Sentenze recenti riscaldamento condominiale

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI NAPOLI SESTA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice, Salvatore Di Lonardo, ha pronunziato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 36103/2018 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2018; avente ad OGGETTO: "impugnazione delibera assembleare condominiale"; vertente TRA (...) entrambi rappresentati e difensi dall'Avv. (...); E (...), in persona del proprio amministratore, ing. (...), rappresentato e difeso dall'Avv. (...); CONCLUSIONI Come in atti. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE (...) premesso di essere proprietari dell'unità (...), hanno impugnato la delibera assunta in seconda convocazione dall'assemblea condomini ile in data 15.10.2018, limitatamente all'approvazione del progetto per l'installazione dell'impianto ascensore ed al conseguente affidamento dell'appalto alla ditta (...). Tale deliberato è stato approvato da venti condomini (su ventiquattro), per un totale di 833,64 millesimi, con voto contrario degli attori. Nel processo si è costituito il convenuto (...), il quale - con istanza reiterata nella propria comparsa conclusionale depositata il 5 dicembre 2023 - ha chiesto, in via pregiudiziale, di dichiarare "l'improcedibilità della domanda giudiziale per genericità ed indeterminatezza della domanda formulata con l'esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, per l'asimmetria e la diversa causa petendi tra dette domande". La questione è stata già decisa con ordinanza del 3 maggio 2019, nella quale si legge testualmente: "ritenuta infondata l'eccezione del Condominio convenuto relativa alla improcedibilità della domanda per l'asserita genericità ed asimmetria della stessa rispetto alla domanda oggetto dell'esperito tentativo obbligatorio di mediazione, in quanto, il verbale di chiusura della seconda procedura di mediazione, recante la data del 7.12.2018, indica espressamente l'oggetto della procedura de qua, "Impugnativa delibera assembleare", nonché le ragioni della pretesa, richiamando proprio il punto 1 dell'ODG relativo alla convocazione della assemblea condominiale del 15/10/2018, in cui si decideva e si votava a favore della installazione dell'impianto elevatore della quale discutono gli odierni attori, agendo in giudizio con la impugnazione della relativa delibera ("Impugnativa delibera assembleare del 15.10.2018 in quanto il punto 1 dell'odg che prevede l'installazione dell'ascensore viola le norme del c.c. e del regolamento condominiale che regolano la proprietà privata dei condomini"). Pur a prescindere dal valore sostanziale, di ordinanza o di sentenza, che si voglia riconoscere al suindicato provvedimento, lo stesso merita di essere qui integralmente condiviso, non avendo la parte, peraltro, prospettato argomentazioni che possano indurre a defletterne. Per ciò che concerne, invece, il merito del processo, il primo motivo di impugnazione attiene alla violazione degli artt. 3 e 17 del regolamento condominiale, i quali, però, non assumono nessuna rilevanza rispetto all'oggetto del deliberato: l'art. 3 si limita ad indicare le cose di proprietà comune; l'art. 17, invece, indica divieti del tutto estranei alla fattispecie in esame. In realtà, le disposizioni del regolamento condominiale sono richiamate perché gli attori ritengono violata la procedura prevista dall'art. 1117 ter c.c. Si legge in citazione: "Il (...) ha violato gli artt. 3 e 17 del predetto regolamento dove rispettivamente vengono individuate le parti comuni e posti i divieto al loro ingombro. Questo poiché l'art. 1117 ter c.c. al comma terzo prevede, a pena di nullità, che nella convocazione devono indicarsi le parti comuni oggetto dell'installazione ovvero del progetto esecutivo dell'impianto e la convocazione di tutti coloro che hanno diritti su quelle parti indivise". Ritiene questo Giudice che l'art. 1117 ter del codice civile è norma non applicabile nella fattispecie in esame; considerato, peraltro, che l'installazione dell'ascensore all'interno del (...), è opera favorita dal legislatore (arg. sulla base della legge n. 13/89). Nella piena consapevolezza delle difficoltà interpretative poste dalla summenzionata norma - in rapporto con la diversa disciplina dettata dal successivo art. 1120 per le innovazioni - deve ritenersi che, così come sostenutosi da una parte della dottrina, l'art. 1117 ter "riguarda particolari e complesse fattispecie condominiali di modifiche di destinazione d'uso che impongono, per soddisfare esigenze di interesse condominiale, all'assemblea di adottare delibere con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quinti del valore dell'edificio. Ad un primo esame del nuovo art. 1117 ter si possono, quindi, configurare limitate ipotesi di applicazione (ad esempio, installazione di una piscina, di un campo di tennis o di calcio nell'area comune, modifica della destinazione pertinenziale dei locali adibiti ad alloggio del portiere, accorpamento di più edifici in un unico condominio). Non possono certamente farsi rientrare nella ipotesi di modificazione delle destinazioni d'uso da approvare con la maggioranza (quasi bulgara) dei quattro quinti le delibere di installazione ... di un ascensore...". Per vero, altra diversa opinione dottrinale individua in maniera precisa le differenze tra le "modifiche alla destinazione d'uso", di cui si occupa l'art. 1117 ter cit., e le "innovazioni tradizionali" disciplinate dall' art. 1120, le quali si distinguono, non solo per un aspetto formale (le differenti maggioranze prescritte), ma per il loro contenuto, "vale a dire per la possibilità di incidere sul godimento delle cose comune da parte dei singoli": "mentre le innovazioni tradizionali incontrano la barriera insuperabile della intangibilità del godimento da parte dei singoli, la circostanza che le modifiche alla destinazione d'uso possano privare dell'uso alcuni condomini si spiega con il contenuto di questi mutamenti, che non alterano la morfologia delle cose: vale a dire, che non alterano la struttura (materiale) di esse, ma afferiscono al solo godimento. L'ammissibilità delle modifiche alla destinazione d'uso, che rendono inservibili le parti comuni a taluni condomini, non raffigura una svista, o una contraddizione. Inserito nel sistema, il nuovo assetto si presenta come una scelta non irrazionale". La dottrina in esame, per meglio esplicitare il proprio pensiero, propone il seguente esempio: "la trasformazione del cortile in parcheggio per assegnare i posti auto ai condomini; oppure, con la stessa finalità, lo scavo del sottosuolo nel cortile per ricavare i box per le auto. Nel primo caso, la maggioranza qualificata può validamente deliberare, anche se la delibera rende impossibile l'uso di taluni condomini, perché i posti auto non risultano sufficienti, trattandosi di decisione che non incide sulla sostanza della cosa comune e che, pertanto, può essere rivista con diversa assegnazione dei posti auto, per sorteggio o con uso turnario. Nel secondo caso, invece, poiché l'entità materiale della res viene ad essere alterata in modo conclusivo, quando alcuni partecipanti vengono esclusi le innovazioni non possono essere approvate dalla maggioranza". All'evidenza, a prescindere dall'adesione all'uno o all'altro degli indirizzi suesposti, l'art. 1117 ter c.c. è norma estranea al caso in esame, rispetto al quale trova applicazione il regime delle innovazioni tradizionali e, pertanto, salvo quanto previsto con riferimento alle maggioranze contemplate dalla legge speciale, l'installazione di un ascensore a servizio di un edificio che in precedenza ne era sprovvisto deve essere astrattamente deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui agli artt. 1120, co. 1, e 1136, co. 5, c.c.; dunque, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio. Peraltro, si è evidenziato come alla stregua di una lettura costituzionalmente orientata e in applicazione sia del principio di solidarietà condominiale che della Convenzione delle Nazioni Unite sui diritti delle persone con disabilità 13 dicembre 2006, ratificata con l. 3 marzo 2009 n. 18, la deliberazione di installazione di ascensore con una maggioranza inferiore a quella prescritta dall'art. 1120, comma 1, c.c. è valida anche in mancanza di specificazione del fine di eliminazione delle barriere architettoniche ai sensi dell'art. 2 l. n. 13 del 1989 e, altresì, in assenza di disabili nell'edificio, in quanto nella stessa è immanente la finalità legittima di consentire l'accesso ai portatori di handicap senza difficoltà in tutti gli edifici e non solo presso la propria abitazione, essendo ostativo non il mero disagio bensì solo l'inservibilità della cosa comune al godimento e uso anche di un solo condomino, intesa come concreta inutilizzabilità secondo la sua naturale fruibilità, con la salvaguardia comunque del decoro architettonico e la sicurezza da valutare, però, nella loro essenzialità ed incidenza negativa non minimale (Cass. 18334/2012). Vieppiù, trattandosi di impianto suscettibile di utilizzazione separata, lo stesso può essere attuato anche a cura e spese di uno o di taluni condomini soltanto (con i limiti di cui all'articolo 1102), salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuente (...) settembre 2017 n. 2071). Ulteriore motivo di impugnazione attiene alla mancanza del quorum richiesto dall'art. 1120 del codice civile. Trattasi, però, di motivo inammissibile, in quanto così genericamente dedotto: "è bene precisare che venivano conteggiati nella votazione anche condomini non interessati all'installazione ed esclusi dalla relativa ripartizione della spesa per la quota di pagamento. In effetti, il totale dei millesimi a favore dell'installazione dell'ascensore e paganti sono 606,58 per quindici condòmini su ventiquattro, salvo errori ed omissioni. Ordunque, ai fini del quorum necessario per votare tale innovazione mancano i millesimi richiesti dall'art. 1120 c.c. relativo alle innovazioni". Tale affermazione non consente - in difetto di ulteriori precisazioni - di smentire il diverso quorum di 861,29/1000 indicato nella delibera. Infine, gli attori si dolgono della lesione che il progetto del nuovo ascensore arreca alla loro proprietà. Nello specifico, l'impianto di cui trattasi, così come deliberato dall'assemblea, deve essere realizzato all'esterno, sul prospetto Nord - Ovest, nel retro dell'edificio (...) sull'area attualmente adibita a giardino, come meglio si evince dalla foto che segue. (...) e (...) denunciano la violazione delle distanze, in ragione della contiguità dell'ascensore alla finestra della loro cucina, e si lamentano della conseguente perdita di luce che ne seguirebbe, laddove venisse realizzato l'impianto, oltre che delle inevitabili immissisioni rumorose. Peraltro, considerato il punto di primo imbarco dell'ascensore, gli attori lamentano la violazione della loro privacy "il vano ascensore sarebbe prospeciente alla finestra dell'appartamento e, dunque, condomini e visitatori, nell'uso dell'ascensore, potrebbero guardare direttamente all'interno della abitazione, determinando un'invasione della privacy della famiglia (...) e condizionando così la libera vivibilità della loro quotidianità domestica". Infine, si legge in citazione che "i sigg. (...) ..., vedrebbero decrescere il valore economico del loro appartamento a causa dell'installazione dell'ascensore, oltre che per immissioni di rumori, vibrazioni, cattivi odori, problematiche termiche e onde elettromagnetiche, anche per il fatto che la loro proprietà è sita al pianterreno dello stabile". In alternativa, (...) e (...) hanno proposto una diversa collocazione dell'ascensore, sul lato Sud -Est del fabbricato, ove si trova l'ingresso della scala I. Rispetto a tali specifiche doglianze è stato nominato un CTU, al quale, tra gli altri accertamenti, è stato dato l'incarico di "verificare se il progetto alternativo prospettato dagli attori rappresenti valida alternativa sotto tutti i punti di vista anche in merito alle doglianze articolate rispetto al progetto del condominio". Sul punto, l'odierno giudicante ritiene di dover condividere quanto affermato dal (...): non è consentito in tal sede sindacare il merito della scelta tra l'uno o l'altro progetto, potendosi solo verificare la legittimità della volontà assembleare; per il che deve senz'altro escludersi che sia ravvisabile il vizio di eccesso di potere denunciato in citazione. Venendo all'impianto ascensore deliberato dall'assemblea, il CTU ha accertato che: - a) "la distanza tra la parete esterna della cabina ascensore e il filo esterno parete del vano finestra dell'ambiente cucina asservito all'appartamento posto al piano ammezzato di proprietà (...) è pari a ml = 2,92"; - b) "l'impianto ascensore previsto, del tipo panoramico con castelletto metallico e pannellature in cristallo di sicurezza trasparente, produce una minore luminosità sull'apertura del vano finestra "fi" dell'ambiente cucina asservito all'appartamento dei ricorrenti come segue: Sulla finestra "fi" la proiezione dell'impianto elevatore su tale vano incide per una larghezza pari a ml = 0,30 e, considerando la larghezza di apertura del vano, pari a ml 1,30, si ha una luminosità ridotta pari al 23%". Infine, il CTU ha verificato che l'impianto non rispetta le condizioni di accessibilità e di imbarco diretto per i disabili previste dalla legge 13/89. Orbene, poiché il nuovo ascensore deve essere realizzato all'esterno del fabbricato, con una struttura avente una propria consistenza, lo stesso non può essere considerato - come vorrebbe parte convenuta - un "volume tecnico" sottratto al rispetto delle distanze