Sentenze recenti caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria, pur avendo la funzione di liquidare preventivamente i danni in caso di inadempimento contrattuale, perde tale carattere quando la parte adempiente sceglie di esperire il rimedio risolutorio del contratto. In tal caso, il diritto alla restituzione della somma versata a titolo di caparra si ricollega agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale, senza che la parte adempiente possa pretendere la restituzione del doppio della caparra. Pertanto, la parte adempiente che abbia chiesto la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni ha diritto alla restituzione della sola somma versata a titolo di caparra, e non del doppio di essa.

La somma di denaro consegnata da un contraente all'altro al momento della conclusione del contratto ha natura di caparra confirmatoria se risulta che le parti hanno inteso perseguire gli scopi di cui all'art. 1385 c.c., attribuendole funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento, mentre ha natura di deposito cauzionale se sia stata conferita a garanzia di un eventuale obbligo di risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento del cauzionante, consentendo al creditore di soddisfarsi sulla somma consegnata per l'ammontare del danno concretamente subito.

Il mancato perfezionamento della caparra confirmatoria, elemento essenziale del contratto preliminare di compravendita immobiliare, comporta l'impossibilità di accogliere la domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre ai sensi dell'art. 2932 c.c., in quanto la parte attrice non ha offerto la propria prestazione in conformità ai termini stabiliti nell'accordo preliminare. Inoltre, la consegna di un assegno bancario non negoziabile, quale mezzo di costituzione della caparra, determina il mancato perfezionamento del contratto preliminare, configurando al più un "preliminare di preliminare" privo dei requisiti di validità e di eseguibilità. In tali ipotesi, il giudice è tenuto a rigettare la domanda di esecuzione in forma specifica, non ricorrendo i presupposti di operatività dell'azione di cui all'art. 2932 c.c., fermo restando la possibilità per la parte di agire per la risoluzione del contratto preliminare e la restituzione della caparra, ove versata.

La caparra confirmatoria, pur assolvendo alla funzione di indizio della conclusione del contratto cui accede e di incentivo per le parti a darvi esecuzione, può anche svolgere la funzione di anticipazione del prezzo, nel caso di regolare esecuzione del contratto preliminare, costituendo invece un risarcimento forfetario in caso di inadempimento di quest'ultimo. In tale ultima ipotesi, l'introito della caparra da parte del promittente venditore, in caso di inadempimento del promissario acquirente, integra un incremento patrimoniale che, pur non essendo soggetto ad IVA, costituisce reddito imponibile ai fini IRPEF, in quanto riferibile ad un danno forfettariamente determinato, comprensivo di un lucro cessante essendo rimasto il bene immobile nella disponibilità del percettore della caparra. Pertanto, la somma incamerata dal promittente venditore a seguito dell'inadempimento del contratto preliminare deve essere assoggettata a tassazione diretta, in quanto la prestazione principale rimasta ineseguita (cessione dell'immobile) avrebbe costituito reddito ai sensi dell'art. 67 TUIR. Inoltre, qualora il prezzo o il profitto derivante dal reato sia costituito da denaro, la confisca delle somme di cui il soggetto abbia comunque la disponibilità deve essere sempre qualificata come confisca diretta, in considerazione della natura fungibile del bene, senza che sia necessaria la prova del nesso di derivazione diretta tra la somma materialmente oggetto della confisca e il reato, essendo sufficiente che l'effettivo accrescimento patrimoniale monetario conseguito dal reo sia ancora rinvenibile nel suo patrimonio.

La caparra confirmatoria, quale clausola accessoria al contratto principale, non costituisce un negozio ad effetti reali, ma ha natura meramente obbligatoria, finalizzata al rafforzamento della volontà negoziale di una parte di adempiere al contratto. Pertanto, il suo perfezionamento non determina alcun trasferimento di diritti, sicché non trova applicazione la disciplina speciale prevista dall'art. 56, comma 1, del d.lgs. n. 159/2011 in materia di sequestro di beni, che riguarda esclusivamente i contratti ad effetti reali. Inoltre, la risoluzione del contratto preliminare di compravendita disposta dall'amministratore giudiziario, previa autorizzazione del giudice delegato, nell'ambito di un procedimento di prevenzione, fa salvo il solo diritto al risarcimento del danno nei confronti del proposto, senza che possa invocarsi la tutela dell'affidamento incolpevole della parte contraente, in quanto la derogatoria disciplina di cui all'art. 56, comma 4, del d.lgs. n. 159/2011 esclude la rilevanza di tale profilo.

