La decadenza del permesso di costruire per mancato inizio dei lavori entro il termine stabilito è un atto vincolato e non discrezionale, che si verifica di diritto e non richiede la previa comunicazione di avvio del procedimento, essendo sufficiente l'accertamento dell'effettiva assenza di qualsiasi modifica fisica dello stato dei luoghi, a prescindere dalla sussistenza di un mero "animus aedificandi" manifestato attraverso atti preparatori o simbolici. La nozione di "inizio dei lavori" presuppone infatti una concreta e visibile trasformazione dello stato dei luoghi, non essendo sufficienti la semplice predisposizione di strumenti e materiali di costruzione o l'adozione di atti meramente organizzativi o procedimentali. La declaratoria di decadenza, pertanto, non è annullabile per vizi formali, qualora risulti accertata l'effettiva mancanza di inizio dei lavori, in quanto l'atto vincolato non può avere contenuto diverso da quello adottato. Inoltre, la decadenza del permesso di costruire non preclude la possibilità di richiedere un nuovo titolo edilizio, qualora la normativa urbanistico-edilizia applicabile non sia mutata.