legali (si veda, Cass. 34461/2023, che ha ritenuto di dover correggere la motivazione della decisione impugnata ex art. 384 c.p.c., u.c., in quanto il dispositivo adottato era giustificato non in ragione della qualificazione dell'ascensore e della sua struttura prefabbricata di metallo e vetro come volume tecnico, ma in base alla normativa in tema di abbattimento delle barriere architettoniche). Conseguentemente, alla luce delle verifiche compiute dal CTU, può dirsi accertato che l'ascensore oggetto del deliberato assembleare, in quanto collocato a distanza inferiore a tre metri rispetto alla finestra del vano cucina degli attori, viola l'art. 907 c.c., quale norma applicabile anche nei rapporti tra condomini di un edificio (Cass. n. 10563 del 2001 e Cass. n. 23023 del 2000). Né, tale violazione può dirsi giustificata dalla normativa in materia di abbattimento delle barriere architettoniche, non risultando rispettate le relative condizioni di legge (non rilevano, rispetto alla decisione da assumere in questa sede, le eventuali conseguenze derivanti dagli incentivi del superbonus di cui fa menzione il convenuto nei propri atti difensivi). Orbene, non essendo l'impianto ascensore destinato all'abbattimento delle barriere architettoniche, la violazione della distanza prevista dall'art. 907 c.c. determina l'illegittimità della delibera assembleare, posto che se non possono essere lesi da delibere dell'assemblea condominiale, adottate a maggioranza, i diritti dei condomini attinenti alle cose comuni, a maggior ragione non possono essere lesi, da delibere non adottate all'unanimità, i diritti di ciascun condomino sulla porzione di proprietà esclusiva, indipendentemente da qualsiasi considerazione di eventuali utilità compensative. Né l'ascensore può essere considerato impianto indispensabile per un'effettiva abitabilità dell'appartamento, non avendo la medesima funzione degli impianti di luce, acqua, riscaldamento e similari, rispetto ai quali pure si ammette - in determinati limiti - la possibilità di derogare alla normativa sulle distanze. La delibera assembleare deve, per tale ragione, essere dichiarata nulla. In considerazione del fatto che non tutti i motivi di impugnazione si sono rivelati fondati, le spese di lite, ivi comprese quelle afferenti alla doppia fase cautelare, possono essere parzialmente compensate tra le parti. La compensazione va disposta nella misura del 30%, anche con riguardo all'espletata CTU, il cui costo risulta interamente anticipato in via provvisoria dagli attori nella misura di euro 3.924,63. Tra le spese di lite da liquidarsi in tal sede rientrano certamente quelle afferenti alla fase cautelare della sospensione della delibera (da determinare tenendo conto del risultato complessivo della causa, indipendentemente dalle ragioni specifiche del subprocedimento), ma non possono considerarsi quelle relative alla mediazione svoltasi con riguardo ad altra e diversa delibera assembleare. Devono essere riconosciute, invece, le spese inerenti alla seconda procedura di mediazione, recante la data del 7.12.2018, strumentalmente collegata al presente giudizio. P.Q.M. Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, in persona del Giudice, Salvatore Di Lonardo, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede: - a) dichiara la nullità della delibera impugnata; - b) compensa per il 30% le spese di lite e pone il rimanente 70% a carico del convenuto, (...), che in tal parte liquida nella misura di euro 3.215,96 per esborsi (ivi comprese le spese di CTU) ed euro 7.700,00 per compenso professionale (di cui: euro 4.900,00 per il giudizio di merito; euro 1.050,00 per la fase di mediazione; euro 1.750,00 per la fase cautelare), oltre rimborso spese generali (15%), IVA e CPA come per legge. Così deciso il 23 maggio 2024.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale di Napoli VI Sezione Civile, in persona del Giudice Unico Dott. Giovanni Giordano, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n.ro di R.G. 9938/2019 avente ad oggetto impugnativa delibera assemblea condominiale TRA Parte_1, res.te in Torre del Greco (NA) al lndirizzo_1 Cod. Fisc. C.F._1 elett.te dom.ta in Napoli alla (...) Indirizzo_2 presso lo studio dell'Avv. Cl.Fa. dal quale è rapp.ta e difesa per procura a margine dell'atto introduttivo del giudizio -ATTRICE - E Controparte_1 in persona dell'amministratore p.t., Cod. Fisc. P.IVA_1 elett.te dom.to in Caserta alla lndirizzo_3 presso lo studio dell'Avv. Fr.D. dal quale è rapp.to e difeso per procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta - CONVENUTO - Conclusioni: come da verbale del 27.10.2023. RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE Si richiamano gli atti delle parti ed i verbali di causa per quanto riguarda lo svolgimento del processo, in ossequio al disposto di cui all'art. 132 cpc.. Con atto di citazione ritualmente notificato Parte_1, dichiarandosi condomina nell'edificio in CP_1 al lndirizzo_4 dell'appartamento sito al piano secondo, conveniva in giudizio esso CP_1 al fine di sentir dichiarare la nullità, inefficacia, inopponibilità e/o l'annullabilità delle deliberazioni assunte sui capi 1) e 2) dell'O. d. G. dall'assemblea dei condomini tenutasi nella seduta del 05.02.2019, con vittoria di spese. Lamentava, essa attrice, con il primo motivo d'impugnazione, la violazione e falsa applicazione degli artt. 1130 e 1130 bis c.c. essendo il rendiconto condominiale, tanto quello consuntivo per la gestione 2018 che quello preventivo per la gestione 2019, privi del registro di contabilità, non redatti in applicazione del criterio di cassa e non tenendo conto delle spese straordinarie sostenute; con il secondo motivo, lamentava la violazione dell'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c. per non essere state riportate nella rendicontazione le voci relative a lavori di ristrutturazione straordinaria con la costituzione del relativo fondo speciale e riparto delle quote poste all'incasso o già incassate; con il terzo motivo, lamentava, infine, la partecipazione all'assemblea di soggetto non legittimato. Instauratosi il contraddittorio, si costituiva in giudizio il CP_1 il quale impugnava e contestava, punto per punto, tutto quanto ex adverso dedotto, prodotto ed eccepito, sia in fatto che in diritto, concludendo per il rigetto della domanda in quanto inammissibile ed infondata nel merito. Espletata la procedura di mediazione, su invito d'ufficio, con esito negativo, venivano concessi i termini ex art. 183 VI comma cpc, all'esito dei quali, ritenuta la causa matura per la decisione, veniva fissata udienza per le conclusioni, precisate le quali la causa veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 cpc. Giova premettere che l'attrice ha chiesto dichiararsi nulla e/o annullare la delibera adottata nell'assemblea del 05.02 2019 sicchè s'impone la qualificazione della domanda, se di nullità e/o di annullabilità. Ebbene, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale "in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c. come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all"'ordine pubblico" o al "buon costume". Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previste dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn.2) e 3), mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2 c.c." (Cass. S. U. 9839/2021; Cass. S. U. 4806/2005). Inoltre, rispetto all'azione di annullamento, è costante l'orientamento secondo cui "In tema di impugnazione di delibere condominiali annullabili, la legittimazione ad agire spetta al condomino che sia stato assente all'assemblea nel corso della quale la delibera contestata è stata assunta o che, se presente, abbia espresso in merito il suo dissenso o si sia astenuto, ricadendo sullo stesso l'onere di provare tali circostanze. Il difetto di detta legittimazione può, invece, essere rilevato d'ufficio dal giudice ed il relativo accertamento non è soggetto a preclusioni, non potendosi accordare la facoltà di opporre la menzionata delibera a chi non ne abbia titolo." (Cass. Civ. 5611/2019; Cass. Civ. 5889/2001). Nel caso de quo, essendo stati prospettati dall'attrice solo vizi relativi alla redazione dei rendiconti consuntivo e preventivo nonché di regolare costituzione dell'assemblea, questi vanno inquadrati nell'ambito dei motivi di annullamento della delibera. Inoltre, incontestata è la qualità di condomina dell'attrice come risulta per tabulas la sua assenza dall'assemblea nel corso della quale veniva assunta la delibera de qua. Ne consegue, che deve riconoscersi in capo all'attrice la legittimazione a promuovere l'azione di annullamento della delibera in esame. La domanda, inoltre, è senz'altro ammissibile risultando l'atto introduttivo notificato al convenuto CP_1 in data 22.03.2019, ovvero entro il termine decadenziale di 30 giorni dalla comunicazione della delibera medesima - comunicazione avvenuta a mezzo racc.ta e ricevuta in data 23.02.2019 -, ex art. 1137 c.c., inoltre essa è, altresì, procedibile per l'esperita procedura di mediazione obbligatoria in corso di causa. Passando, quindi, all'esame del merito, va rilevato che solo i primi due motivi di impugnazione sono fondati e meritano accoglimento. Con i primi due motivi di impugnazione, che questo giudice ritiene possano essere esaminati congiuntamente, l'attrice lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1130 e 1130 bis nonché dell'art. 1135 c.c. n.4, essendo il rendiconto condominiale, tanto quello consuntivo per la gestione 2018 che quello preventivo per la gestione 2019, privi del registro di contabilità, non redatti in applicazione del criterio di cassa e per non essere state riportate nella rendicontazione le voci relative ai lavori di ristrutturazione straordinaria con la costituzione del relativo fondo speciale e riparto delle quote poste all'incasso o già incassate. Giova premettere, in termini generali, che fra gli obblighi principali dall'amministratore di condominio, il quale ricopre un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, vi è quello di rendiconto di cui all'art. 1713 c.c.. Il rendiconto rappresenta il fulcro della gestione condominiale e risponde all'esigenza di porre i condomini in grado di sapere come effettivamente è stato speso il denaro da loro versato. Nella redazione del rendiconto, quindi, devono essere rispettate delle regole minime e necessarie di chiarezza ed intellegibilità. Se è pur vero, infatti, che non è necessario, ai fini della validità dell'approvazione del rendiconto, che le singole voci di entrate e di spesa, con relativa ripartizione, siano trascritte nel verbale di assemblea, tuttavia, affinchè possa ritenersi valida la delibera di approvazione di un rendiconto, è necessario che la relativa contabilità sia idonea a rendere intellegibili e chiare ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (Cass. Civ. 3892/2017). Per rendere intellegibile il rendiconto, quindi, occorre che sia tenuta una contabilità regolare, nella quale siano registrate cronologicamente le operazioni riguardanti la vita del condominio, con possibilità di verifica dei documenti e della giustificazione delle entrate e delle uscite della gestione condominiale (Cass. Civ. 3892/2017). La mancanza di registrazione contabile cronologica delle operazioni poste in essere, le quali conferiscono certezza e chiarezza al bilancio, così come la presenza di elementi che ne inficiano la veridicità, quali l'omissione o l'alterazione dei dati, determina l'illegittimità del bilancio e, conseguentemente, della delibera che l'abbia approvato. L'art. 1130 bis c.c., introdotto con la riforma attuata con la legge 220/2012, in vigore dal 18.06.2013, impone che il rendiconto condominiale sia composto da tre distinti documenti: il registro di contabilità, avente le caratteristiche proprie di un libro giornale e recante la menzione delle singole movimentazioni periodiche, incassi e pagamenti, in ordine cronologico; il riepilogo finanziario, avente le caratteristiche di uno stato patrimoniale, comprensivo delle poste attive e passive del patrimonio condominiale, ovvero in cui siano indicati i crediti ed i debiti verso condomini o fornitori, eventuali fondi/riserve, disponibilità in banca o presso gli uffici postali, integrato di un conto finanziario in cui indicare i valori relativi alla cassa iniziale e alle entrate da un lato e le spese e la cassa finale dal lato opposto; infine, la nota sintetica esplicativa della gestione con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. Secondo quanto stabilito dalla Cassazione con ordinanza n. 33038 del 20.12.2018, nel caso in cui il rendiconto sia privo del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e della nota sintetica esplicativa, la collegata delibera di approvazione può essere oggetto di annullamento. Il Tribunale di Roma, con provvedimento del 02.10.2017, pienamente condiviso anche da questo giudice, ha avuto modo di affermare che, il rendiconto predisposto dall'amministratore risponde all'esigenza di porre i condomini in grado di sapere come sono stati spesi i soldi versati. Pertanto, pur non necessitando l'adozione di forme rigorose posto che non trovano applicazione nella materia condominiale le norme prescritte per i bilanci delle società è necessario che il rendiconto rifletta in maniera intellegibile la situazione contabile per raggiungere lo scopo di informazione al quale è preposto, contenendo una serie di riferimenti che sono necessari e/o opportuni quali: l'esposizione del conto corrente condominiale, la redazione di una situazione patrimoniale del condominio con l'indicazione degli eventuali residui attivi e passivi, l'elencazione di fondi