Il permesso di costruire decade di diritto per la parte non eseguita decorsi i termini di inizio e ultimazione dei lavori, salvo che, anteriormente alla scadenza, sia stata richiesta una proroga. La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, solo per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare del permesso, per la mole dell'opera da realizzare, per particolari caratteristiche tecnico-costruttive o difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all'inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari. La decadenza del permesso di costruire per decorso dei termini ha natura dichiarativa e produce effetti ex tunc, senza che sia necessaria l'adozione di un provvedimento espresso da parte dell'amministrazione. Pertanto, la mera voltura del titolo edilizio non comporta automaticamente la proroga dei termini di validità dello stesso, essendo necessaria a tal fine la presentazione di una specifica istanza di proroga, sulla quale l'amministrazione deve pronunciarsi con un provvedimento espresso e motivato.