Sentenze recenti occupazione sine titulo

L'occupazione sine titulo di un immobile pubblico, anche se finalizzata a sopperire a situazioni di necessità abitativa, integra il reato di invasione arbitraria di edifici di cui all'art. 633 c.p., non essendo rilevanti ai fini della sussistenza del reato né il rapporto di parentela tra l'occupante e l'assegnatario, né il pagamento di un'indennità di occupazione, né lo stato di indigenza dell'occupante, né l'assenza di individuazione dell'assegnatario legittimo. Il giudice, nel disporre il sequestro preventivo finalizzato ad impedire la prosecuzione del reato, deve motivare sull'impossibilità di adottare misure cautelari meno invasive, in applicazione dei principi di proporzionalità, adeguatezza e gradualità, senza che ciò comporti un'ontologica incompatibilità tra la tipologia del reato e lo strumento ablativo. Ai fini della valutazione del fumus commissi delicti, è sufficiente l'assenza di un titolo legittimante l'occupazione, non essendo rilevanti eventuali situazioni di fatto, come l'autodenunzia dell'occupante o il pagamento di un canone di locazione, atteso che gli alloggi pubblici sono destinati al perseguimento di finalità di interesse generale e devono essere assegnati secondo procedure pubbliche e regolamentate.

L'occupazione sine titulo di un immobile altrui genera un danno in re ipsa, che può essere liquidato in via equitativa con riferimento al valore locativo del bene usurpato, salvo che il proprietario risulti essersi intenzionalmente disinteressato dell'immobile ed aver omesso di esercitare su di esso ogni forma di utilizzazione. Il danno da occupazione illegittima, pur potendo essere determinato in base ai criteri previsti dall'art. 1591 c.c. anche in caso di affitto di azienda e non di mera locazione, deve essere provato dall'avente diritto in termini di effettiva lesione del proprio patrimonio, non essendo sufficiente il mero riferimento al canone di locazione pattuito per l'intero complesso aziendale. Pertanto, il giudice di merito, nel liquidare il danno, deve tenere conto della concreta situazione del bene e delle eventuali difficoltà di locazione o vendita dello stesso, nonché della prova della mora del detentore nell'adempiere all'obbligo di restituzione, senza poter determinare automaticamente il risarcimento in base al solo valore locativo del bene occupato.

Il proprietario di un immobile che agisce per ottenere il rilascio dello stesso da parte di un occupante senza titolo deve provare esclusivamente la materiale occupazione dell'immobile da parte del convenuto e l'assenza di un titolo legittimante tale detenzione, mentre incombe sul convenuto l'onere di eccepire e dimostrare di essere legittimo detentore in virtù di un idoneo titolo contrattuale o legale. Tuttavia, per ottenere il risarcimento del danno derivante dall'occupazione senza titolo, il proprietario deve assolvere l'onere di allegazione delle situazioni fattuali dalle quali possa desumersi l'esistenza del danno, non essendo sufficiente la mera richiesta di risarcimento o di indennità di occupazione. Il giudice può ricorrere a presunzioni per la quantificazione del danno, purché queste siano gravi, precise e concordanti, ma non può disporre una consulenza tecnica d'ufficio per supplire all'onere probatorio incombente sulla parte danneggiata.

Il proprietario di un immobile occupato sine titulo ha diritto al risarcimento del danno per la perdita del godimento del bene, che non si configura come danno in re ipsa ma come danno-conseguenza che deve essere specificamente allegato e provato. Il giudice, nel liquidare tale danno, deve motivare adeguatamente le ragioni per le quali ritiene condivisibile la metodologia di quantificazione adottata dal consulente tecnico, senza limitarsi ad un'affermazione assertiva. Il danno risarcibile comprende sia il danno emergente da perdita della possibilità di godimento dell'immobile, sia il lucro cessante da mancate occasioni di vendita o locazione, purché specificamente allegati e provati. L'occupazione sine titulo di un immobile, in quanto lesiva del diritto di proprietà, determina un pregiudizio patrimoniale in capo al proprietario, la cui entità deve essere accertata e quantificata sulla base di elementi concreti, senza poter fare ricorso a presunzioni o a criteri astratti di determinazione del danno.

