Il possesso di un valido titolo edilizio è condizione essenziale per l'esercizio di un'attività commerciale, in assenza del quale l'Amministrazione può legittimamente esercitare i propri poteri inibitori e di autotutela. Ai fini della verifica della regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile, rileva la situazione complessiva e definitiva dello stesso, senza che sia possibile scindere il risultato unitario nelle singole operazioni che lo compongono. Pertanto, la realizzazione di un deposito merci, anche in assenza di opere edilizie, può comunque configurare una trasformazione permanente del suolo che richiede il preventivo rilascio del permesso di costruire, non essendo sufficiente il mero regime delle pertinenze. L'Amministrazione può legittimamente dichiarare l'inefficacia della SCIA presentata per l'avvio dell'attività commerciale, qualora accerti l'assenza dei requisiti urbanistici ed edilizi dell'immobile, indipendentemente dalla responsabilità del soggetto che ha effettuato le trasformazioni abusive. I termini per l'esercizio dei poteri inibitori e di autotutela decorrono dal momento in cui l'Amministrazione ha acquisito contezza dell'infedeltà della dichiarazione resa nella SCIA, anche in assenza di una sentenza passata in giudicato che accerti la falsità della stessa. Eventuali lacune motivazionali del provvedimento possono essere colmate in sede processuale attraverso le difese dell'Amministrazione, qualora si tratti di attività vincolata.