Il contratto di appalto avente ad oggetto la costruzione di un immobile è nullo qualora l'opera realizzata risulti radicalmente diversa per caratteristiche tipologiche e volumetriche rispetto a quella prevista nella concessione edilizia, configurandosi in tal caso una difformità totale che equivale all'assenza di titolo abilitativo e comporta la violazione di norme imperative. Diversamente, quando le modifiche riguardano solo parti non essenziali del progetto, la nullità non sussiste e il contratto rimane valido, trattandosi di una mera variazione non essenziale. Spetta al giudice di merito il compito di accertare, sulla base delle risultanze istruttorie, se le difformità riscontrate integrino un'ipotesi di nullità totale o parziale del contratto, con conseguente valutazione in ordine all'eventuale diritto dell'appaltatore al corrispettivo pattuito. Il sindacato di legittimità su tali accertamenti di fatto è limitato al vizio di motivazione per omesso esame di un fatto decisivo, non potendosi censurare il mero apprezzamento delle prove da parte del giudice di merito.