La lottizzazione abusiva, sia di tipo materiale che cartolare, si configura quando vengono posti in essere atti e opere che comportano una trasformazione urbanistica ed edilizia di un'area in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti o senza la prescritta autorizzazione, oppure quando si realizza un frazionamento e una vendita (o atti equivalenti) di un terreno in lotti che, per le loro caratteristiche dimensionali, ubicazione, previsione di opere di urbanizzazione e in relazione agli acquirenti, denotano in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio, anche in assenza di una concreta trasformazione materiale del territorio. Tali fattispecie integrano un illecito urbanistico che l'ordinamento sanziona al fine di preservare la potestà programmatoria dell'amministrazione e il corretto uso del territorio, a prescindere dalla volontà dei soggetti coinvolti e dalla realizzazione di singole opere abusive, essendo sufficiente l'accertamento di elementi oggettivi rivelatori dello scopo edificatorio. Pertanto, l'amministrazione è tenuta a intervenire repressivamente anche in presenza di un mero inizio di lottizzazione, senza che sia necessaria la prova dell'intento di lottizzare abusivamente, né la realizzazione di opere di urbanizzazione o di edifici sui singoli lotti, essendo sufficiente la sussistenza di indizi univoci della destinazione edificatoria dell'area. L'omissione della comunicazione di avvio del procedimento non determina l'annullamento del provvedimento repressivo quando il suo contenuto dispositivo non avrebbe potuto essere diverso da quello adottato, in quanto l'amministrazione non dispone di alcun margine di discrezionalità.