di riserva obbligatori (ad esempio accantonamento per il fondo trattamento fine rapporto portiere) o deliberati dell'assemblea per motivi particolari (ad esempio fondo di cassa straordinario). Inoltre, l'amministratore dovrà, sempre indicare un elenco delle spese sostenute diviso per categorie secondo il criterio di ripartizione (come spese generali, acqua, riscaldamento ecc.), l'elenco delle quote incassate ed il piano di riparto che indichi per ogni condomino ed ogni categoria di spesa, il criterio di riparto e la quota a suo carico. La giurisprudenza di legittimità, infine, nell'interpretare l'art. 1130 bis c.c., dopo iniziali pronunce dove, nella redazione dei bilanci condominiali, non ha affermato in termini inequivoci l'obbligatorietà del principio di cassa, è giunta, tuttavia, ad affermare, ad essa conformandosi la prevalente giurisprudenza di merito, che il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa; l'inserimento della spesa va, pertanto, annotato in base alla data dell'effettivo pagamento, così come l'inserimento dell'entrata va annotato in base alla data dell'effettiva corresponsione. La mancata applicazione del criterio di cassa non rende intelligibile il bilancio e riscontrabili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino (Cass. Civ. 27639/2018). Solo per completezza espositiva, va rilevato, tuttavia, che in mancanza di un espresso divieto di utilizzazione del criterio di competenza, non è, in linea di principio, illegittima la sua utilizzazione per la redazione del rendiconto condominiale, a condizione che sia resa chiara ai condomini la conoscenza dell'esatta situazione patrimoniale del CP_1 e che nella nota sintetica esplicativa siano chiarite le apparenti discrasie correlate all'utilizzo del detto principio. Ove tali chiarimenti non siano resi, viene leso il diritto di informazione di ciascun condomino ed il vizio di formazione della volontà assembleare, che può essere fatto valere da ciascun condomino, rende annullabile la delibera adottata. Nel caso di specie, i rendiconti - ovvero il consuntivo di gestione 2018 come il preventivo di gestione 2019 - approvati dal convenuto CP_1 non sono conformi al disposto di cui all'art. 1130 bis, comma 1 c.c. difettando l'allegazione del registro di contabilità e della nota esplicativa, quali documenti necessari per la validità della deliberazione, riducendosi ad una mera elencazione di somme che non consente alcuna verifica dell'operato dell'amministratore. Inoltre, essi riportano voci prive di informazioni e riscontro di date e pagamenti, non consentendo di ricostruire i movimenti finanziari ed effettuare il controllo della disponibilità di cassa al termine dell'esercizio. Infine, il bilancio consuntivo esclude, di fatto, tutta la gestione delle spese relative alla manutenzione straordinaria del fabbricato, allo stato dei lavori, a quello dei pagamenti, dell'emissione delle quote, di quelle riscosse e di quelle ancora da riscuotere, nonchè, infine, della costituzione del fondo speciale, sebbene proprio il capo 1) dell'O. d. G. impugnato avesse ad oggetto l'approvazione anche del rendiconto della gestione contabile 2018 straordinaria. Il registro di contabilità e la nota esplicativa costituiscono componenti essenziali del rendiconto, perseguendo lo scopo di soddisfare l'interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto e consentire, così, in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato. In altri termini, il registro di contabilità e la nota esplicativa costituiscono parti inscindibile del rendiconto, in quanto finalizzati ad una comprensione immediata della situazione patrimoniale ai fini della discussione e della partecipazione consapevole e tale inscindibilità non rappresenta un mero formalismo, quanto piuttosto un diritto dei condomini ad avere una gestione ispirata a criteri di trasparenza e, quindi, immediatamente verificabile anche da coloro che non abbiano capacità e conoscenza proprie degli addetti ai lavori. La mancanza di tali documenti, dunque, comporta l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione. Con il terzo ed ultimo motivo d'impugnazione, l'attrice lamenta la partecipazione in assemblea di soggetto non legittimato tal Controparte_2 che, a suo dire, già nel lontano anno 2003 aveva alienato a tali (...) CP_3 e CP_4, la propria unità immobiliare facente parte del CP_1 convenuto, con la conseguenza che la delibera sarebbe nulla o annullabile non solo perché assunta con il voto del medesimo (...) CP_2 ma anche per la mancata convocazione degli effettivi condomini. E' appena il caso di osservare, in merito, che dall'esame del verbale di assemblea impugnato, contrariamente a quanto dall'attrice asserito, non risulta la partecipazione di Controparte_2 né che la delibera sia stata assunta con il suo voto favorevole sicchè si pone, invero, il solo problema, ai fini della validità della delibera assunta, della paventata mancata convocazione di tutti i condomini. E' noto l'orientamento giurisprudenziale, cui questo giudice aderisce, secondo cui a seguito della riforma che ritiene il deliberato annullabile in caso di omessa, tradiva o incompleta convocazione su istanza dei dissenzienti o degli assenti perché non ritualmente convocati, tale vizio possa essere eccepito solo da coloro nei confronti dei quali il vizio si è effettivamente verificato con conseguente carenza d'interesse, nella vicenda de qua, di sollevare una tale eccezione da parte dell'attrice trattandosi di vizio che non lo riguarda direttamente. Tale motivo d'impugnazione, quindi, non può trovare accoglimento. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate, come da dispositivo, in applicazione dei valori minimi dello scaglione di cui al D.M. di riferimento in considerazione della non complessità della vicenda. P.Q.M. il Tribunale di Napoli VI Sezione Civile, in composizione monocratica, reietta ogni contraria istanza ed eccezione, definitivamente pronunciando così provvede: 1) Accoglie la domanda e, per l'effetto, annulla la delibera assembleare del 05.02.2019 relativamente ai capi 1) e 2) dell'O. d. G.. 2) Condanna il Controparte_5 in CP_1 in persona dell'Amministratore p.t., al pagamento in favore dell'attrice delle spese di giudizio che si liquidano in Euro 550,00 per spese ed Euro 3.800,00 per competenze professionali oltre Spese Generali, IVA e CPA come per legge e se dovute. Così deciso in Napoli il 10 maggio 2024.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA V SEZIONE CIVILE In persona del giudice monocratico Elena Fulgenzi riunito in camera di consiglio, ha emesso la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n 31060/21 di Ruolo generale affari contenziosi TRA Parte_1 CF C.F._1 nato a LgN_I il DtN_I, Parte_2 CF C.F._2 nato a LgN_1 il DtN_2, Parte_3 CodiceFiscale_3 nata a LgN_1 il DtN_3, Parte_4 CF C.F._4 nata a LgN_2 il DataNascita_4 e Parte_5 CF C.F._5 nato a LgN_3 il DataNascita_5 tutti rappresentati e difesi dall'Avv. En.Pe. - attori - E Condominio di (...) nn. 1, 2 e 3 in Roma (c.f. p.iva_i, in persona del suo Amministratore e legale rappresentante pro-tempore CP_1, rappresentata dalla Signora Parte_6 e Controparte_2 (c.f. C.F._6), entrambi rappresentati e difesi dell'Avv. Fr.Ma. Ma.Qu. CF C.F._7 quale amm.re CP_1 e quindi per la (...) CP_3 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'Avv. El.Zo. - convenuta- Oggetto: impugnazione delibera assemblea condominiale MOTIVI DELLA DECISIONE 1. Gli attori indicati in epigrafe hanno convenuto in giudizio il Condominio di (...) nn. 1, 2 e 3 in Roma chiedendo "1. dichiarare la nullità, l'annullabilità e/o la giuridica inefficacia delle delibere assembleari impugnate del 20.01.2020 per le motivazioni dedotte in narrativa e le ulteriori che dovessero emergere dalle eventuali difese avverse; 2. condannare il Condominio in persona dell'amm.re pro tempore, ad esibire la documentazione condominiale, segnalando che ad oggi non sono stati esibiti/sono andati distrutti e/o smarriti (segue elenco della documentazione richiesta); 2. (rectius 3) tenuto conto di quanto in narrativa, in particolare per le plurime e gravi violazioni del disposto degli artt. 1129 e 1130 c.c. si chiede la revoca giudiziale dell'amm.re p.t. attualmente in carica rag. Controparte_4 3. (rectius 4) sospendere la facoltà di delega nel condominio; 4 (rectius 5) condannare il condominio e per esso la rag. Parte_6 in solido con i soli condomini indicati al punto n. 5 (segue elenco condomini) con espressa esclusione dei contrari, degli assenti e degli astenuti alla votazione del 21.01.2020, e i due amministratori precedenti CP_5 e Parte_7 al risarcimento dei danni causati agli attori e al condominio, al rimborso delle spese e compensi di lite. Premettono gli attori che: -all'adunanza del 21 gennaio 2020, l'assemblea del Parte_8 in Roma, contrari molti condomini, tra cui i cinque istanti, approvava sei elaborati relativi a tre annualità di bilancio, tutti privi di quadratura, senza che fosse stato possibile esaminare nemmeno uno dei documenti giustificativi, che non venivano esibiti e allegati agli elaborati, e che l'amministratore dimissionario non aveva messo a disposizione. Il foglio chiamato "verbale", veniva rimesso ai condomini in data 29 gennaio 2020. L'assemblea del 20/21 gennaio 2020 veniva, secondo gli attori, indetta per il punto 1 dell'ODG ovvero la sostituzione dell'amministratore dimissionario, ma quest'ultimo inseriva nell'ODG anche l'approvazione dei bilanci, già contestati, incluso quello del 2016/17. Visto l'inserimento all'ODG di argomenti che esulavano dal punto nodale delle dimissioni, molti condomini, tra cui anche gli istanti, chiedevano di essere ammessi a controllare tutti i documenti giustificativi, ma il Parte_7 affermando che in realtà l'assemblea era convocata sostanzialmente solo per il punto n. 1 e che lui era dimissionario non ammetteva nessuno al necessario controllo dei documenti. Nell'assemblea indicata, quindi, venivano accettate le dimissioni dell'amministratore e veniva incaricata, quale nuovo amministratrice, la CP_1 della Parte_9 (...). Vista anche l'ora tarda, alcuni condomini lasciavano l'assemblea, ritenendo che di li a poco anche gli altri sarebbero andati a casa, tuttavia, il condomino che si era fatto nominare presidente, Controparte_2, sorprendentemente chiamava i pochi che erano restati in sala a pronunciarsi anche sui punti restanti dell'ordine del giorno, riguardanti i sei elaborati contenenti i bilanci privi dei documenti giustificativi e sulla base di un numero spropositato di deleghe in bianco, avute soltanto per cambiare l'amministratore. Tanto premesso secondo gli attori: il Presidente verbalizzante era responsabile per non aver garantito un'ordinata tenuta dell'assemblea e una corretta verbalizzazione; la nuova amministratrice rag. Parte_6 appena nominata, per non aver redatto un documento di passaggio delle consegne con relativo inventario dei soli documenti che le venivano effettivamente passati dal precedente amministratore, senza fare una diligente ricognizione e revisione dei bilanci contestati esibendo una parte insufficiente dei documenti condominiali. L'esame della documentazione messa a disposizione, mesi dopo la data delle delibere impugnate, aveva permesso inoltre di evidenziare, per i 6 elaborati chiamati bilanci (gestione ordinaria e di riscaldamento per gli esercizi 2016-17, 2017-18 e 2018-19), divergenze di contabilizzazione delle fatture, contabilizzazioni duplicate, pagamenti effettuati a fronte di documentazione fiscale mancante o insufficiente o per spese non deliberate, per un ammontare totale di circa 9.000,00 euro nonché la mancanza assoluta di documentazione giustificativa per ulteriori 10.000,00 euro. Infine, sempre secondo gli attori, uno degli aspetti più rilevanti della documentazione mancante non esibita, era quello che riguardava il rapporto con il portiere, e la violazione dell'obbligo di vigilanza posto dalla legge sull'amministratore pro-tempore mentre non si era tenuto conto dei danni arrecati alle parti comuni e alle proprietà private nella circostanza dell'installazione delle pompe a portata variabile e dei liquidi corrosivi disincrostanti. 2. Si sono costituiti in giudizio, il Controparte_6 i quali hanno eccepito preliminarmente l'inammissibilità della domanda di revoca giudiziale dell'amministratore del Condominio convenuto e, nel merito, ,hanno contestato l'impugnazione, unitamente a tutte le domande svolte, delle quali hanno chiesto il rigetto. Anche la convenuta in proprio Parte_6 ha contestato le domande attoree, concludendo per l'inammissibilità della domanda di revoca e per il rigetto delle restanti pretese. 