Il piano urbanistico comunale (PUC) costituisce lo strumento urbanistico generale del Comune, preposto alla disciplina delle trasformazioni urbanistiche ed edilizie dell'intero territorio comunale, nel rispetto dei principi di tutela ambientale, sviluppo sostenibile e giusto equilibrio tra conservazione ed innovazione. Il PUC si articola in disposizioni strutturali, a validità indeterminata, e disposizioni programmatiche, individuando obiettivi di qualità urbana, salvaguardia dei valori paesistici, storici, artistici e tradizionali del territorio. Esso divide il territorio comunale in "città compatta", destinata alla crescita e al rinnovamento edilizio, e "città diffusa", da preservare per le sue caratteristiche agricole e paesaggistiche. Nell'ambito della città compatta, il PUC riconosce una potestà edificatoria virtuale, determinata in base a parametri oggettivi e neutri, prescindendo dal regime proprietario, al fine di attuare il principio perequativo. Nelle zone agricole periurbane, invece, il PUC mira a limitare l'ulteriore concentrazione urbana e la formazione di periferie, consentendo solo gli usi compatibili con la conservazione e il potenziamento delle attività produttive connesse all'agricoltura. Il procedimento di formazione del PUC prevede la valutazione ambientale strategica (VAS), attraverso la redazione di un rapporto ambientale che individua, descrive e valuta gli effetti significativi sull'ambiente, nonché la consultazione delle autorità interessate e del pubblico. L'approvazione del PUC non è subordinata alla previa redazione di tutti i piani di settore, essendo sufficiente il loro adeguamento alle prescrizioni del nuovo strumento urbanistico generale. Le scelte discrezionali operate dall'amministrazione comunale nella formazione del PUC, comprese le determinazioni sulle osservazioni presentate dai privati, non richiedono una specifica motivazione, essendo sufficienti le valutazioni generali poste a base del piano. Pertanto, il rigetto delle osservazioni del privato non determina un vincolo espropriativo, ma piuttosto un ampliamento delle possibilità edificatorie della sua area, precedentemente classificata come zona agricola.