Il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria, ai sensi dell'art. 38 del D.P.R. n. 380/2001, è consentito soltanto nei casi in cui il precedente permesso di costruire sia stato annullato per vizi di natura formale o procedimentale, e non anche quando l'annullamento sia intervenuto per l'accertata sussistenza di vizi di natura sostanziale, in riferimento alla vigente normativa urbanistico-edilizia. In quest'ultima ipotesi, l'Amministrazione non può applicare il regime sanzionatorio previsto dalla citata norma, in quanto esso presuppone l'impossibilità di rimozione dei vizi procedurali, mentre non è sufficiente la mera possibilità di emendare i vizi sostanziali riscontrati. Pertanto, il rilascio di un nuovo permesso di costruire, in sanatoria, è illegittimo ove l'annullamento del precedente titolo edilizio sia avvenuto per ragioni di carattere sostanziale, non potendosi in tal caso prescindere dalla riduzione in pristino dello stato dei luoghi o dall'applicazione della sanzione pecuniaria commisurata al valore venale delle opere abusivamente realizzate, previo coinvolgimento dell'Agenzia del Territorio per la relativa quantificazione.