Il proprietario di un immobile occupato sine titulo ha diritto al risarcimento del danno per la perdita del godimento diretto o indiretto del bene, quantificabile equitativamente sulla base del canone locativo di mercato, salvo che l'occupante dimostri specificamente l'impossibilità per il proprietario di esercitare concretamente il diritto di godimento. Tale danno ha natura risarcitoria e non indennitaria, in quanto conseguente a un illecito aquiliano permanente, sanzionabile ex art. 2043 c.c. Tuttavia, il proprietario non può ottenere il risarcimento di danni derivanti da fatti o situazioni non direttamente riconducibili all'occupazione sine titulo, come ad esempio le infiltrazioni d'acqua provenienti dall'immobile, ove non ne dimostri il nesso causale con la condotta degli occupanti. Inoltre, i minori occupanti, pur se domiciliati presso l'immobile insieme ai genitori, non possono essere ritenuti responsabili in solido con questi ultimi per il danno da occupazione sine titulo, salvo che il giudice accerti, caso per caso, la loro capacità di intendere e di volere al momento del fatto illecito.

Il proprietario o titolare del diritto reale su un immobile può legittimamente chiedere il rilascio dello stesso e il risarcimento del danno nei confronti di chi lo occupi senza titolo, anche in assenza di un contratto di locazione o di un espresso accordo di concessione in uso. L'occupazione sine titulo dell'immobile, in seguito alla revoca del consenso prestato in precedenza, legittima la richiesta di restituzione e di risarcimento del danno per la mancata disponibilità del bene in favore del proprietario o titolare, il cui quantum può essere determinato in via presuntiva sulla base del valore locativo di mercato, salvo prova contraria da parte dell'occupante circa l'effettiva perdita di occasioni di locazione a canone superiore. Il principio di diritto affermato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, secondo cui la valutazione del danno da perdita dell'utilità del bene abusivamente occupato può essere operata dal giudice anche mediante presunzioni semplici avuto riguardo al valore di mercato, trova applicazione anche nel caso di occupazione sine titulo di un immobile, in seguito alla revoca del consenso prestato in precedenza all'utilizzo dello stesso.

L'occupazione sine titulo di un alloggio di proprietà dell'Istituto Autonomo Case Popolari integra il reato di invasione arbitraria di edifici, anche nel caso in cui l'occupante abbia presentato una regolare istanza di assegnazione dell'immobile e il relativo procedimento non sia stato ancora definito, ovvero abbia corrisposto regolarmente il canone di locazione. Il dolo specifico richiesto per la configurabilità del reato sussiste quando la condotta dell'agente sia diretta a realizzare un apprezzabile depauperamento delle facoltà di godimento del titolare dello ius excludendi, desumibile non solo dalla stabile permanenza del soggetto nell'edificio, ma anche da elementi diversi purché univocamente dimostrativi della finalità di dare inizio ad un possesso non meramente transitorio od occasionale. Il lungo protrarsi dell'occupazione abusiva, comportando un'offesa intensa al bene giuridico protetto ed essendo dimostrativo di abitualità nel delitto, non consente di ritenere configurabile la causa di non punibilità per particolare tenuità del fatto, anche in presenza di precedenti specifici dell'imputato.

Il proprietario di un immobile che ne chiede il rilascio per occupazione senza titolo non è tenuto a provare il proprio diritto di proprietà, essendo onere del convenuto che non contesti tale diritto dimostrare l'esistenza di un titolo legittimante la sua permanenza nella detenzione del bene. In caso di occupazione sine titulo, il danno da mancato godimento del bene è in re ipsa e può essere quantificato sulla base del valore locativo dell'immobile, con una riduzione forfettaria per gli oneri manutentivi che il proprietario avrebbe dovuto sostenere. La domanda di rimborso degli oneri condominiali è invece inammissibile in assenza di prova dei relativi pagamenti effettuati dal proprietario.

Il principio di diritto fondamentale che emerge dalla sentenza è il seguente: L'occupazione senza titolo di un immobile di proprietà dello Stato, a seguito della scadenza del contratto di locazione, comporta l'applicazione della disciplina prevista per l'indennità di occupazione abusiva, a prescindere dalla precedente natura locatizia del rapporto. Pertanto, il giudice è tenuto a determinare l'indennità dovuta per l'occupazione sine titulo sulla base dei criteri stabiliti dalla normativa speciale applicabile, come il Decreto Ministeriale n. 258 del 1998, senza poter applicare in via analogica le disposizioni dettate per i rapporti di locazione dalla legge n. 392 del 1978, salvo che queste risultino compatibili con la fattispecie concreta. L'onere della prova circa l'effettuazione di lavori di manutenzione e ristrutturazione dell'immobile grava sulla parte che li ha eseguiti e che ne chiede il rimborso, non potendo il giudice desumerli automaticamente dalla consulenza tecnica d'ufficio, la quale ha natura meramente ricognitiva e valutativa di quanto già dimostrato. Il giudice, nel liquidare le spese processuali, gode di un ampio potere discrezionale nella determinazione degli importi relativi alle singole fasi, nel rispetto dei parametri tabellari, senza che tale esercizio del potere discrezionale sia sindacabile in sede di legittimità, salvo che non sia motivatamente uscito dai valori minimi e massimi previsti.