3.La domanda è infondata In primo luogo deve osservarsi che il condomino, che impugna la delibera assembleare poiché ritenuta illegittima, deve assolvere all'onere della prova, previsto come principio di ordine generale nell'ordinamento giuridico ex art. 2967 c.c., delle circostanze lamentate, ovvero dimostrare che la delibera sia contraria ai principi di legge disciplinanti la materia. I condomini Parte_l, Parte_2 Pt_3 Pt_4 e Pt_5 hanno convenuto il Condominio chiedendo: una pronuncia di nullità, annullabilità e/o inefficacia di cinque delibere assunte in occasione dell'assemblea condominiale del 20 gennaio 2020; la condanna del Condominio ad esibire completa documentazione condominiale; la revoca giudiziaria dell'amministratore pro-tempore del Condominio; la sospensione provvisoria della facoltà di delega da parte dei condomini; la condanna del Condominio in solido con 23 condomini presenti - personalmente o per delega - all'assemblea del 21 gennaio 2020 e dei due amministratori condominiali precedenti Signori CP_5 e Parte_7 - soggetti tuttavia non citati in giudizio - al risarcimento dei danni causati agli attori e al Condominio. In corso di causa il Tribunale ha già anticipato che a norma degli artt. 1129, comma 2, c.c. e 1130-bis c.c. (come novellati dalla l. n. 220 del 2012), i condòmini hanno il diritto di ottenere l'esibizione di registri e documenti contabili condominiali in qualsiasi tempo (non necessariamente in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea), sempreché, però, l'esercizio del diritto medesimo "non si risolva in un intralcio all'amministrazione, ponendosi in contrasto con il principio della correttezza ex art. 1175 c.c." e che al condomino istante fa capo l'onere di dimostrare che l'amministratore non gli abbia consentito l'esercizio della facoltà in parola" (cfr. Cass. ord., 28 luglio 2020, n. 15996) L'amministratore condominiale che sia cessato dall'incarico è tenuto a restituire tutta la documentazione in suo possesso afferente alla gestione condominiale, mediante riconsegna all'amministratore subentrante, ove l'assemblea abbia provveduto al conferimento del nuovo mandato , spiegando la relativa delibera di nomina efficacia anche nei confronti dei terzi, ai fini della rappresentanza sostanziale del condominio - ovvero al singolo condomino che gliene faccia richiesta, nel caso di mancata nomina del nuovo amministratore, non legittimando siffatta evenienza uno "ius retinendi" della documentazione, né un esonero dal rendiconto, stante la già avvenuta estinzione del mandato collettivo intercorrente tra l'amministratore uscente e ciascuno dei condomini (cfr. Cass. ord., 24 giugno 2021, n. 18185). Le dinamiche di svolgimento dell'assemblea condominiale sono descritte dal verbale prodotto come allegato 1) di parte attrice che, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, ha natura di scrittura privata e di prova legale. La giurisprudenza di legittimità ha più volte ribadito che (cfr tra le altre Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 11375 del 09/05/2017) che il verbale di un'assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura medesima, per impugnare la cui veridicità non occorre la proposizione di querela di falso, potendosi far ricorso ad ogni mezzo di prova. con l'onere probatorio per l'impugnante, quindi, il quale deduca la non veridicità o la semplice non aderenza della documentazione all'effettivo andamento dei fatti, di riuscire a sovvertirne le diverse risultanze a lui sfavorevoli e di rendere adeguata ragione dell'incidenza eziologica negativa del suo assunto - di cui sia fornita, all'occorrenza, adeguata dimostrazione - sulla validità della sessione fermo restando, però, che "poiché la delibera condominiale deve risultare in forma documentale (art. 1136, ultimo comma, cod. civ.) è inammissibile la prova testimoniale volta a dimostrare una volontà assembleare difforme da quella che risulta dal verbale" (cfr. Cass., 8 marzo 1997, n. 2101). Si è già ancora anticipato, sempre in ordine alla regolarità dell'assemblea, la falsità o l'abuso della delega o l'inottemperanza alle eventuali direttive impartite al delegato possono essere lamentate e fatte valere dal solo delegante; come la non genuinità o la non corrispondenza alla volontà manifestata dell'espressione di voto attribuita a un condomino - quale risultante dalla relativa verbalizzazione - non può essere lamentata e fatta valere altrimenti che dal diretto interessato secondo il principio per cui (vedi Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2218 del 30/01/2013) "In tema di condominio, i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati, in difetto di norme particolari, dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante e quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto". Tanto premesso in relazione alla mancata dimostrazione delle violazioni di legge lamentate con riferimento al deliberato assembleare, in comparsa conclusionale gli attori insistono nell'affermare che con la delibera impugnata l'assemblea aveva chiaramente stabilito che la nuova amministrazione (Controparte_7 avrebbe dovuto rivedere i bilanci in merito alle ripartizioni effettuate dalla CP_8 nonché le spese addebitate e stimare tutti i danni arrecati alle parti comuni e private in occasione dell'installazione delle pompe a portata variabile e dell'inserimento nelle tubazioni condominiali di liquidi corrosivi nonché tutte le spese riaddebitate ai condomini con richiesta di rimborso e di danni. I convenuti, ed in specie la nuova amministratrice, non avrebbero adempiuto alle suddette plurime obbligazioni e, pertanto, i convenuti dovrebbero essere condannati per inadempimento ex contractu, sia all'esecuzione delle obbligazioni assunte, sia alla rimozione giudiziaria dell'amministratore Controparte_9 per omissione totale degli atti dovuti, sia a risarcire i danni arrecati, da accertarsi e quantificarsi in separato giudizio. Gli attori contestano ancora la mancata esibizione e l'avvenuto smarrimento, di una parte notevole della documentazione condominiale avendo la convenuta Controparte_7 depositato un "verbale di passaggio delle consegne", senza data certa controfirmato dal Parte_7 mai esibito nonostante la citazione e i due procedimenti di Mediazione Obbligatoria. La documentazione non risulta essere stata presentata ai condomini per valutare adeguatamente la gestione condominiale e pertanto -qualora non fosse stata effettivamente redatta dall'amministratore - è evidente che il voto riportato nel verbale di assemblea sopra citato risulta espresso sulla base di una documentazione civilisticamente non idonea. Anche sotto tali profili gli attori non hanno assolto all'onere probatorio sugli stessi gravante. Questo Giudice, quanto alla responsabilità della nuova amministratrice nominata dall'assemblea Parte_6, ne condivide i rilievi laddove la stessa evidenzia che la domanda di revoca è inammissibile in quanto solo la maggioranza dei condomini può revocare l'amministratore oppure in via suppletiva il Tribunale in sede di volontaria giurisdizione, iniziative non assunte né dal Condominio né dai condomini attori nelle sedi previste . In realtà all'assemblea del 21 gennaio 2020 la convenuta non aveva assunto ancora la carica di amministratore e i bilanci approvati erano stati predisposti dall'ex amministratore, mentre la questione della revisione contabile veniva successivamente posta all'attenzione dell'assemblea così come la questione in ordine un'eventuale azione legale avverso la Controparte_l0. Non risulta, invece, che le doglianze relative alla gestione del rapporto di lavoro con il portiere fossero mai emerse in ambito condominiale così come la richiesta di sospensione provvisoria della facoltà di delega da parte dei condomini. Quanto ai documenti del Condominio, non è contestato che la nuova amministratrice con comunicazione del 29.07.2020 comunicava a tutti i condomini le credenziali di accesso al sito Web del condominio nel quale è caricata la documentazione amministrativa e contabile del condominio. L'amministratrice espletava il c.d. "passaggio delle consegne" in data 14.02.2020 (doc. 4) e con mail forniva agli istanti i link per scaricare tutta la documentazione ricevuta dal precedente amministratore dal sito Tale strumento anche se non è dimostrata, nella specie, la sua obbligatorietà ex art. 71-ter delle disposizioni attuative del codice civile, rappresenta mezzo di comunicazione senz'altro idoneo a consentire in ogni momento ai condomini la consultazione dei documenti afferenti l'attività del condominio ai sensi dell'art. 1130 bis per come già più sopra delineato. Quanto infine alle richieste risarcitorie avanzate dagli attori le stesse si palesano del tutto generiche ed indimostrate sia nell'an che nel quantum debeatur e vanno pertanto disattese. 6. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo ai sensi del D.m. 55/14 e successivi aggiornamenti p.q.m il Tribunale, definitivamente pronunciando così provvede: - rigetta tutte le domande proposte dagli attori; - condanna Parte_1, Parte_2, Parte_3, Parte_4 e Parte_5, in solido tra loro, a rifondere al Condominio di (...) nn. 1, 2 e 3 in Roma e a Controparte_2 congiuntamente difesi, e a Parte_6, in proprio, le spese di lite che liquida in euro 4.500,00 oltre Iva, cap e rimborso forfettario spese generali per ciascuna parte convenuta autonomamente difesa; Così deciso in Roma il 7 maggio 2024.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI FIRENZE SEZIONE II CIVILE Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona del Giudice onorario dott.ssa. Micaela Picone ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 9968/2021 promossa da: (...) persona del legale rappresentante pro-tempore dott. (...) con avv. (...) giusto mandato in atti Attrice contro (...) con avv.te (...) giusto mandato in atti Convenuta nonché contro (...) in persona del suo legale rappresentante pro-tempore, con avv. (...) giusto mandato in atti Terza chiamato in causa OGGETTO: risarcimento danni infiltrazioni CONCLUSIONI: per come rassegnate dalle parti all'udienza del 2 ottobre 2021 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Si omette l'analitica esposizione dello svolgimento del processo e la motivazione che segue è redatta ai sensi dell'art. 16-bis, comma 9-octies (aggiunto dall'art. 19, comma 1, lett. a, n. 2- ter, D.L. 27 giugno 2015, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 6 agosto 2015, n. 132) decreto-legge 18 ottobre 2012, n. 179, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 dicembre 2012, n. 221 secondo cui gli atti di parte e i provvedimenti del giudice depositati con modalità telematiche sono redatti in maniera sintetica; pertanto, per quanto riguarda domande, eccezioni e richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze. La (...) proprietaria di un appartamento al piano secondo del fabbricato condominiale posto a Firenze, indirizzo ha convenuto davanti al Tribunale di Firenze la sig.ra (...) (...) chiedendo di accertare l'esclusiva responsabilità della stessa per i danni causati dalle infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante di proprietà della medesima nel novembre 2020. La società attrice ha assunto che la percolazione d'acqua avrebbe provocato la caduta di un grosso lampadario che si sarebbe riempito d'acqua e che, staccandosi dal soffitto, avrebbe infranto un tavolo con il piano di cristallo e danneggiato irrimediabilmente delle sedie, un divano e un mobile. Inoltre, ha lamentato di aver sostenuto danni al soffitto ed al parquet nonché sostenuto i costi per le perizie di parte, per le spese di deumidificazione oltre al danno emergente per il mancato introito del canone di locazione per 5 mesi. Infine, la (...) ha affermato di aver ricevuto dall' (assicurazione del condominio la minor somma di Euro 6.830,00 trattenuta in acconto al maggior avere e sulla scorta di tali allegazioni, ha rassegnato le seguenti conclusioni "Piaccia all' IIImo Tribunale di Firenze, in accoglimento della domanda attrice, dichiarare per i motivi di cui in narrativa, la esclusiva responsabilità della Sig.ra (...) nell'aver provocato il sinistro di cui in premessa e per l'effetto condannarla al risarcimento a favore di (...) nella misura di Euro 12.470,00 od a quella maggiore o minore che risulterà di giustizia, con gli interessi dal dì del dovuto al saldo effettivo e con la rivalutazione monetaria. Con vittoria di spese e di compensi di causa e con sentenza munita di clausola di provvisoria esecuzione ". Nel costituirsi in giudizio la sig.ra (...) in via preliminare ha eccepito l'improcedibilità della domanda per non aver parte attrice esperito il procedimento di negoziazione assistita ai sensi dell'art. 3 del D.l. n. 132 del 2014 (convertito in L. n. 162 del 2014), bensì un procedimento di mediazione volontaria; sempre in via preliminare, ha formulato istanza di chiamata in causa del terzo (...) per essere da questa rilevata indenne, in virtù della polizza contratta dal Condominio di Via (...), per tutti i danni e le spese che si trovasse a dover corrispondere all'attrice, nei limiti del massimale di polizza; nel merito ha istato per il rigetto delle domande spiegate nei suoi confronti. In particolare, la sig.ra (...) ha assunto la totale assenza di prova dei presupposti relativi alla responsabilità contro di lei invocata dalla (...) non essendo specificata in citazione la dinamica del sinistro, così come non allegato né provato il nesso causale tra il danno e la cosa, essendosi la stessa limitata a quantificare il preteso (e contestato) danno. Ritualmente evocata in giudizio con atto di citazione, la (...) di Assicurazione (...) (...) si è costituita in giudizio contestando nel merito le domande svolte da parte attrice, ritenute infondate sia in fatto che in diritto, e chiedendo, in ogni caso, che l'importo già concordato e liquidato alla stessa (...) venisse dichiarato satisfattivo. All'esito della concessione dei richiesti termini ex art. 183 epe, VI comma, rigettata l'istanza attorea volta alla rimessione in termini per il deposito delle memorie istruttorie (vedi ordinanza del 14 luglio 2022), la causa è stata istruita con la sola acquisizione della documentazione prodotta dalle parti. Viene decisa sulle conclusioni rassegnate dalle parti a seguito di concessione dei richiesti termini ex art. 190 cpc. In via preliminare deve essere disattesa l'eccezione di improcedibilità della domanda attorea per mancato esperimento del procedimento di negoziazione assistita ai sensi dell'art. 3 del D.l. n. 132 del 2014 (convertito in L. n. 162 del 2014), per come formulata da parte convenuta (...) E' pacifico che parte attrice abbia esperito il procedimento di mediazione volontaria con esito negativo anteriormente all'istaurazione di questo giudizio (doc.