Sentenze recenti supercondominio

Il supercondominio sorge ipso iure et facto, senza necessità di apposite manifestazioni di volontà o approvazioni assembleari, qualora singoli edifici, costituiti in altrettanti condomìni, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati. L'elemento identificativo del supercondominio risiede nella natura condominiale della relazione di accessorietà tra le parti comuni servente e la pluralità di immobili serviti, a prescindere dalla circostanza che questi ultimi integrino un condominio unitario ovvero più condomìni. Pertanto, la qualificazione supercondominiale replica al plurale la qualificazione condominiale, postulando anch'essa una relazione funzionale di accessorietà necessaria, per cui il bene in (super)condominio non è suscettibile di godimento autonomo, ma deve essere valutato secondo criteri di preminenza funzionale. Ove sussistano elementi di fatto rilevanti ai fini della presunzione di esistenza di un supercondominio, quali opere di urbanizzazione primaria realizzate (rete idrica, fognaria ed impianto di illuminazione) a servizio di più edifici, il giudice di merito è tenuto a valutarli correttamente, senza alterare la fisionomia giuridica dell'istituto, in applicazione dei principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità.

Il supercondominio sorge ipso iure et facto, senza necessità di apposite manifestazioni di volontà o approvazioni assembleari, quando singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati. L'accertamento dell'esistenza di tale vincolo di destinazione costituisce quaestio facti, rimessa al giudice di merito, il quale può desumerlo anche dalla previsione, nei regolamenti condominiali, della destinazione comune di determinate aree o impianti a servizio di più edifici, senza che sia necessaria la prova di un titolo formale di costituzione del supercondominio. Pertanto, una volta riconosciuta la natura supercondominiale di un bene, il suo utilizzo da parte di uno dei condomini partecipanti al supercondominio non integra una violazione del diritto di proprietà degli altri condomini, ma rientra nei limiti del godimento della cosa comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c. Ne consegue che, in tal caso, non può essere accolta l'azione negatoria di servitù proposta dal singolo condomino che si ritenga proprietario esclusivo del bene, in quanto il supercondominio esclude la configurabilità di un diritto di servitù a carico del bene comune a favore di un bene di proprietà individuale di uno dei partecipanti, in applicazione del principio del nemini res sua servit.

Il diritto di supercondominio sorge ipso iure et facto, senza necessità di atti formali, quando taluni beni sono destinati a servire in comune più edifici costituiti in distinti condomini, in assenza di espressa riserva di proprietà individuale. In tal caso, l'utilizzazione di tali beni comuni da parte di uno dei condomini partecipanti al supercondominio non integra un aggravamento di una servitù, ma rientra nei limiti del diritto di comproprietà disciplinato dall'art. 1102 c.c. Pertanto, l'actio negatoria servitutis è infondata, non potendosi configurare un diritto di servitù a carico di un bene comune a favore di un singolo condomino, in quanto il nemini res sua servit. L'accertamento dell'esistenza del supercondominio è rimesso al giudice di merito, il quale può desumerlo dalla destinazione comune di determinati beni, anche in assenza di un atto formale costitutivo, senza che la diversa originaria appartenenza degli edifici a differenti proprietari osti alla configurabilità del supercondominio.

Il supercondominio sorge ipso iure et facto, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane tuttavia distinto. I beni ed i servizi comuni all'intero complesso immobiliare devono essere gestiti attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l'assemblea di tutti i proprietari, l'assemblea dei rappresentanti ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c. e l'amministratore del supercondominio, ove sia stato nominato. Le maggioranze per la costituzione del collegio e per la validità delle deliberazioni si calcolano in relazione al numero degli aventi diritto ed al valore dell'intero complesso di unità immobiliari, edifici o condomìni aventi quella o quelle parti comuni in discussione, avendo riguardo sotto il profilo dell'elemento personale al numero dei contitolari e sotto il profilo reale al valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare o di ciascun condominio. La mancanza delle tabelle millesimali non configura di per sé una ragione di invalidità della delibera, spettando al giudice accertare successivamente alla delibera, nel caso in cui uno dei condomini dovesse proporre opposizione, se siano state effettivamente raggiunte o meno le maggioranze indicate dalla legge, anche in assenza delle tabelle, attraverso l'accertamento del valore delle proprietà. L'onere di provare il vizio di contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, da cui deriva l'invalidità della delibera, grava sul condomino che la impugna. L'omessa indicazione dei dati anagrafici e professionali del nuovo amministratore non comporta motivo di invalidità della delibera di nomina, in assenza di norma che ne specifichi le formalità di esecuzione. In ipotesi di deliberazione assembleare volta ad approvare il promovimento o la prosecuzione di una controversia giudiziaria tra il condominio e un singolo condomino, non sussiste il diritto del singolo a partecipare all'assemblea, né la legittimazione dello stesso a domandare l'annullamento della delibera per omessa, tardiva o incompleta convocazione.

