La decadenza del permesso di costruire opera di diritto per il mancato inizio dei lavori entro il termine annuale stabilito dalla legge, senza che sia necessaria l'adozione di un provvedimento amministrativo espresso. Tale decadenza non può essere evitata mediante la mera esecuzione di lavori di preparazione del cantiere o di minime attività, essendo invece necessario l'effettivo avvio dei lavori di costruzione, che dimostrino la concreta volontà del titolare di realizzare l'opera. L'impossibilità di rispettare il termine di inizio lavori, dovuta a cause imputabili a terzi, non è di per sé sufficiente a impedire la decadenza, essendo necessaria la presentazione di una formale istanza di proroga, cui deve seguire un provvedimento dell'amministrazione che accerti l'esistenza di un factum principis o di una causa di forza maggiore. Inoltre, la decadenza del permesso di costruire opera anche in caso di sopravvenienza di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio, in applicazione del principio della indefettibilità delle nuove norme urbanistiche e dell'esclusione della ultrattività delle precedenti disposizioni e dei relativi titoli abilitativi.