In tema di caparra confirmatoria, nel caso in cui la parte inadempiente restituisca la somma versata a titolo di caparra alla controparte (nella specie, a mezzo di assegno bancario), non viene meno il diritto della parte adempiente a pretendere il doppio della caparra, da far valere, ove non emerga in senso contrario un'univoca volontà abdicativa da parte del creditore, mediante l'esercizio del diritto di recesso, anche con la proposizione di apposita domanda giudiziale in caso di mancata conformazione spontanea dell'inadempiente a relativo obbligo. (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO BRESCIA, 31/03/2016). (Leggi la sentenza estesa)

Il promittente acquirente che abbia versato una caparra confirmatoria può legittimamente recedere dal contratto preliminare di compravendita in caso di inadempimento del promittente venditore, il quale non abbia provveduto a liberare l'immobile da oneri, pesi e trascrizioni pregiudizievoli entro il termine essenziale concordato per la stipula del contratto definitivo. In tal caso, il promittente acquirente ha diritto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, quale liquidazione convenzionale del danno da inadempimento, senza che possa pretendere ulteriori risarcimenti, atteso che la funzione tipica della caparra è quella di determinare preventivamente e convenzionalmente il ristoro di qualsivoglia pregiudizio derivante dall'inadempimento contrattuale.

La caparra confirmatoria costituisce un accessorio del contratto principale, avente funzione di garanzia per l'adempimento delle obbligazioni contrattuali. Pertanto, la restituzione della caparra da parte del promittente venditore, senza alcuna riserva o contestuale dichiarazione di risoluzione del contratto preliminare, non implica di per sé un implicito consenso del promissario acquirente alla rinuncia agli effetti della caparra. In tal caso, la volontà abdicativa del promissario acquirente deve essere manifestata espressamente e per iscritto, in ossequio al principio di forma scritta previsto per il contratto preliminare. Inoltre, la domanda di restituzione del doppio della caparra, ai sensi dell'art. 1385 c.c., comma 2, implica necessariamente la contestuale richiesta di recesso dal contratto preliminare, senza che sia necessaria un'espressa dichiarazione in tal senso da parte del promissario acquirente. Pertanto, fino a quando rimane ferma la domanda di restituzione del doppio della caparra, permane inevitabilmente anche la domanda di recesso dal contratto preliminare.

Il possesso del bene ricevuto in consegna anticipata in vista della conclusione di un contratto preliminare di compravendita si configura come mera detenzione qualificata, e non come possesso utile ai fini dell'usucapione o del diritto all'indennità per i miglioramenti apportati, salvo la dimostrazione di un'intervenuta interversio possessionis nei modi previsti dall'articolo 1141 c.c. Pertanto, il detentore qualificato non può vantare il diritto al rimborso delle spese sostenute per riparazioni straordinarie o per migliorie, ai sensi dell'articolo 1150 c.c., che spetta esclusivamente al possessore. Inoltre, la scelta della parte non inadempiente di agire per la risoluzione del contratto, anziché per il recesso, comporta la perdita della funzione di liquidazione convenzionale del danno della caparra confirmatoria, con la conseguenza che il diritto al risarcimento del danno ulteriore rispetto alla restituzione della caparra deve essere provato secondo le regole generali di cui agli articoli 1453 c.c. e ss., senza poter beneficiare della presunzione di danno in re ipsa. Pertanto, la parte che agisce per la risoluzione del contratto deve allegare e provare l'esistenza e l'ammontare del danno subito, non potendo invocare il semplice fatto dell'occupazione abusiva dell'immobile come danno in re ipsa.

Il contratto di compravendita non prevede espressamente il versamento di una caparra confirmatoria, ma solo l'indicazione del prezzo complessivo del bene oggetto della vendita. Pertanto, in assenza di una chiara pattuizione in tal senso, il versamento della somma di denaro da parte dell'acquirente non può essere qualificato come caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c., con la conseguente impossibilità per l'acquirente di esercitare il diritto di recesso e di ottenere la restituzione del doppio di tale somma in caso di inadempimento del venditore. Infatti, l'istituto della caparra confirmatoria presuppone il pagamento di una somma di denaro parziale e anticipata rispetto all'adempimento integrale della prestazione principale, al fine di rafforzare il vincolo obbligatorio e indicare la preventiva e forfettaria liquidazione del danno in caso di inadempimento. Pertanto, in assenza di tale specifica pattuizione, il versamento effettuato dall'acquirente deve essere qualificato come mero pagamento del prezzo complessivo della compravendita, senza che possa trovare applicazione la disciplina di cui all'art. 1385 c.c. Ciò preclude la possibilità per l'acquirente di esercitare il diritto di recesso e di ottenere la restituzione del doppio della somma versata, in caso di inadempimento del venditore.