L'occupazione senza titolo di un terreno demaniale gravato da uso civico costituisce un fatto illecito ai sensi dell'art. 2043 c.c. che obbliga l'occupante al risarcimento del danno per la sottrazione del bene alla fruizione collettiva, indipendentemente dalla durata del possesso, dalla buona fede dell'occupante o dalle eventuali migliorie apportate. L'occupazione rimane abusiva fino all'ottenimento del provvedimento amministrativo di legittimazione di cui all'art. 9 della L. 1766/1927, il quale ha efficacia solo ex nunc. Pertanto, il Comune, quale ente esponenziale degli interessi della collettività, ha legittimazione sostanziale e processuale a far valere il diritto al risarcimento del danno derivante dall'occupazione illegittima di terreni demaniali gravati da uso civico, senza che rilevi la pendenza di una domanda di legittimazione. La quantificazione del risarcimento deve tenere conto della destinazione d'uso e della trasformazione urbanistica abusiva del terreno, senza che il giudice possa determinare l'indennizzo spettante ai sensi della legge sugli usi civici, di competenza dell'autorità amministrativa. L'occupazione senza titolo di un bene demaniale configura una situazione di illiceità che legittima la tutela risarcitoria, anche in via di autotutela, a prescindere dalla durata del possesso e dalla possibilità di legittimazione.

Il possesso di un bene appartenente al patrimonio disponibile dello Stato, anche se acquisito senza titolo e mediante la realizzazione di un'opera pubblica, può condurre all'usucapione qualora ricorrano i presupposti di legge, in particolare l'animus possidendi e il possesso continuato per il periodo prescritto. Tuttavia, il mero prolungamento della detenzione o il compimento di atti corrispondenti all'esercizio del possesso non sono sufficienti a dimostrare l'intervenuta interversione del possesso, essendo necessaria la prova di attività materiali specificamente rivolte contro il proprietario. Inoltre, il danno da occupazione senza titolo di un bene pubblico non può essere presunto, ma deve essere allegato e provato dal proprietario in termini di concreta impossibilità di esercitare il proprio diritto di godimento, non essendo sufficiente il mero non uso del bene da parte del proprietario. In tal caso, il danno può essere valutato equitativamente sulla base del canone locativo di mercato quale valore economico del godimento.

L'occupazione sine titulo di un immobile altrui, anche se iniziata con un rapporto di mera ospitalità, integra gli estremi del reato di invasione di edifici di cui all'art. 633 c.p. qualora il soggetto occupante rimanga nella disponibilità dell'immobile e si comporti come dominus o possessore dopo l'allontanamento del titolare del diritto. In tal caso, la consapevolezza dell'indagato circa l'illegittimità della propria condotta è sufficiente a configurare il dolo del reato, a prescindere dall'assenza di una formale residenza nell'immobile, atteso che la fattispecie penale in esame riguarda una situazione di mero fatto. Pertanto, il giudice di merito, nel valutare la sussistenza del fumus commissi delicti ai fini del sequestro preventivo, deve accertare se l'occupazione dell'immobile sia avvenuta sine titulo e se l'indagato abbia consapevolmente mantenuto la disponibilità dell'immobile dopo l'allontanamento del titolare, a prescindere dalla buona fede iniziale o dalla regolarizzazione successiva dell'occupazione abusiva.

L'occupazione senza titolo di un immobile di edilizia residenziale pubblica destinato all'assistenza abitativa comporta la decadenza automatica dall'assegnazione e la risoluzione di diritto del contratto di locazione, in assenza di una valida e comprovata successione nel rapporto locativo, nonché l'obbligo di rilascio immediato dell'immobile e il risarcimento del danno in favore dell'ente proprietario, commisurato al valore locativo del bene per il periodo di occupazione abusiva, salvo il limite della prescrizione quinquennale per il risarcimento del danno di natura extracontrattuale. L'ente proprietario non è tenuto a esperire il procedimento speciale di intimazione di sfratto, potendo agire con il rito ordinario, e il danno da occupazione sine titulo è in re ipsa, senza necessità di specifica allegazione e prova, salvo che risulti positivamente accertato che il proprietario si sia intenzionalmente disinteressato dell'immobile ed abbia omesso di esercitare su di esso ogni forma di utilizzazione.