(...). Pertanto, può dirsi configurata la condizione di procedibilità in quanto, poiché la mediazione volontaria prevede la presenza di un soggetto terzo e imparziale come il mediatore, la stessa offre maggiori garanzie rispetto alla negoziazione assistita, che invece è priva di tale figura. Indiscusso è che nel caso di specie sia stata invocata la responsabilità della sig.ra (...) ai sensi dell'art. 2051 c.c. per i danni cagionati da cose in custodia che, secondo l'orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, ha natura oggettiva e presuppone non la colpa del custode, ma la mera esistenza di un nesso causale tra la cosa ed il danno, la cui prova è fornita dal danneggiato mediante la dimostrazione delle condizioni potenzialmente lesive possedute dalla cosa, da valutarsi alla stregua della normale utilizzazione di essa (cfr. "La responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. ha carattere oggettivo, e non presunto, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell'attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno, mentre sul custode grava l'onere della prova liberatoria del caso fortuito, rappresentato da un fatto naturale o del danneggiato o di un terzo, connotato da imprevedibilità ed inevitabilità, dal punto di vista oggettivo e della regolarità o adeguatezza causale, senza alcuna rilevanza della diligenza o meno del custode" Cass. civ. sez. un., 30/06/2022, n. 20943). La responsabilità è perciò esclusa solo dalla prova del fortuito, nel quale può rientrare anche la condotta della stessa vittima, ma, nella valutazione dell'apporto causale da quest'ultima fornito alla produzione dell'evento, il giudice deve tenere conto della natura della cosa e delle modalità che in concreto e normalmente ne caratterizzano la fruizione (vedi. Cass. Civ. n. 26533/2017). L'inquadramento nell'ambito della suddetta norma comporta precise conseguenze in tema di onere probatorio gravante sulle parti. Invero, a parte attrice spetta la prova, oltre che dell'esistenza del rapporto di custodia tra il convenuto e la cosa stessa, dell'esistenza di un danno, nonché del nesso causale, ossia della derivazione del danno dalla cosa. Ritiene il Tribunale che l'attrice non abbia provato gli elementi costitutivi della domanda proposta in giudizio, ovvero, più precisamente, che non abbia dimostrato che i lamentati danni siano eziologicamente riconducibile alle percolazioni del novembre 2020 provenienti dall'immobile di proprietà della (...) peraltro, essendo condivisibili le motivazioni e le argomentazioni logiche e giuridiche in particolare della terza chiamata in causa, da intendere integralmente richiamate e trascritte, fondate su argomenti e norme correttamente individuate ed applicate (vedi Cassazione 642/15 e 22562/16). È documentalmente accertato il verificarsi di un evento infiltrativo nel novembre 2020 per come lamentato dalla difesa della (...) tanto che il (...), in cui si trovano gli immobili di proprietà di parti attrice e convenuta, provvide tramite, l'Amministratore a denunciare tempestivamente il sinistro alla propria Compagnia Assicurativa,(...) Dalle Relazioni di Perizia redatte dal Perito della (...) tempestivamente coinvolta dall'Amministratore del Condominio in forza della stipulata polizza Globale Fabbricati, si desume che "A seguito dell' accidentale rottura di una serpentina del bollitore di una caldaia di pertinenza dell'appartamento di proprietà della sig.ra (...) si verificava l'allagamento dello stesso appartamento (danni a tinteggiatura e parquet), di quello sottostante di proprietà della Parte (...) (danni all'intonaco, tinteggiatura, parquet e contenuto) (...) " (vedi doc. 2 parte convenuta, descrizione confermata dal doc. 3 parte convenuta). Risulta documentato che, sulla scorta di tali perizie, la Soc. (...) di Assicurazioni, in forza della stipulata polizza Globale Fabbricati, corrispondeva a parte attrice un totale di euro 5.530,00 (Euro 2.800,00 corrisposti al Condominio ma imputati ai danni subiti dalla (...) ed Euro 2.830,00 direttamente a parte attrice, in forza della R.C.T per i beni ammalorati in seguito all'evento sopra descritto). La (...) assumendo la non congruità dell'importo corrisposti dalla (...) e lamentando di aver subito danni ben maggiori, chiede il riconoscimento dell'ulteriore importo di Euro 12.470.00. Tuttavia, tale richiesta è completamente priva di supporto probatorio. Non è stata fornita idonea prova, neanche indiziaria, che i danni lamentati in citazione dalla proprietà (...) siano da imputare all'evento per cui è causa e siano da quantificare secondo le mere allegazioni della difesa attorea: per tale motivo non si è ritenuto di disporre una consulenza tecnica d'ufficio per la valutazione degli insufficienti elementi di fatto allegati dall'attore La difesa della (...) difatti, ha omesso di depositare la perizia dell'ing. (...) richiamata in Citazione quale doc. 2, non sono depositate fotografie dei luoghi e dei beni danneggiati. L'elencazione del conteggio, delle fatture e dei preventivi prodotti quale doc. 1 da parte attrice, debitamente e specificamente da parte convenuta e terza chiamata in causa, nulla provano in merito all'asserito maggior danno subito a causa delle infiltrazioni in parola che appaiono, quindi, eongruamente liquidati dalla compagnia assicurativa. Non risulta provata la corresponsione e la congruità delle spese di cui al preventivo della (...), per opere, non meglio specificate, dichiarate essere connesse con le infiltrazioni lamentate; manca la fattura di Euro 400,00 asseritamente spese per la verifica dell'impianto elettrico; manca la fattura di Euro 1.400,00, quale spese di pulizia, lavaggio tendaggi, tappeti e sanificazione; mancano le bollette relative all'importo di Euro 600,00 asseritamente sostenute per spese di riscaldamento e deumidificazione. Tantomeno, si rinviene una causa giustificativa al Progetto di notula Arch. (...) del 28 aprile 2021 per perizia di parte pari ad Euro 366,00 e al Progetto di notula Ing. (...) del 26 aprile 2021 sempre per perizia estimativa dei danni all'appartamento pari ad Euro 1.015,04, in assenza del deposito dei rispettivi elaborati. Il mancato deposito degli elaborati non consente allo scrivente neanche di comprendere quando le perizie sono state redatte e se le stesse siano riferibili ai danni provocati all'immobile ed ai beni per il percolamento di acqua in parola verificatosi nel novembre 2020. In assenza di idonea prova (documentale e per testimoni) non risulta accertabile il mancato introito del canone di locazione per 5 mesi di cui parte attrice chiede ristoro: non è stato dimostrato in alcun modo, difatti, che l'appartamento della (...) fosse locato, né a quanto ammontasse l'eventuale canone di locazione, né l'impossibilità per il conduttore di continuare ad utilizzare l'immobile a seguito dei fatti lamentati e per quanto tempo né un eventuale recesso anticipato. In altri termini manca completamente la prova del nesso causale tra il (...) ed i danni lamentati nonché la riferibilità di molte delle voci di spesa di cui si chiede il ristoro, ed assunte come sostenute, al fenomeno in parola ritenendosi, quindi, saddisfattivo quanto già corrisposto dalla compagnia Assicurativa chiamata in causa. La pronuncia nel merito, in applicazione del principio processuale della "ragione più liquida", quale questione assorbente e di più agevole e rapido scrutinio, rende superfluo l'esame delle ulteriori questioni sottoposte all'attenzione dello scrivente Giudice quale anche la domanda di mani èva formulata dalla sig.ra (...) nei confronti della (...) Le spese processuali seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, dovendo essere poste a carico dell'attrice anche quelle sostenute dai terzi chiamati, alla luce del costante orientamento giurisprudenziale in base al quale, le spese sostenute dal terzo chiamato in giudizio a titolo di garanzia dal convenuto, legittimamente vengono poste a carico della parte che risulti soccombente nei confronti del convenuto in ordine a quella pretesa che ha provocato e giustificato la chiamata in garanzia e sempre che non risulti la soccombenza del chiamato ovvero del chiamante, a nulla rilevando la mancanza di un'istanza di condanna in tal senso (Cass. 28 agosto 2007 n. 18205). Le spese legali sono liquidate come in dispositivo secondo il d.m. n. 55/2014, aggiornati al d.m. 147/2022, parametri minimi, tenuto conto del valore della domanda e della relativa complessità delle questioni affrontate e dell'assenza di attività istruttoria specifica. P.Q.M. Il Tribunale ordinario di Firenze, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando, assorbita ogni altra eccezione deduzione e domanda: 1. rigetta la domanda attorea; 2. condanna la (...) a rifondere alla sig.ra (...) le spese di lite che si liquidano in Euro 2.540,00 oltre spese generali ed accessori di legge; 3. condanna la (...) a rifondere alla (...) le spese di lite che si liquidano in Euro 2.540,00 oltre spese generali ed accessori di legge. Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege Così deciso in Firenze, il 30 aprile 2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale Sezione Terza ha pronunciato la presente SENTENZA sul ricorso in appello numero di registro generale 5570 del 2019, proposto da Mi. Mo., Fe. Mo., rappresentati e difesi dall'avvocato Or. Ab., con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via (...); contro Fr. Ga., rappresentato e difeso dagli avvocati Fr. Ca. e Ma. An. Ro. Pe., con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Pa. Bo. in Roma, via (...); Comune di (omissis), non costituito in giudizio; nei confronti Ma. Mo., An. Mi., non costituiti in giudizio; per la riforma della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per la Basilicata Sezione Prima, 5 gennaio 2019, n. 14, resa tra le parti. Visti il ricorso in appello e i relativi allegati; Visto l'atto di costituzione in giudizio di Fr. Ga.; Visti tutti gli atti della causa; Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod. proc. amm.; Relatore all'udienza pubblica straordinaria del giorno 7 febbraio 2024 il Cons. Giorgio Manca e viste le conclusioni delle parti come da verbale; Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue. FATTO e DIRITTO 1. Con l'appello in trattazione, il signor Mi. Mo. chiede la riforma della sentenza, meglio indicata in epigrafe, con la quale il Tribunale amministrativo regionale per la Basilicata ha accolto il ricorso proposto dal signor Fr. Ga. per l'annullamento del provvedimento del Comune di (omissis), di revoca della SCIA da questi presentata per l'installazione di una canna fumaria a servizio dell'appartamento di sua proprietà . 1.1. In fatto, come si evince dalla motivazione della sentenza appellata, occorre precisare che il signor Fr. Ga. ha presentato una SCIA al Comune di (omissis) per l'utilizzo del camino, con funzione anche di caldaia, con la installazione di una canna fumaria su una parete finestrata dell'edificio, dalla quota di 1,50 m. del piano di calpestio dell'appartamento di sua proprietà e fino all'altezza di 3 m. dal lastrico solare. Nella segnalazione si attestava che tali opere edilizie erano state autorizzate dalla maggioranza dell'assemblea condominiale. 1.2. In data 10 ottobre 2016, il Sig. Sa. Er. Mo., proprietario dell'appartamento sito al secondo piano, chiedeva la sospensione e/o revoca della predetta SCIA per la parte relativa alla canna fumaria. 1.3. Il Comune di (omissis), con nota del 25 ottobre 2016, comunicava al Sig. Fr. Ga. l'avvio del procedimento di autotutela. Con provvedimento del 20 dicembre 2016, il responsabile dell'Area Tecnica del Comune di (omissis) revocava la suindicata SCIA, presentata il 10 ottobre 2016, stante la mancata produzione di un idoneo titolo di proprietà da parte del sig. Fr. Ga.. 1.4. Questi ha impugnato il predetto provvedimento con ricorso innanzi al T.a.r. per la Basilicata, che - nella resistenza dei Signori Mi. e Fe. Mo., eredi del Sig. Sa. Er. Mo., i quali facevano rilevare di voler realizzare un ascensore esterno per accedere al loro appartamento, sito al (omissis) piano, realizzabile esclusivamente sul lato del fabbricato, lungo la verticale occupata dalla canna fumaria - lo ha accolto nei termini sopra accennati. 1.5. In particolare, l'accoglimento è basato sulla mancata prova da parte dei Sig.ri Mo. che l'ascensore potesse essere realizzato esclusivamente all'esterno dell'immobile condominiale e proprio lungo il tratto in cui era stata installata la canna fumaria, nella considerazione che la canna fumaria risultava necessaria per il riscaldamento dell'appartamento del signor Ga. (dal momento che nell'edificio condominiale la caldaia centralizzata era stata disattivata). 2. La sentenza, dopo aver disposto una verificazione della situazione esistente tra le diverse proprietà, ha applicato alla fattispecie l'art. 840, comma 2 del codice civile (ai sensi del quale "il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgono a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad escluderle"), sull'assunto che l'interesse dei signori Mo. a installare un ascensore, data la situazione dei luoghi, non poteva essere soddisfatto. Pertanto, ai sensi dell'art. 840, gli eredi Mo. non avrebbero dimostrato che la installazione della canna fumaria arrecasse pregiudizio ai loro interessi. 3. I Sig.ri Mo., rimasti soccombenti, hanno proposto appello, eccependo preliminarmente il difetto di giurisdizione del giudice amministrativo ed essenzialmente reiterando le argomentazioni già svolte in primo grado, previa critica della sentenza di cui chiedono la riforma. 