All'assemblea del supercondominio partecipano tutti i condòmini, o i loro rappresentanti ai sensi dell'art. 67, comma 3, disp. att. c.c., e le maggioranze per la costituzione del collegio e per la validità delle deliberazioni, che sono immediatamente obbligatorie per gli stessi condòmini, si calcolano in relazione al numero degli aventi diritto e al valore dell'intero complesso di unità immobiliari, edifici o condomìni aventi quella o quelle parti comuni in discussione, avendo riguardo sotto il profilo dell'elemento personale al numero dei contitolari (che devono essere convocati personalmente o tramite il rappresentante designato) e sotto il profilo reale al valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare (ove si tratti di assemblea dei proprietari) o al valore proporzionale di ciascun condominio (ove si tratti di assemblea dei rappresentanti, ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c.).

Il supercondominio sorge ipso iure et facto in presenza di beni o servizi comuni a più condomini autonomi, pur rimanendo distinto da questi ultimi. L'amministratore di ciascun condominio autonomo può agire o resistere in giudizio solo con riferimento ai beni comuni al proprio edificio, mentre la gestione dei beni comuni all'intero complesso immobiliare spetta agli organi del supercondominio, quali l'assemblea di tutti i proprietari e l'eventuale amministratore. Il mutamento dell'amministratore di un condominio non incide sulla validità degli atti processuali compiuti dal precedente amministratore, i quali rimangono efficaci e vincolanti per il condominio. Le delibere assembleari di approvazione e ripartizione delle spese relative a lavori condominiali possono essere impugnate solo con apposita domanda di annullamento, non rilevando eventuali vizi in sede di opposizione a decreto ingiuntivo per il recupero dei relativi contributi. L'azione giudiziale promossa dal condominio, in quanto ente esponenziale degli interessi dei partecipanti, non può essere considerata temeraria, salvo prova di specifiche condotte abusive o fraudolente.

La costituzione di un supercondominio ai sensi dell'art. 1117-bis c.c. presuppone l'esistenza di una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, legati tra loro dall'esistenza di cose, impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà funzionale con i fabbricati. Tuttavia, tale presunzione di condominialità non opera automaticamente, ma deve essere verificata in relazione allo stato di fatto e di diritto esistente al momento della formazione del titolo di acquisto dell'unità immobiliare, non essendo sufficiente il mero collegamento funzionale sorto successivamente. Pertanto, ai fini dell'accertamento della natura condominiale o supercondiminiale di un bene, non è determinante la sola valutazione del suo collegamento funzionale con le proprietà esclusive, ma è necessario che le condizioni di tale contitolarità siano sussistenti al momento dell'acquisto, non potendo prescindere dalla comproprieta' del bene. In assenza di tali presupposti, l'applicabilità degli artt. 1117 e 1117-bis c.c. deve essere esclusa, dovendosi fare riferimento all'atto costitutivo del condominio o del supercondominio, quale fonte primaria per determinare l'estensione dei diritti reali dei singoli partecipanti.

Il supercondominio non è un ente sovraordinato ai singoli condominii, ma una comunione qualificata di cui fanno parte direttamente i condomini, accomunati dal vincolo funzionale relativo a parti comuni a più unità immobiliari o a più edifici. L'amministratore del supercondominio ha il potere di chiedere direttamente il pagamento degli oneri ai singoli condomini, senza dover transitare per le assemblee e i bilanci condominiali, che non siano quelle del supercondominio stesso. Tuttavia, il condominio non è titolare di alcun diritto di comproprietà sulle parti comuni del supercondominio e, pertanto, non è obbligato a versare gli oneri supercondominiali, non essendo condòmino del supercondominio. La ripartizione degli oneri supercondominiali deve avvenire tra i singoli condomini, in base alle rispettive quote millesimali, e non tra i condominii. L'amministratore del condominio non ha legittimazione attiva in ordine al pagamento e alla ripartizione delle spese supercondominiali tra i condomini del proprio condominio e alla successiva riscossione.

La massima giuridica che può essere estratta dalla sentenza è la seguente: Quando più edifici, anche costituiti in distinti condomìni, sono riuniti in una più ampia organizzazione di tipo condominiale in ragione dell'esistenza di cose, impianti o servizi comuni, tra cui un impianto fognario, si configura un supercondominio, al quale si applica la disciplina specifica del condominio di cui agli artt. 1117 e ss. c.c. Pertanto, le spese per la manutenzione e riparazione dell'impianto fognario comune devono essere ripartite tra i proprietari delle singole unità immobiliari in proporzione al valore delle stesse, ai sensi dell'art. 1123 c.c., e non in parti uguali tra i singoli condomìni.

