Il recupero volumetrico dei locali seminterrati ed interrati, per destinarli ad uso terziario e/o commerciale, è consentito soltanto se gli edifici interessati siano stati legittimamente realizzati alla data del 31.12.2006 ovvero siano stati oggetto di concessione edilizia alla stessa data. Pertanto, qualora l'edificio sia stato autorizzato con concessione edilizia che prevedeva il completo interramento dei primi tre piani, la messa fuori terra di tali piani costituisce un abuso edilizio non sanabile con la sola sanzione pecuniaria, ma comporta l'obbligo di demolizione, in quanto realizza una totale difformità e/o una variazione essenziale rispetto al titolo edilizio originario. L'ingiunzione di demolizione costituisce la prima ed obbligatoria fase del procedimento repressivo, in quanto la sanzione demolitoria ha natura di diffida e presuppone solo un giudizio di tipo analitico-ricognitivo dell'abuso commesso, mentre il giudizio sintetico-valutativo, di natura discrezionale, circa la rilevanza dell'abuso e la possibilità di sostituire la demolizione con la sanzione pecuniaria deve essere verificato soltanto in un secondo momento, quando il soggetto privato non ha ottemperato spontaneamente alla demolizione. Il lungo lasso di tempo trascorso dalla commissione dell'abuso edilizio ed il protrarsi dell'inerzia dell'Amministrazione preposta alla vigilanza non determinano alcun legittimo affidamento, in quanto il potere repressivo degli abusi edilizi, essendo un potere vincolato privo di alcuna discrezionalità, non necessita di una particolare motivazione, trattandosi di un illecito permanente e perciò il provvedimento sanzionatorio interviene sempre su una situazione antigiuridica attuale. Infine, l'omessa comunicazione di avvio del procedimento non determina l'annullamento del provvedimento in materia di edilizia, se questo è sostanzialmente legittimo, ai sensi dell'art. 21 octies, comma 2, L. n. 241/1990.