La caparra confirmatoria, quale patto accessorio al contratto principale, ha carattere reale e necessita della consegna della somma pattuita per il suo perfezionamento. Le parti, nell'ambito della loro autonomia contrattuale, possono differire la dazione della caparra a un momento successivo alla conclusione del contratto principale, ma in tal caso non si producono gli effetti che l'art. 1385, comma 2, c.c. ricollega alla consegna, in conformità alla natura reale del patto rafforzativo del vincolo, che non può essere derogata. La domanda di incameramento di una caparra non versata è pertanto diversa dalla domanda di versamento dell'acconto del prezzo, in quanto la prima presuppone la protesta d'inadempimento del contratto, mentre la seconda la richiesta della sua adempienza. Pertanto, la Corte di appello ha correttamente ritenuto che, in mancanza della consegna della somma pattuita a titolo di caparra, non si era perfezionato il relativo patto, non potendo la volontà delle parti configurare diversamente il negozio quale obbligatorio e mantenerne la caratteristica di essere meritevole di tutela.

La proposta irrevocabile di acquisto di un immobile è una dichiarazione unilaterale che obbliga solo il potenziale compratore, il quale la presenta al venditore per manifestare la sua volontà di acquistare un determinato immobile ad un determinato prezzo. Affinché il contratto di compravendita si perfezioni, è necessario che l'accettazione del venditore sia totalmente conforme alla proposta del compratore, senza alcuna modifica o aggiunta, altrimenti si configura una nuova proposta che necessita dell'accettazione del proponente originario. La caparra confirmatoria versata dal promissario acquirente contestualmente alla proposta irrevocabile di acquisto deve essere restituita qualora il contratto non si perfezioni per mancata accettazione della controproposta del venditore. Il mediatore immobiliare ha diritto alla provvigione solo nel caso in cui l'affare sia concluso per effetto del suo intervento, circostanza che non ricorre quando il contratto di compravendita non si perfeziona per mancata accettazione della proposta irrevocabile di acquisto.

Quando si chieda in via monitoria il pagamento di una somma a titolo di caparra confirmatoria, conseguente ad un'implicita pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto preliminare, il diritto non può considerarsi né liquido né esigibile in quanto il suo riconoscimento dipende dalla modificazione del diritto sostanziale operata dal giudice con la sentenza costitutiva. Ne consegue che se, da un lato, il decreto ingiuntivo non può essere emesso, d'altro canto, una volta emesso, il giudice dell'opposizione non può limitarsi a dichiarare la nullità del decreto ingiuntivo, ma deve pronunciarsi sull'intero rapporto dedotto in giudizio e conoscere anche la domanda di risoluzione del contratto sottesa alla richiesta di decreto ingiuntivo.

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è uno strumento negoziale tipico attraverso il quale le parti si obbligano a concludere in un momento successivo il contratto definitivo, delineandone in anticipo gli elementi essenziali, come l'oggetto e il prezzo. In caso di inadempimento di una delle parti, la parte non inadempiente può scegliere tra la risoluzione del contratto e il recesso, a seconda della pattuizione della caparra confirmatoria, la quale rappresenta la predeterminazione del danno patito dalla parte non inadempiente, con l'ulteriore vantaggio di non dover fornire la prova dell'entità del vulnus patito perché già preventivamente quantificato e stabilito. Il mancato versamento della caparra confirmatoria, anche se di modesta entità, integra comunque un inadempimento contrattuale, che, unitamente all'inadempimento grave della mancata realizzazione, nel termine stabilito, delle unità abitative e box auto da costruire sul terreno promesso in vendita, legittima il recesso del promittente venditore dal preliminare, con il diritto di trattenere la caparra versata. Tuttavia, la domanda di indennizzo per il ritardato rilascio del bene promesso in vendita, pur essendo ontologicamente certa, deve essere rigettata per mancanza di prova della quantificazione del danno, non potendo il giudice sopperire a tale onere probatorio attraverso una valutazione equitativa, in assenza di elementi idonei a determinare i parametri per una liquidazione equa.

