Il diniego di rinnovo di una concessione demaniale marittima non può essere fondato sulla mera esistenza di una attività di studio, di carattere meramente programmatico e propedeutico, tesa alla futura ed eventuale adozione di un nuovo piano regolatore del porto, in assenza di un effettivo ed attuale interesse pubblico prevalente. L'Amministrazione, nel bilanciare gli interessi pubblici e privati, deve valutare la concretezza dell'interesse del concessionario, già titolare di un precedente provvedimento ampliativo, rispetto alla mera ipotesi di una futura riorganizzazione delle attività portuali, dovendo altresì considerare eventuali soluzioni intermedie, come l'eventuale rilascio di una concessione a termine, al fine di contemperare le esigenze pubbliche e private. Il mancato esame delle controdeduzioni del concessionario e la dilatazione temporale eccessiva del procedimento, conclusosi con un diniego radicale e insufficientemente motivato, integrano i vizi di violazione di legge, eccesso di potere per difetto di istruttoria e di motivazione, nonché lesione del principio di proporzionalità e dell'affidamento ingenerato nella parte privata.