La nullità della delibera assembleare di condominio può derivare dalla mancanza di elementi essenziali, come l'indeterminatezza dell'oggetto o l'omessa individuazione dei soggetti incaricati, nonché dalla mancata costituzione del fondo speciale obbligatorio previsto dall'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. per le spese di manutenzione straordinaria, anche quando tali spese riguardino solo gli atti preparatori all'esecuzione dei lavori, come l'incarico per lo svolgimento di indagini preliminari e la redazione della diagnosi di fattibilità. La costituzione del fondo speciale è infatti necessaria a prescindere dalla successiva stipula del contratto di appalto, al fine di garantire sia i creditori terzi che i condomini diligenti dal rischio di dover sostenere le spese per i condomini morosi. Pertanto, la delibera assembleare che ometta di istituire tale fondo, pur prevedendo una spesa a carico dei condomini, è affetta da nullità, non potendo essere sanata neppure dalla successiva rinuncia del professionista incaricato a richiedere il compenso. La nullità della delibera, in quanto vizio originario, non è soggetta al termine di decadenza previsto per l'impugnazione, a differenza dell'annullabilità che colpisce le delibere adottate in violazione dei criteri legali o convenzionali di ripartizione delle spese.