Il contratto preliminare di compravendita, in cui sia previsto il versamento di una caparra confirmatoria, non vale di per sé come quietanza dell'effettivo pagamento della somma pattuita, essendo necessaria la prova della consegna materiale del denaro da parte del promissario acquirente al promittente venditore. La sola previsione contrattuale dell'obbligo di versare la caparra non è sufficiente a far ritenere integrato il requisito della consegna, ai fini dell'applicazione della disciplina di cui all'art. 1385, comma 2, c.c. Pertanto, in mancanza della prova dell'avvenuto pagamento della caparra, non può essere riconosciuta la legittimità del recesso per inadempimento e la conseguente condanna al pagamento del doppio della caparra stessa.

La caparra confirmatoria costituisce un istituto di diritto privato che consente a una parte di un contratto preliminare di recedere unilateralmente dal contratto, con conseguente perdita o restituzione della somma versata a titolo di caparra. La caparra confirmatoria assolve una funzione di garanzia del serio e diligente adempimento del contratto preliminare, attribuendo al creditore il diritto di trattenere la somma versata a titolo di caparra in caso di inadempimento della controparte. Tuttavia, il diritto di trattenere la caparra confirmatoria non è assoluto e incondizionato, ma è subordinato alla verifica della sussistenza di un inadempimento imputabile alla parte che recede dal contratto. Pertanto, il giudice, nel valutare la legittimità della ritenzione della caparra, deve accertare la gravità dell'inadempimento, la proporzionalità della sanzione rispetto all'inadempimento stesso e l'assenza di cause di giustificazione o di esclusione della responsabilità della parte che ha versato la caparra. Solo in presenza di tali presupposti, il giudice può riconoscere il diritto della parte di trattenere la somma versata a titolo di caparra confirmatoria.

La qualificazione di una somma versata al momento della sottoscrizione di un contratto di compravendita immobiliare come "caparra confirmatoria" o "anticipo sul prezzo" è determinante ai fini dell'applicazione dell'IVA, in quanto la caparra confirmatoria non è soggetta a tale imposta, mentre l'anticipo sul prezzo lo è. L'onere di provare la natura della somma versata incombe sulla parte che intende far valere tale qualificazione, in applicazione del principio generale sancito dall'art. 2697 c.c. Pertanto, il giudice di merito, nel valutare la qualificazione della somma, deve esaminare attentamente il contenuto del contratto e le concrete modalità di svolgimento del rapporto negoziale, al fine di accertare la reale volontà delle parti, senza limitarsi ad affermazioni meramente tautologiche o ad un rinvio acritico ad altri provvedimenti. La motivazione della sentenza deve esporre in modo chiaro e logico il percorso argomentativo seguito per giungere alla decisione, in modo da consentire il controllo di legittimità da parte del giudice di legittimità.

La caparra confirmatoria costituisce una forma di garanzia dell'esecuzione del contratto, attribuendo alla parte adempiente il diritto di recedere dal contratto e di trattenere la somma versata in caso di inadempimento della controparte. Tale diritto di recesso e di incameramento della caparra rappresenta una preventiva e convenzionale liquidazione del danno, senza necessità di rivolgersi al giudice, purché l'inadempimento della parte inadempiente sia grave e tale da giustificare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c. Pertanto, qualora il contraente che ha versato la caparra confirmatoria non adempia agli obblighi contrattuali assunti, l'altra parte può legittimamente recedere dal contratto e trattenere la somma ricevuta, senza dover dimostrare l'effettiva entità del danno subito, essendo la caparra stessa espressione della volontà delle parti di derogare alla disciplina generale in materia di inadempimento contrattuale.

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, stipulato attraverso una proposta irrevocabile d'acquisto seguita da accettazione, impegna le parti alla conclusione del contratto definitivo, anche in assenza di una completa descrizione del bene, purché risulti certo che le parti abbiano inteso riferirsi a un bene determinato o determinabile. L'inadempimento del promissario acquirente, che adduca motivazioni infondate per rifiutare la stipula del contratto definitivo, determina la risoluzione del preliminare e il risarcimento del danno in favore del promittente venditore, il quale può legittimamente pretendere il ristoro del mancato guadagno derivante dalla mancata conclusione della compravendita, anche in presenza di una successiva alienazione a terzi. La caparra confirmatoria versata dal promissario acquirente inadempiente deve essere restituita al promittente venditore, ma i reciproci crediti e debiti possono essere compensati in sede giudiziale.