La perequazione urbanistica, quale strumento di equa distribuzione dei diritti edificatori, può essere applicata soltanto agli ambiti oggetto di trasformazione urbanistica, caratterizzati da omogeneità morfologica e destinazione funzionale. L'accorpamento in un unico comparto di aree con caratteristiche fisiche e disciplina urbanistica differenziate, di cui alcune destinate alla nuova edificazione e altre al mero recupero dell'esistente, determina una forzatura incompatibile con i principi di perequazione, che non possono essere estesi a fondi non suscettibili di trasformazione. L'amministrazione comunale non può, pertanto, imporre ai proprietari di aree edificatorie l'onere di partecipare alla ripartizione dei diritti edificatori anche di immobili esclusi dalla trasformazione e sottoposti a diverso regime normativo, in assenza di obiettive ragioni di coordinamento e unitarietà degli interventi previsti. La perequazione urbanistica, infatti, presuppone la contemporaneità fra riconoscimento della capacità edificatoria e imposizione dell'onere di contribuire allo sviluppo della città pubblica, in modo che per i proprietari interessati sia resa indifferente la collocazione all'interno del comparto delle aree destinate a infrastrutture e attrezzature pubbliche da cedere al Comune, giacché tutti dispongono del medesimo indice di edificabilità da utilizzare sulle aree destinate a ricevere la cubatura stabilita. L'attribuzione del medesimo indice edificatorio a tutte le proprietà inserite nel comparto implica, evidentemente, che si tratti di fondi aventi caratteristiche analoghe: diversamente, il meccanismo perequativo di redistribuzione della rendita fondiaria finirebbe per operare in maniera distorta, vanificando le finalità equitative ad essa connaturate. Pertanto, la perequazione non si applica al di fuori delle aree soggette a trasformazione urbanistica, in linea di principio risultandone esclusi i suoli aventi destinazione agricola e comunque tutti i suoli rispetto ai quali, in assenza di potenzialità edificatorie, non appare ipotizzabile quello scambio di utilità fra proprietà ed amministrazione che concretizza una delle funzioni tipiche della perequazione, riducendo il ricorso all'esproprio. Inoltre, la disciplina perequativa deve essere coerente con le previsioni del piano strutturale, che individua gli ambiti e le modalità di applicazione della perequazione stessa, senza poter essere estesa a fattispecie non contemplate dalla pianificazione sovraordinata.