Il rilascio del certificato di agibilità/abitabilità da parte del Sindaco non può essere invocato a fondamento della legittimità urbanistico-edilizia di un'unità immobiliare, in quanto tale certificazione si basa su presupposti normativi diversi rispetto a quelli che legittimano il rilascio dei titoli edilizi. Il certificato di agibilità attesta esclusivamente la conformità dell'immobile alle norme tecniche in materia di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico, senza alcuna valenza sostitutiva del titolo edilizio. Pertanto, la mera esistenza di un certificato di agibilità non è sufficiente a dimostrare la legittimità urbanistico-edilizia di un'opera, la quale deve essere accertata sulla base dei titoli edilizi rilasciati per la realizzazione dell'immobile. L'amministrazione comunale è tenuta ad esercitare il proprio potere sanzionatorio, ordinando la demolizione di opere edilizie realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo, a prescindere dall'eventuale sanabilità degli abusi, che rileva solo nella successiva fase esecutiva. La possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria, prevista per le opere realizzate in parziale difformità dal titolo, costituisce una mera eventualità da valutare in sede esecutiva, senza che ciò possa incidere sulla legittimità dell'ordine di demolizione originariamente impartito. Infine, l'eventuale dichiarazione di regolarità urbanistico-edilizia resa dal dante causa in sede di compravendita non è opponibile all'amministrazione, in quanto rileva esclusivamente nei rapporti tra le parti private.