Il regolamento condominiale di un "supercondominio", composto da più edifici condominiali legati tra loro da beni e/o servizi comuni, trova applicazione non solo nei rapporti tra condomini della stessa verticale, ma anche in relazione alla tutela delle parti comuni dell'intero complesso immobiliare. Pertanto, ciascun condomino, in quanto proprietario di una unità immobiliare ubicata in uno degli edifici che compongono il supercondominio, è legittimato a far valere le violazioni del regolamento condominiale riguardanti i beni e i servizi comuni a tutti gli edifici, indipendentemente dalla circostanza che i condomini interessati appartengano o meno alla medesima verticale. Il giudice, nell'interpretare la domanda proposta dal condomino, può riconoscere l'esistenza di un supercondominio e la conseguente applicabilità del relativo regolamento anche qualora l'attore non abbia espressamente indicato le specifiche norme regolamentari violate, purché i fatti allegati siano idonei a far emergere la natura condominiale unitaria dell'intero complesso immobiliare. In tal caso, non sussiste alcuna violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, atteso che la pronuncia del giudice si fonda sugli stessi fatti posti a fondamento della domanda, ancorché abbia qualificato diversamente la fattispecie concreta. Inoltre, l'interpretazione estensiva o analogica delle norme dettate per il condominio negli edifici trova applicazione anche ai rapporti tra i condomini appartenenti a distinti edifici condominiali, qualora essi siano legati da beni e servizi comuni, in assenza di una diversa disciplina prevista dal titolo.

In tema di ripartizione delle spese condominiali, le attribuzioni dell'assemblea non comprendono il potere di introdurre criteri di riparto differenti da quelli previsti ex lege; ne deriva che la deliberazione che stabilisca, a maggioranza, di modificare, in astratto e pro futuro, i criteri legali è affetta da nullità per difetto assoluto di attribuzioni dell'assemblea. (Nella specie, la S.C. ha confermato la nullità di deliberazioni che avevano imposto, a carico dei convenuti, spese non dovute perché relative all'utilizzo di beni a loro non comuni e a servizi di cui essi non fruivano).

La massima giuridica che può essere estratta dalla sentenza è la seguente: Nelle ipotesi di supercondominio con più di sessanta partecipanti, l'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni è sottoposta alla disciplina speciale di cui all'art. 67 disp. att. c.c., con la conseguenza che le delibere assunte con il voto dei singoli condomini, anziché con quello dei rappresentanti di ciascun condominio designati con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 5, c.c., sono affette da nullità radicale. La nomina dell'amministratore del supercondominio è riservata all'assemblea dei rappresentanti dei singoli condomini, che devono essere designati con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 5, c.c. Ove il regolamento contrattuale non contenga una chiara manifestazione di volontà dei costruttori originari di costituire un unico condominio, ma risulti la presenza di più edifici strutturalmente autonomi, ancorché funzionalmente collegati, si configura un supercondominio, con la conseguente applicazione della disciplina di cui all'art. 67 disp. att. c.c. in tema di convocazione e formazione delle maggioranze assembleari.

Il supercondominio, pur essendo una figura unitaria che unifica più condomini, non costituisce un ente di gestione autonomo, ma è una comunione qualificata di cui fanno parte direttamente i singoli condomini degli edifici che lo compongono. Di conseguenza, i legittimati passivi al pagamento delle quote relative ai beni e servizi comuni del supercondominio sono i singoli condomini, e non il condominio nel suo complesso, il quale non ha autonoma personalità giuridica distinta dai soggetti che lo compongono. L'amministratore del supercondominio può pertanto agire direttamente nei confronti dei singoli condomini per il recupero dei contributi dovuti, senza necessità di rivolgersi all'amministratore del singolo condominio, il cui ruolo è limitato alla rappresentanza dei condomini nei rapporti con i terzi per le sole questioni inerenti agli interessi comuni del condominio. Le delibere dell'assemblea del supercondominio hanno efficacia diretta e immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale.

