L'annullamento d'ufficio di un titolo edilizio e l'adozione di una misura demolitoria richiedono il previo accertamento formale dell'inottemperanza all'ordine di demolizione, mediante un provvedimento amministrativo che definisca l'oggetto dell'acquisizione gratuita al patrimonio comunale, con la quantificazione e la perimetrazione dell'area sottratta al privato. Tale atto ricognitivo, costituente titolo per la trascrizione nei registri immobiliari e per l'immissione in possesso, non può essere surrogato dal mero verbale di constatazione dell'inottemperanza, avente carattere endoprocedimentale e dichiarativo delle operazioni effettuate durante l'accesso ai luoghi. Inoltre, il proprietario deve essere reso destinatario di tale atto di accertamento, al fine di garantire il suo diritto di difesa e di partecipazione procedimentale. In assenza di tali presidi procedimentali, l'avvenuta rimozione spontanea delle opere abusive da parte del privato, prima dell'adozione degli atti anzidetti, impedisce l'operatività della sanzione acquisitiva, in quanto finalizzata al prioritario ripristino dell'ordine urbanistico-edilizio violato. Pertanto, l'annullamento d'ufficio del titolo edilizio e l'ordinanza di demolizione, fondati sull'erroneo presupposto dell'avvenuta acquisizione gratuita dell'area al patrimonio comunale, devono essere annullati.