Il diritto di proprietà non può essere leso dall'occupazione senza titolo di un immobile, in quanto il possesso costituisce una delle principali prerogative del diritto di proprietà. L'ordinamento giuridico tutela il proprietario di un bene immobile contro l'occupazione abusiva dello stesso, riconoscendo al proprietario il diritto di ottenere la restituzione del bene e il risarcimento del danno. Tale tutela si fonda sul principio costituzionale della inviolabilità della proprietà privata, che impone allo Stato di garantire il pacifico godimento del diritto di proprietà. L'occupazione senza titolo di un immobile, pertanto, integra un'illecita interferenza nel diritto di proprietà, che legittima il proprietario a chiedere la reintegrazione del possesso e il ristoro dei danni subiti. La giurisprudenza ha costantemente affermato che il proprietario di un immobile può agire in giudizio per ottenere la liberazione dello stesso dall'occupazione abusiva e il risarcimento del danno, senza che possa essere opposta alcuna eccezione di natura possessoria. Ciò in quanto il diritto di proprietà, essendo un diritto reale, prevale su qualsiasi situazione meramente possessoria priva di un valido titolo. Il principio di diritto enunciato trova applicazione ogni qualvolta un soggetto occupi senza titolo un immobile di proprietà altrui, indipendentemente dalle specifiche circostanze del caso concreto.

Il diritto di proprietà deve essere provato dall'attore in un'azione di rivendica, non essendo sufficiente la mera produzione di documentazione amministrativa, come note di trascrizione o visure catastali. Qualora il convenuto non si sia costituito in giudizio, l'onere probatorio della proprietà non è attenuato, essendo comunque necessario per l'attore dimostrare l'acquisto del bene in base a un valido titolo originario. In assenza di tale prova, la domanda di rivendica deve essere rigettata, così come la connessa domanda risarcitoria per l'occupazione sine titulo, in quanto manca il presupposto della lesione di un diritto di proprietà. Le spese di giudizio non possono essere poste a carico del convenuto contumace, in quanto questi non ha sostenuto alcuna attività processuale.

L'occupazione sine titulo di un bene demaniale configura un illecito civile che genera in capo all'occupante l'obbligo di corrispondere all'Amministrazione proprietaria un'indennità di occupazione, la cui determinazione è rimessa alla discrezionalità della Pubblica Amministrazione. Tale indennità, avente natura risarcitoria e non sanzionatoria, è soggetta alla prescrizione quinquennale prevista dall'art. 2947 c.c. per le obbligazioni derivanti da fatto illecito. L'occupante sine titulo, in quanto mero detentore abusivo, non può vantare alcun diritto di rimborso per le migliorie apportate al bene, le quali restano acquisite al patrimonio dell'Amministrazione concedente, in applicazione della disciplina speciale dettata dalla normativa demaniale, che prevale sulla generale previsione codicistica in tema di accessione e di ingiustificato arricchimento. L'obbligo di corresponsione dell'indennità di occupazione grava in solido su tutti i soggetti che abbiano materialmente goduto del bene demaniale, in proporzione alla durata della rispettiva occupazione, senza che rilevi il titolo in base al quale ciascuno di essi ne abbia acquisito il possesso.

Il principio di diritto fondamentale che emerge dalla sentenza può essere così sintetizzato: L'occupazione sine titulo di un bene demaniale comporta l'obbligo del pagamento di un canone di occupazione determinato in base al valore venale del bene, indipendentemente dalle previsioni della legge n. 615 del 1982 che ha disposto la vendita di tali beni ai Comuni. La certificazione liberatoria rilasciata dall'Amministrazione finanziaria attestante il pagamento di somme determinate secondo i parametri della citata legge non esclude la diversa quantificazione del canone dovuto in sede giudiziale, in base al valore di mercato del bene occupato. L'ordine di rilascio dell'immobile rimane valido anche quando, nelle more del giudizio, il bene sia stato trasferito agli occupanti, in quanto il rapporto di concessione o di occupazione del bene demaniale è regolato dalla legge e non dalla modifica della titolarità del bene. La notifica della citazione introduttiva del giudizio, se effettuata a mani proprie dei destinatari o del coniuge convivente, è da ritenersi valida, indipendentemente dal luogo di residenza degli stessi.