Il supercondominio, quale forma di proprietà plurima derivante dalla struttura stessa del fabbricato e regolata interamente da norme nel campo dei diritti reali, è soggetto alla disciplina speciale e inderogabile prevista dall'art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile per la gestione delle parti comuni. Pertanto, le delibere assembleari relative all'approvazione dei bilanci consuntivo e preventivo di un supercondominio, composto da più di sessanta partecipanti, sono invalide se adottate con il voto dei singoli condomini anziché con quello dei rappresentanti di ciascun condominio designati ai sensi della citata norma. La mera denominazione "consortile" attribuita al regolamento condominiale non è sufficiente a qualificare la fattispecie come consorzio, in assenza di una disciplina peculiare che ne caratterizzi l'associazione e la regolamentazione, ad esempio, delle modalità di partecipazione e di recesso. La distinzione tra supercondominio e consorzio risiede nel diverso livello di organizzazione, essendo il supercondominio una forma di proprietà plurima regolata da norme sui diritti reali, mentre il consorzio appartiene alla categoria delle associazioni.

Il supercondominio costituisce un'entità distinta ed autonoma rispetto ai singoli condominii che lo compongono, soggetta alla disciplina normativa del condominio di cui al codice civile e alle relative disposizioni di attuazione. Pertanto, ai fini della formazione delle maggioranze assembleari nel supercondominio, il limite di un quinto dei condomini e del valore proporzionale dell'edificio previsto dall'art. 67 disp. att. c.c. deve essere computato con riferimento al numero complessivo dei condomini che compongono il supercondominio, e non già al numero dei condomini di ciascun singolo edificio. Inoltre, l'assemblea del supercondominio formata dai rappresentanti dei singoli condominii, in conformità all'art. 67 disp. att. c.c., può deliberare sia la nomina che la revoca dell'amministratore del supercondominio, nonché l'approvazione del preventivo delle spese ordinarie comuni e del relativo rendiconto annuale, in quanto tali attività rientrano nell'ordinaria amministrazione del supercondominio. Infine, il regolamento del supercondominio può legittimamente attribuire a tutti i proprietari delle unità immobiliari che compongono il complesso il diritto di parcheggiare nelle aree comuni vincolate a tale destinazione, in conformità al titolo contrattuale che ha costituito il supercondominio.

Il supercondominio, quale comunione qualificata di cui fanno parte direttamente i singoli condomini, può richiedere il pagamento delle quote di spesa relative alla gestione dei servizi comuni direttamente ai partecipanti, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale. Tuttavia, per la riscossione in via monitoria di tali contributi, l'amministratore del supercondominio deve munirsi dello stato di ripartizione approvato dall'assemblea del supercondominio, non essendo sufficiente il mero addebito del consumo idrico ai singoli condomini. Inoltre, le quote di contribuzione relative a periodi antecedenti i cinque anni precedenti la domanda giudiziale sono soggette a prescrizione quinquennale, ai sensi dell'art. 2948, comma 4, c.c. Infine, l'amministratore del supercondominio, pur in regime di prorogatio, conserva il potere di rappresentanza dei condomini fino alla nomina del nuovo amministratore da parte dell'assemblea.

Il supercondominio si costituisce ipso iure et facto quando più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono tra loro legati dall'esistenza di cose, impianti e servizi comuni, in relazione di accessorietà necessaria con i fabbricati, rendendo applicabile la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione. Anche in caso di "piccolo" condominio, le norme in materia di condominio trovano applicazione, essendo sufficiente la costituzione della comunione incidentale ex art. 1117 c.c. per la presenza di beni comuni. La delibera assembleare che, in assenza delle maggioranze qualificate previste dall'art. 1117-ter c.c., modifica la destinazione d'uso delle parti comuni, derogando alla disciplina condominiale, è nulla, non potendo i condomini costituirsi in assemblea "per teste" e deliberare di disapplicare le norme sul condominio. I criteri di ripartizione delle spese di cui all'art. 1123 c.c. non possono essere derogati dall'assemblea, indipendentemente dall'adozione di tabelle millesimali.

In presenza di un "supercondominio", ciascun condomino è obbligato a contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi comuni a più condominii di unità immobiliari o di edifici in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà del singolo partecipante, sicché l'amministratore del supercondominio può ottenere un decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., unicamente nei confronti di ciascun partecipante, mentre è esclusa un'azione diretta nei confronti dell'amministratore del singolo condominio in rappresentanza dei rispettivi condomini per il complessivo importo spettante a questi ultimi.

Gli amministratori di più condomìni di edifici compresi in un supercondominio non sono legittimati ad opporsi, in rappresentanza dei partecipanti ex art. 1131 c.c., al decreto ingiuntivo intimato da un creditore al supercondominio per ottenere il pagamento di un'obbligazione contratta dall'amministratore dello stesso, né possono fare valere l'obbligo di manleva assolto da quest'ultimo nei confronti e a beneficio del supercondominio garantito, non operando tra l'amministratore del supercondominio e gli amministratori dei condomìni alcuna "rappresentanza reciproca" o "legittimazione sostitutiva". (Leggi l'ordinanza estesa)