Il cambio di destinazione d'uso di un immobile da industriale a commerciale comporta l'applicazione degli oneri di urbanizzazione e delle prescrizioni relative alle aree a standard previsti dalla normativa urbanistica vigente al momento della richiesta di cambio d'uso, anche qualora l'immobile abbia avuto in precedenza una destinazione mista industriale e commerciale. Ciò in quanto il passaggio da un uso prevalentemente di deposito e stoccaggio merci, connesso all'attività industriale, a un uso diretto di vendita al pubblico, sia all'ingrosso che al dettaglio, determina un diverso impatto urbanistico che giustifica l'applicazione della disciplina più onerosa prevista per gli insediamenti commerciali. La qualificazione ai fini fiscali dell'immobile come industriale non è di per sé decisiva, essendo rilevante la concreta destinazione d'uso dell'edificio accertata attraverso l'esame degli interventi edilizi autorizzati e delle attività effettivamente svolte. Il Comune, nel valutare la richiesta di cambio di destinazione d'uso, deve pertanto considerare l'evoluzione complessiva dell'utilizzo dell'immobile, evitando di fare riferimento a definizioni astratte di attività commerciale o industriale e confrontando invece la situazione precedente e quella successiva al cambio d'uso, al fine di verificare il diverso impatto urbanistico determinato dal passaggio da un uso prevalentemente di deposito e stoccaggio a un uso diretto di vendita al pubblico. In tal caso, il Comune è legittimato ad applicare gli oneri di urbanizzazione e le prescrizioni relative alle aree a standard previsti dalla normativa urbanistica per gli insediamenti commerciali, anche qualora l'immobile abbia avuto in precedenza una destinazione mista industriale e commerciale.