Il vincolo paesaggistico imposto su un immobile comporta la necessità di acquisire preventivamente l'autorizzazione paesaggistica per qualsiasi intervento edilizio, anche se di modesta entità, che incida sull'aspetto esteriore dell'edificio. La mancata acquisizione di tale autorizzazione rende inefficace il titolo edilizio, impedendone la successiva sanatoria o regolarizzazione. Pertanto, gli interventi edilizi realizzati in assenza della prescritta autorizzazione paesaggistica, anche se inizialmente assentiti con una denuncia di inizio attività (DIA) o una comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), non possono essere successivamente regolarizzati, in quanto tali titoli non hanno mai prodotto effetti. Ciò vale anche qualora gli interventi edilizi non abbiano comportato modifiche sostanziali all'aspetto esteriore dell'edificio, in quanto il vincolo paesaggistico impone comunque l'acquisizione preventiva dell'autorizzazione per qualsiasi tipo di intervento, a prescindere dalla sua rilevanza. Inoltre, la nuova disciplina normativa che ha ampliato la nozione di manutenzione straordinaria, includendo anche alcuni casi di frazionamento e accorpamento, non è applicabile retroattivamente a interventi edilizi realizzati anteriormente alla sua entrata in vigore, in ossequio al principio del tempus regit actum. Infine, l'erroneo richiamo a un parere di un ente terzo, contenuto in un provvedimento amministrativo, non inficia la legittimità di quest'ultimo, qualora sussistano autonome e sufficienti motivazioni a sostegno della decisione adottata.