Il permesso di costruire rilasciato dalla pubblica amministrazione decade di diritto per il mancato inizio dei lavori entro il termine stabilito, senza che sia necessario un provvedimento espresso di decadenza. L'inizio dei lavori rilevante ai fini della decadenza deve essere comprovato dall'effettuazione di trasformazioni che superino la soglia delle mere attività preparatorie, dovendo essere di entità significativa e non prescindere dalla valutazione dell'opera da eseguire. La proroga del permesso di costruire può essere accordata, su istanza dell'interessato, solo con provvedimento motivato per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare, per la mole dell'opera da realizzare, per particolari caratteristiche tecnico-costruttive o difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all'inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari. La decadenza del permesso di costruire per mancato inizio dei lavori nel termine stabilito è un effetto di legge che non richiede necessariamente un provvedimento espresso dell'amministrazione, salvo il caso in cui sia necessario tutelare il legittimo affidamento del privato che abbia in buona fede iniziato i lavori. In tali ipotesi, l'amministrazione deve comunque assicurare al destinatario la partecipazione procedimentale mediante avviso di avvio del procedimento, al fine di consentirgli di far valere le proprie ragioni. Negli altri casi, in cui per ragioni indipendenti dalla volontà del privato si verificano circostanze che impediscano l'avvio dei lavori nel termine previsto, la legge prevede che il privato si faccia parte diligente e chieda all'amministrazione la proroga del titolo edilizio.