4. Resiste in giudizio il Sig. Fr. Ga., che propone anche appello incidentale. 5. All'udienza del 7 febbraio 2024, la causa è stata trattenuta in decisione. 6. Con il primo motivo, gli appellanti criticano la sentenza per aver deciso nel merito la controversia, non rilevando il difetto di giurisdizione del giudice amministrativo. Nel caso di specie verrebbero in rilievo questioni attinenti all'esistenza o ai limiti del diritto di proprietà (presupposto della disponibilità del bene), la cui cognizione spetta al giudice ordinario, unico deputato a dirimere le controversie tra privati. 6.1. Il motivo è infondato, alla luce dell'art. 8 del codice del processo amministrativo, il quale - (anche) nelle materie estranee alla giurisdizione esclusiva - attribuisce al giudice amministrativo la cognizione incidentale "di tutte le questioni pregiudiziali e incidentali relative a diritti", senza efficacia di giudicato, non essendo precluso, pertanto, e anzi dovendo ritenersi doveroso per il giudice esaminare e risolvere tutte le questioni preliminari (salvo quelle espressamente riservate al giudice ordinario ai sensi del secondo comma dell'art. 8 cit.), anche se queste investono diritti. 6.2. Inoltre, la circostanza che la controversia abbia per oggetto la materia edilizia e quindi rientri nella giurisdizione esclusiva di cui all'art. 133, comma 1, lettera f), del codice del processo amministrativo, non revoca in dubbio tale soluzione poiché, secondo la costante giurisprudenza di questo Consiglio di Stato (per tutte si veda Consiglio di Stato, sez. V, 4 febbraio 2004, n. 367), anche in tale ambito si impone la distinzione tra le situazioni giuridiche fatte valere n giudizio. Nel caso di specie, la situazione giuridica del ricorrente in primo grado ha consistenza di interesse legittimo pretensivo, mentre il diritto di proprietà costituisce solo il presupposto di tale interesse. Di conseguenza anche i poteri di cognizione del giudice vanno calibrati su tale situazione giuridica, venendo in considerazione, per quel che rileva nella specie, l'art. 8 sopra richiamato. Nel caso di specie, il primo giudice si è conformato a tali regole processuali. 7. Con il secondo motivo, l'appellante denuncia l'ingiustizia della sentenza per aver erroneamente valutato gli elementi di prova (perizia) con i quali gli appellanti hanno dimostrato che l'ascensore e/o montacarichi poteva essere realizzato esclusivamente all'esterno dell'edificio condominiale e soltanto nel punto dov'era stata installata la canna fumaria (nella perizia si afferma che "la porzione di parete ovest dell'edificio, della larghezza di mt 4,50, dove attualmente insiste la canna fumaria eseguita da terzi, è l'unica parete utilizzabile per la costruzione in aderenza di eventuali manufatti in ampliamento a servizio delle unità immobiliari di proprietà Mo. (posto che) risulta essere l'unica parete cieca, senza aggetti, finestre e balconi"). Per cui l'interesse ex art. 840 c.c. sussisterebbe. 8. Il motivo è fondato, posto che il giudice di prime cure sembra aver letto male la situazione dei luoghi. 8.1. La canna fumaria installata, come si evince dalla documentazione tecnica e fotografica versata in giudizio, attraversa l'intera parete del secondo piano (di proprietà dei signori Mo.) e quindi impedisce a questi ultimi di installare l'ascensore o montacarichi per collegare la unità immobiliare dell'edificio condominiale in discorso, di loro proprietà, sita al piano terra, adibita ad attività commerciale, e quella del secondo piano, sempre di loro proprietà . 9. Peraltro, è fondato anche l'appello incidentale con il quale il signor Ga. critica la sentenza per i motivi non accolti, e ripropone la violazione dell'art. 21-nonies, posto che la dichiarazione di inefficacia della SCIA e l'adozione del provvedimento inibitorio sono intervenuti una volta decorsi i 60 gg. di cui all'art. 19, comma 6-bis, della legge n. 241 del 1990. Non sarebbe pertanto condivisibile la motivazione del T.a.r., incentrata sul fatto che il procedimento per la inibizione degli effetti della segnalazione certificata sia stato iniziato quando ancora i 60 gg non erano decorsi. 9.1. L'art. 19, commi 3, 4 e 6-bis, della legge n. 241 del 1990 prevedono che, una volta decorso il termine perentorio, l'esercizio dei poteri spettanti all'amministrazione in ordine alla SCIA presentata (conformativi, inibitori e repressivi) è subordinato ai medesimi presupposti dell'annullamento d'ufficio disciplinato dall'art. 21-nonies della legge n. 241 del 1990 (in particolare l'art. 19, comma 4, della legge generale sul procedimento, come sostituito dall'art. 6, comma 1, lettera a), della legge n. 124 del 2015, dispone che "(d)ecorso il termine per l'adozione dei provvedimenti di cui al comma 3, primo periodo, ovvero di cui al comma 6-bis, l'amministrazione competente adotta comunque i provvedimenti previsti dal medesimo comma 3 in presenza delle condizioni previste dall'articolo 21-nonies"), In altri termini, secondo la norma, dopo il decorso del termine perentorio per l'esercizio dei poteri inibitori dell'attività, per l'esercizio dell'autotutela debbono ricorrere - ed emergere dalla motivazione del provvedimento - tutti i presupposti delineati sia dall'art. 21-nonies. 9.2. La giurisprudenza formatasi sulla questione ha puntualizzato che, anche dopo la scadenza del termine per l'esercizio dei poteri inibitori degli effetti della SCIA, l'amministrazione competente conserva un potere residuale di autotutela, da intendere, però, come potere sui generis, che si differenzia dalla consueta autotutela decisoria proprio perché non implica un'attività di secondo grado insistente su un precedente provvedimento amministrativo; si tratta di un potere che non si attua mediante un provvedimento di secondo grado in senso tecnico, dato che esso non ha per oggetto una precedente manifestazione di volontà dell'amministrazione, ma incide sugli effetti prodotti ex lege dalla presentazione della SCIA ed eventualmente dal trascorrere di un determinato periodo di tempo, e che con l'autotutela classica condivide soltanto i presupposti e il procedimento (Cons. Stato. Sez. VI, 9 febbraio 2009, n. 717; sez. II, 4 febbraio 2022, n. 782). Scaduto il termine per l'esercizio dei poteri inibitori, l'amministrazione può vietare lo svolgimento dell'attività e ordinare l'eliminazione degli effetti già prodotti solo se ricorrono in concreto i presupposti per l'autotutela; e, dunque, entro un ragionevole lasso di tempo, dopo aver valutato gli interessi in conflitto e sussistendone le ragioni di interesse pubblico (ex multis Cons Stato, sez. VII, 27 settembre 2023, n. 8553). 9.3. Pertanto, la sentenza va certamente riformata per non aver tenuto conto dei principi sopra rammentati, i quali - com'è di tutta evidenza - non possono essere superati dalla considerazione che il procedimento ex art. 21-nonies sia stato avviato dall'amministrazione quando ancora il termine dei sessanta giorni per l'adozione di provvedimenti inibitori non era trascorso. Nel caso di specie, come si è visto, il Comune ha disposto l'interdizione quando era decorso il termine perentorio di cui al sopra citato art. 19, comma 3, della legge n. 241 del 1990, con la conseguente illegittimità del provvedimento. 9.4. L'accoglimento dell'appello incidentale per il motivo scrutinato, la conseguente riforma della sentenza e l'accoglimento del ricorso di primo grado, sono ragioni assorbenti anche di ogni ulteriore questione posta dall'appello principale, che pertanto -quanto alle censure non esaminate - va dichiarato improcedibile per il sopravvenuto difetto di interesse, considerato che l'eventuale accoglimento di dette censure non produrrebbe alcun vantaggio per l'appellante. 9.5. Va nondimeno precisato, sul piano conformativo della successiva azione amministrativa, che il Comune di (omissis) - a seguito dell'annullamento del provvedimento del 20 dicembre 2016, con il quale il responsabile del servizio ha dichiarato l'inefficacia della SCIA - è comunque tenuto a valutare se ancora sussistano le condizioni previste dall'art. 21-nonies della legge n. 241 del 1990 per la rimozione dell'accertata illegittimità del titolo edilizio formatosi ex lege, per effetto della SCIA presentata dal signor Ga.. 10. Le spese per il doppio grado del giudizio vanno integralmente compensate tra le parti in ragione della virtuale soccombenza reciproca. P.Q.M. Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale Sezione Terza, definitivamente pronunciando sugli appelli, come in epigrafe proposti, li accoglie entrambi, nei sensi di cui in motivazione e, per l'effetto, in riforma della sentenza appellata, accoglie il ricorso di primo grado e annulla il provvedimento con esso impugnato. Compensa tra le parti le spese giudiziali per il doppio grado. Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa. Così deciso nella camera di consiglio del giorno 7 febbraio 2024, tenuta da remoto, con l'intervento dei magistrati: Fabio Franconiero - Presidente FF Giovanni Sabbato - Consigliere Carmelina Addesso - Consigliere Giorgio Manca - Consigliere, Estensore Alessandro Enrico Basilico - Consigliere

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO Sezione Ottava civile Il giudice istruttore Ivana Peila, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente SENTENZA ex art. 281 sexies c.p.c. nella causa civile iscritta al n. 15392/2023 di R.G., promossa da: (...) e (...) elettivamente domiciliati in (...) presso lo studio dell'avv. (...) che li rappresenta unitamente e disgiuntamente dall'avv. (...) come da procura alle liti in atti; Parte attrice contro (...), in persona del suo amministratore pro-tempore Rag. (...), elettivamente domiciliato in (...) al (...) presso lo studio dell'avv. (...) che lo rappresenta e difende per procura alle liti in atti; Parte resistente Oggetto: impugnazione di deliberazioni dell'assemblea di supercondominio. CONCLUSIONI DELLE PARTI Per parti attrici: "I) dichiarare la nullità ovvero annullare, per i motivi dedotti, le deliberazioni dell'assemblea ordinaria del supercondominio di Via (...) - (...) tenutasi in data 31/3/2023 sui punti n. 1, 2 e 3 all'ordine del giorno; II) per conseguenza accertare e dichiarare che i signori (...) e (...) non sono debitori delle somme poste a loro carico nei riparti consuntivo 2021/22 e preventivo 2022/23 invalidamente approvati e condannare il supercondominio di Via (...) - Torino in persona dell'amministratore pro tempore alla restituzione delle somme dai medesimi versate in data 7/7/2023 con riserva di ripetizione, e precisamente Euro 311,06 in favore del signor (...) e Euro 458,24 in favore della signora (...) il tutto oltre interessi legali nella misura di cui all'art. 1284, 4° comma c.c. dalla domanda al saldo; III) dichiarare inammissibili e comunque rigettare siccome infondate in fatto e in diritto le eccezioni e le domande riconvenzionali ex adverso proposte; IV) vinte le spese del giudizio". Per parte resistente: "dichiarare la carenza di interesse dei Signori (...) e (...) all'impugnativa della delibera assembleare del (...) di(...) di (...) del 31/3/23; accertare e dichiarare che negli edifici siti in (...), (...), esistono differenze di fabbisogno termico per metro quadro superiori al 50 per cento tra almeno due unità immobiliari; accertare e dichiarare che le spese di riscaldamento ordinarie afferenti all'impianto centralizzato del Supercondominio di (...) di (...) sono legittimamente divisibili, attribuendo una quota del 70%, o diversa ed anche minore statuenda, agli effettivi prelievi volontari di energia termica (c.d. consumi volontari), e per la quota rimanente del 30%, o diversa ed anche maggiore statuenda, con ripartizione, secondo i millesimi o i metri cubi utili (c.d. consumi involontari); accertare e dichiarare che anche i condòmini proprietari di unità immobiliari costituenti parte del Supercondominio di (...) di (...) e distaccate dall'impianto centralizzato di riscaldamento sono tenuti a contribuire pro-quota alle conferenti spese di riscaldamento ordinarie di c.d. consumo involontario; dichiarare la legittimità della delibera dell'assemblea del Supercondominio di (...) (...) di (...) delli 31/3/23; respingere le domande dei Signori (...) e (...) in quanto infondate in fatto ed in diritto, mandando assolto il Supercondominio di (...) di (...) da ogni avversaria pretesa; con vittoria di spese di giudizio, oltre rimborso spese forfettario, CPA ed IVA". MOTIVI DELLA DECISIONE Le domande sono procedibili atteso l'esperimento (senza esito positivo) della mediazione obbligatoria di cui all'art. 5, comma primo bis, del D.Lgs. n. 28 del 2010 e s.m.i. La prima doglianza attiene all'illegittima partecipazione della signora (...) all'assemblea ordinaria del supercondominio del 31 marzo 2023 poiché il (...) non aveva provveduto alla nomina del proprio rappresentante in occasione dell'assemblea del 1° febbraio 2023 (doc. 20 attori); secondo la tesi del (...) convenuto la nomina conferita dall'assemblea tenutasi nel febbraio dell'anno precedente, in previsione dell'assemblea ordinaria del supercondominio del 2/3/2022, sarebbe sufficiente. La seconda doglianza verte sull'erroneità dell'addebito ai ricorrenti delle spese relative alla partecipazione del supercondominio ai procedimenti di mediazione promossi dai signori (...) (su questo tema il (...) ha riconosciuto la fondatezza di tale doglianza e ha dato atto di avere sostituito in parte qua la delibera nulla con quella del 22 novembre 2023 ed ha addirittura già restituito agli attori quanto da essi indebitamente corrisposto per tale titolo). La