purché non sia stata formalmente modificata o estinta mediante un atto scritto. Infatti, l'utilizzazione, seppur limitata, del diritto di servitù da parte del titolare del fondo dominante è sufficiente a impedire il compimento del termine prescrizionale, anche in assenza di un uso continuativo e ininterrotto.