Il permesso di costruire è necessario per qualsiasi intervento edilizio che comporti un incremento della superficie, del volume o della sagoma di un edificio, anche se realizzato in sopraelevazione su una costruzione preesistente. L'assenza del permesso di costruire rende l'intervento abusivo, indipendentemente dalla sua qualificazione come restauro, risanamento conservativo o mero completamento di opere già iniziate in passato. In tali casi, l'amministrazione comunale è tenuta a ordinare la demolizione delle opere abusive, senza possibilità di applicare la sanzione pecuniaria sostitutiva prevista per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso. La sussistenza di vincoli di tutela paesaggistica o sismica sull'area interessata dall'abuso non incide sulla necessità del permesso di costruire, ma comporta ulteriori obblighi procedimentali a carico del proprietario. L'amministrazione, pertanto, non è tenuta a valutare preventivamente il c.d. "danno ambientale" o la possibilità tecnica della demolizione, essendo l'ordine di demolizione conseguenza necessaria dell'accertata assenza del permesso di costruire. Il proprietario non può invocare la mancata comunicazione dell'avvio del procedimento sanzionatorio, in quanto tale adempimento non è richiesto per i provvedimenti di natura vincolata, come l'ordinanza di demolizione di opere abusive.