terza doglianza riguarda l'asserita violazione dell'art. 1118, 4° comma c.c. ed in particolare si ritiene che, a fronte del distacco operato dagli attori senza determinazione di squilibri di funzionamento dell'impianto, né aggravi di spesa per gli altri condomini, non risulta legittima l'imputazione della quota fissa del 30% (c.d. partecipazione nei c.d. "consumi involontari"). Infine, viene allegata la nullità per violazione degli artt. 1123, 1138 c.c. e 68 disp. att. c.c. perché si ritiene che le deliberazioni dell'assemblea ordinaria del 31 marzo 2023 abbiano ripartito le spese in contrasto con i criteri costantemente applicati per oltre cinquant'anni, che prevedono il riparto in proporzione ai metri cubi reali di ogni appartamento e ciò in assenza di approvazione di una tabella millesimale del supercondominio. Con delibera assembleare del supercondominio in data 22/11/23 (doc. 17 parte convenuta) è stata ratificato il contenuto della delibera assembleare oggetto di impugnazione in questo giudizio (31 marzo 2023). Circa le conseguenze di tale fatto rispetto al processo in corso, si richiama quanto affermato nella sentenza Tribunale di Torino n. 4408 del 2023 resa tra le medesime parti, secondo cui la cessazione della materia del contendere "si verifica solo se la nuova delibera - che ovviamente deve essere valida - modifica le decisioni della prima nel senso richiesto dal condomino che la ha impugnata (Trib. Torino 14/4/2023 n. 1617; Cass. 5997/2022)". Nel caso di specie la deliberazione del 22 novembre 2023 è stata assunta con la partecipazione della sig. (...) (senza far riferimento a verbali di assemblea del condominio con conferimento di delega) e si è limitata a rettificare il rendiconto 2021/2022 in punto "addebito ai ricorrenti della spese della fase di mediazione". Come correttamente evidenziato dalla difesa di parti attrici, ne consegue la cessazione della materia del contendere solo per quanto attiene alla seconda doglianza. Come noto e ribadito nella sentenza Tribunale di Torino, sezione ottava, n. 4408 del 2023 resa tra le parti, la Corte di Cassazione ha chiarito che "ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c." (vd Cass n. 22954/22)". Costituisce circostanza non contestata quella secondo cui il supercondominio di (...) (...) di (...) è costituito dal (...) (...) di (...) e dal(...) di (...), i quali hanno in comune l'impianto di riscaldamento centralizzato. La prima doglianza, ossia la violazione dell'art 67, comma terzo, disp. att. c.c., già sollevata nel precedente contenzioso, non era stata ivi esaminata poiché "il supercondominio con le delibere successive si è adeguato ai rilievi degli attori: sul punto è cessata la materia del contendere in quanto sono stati recepiti i rilievi relativi alla costituzione dell'assemblea del Super condominio". In tema di designazione del rappresentante, la giurisprudenza di merito ha ritenuto che "il rappresentante del singolo condominio nell'assemblea del supercondominio è dotato di una rappresentanza in senso tecnico, come indicato dall'art. 67, comma 4, disp. att. c.c., il potere di rappresentanza si differenzia tra amministratore e rappresentante: mentre l'amministratore ha una rappresentanza unitaria del (sub)condominio, il rappresentante è portatore del voto di ciascun singolo condomino. È da notare, inoltre, che tale voto deve essere "univoco" per esigenze di semplificazione. A differenza dell'amministratore di condominio, il quale rappresenta "unitariamente e collettivamente" la generalità dei condòmini, il rappresentante può partecipare all'assemblea del supercondominio, senza apposizione di limiti al suo potere " (Tribunale di Torino, Sez. ottava, 23 dicembre 2020, n. 4736) e che "qualora non venga utilizzato lo strumento di semplificazione ai sensi dell'art. 67, co.3, disp. att. c.c. per lo svolgimento dell'assemblea supercondominiale e la sua convocazione, deve ritenersi applicabile la regola generale della necessaria convocazione di tutti condomini, non rilevando l'inadempimento del singolo condominio sostanziatosi nella mancata elezione del rappresentante" (Tribunale di Torino, Sez. ottava, 29 luglio 2022, n. 3427). Con riferimento alla questione giuridica di cui si discute, si richiama, anche ai fini di cui all'art. 118, comma primo, disp. att. c.c., una decisione del Tribunale di Milano nella quale l'estensore ha spiegato che "la norma in esame non ha previsto adeguati meccanismi tramite i quali raccordare la convocazione dell'assemblea ai fini della nomina del rappresentante dei singoli plessi formanti il (...) con la successiva assise supercondominiale, in particolare non si capisce se alla nomina del rappresentante si debba provvedere in occasione dell'assemblea ordinaria annuale per l'approvazione del bilancio consuntivo per l'esercizio di gestione e per la nomina dell'amministratore del singolo Condominio oppure nel momento in cui viene esternato dall'amministratore del (...) la volontà di convocare l'assemblea di quest'ultimo: la prima soluzione ha il pregio della "istituzionalità", nel senso che dovendosi celebrare obbligatoriamente l'assemblea di ciascun Condominio almeno una volta l'anno, in tale occasione l'ente ha la possibilità di dotarsi del rappresentante senza alcuna soluzione di continuità, mentre la seconda ha il pregio di dare ai condomini, dopo che questi abbiano ricevuto la convocazione dell'assemblea di (...), la possibilità di conferire al rappresentante un mandato assai stringente con riferimento agli argomenti posti all'ordine del giorno della convocanda assemblea ed alle scelte che dovranno essere ivi assunte. Non risultano chiare poi le modalità attraverso le quali, una volta che si renda necessaria la convocazione dell'assemblea di (...) per l'approvazione del bilancio annuale e per la nomina dell'amministratore, si dia inizio al procedimento di nomina del rappresentante in seno al singolo Condominio: oltre alla previsione del generico obbligo di nomina del rappresentante nei casi ivi contemplati, l'art. 67 delle disposizione di attuazione al codice civile ha unicamente disciplinato sia l'obbligo del rappresentante di comunicare all'amministratore del Condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea di Supercondominio, sia l'obbligo dell'amministratore del singolo Condominio di riportare queste ultime ai condomini riferendone in assemblea. Provando ad ipotizzare una semplificazione si può dire che le fasi dovrebbero essere le seguenti: 1) l'amministratore del (...) decide di convocare l'assemblea annuale per la gestione ordinaria e per la nomina dell'amministratore: la convocazione di essa deve essere comunicata a tutti i condomini affinché questi ultimi si riuniscano a loro volta in assemblea per nominare il proprio rappresentante; 2) l'assemblea del singolo Condominio provvede alla nomina del rappresentante al fine del conferimento del mandato: la convocazione dell'assemblea volta alla designazione del rappresentante è qualificata dall'art. 67, terzo comma, disp. att. cod. civ. come obbligatoria per legge; 3) la nomina del singolo rappresentante viene esternata all'amministratore del (...) affinché quest'ultimo possa a propria volta comunicare al legittimo destinatario l'ordine del giorno della convocanda assemblea di (...); 4) ricevuto l'ordine del giorno ad opera dell'amministratore del (...), il singolo rappresentante deve comunicare tempestivamente all'amministratore del Condominio che lo ha nominato l'ordine del giorno della convocanda assemblea di (...); 5) l'amministratore del singolo (...), una volta ricevuto l'ordine del giorno, convoca apposita assemblea affinché i condomini possano conferire il mandato al rappresentante con riguardo alle intenzioni di voto sulle singole questioni che dovranno essere trattate in seno all'assemblea di Supercondominio; 6) avvenuta la celebrazione dell'assemblea di Supercondominio, il singolo rappresentante provvede a comunicare le relative decisioni agli amministratori dei Condominii che li hanno rispettivamente nominati; 7) l'amministratore del (...) riferisce ai condomini le decisioni assunte in seno all'assemblea di Supercondominio affinché i condomini, ove ritengano viziate le decisioni assunte in seno all'assemblea di Supercondominio, possano impugnarle in conformità all'art. 1137 del codice civile" (Tribunale di Milano, 30 agosto 2016, n. 9846). Nella fattispecie, la difesa del (...) non ha depositato la convocazione dell'assemblea del 31 marzo 2023, ma soltanto il verbale dal quale si evince che gli argomenti posti all'Ordine del Giorno erano l'approvazione del consuntivo della gestione riscaldamento 2021/2022, il preventivo riscaldamento 2022/2023 e la riconferma dell'amministratore. La deliberazione assembleare del 23 febbraio 2022 del Condominio di (...) Torino aveva ad oggetto, per quanto qui interessa, "la nomina del rappresentante all'assemblea del supercondominio per la gestione ordinaria e per la nomina di amministratore" ed era stata nominata la sig.ra (...) (doc.4/A). Tale assemblea era stata convocata per "sanare" il difetto di nomina già eccepito dagli attori in altro contenzioso con riguardo alle precedenti deliberazioni del supercondominio del giorno 11 febbraio 2020 e del 12 ottobre 2021, poi sostituite da quella del 2 marzo 2022, che aveva ad oggetto la nomina di amministratore, attribuzione codice fiscale, apertura conto corrente bancario, discussione e riesame dei bilanci spese riscaldamento consuntivi 2017-2018/2018-2019/2019-2020/20202021 e preventivo 2021-2022, mediazione e causa coltivata dagli attori (precedente contenzioso). A parere di questo giudice, la nomina del rappresentante comune effettuato nell'assemblea del 23 febbraio 2022 conferiva alla mandataria il solo potere di partecipare alla prima assemblea del supercondominio successiva, ossia a quella del 2 marzo 2022, ma non ne legittimava la partecipazione alle successive, ed in particolare, a quella del 31 marzo 2023 (anno successivo). Tale tesi si basa sia sul dato letterale dell'art. 67, comma terzo, disp. att. c.c., ossia l'utilizzo del termine "assemblea" (e non "assemblee"), sia sulla ratio della norma, ossia quella di conferire il mandato ad un solo soggetto per evitare la partecipazione di un numero elevato di persone, ma nel rispetto del diritto di ciascun condomino di essere informato della gestione del supercondominio in modo da poter esprimere -seppure tramite il rappresentante comune - un diritto di voto consapevole, e questo necessariamente presuppone una previa discussione assembleare di ciascun condominio, con il successivo conferimento della delega al soggetto che si reputa maggiormente idoneo allo svolgimento del mandato. La sola circostanza che tale norma non indichi un "termine finale o di durata" non pare sufficiente per ritenere che sia un incarico a tempo indeterminato poiché ciò risulta implicitamente dall'oggetto della delega, ossia la partecipazione alla sola assemblea "per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell'amministratore", ossia per l'assemblea annuale del supercondominio, con obbligo per l'amministratore del condominio di procedere ad una nuova convocazione appena ricevuta notizia da parte dell'amministratore del supercondominio della volontà di convocare una nuova assemblea, con un nuovo ordine del giorno. Del resto, non è necessario prevedere un termine di durata per il conferimento di un singolo incarico poiché l'estinzione del mandato è espressamente prevista con il "compimento da parte del mandatario dell'affare per il quale è stato conferito" (art. 1722, comma primo, n. 1. c.c.) e se il legislatore avesse inteso attribuire l'incarico senza limiti di durata e fino ad eventuale revoca lo avrebbe detto espressamente o, quantomeno, avrebbe fatto riferimento alla partecipazione "alle assemblee annuali", anziché "all'assemblea". Del resto, laddove il legislatore ha inteso prevedere tale possibilità lo ha indicato esplicitamente: in ambito condominiale, l'art. 1130 bis c.c. riconosce la possibilità di nominare un revisore "in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate", e quindi con espressa previsione della possibilità di conferire il mandato per più annualità soltanto se le stesse siano indicate in modo specifico (e, quindi, non a tempo indeterminato salvo revoca); in materia societaria l'art. 2347 c.c., nel disciplinare la nomina del rappresentante comune, fa riferimento ai "diritti dei comproprietari", senza indicare l'assemblea nella quale viene esercitato il diritto di voto, e quindi con possibilità di partecipazione ad un numero illimitato di adunanze. Ed ancora, il divieto di apposizione di limiti al potere del rappresentante si può giustificare solo se l'incarico viene deliberato per una singola partecipazione (ovvero per plurime partecipazioni ma indicate singolarmente nell'assemblea di nomina), perché altrimenti verrebbe conferito un potere eccessivo al rappresentante, addirittura superiore a quello dell'amministratore del condominio, ossia al soggetto cui viene conferito il mandato di gestione dell'ente e nei cui confronti è espressamente prevista la durata annuale dell'incarico. La decisione citata dalla difesa di parte convenuta che ha riconosciuto la natura di norma eccezionale del disposto di cui all'art. 67 disp. att. c.c., con conseguente divieto di interpretazione estensiva o analogica (art. 14 disp. prel. c.c.) non è utile per la risoluzione del caso in esame poiché attiene ad una differente questione, ossia alla revoca dell'amministratore (Corte di Appello di Milano, sentenza 9/5/2018 n. 2321). La circostanza ribadita in sede di discussione secondo cui "la delibera di nomina della rappresentante è del 23 febbraio 2022 e la gestione del riscaldamento 2021/2022 iniziava il 15 ottobre 2021 e terminava il 15 aprile 2022" non è sufficiente per poter ritenere che la nomina sia stata fatta per l'approvazione del rendiconto relativo a tale periodo di tempo, tanto che l'ordine del giorno dell'assemblea del 31 marzo 2023 aveva ad oggetto l' esame e l' approvazione del "consuntivo" della gestione riscaldamento 2021/2022 e del "preventivo" gestione riscaldamento 2022/2023, con l'indicazione di consumi e di costi che evidentemente non potevano essere noti all'amministratore nel mese di febbraio 2022. Certamente la soluzione qui adottata può avere ripercussioni pratiche negative, anche avuto riguardo alla necessità di un elevato quorum deliberativo ed alla possibilità di ricorrere alla nomina giudiziaria in caso di omessa nomina, ma si ritiene che il tenore letterale dell'art. 67, comma terzo, disp. att. c.c., nonché la scelta di compressione del diritto del singolo condomino di partecipare all'assemblea del supercondominio non possano giustificare il riconoscimento della durata illimitata dell'incarico del rappresentante comune. Come noto, le Sezioni unite hanno sancito che "l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni", contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume". Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c." (Cass. civ., Sez. unite, 14 aprile 2021, n. 9839). Nel caso di specie la partecipazione di un soggetto non legittimano rende annullabile la deliberazione assembleare del (...) e viene pertanto accolta la relativa domanda, con rigetto di quella di nullità. L'esame delle altre doglianze è superfluo alla luce del principio di assorbimento dei motivi. Attesa la novità della questione ritenuta dirimente, ossia quella relativa all'interpretazione dell'art. 67, comma terzo, disp. att. c.c. ed all'assenza di un orientamento giurisprudenziale consolidato, si ritengono sussistere gravi ed eccezionali ragioni che giustificano la compensazione integrale delle spese di lite (art. 92 c.p.c). p.q.m. il giudice istruttore in funzione di giudice unico, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione, - annulla la deliberazione assunta dall'ente convenuto in data 31 marzo 2023; visto l'art. 92 c.p.c. - dichiara la compensazione integrale delle spese di lite. Torino, 23 aprile 2024.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO SEZIONE XIII CIVILE Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Caterina Canu ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 36830/2023 promossa da: (...), con il patrocinio dell'avv. BA.CO., elettivamente domiciliata in (...) presso il difensore avv. BA.CO. INTIMANTE contro (...), con il patrocinio dell'avv. (...), elettivamente domiciliata in (...) presso il difensore avv. (...) INTIMATA contro OGGETTO: locazione - sfratto per morosità CONCLUSIONI della PARTE INTIMANTE: Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reictis e previe le declaratorie del caso, in rito ed in merito, così GIUDICARE 1) previa conferma dell'ordinanza di rilascio dell'immobile ex art. 665 c.p.c. emessa in data 17 Ottobre 2023 e convalida dello sfratto, adottato ogni altro provvedimento ritenuto utile e necessario, accertare e dichiarare risolto il rapporto di locazione di atti per grave inadempimento del conduttore, con condanna della signora (...) al rilascio immediato dell'immobile concesso in locazione; 2) accertare e dichiarare che la morosità relativa all'alloggio sito in (...) al 29 febbraio 2024presenta un debito pari ad Euro. 32.356,23 e per effetto condannare la signora (...) (...) al pagamento in favore di (...) della suddetta somma o a quella somma maggiore e/o minore che dovesse risultare di giustizia, oltre agli ulteriori canoni e spese maturandi fino alla data di esecuzione dello sfratto ed agli interessi legali dalla scadenza fino all'effettivo soddisfo; 3) rigettare tutte le domande formulate ex adverso in quanto infondate in fatto ed in diritto. In ogni caso con condanna della sig.ra (...) alla refusione delle spese e dei compensi professionali di entrambi i giudizi. Riservata ogni ulteriore ragione di danno derivante dalle inadempienze contrattuali del conduttore. In via istruttoria. CONCLUSIONI della PARTE INTIMATA: Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione o deduzione (anche istruttoria), previo ogni più opportuno accertamento e/o declaratoria sia di rito sia di merito, così giudicare: in via preliminare - revocare l'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. in data 17 ottobre 2023, poiché non sussiste morosità, poiché la presente opposizione è fondata su prova scritta e poiché sussistono gravi motivi ex art. 665, comma 1°, c.p.c., nonché l'istanza di emissione di ingiunzione di pagamento, alla luce di tutto quanto esposto in atti o in subordine sospendere il presente procedimento fino al termine della fase giudiziale della procedura introdotta con istanza 65/2023 davanti all'OCC; nel merito, in via principale - rigettare tutte le domande formulate da (...), poiché infondate in fatto e in diritto, per tutte le ragioni esposte in atti, incluso il credito dell'esponente per i miglioramenti; - accertare e dichiarare l'inadempimento di (...) al contratto di locazione con la sig.ra (...), anche ex art. 1575 ss. c.c., per le ragioni esposte in atti; per l'effetto - condannare (...) al pagamento dell'importo di Euro 12.000, o in subordine Euro 3.564 (o diverso importo, anche maggiore) alla sig.ra (...), eventualmente operando una compensazione, anche parziale, con il debito che dovesse essere accertato in capo alla sig.ra (...); nel merito, in via subordinata (per il caso in cui fosse dichiarato risolto il rapporto) - accertare e dichiarare i miglioramenti effettuati dalla sig.ra (...) all'immobile in (...) e per l'effetto - condannare (...) al pagamento dell'importo di Euro 25.000 (o diversa somma, anche maggiore) alla sig.ra (...) a titolo di indennità di miglioramenti, eventualmente operando una compensazione, anche parziale, con il debito che dovesse essere accertato in capo alla sig.ra (...); in via istruttoria... in ogni caso, con vittoria di spese e competenze di causa, oltre accessori come per legge. Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto Si premette che il contenuto della presente sentenza si adeguerà al canone normativo dettato dagli artt. 132, comma 2, n. 4 e 118 disp. att. c.p.c., i quali dispongono che la motivazione debba limitarsi ad una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione deve altresì essere succinta e possa fondarsi su precedenti conformi. La presente causa trae origine da uno sfratto per morosità intimato da (...) nei con confronti della conduttrice (...), in relazione all'unità immobiliare sita in (...) concessa in locazione con contratto ad uso abitativo del 13.01.2001 a (...) essendosi la conduttrice (subentrata nel contratto in data 10.02.2004) resa morosa nel pagamento dei canoni di locazione e delle spese condominiali per un totale complessivo, maturato al 30.04.2023, di Euro.28.025,79. Si costituiva in giudizio l'intimata (...), opponendosi alla convalida, deducendo di aver effettuato, nel corso degli anni e con il consenso della locatrice, rilevanti interventi di manutenzione (per l'equivalente di circa Euro.25.000); di aver avuto difficoltà economiche e di soffrire di depressione invalidante; di aver negoziato nel 2015 un piano di rientro con la locatrice, regolarmente adempiuto fino a febbraio 2019 e poi volontariamente disatteso a causa dell'insorgere di infiltrazioni nell'immobile; di voler richiedere un piano di ristrutturazione dei debiti e che, in ogni caso, i conteggi del debito forniti dall'intimante non erano corretti. A seguito di un rinvio per valutare la possibilità di un accordo, all'udienza del 26.09.2023 l'intimante dichiarava la persistenza della morosità chiedendo l'ordinanza di rilascio, mentre l'intimata si opponeva effettuando alcune nuove produzioni documentali. A scioglimento della riserva assunta, il Giudice, ritenuto che l'opposizione risultasse fondata soltanto parzialmente su prova scritta, avendo la parte resistente documentato i problemi alla canna fumaria, ma non quelli derivanti dalle lamentate infiltrazioni, nulla provando le fotografe prodotte (prive di data e poco intellegibili) e necessitando l'eccezione relativa agli errori di calcolo, pur apparentemente documentata, di un approfondimento non compatibile con la natura sommaria del procedimento di sfratto, in assenza di gravi motivi in contrario, ordinava il rilascio dell'immobile fissando per l'esecuzione la data del 17.11.2023 e disponendo il mutamento del rito, ai sensi degli artt. 426 e 667 c.p.c., rinviando la causa all'udienza del 6.2.2024 e assegnando termine per l'integrazione degli atti, il deposito di memorie e documenti sino al 30.11.2023 alla parte intimante e sino al 29.12.2023 alla parte intimata. Nella propria memoria integrativa, l'intimante, premettendo di aver avviato il procedimento di mediazione e di non aver ancora dato corso all'azione esecutiva, evidenziava come la correttezza dei propri conteggi fosse provata dall'attestazione ex art.635 c.p.c. rilasciata dal Dirigente Bilancio e Contabilità dott.ssa (...) su delega del Direttore Generale di (...), allegando comunque documentazione attestante l'analisi specifica del debito anno per anno a partire dal 2011, e precisando che, al 15.11.2023, la morosità si era aggravata, ammontando ad Euro.31.973,74. Sui dedotti lavori effettuati dalla conduttrice precisava trattarsi di lavori eseguiti per scelta e volontà degli inquilini, in assenza di qualsiasi accordo con la proprietà. Sulle lamentate infiltrazioni, dava atto di un intervento effettivamente eseguito nel 2013, mentre sul problema alla canna fumaria, evidenziava trattarsi in ogni caso di evento risalente al 2023, dunque non incidente sulla morosità maturata in precedenza. La parte intimata depositava a propria volta memoria integrativa, riportandosi sostanzialmente alla comparsa nella fase sommaria, evidenziando, quanto ai conteggi avversari, l'inapplicabilità dell'art.635 cpc ed evidenziando alcuni indici che rendevano inattendibile il doc.8 avversario prodotto con la memoria integrativa, anche confrontandolo con il doc. 14 prodotto invece dall'intimata. In via riconvenzionale, chiedeva la condanna di (...) al risarcimento del danno per violazione dell'art.1575 c.c. ed in via subordinata, in caso di risoluzione del contratto, al pagamento dell'indennità per i miglioramenti apportati all'immobile da parte della conduttrice. All'udienza del 06.02.2024 la parte intimante chiedeva fissarsi udienza di discussione stante la natura documentale della causa, opponendosi alle istanze istruttorie avversarie e chiedendo, in subordine, l'ammissione delle prove dedotte, mentre la parte intimata, riportandosi alla propria memoria integrativa, insisteva per l'ammissione dei mezzi istruttori dedotti, in particolare la CTU contabile. Il Giudice, a scioglimento della riserva ivi assunta, con ordinanza del 15.3.2024, ritenuto che istanze istruttorie non fossero ammissibili e che la causa fosse matura per la decisione, rigettava le richieste di prove orali e di CTU e rinviava per la precisazione delle conclusioni e discussione all'udienza del 18.4.2024. In detta udienza, tenutasi in forma scritta, discussa la causa mediante il deposito di note scritte, avendo entrambe le parti dichiarato di rinunciare alla lettura del dispositivo e della sentenza nelle forme orali di cui all'art. 429 c.p.c., la causa è stata, quindi, decisa mediante lettura della sentenza. Il Tribunale svolge le seguenti e concise riflessioni. Le domande di risoluzione del contratto e di (conferma della condanna) della conduttrice al rilascio dell'immobile meritano accoglimento, così come quella di condanna al pagamento dei canoni e degli oneri accessori. La parte intimante ha offerto prova documentale del titolo posto a fondamento delle domande, ossia il contratto di locazione sottoscritto dalle parti in data 13.12.2001 e regolarmente registrato il 07.01.2008, della durata, ai soli fini fiscali, di anni uno, il quale prevedeva la corresponsione di un canone annuale teorico di Euro.1.304,20 e soggettivo di Euro.1.565,05, oltre al pagamento delle spese di riscaldamento, ascensore e altri servizi comuni con quantificazione preventiva per il primo anno di locazione e con indicazione dettagliata dei criteri di determinazione all'art.1 delle pattuizioni particolari allegate (docc. 1-3 fasc. intimante). Il rapporto locativo è stato dunque documentato dalla parte intimante, la quale ha dedotto, nell'atto di intimazione, che (...) risultava morosa per l'importo complessivo di Euro.28.025,79, come da attestazione dell'Ufficiale Rogante (doc. 4 fasc. intimante). La parte ha così assolto l'onere probatorio sulla stessa incombente in base alla regola processuale stabilita dall'art. 2697 c.c., giacché ha fornito la dimostrazione del fatto costitutivo delle pretese vantate (si veda Cass., sez. un., n. 13533/2001: "Il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento"). Per contro, la parte intimata non ha dimostrato l'esistenza di fatti estintivi, modificativi o impeditivi dell'obbligazione di pagamento in questione, che ne giustificassero la totale sospensione, anche in ragione dell'estrema genericità delle deduzioni svolte. La stessa, infatti, già nella propria comparsa di costituzione in fase sommaria, pur ammettendo di non aver più onorato a partire da marzo 2019 il piano di rientro concordato (che prevedeva il pagamento di una somma mensile a titolo di arretrati, oltre a canoni e spese correnti, così ammettendo altresì di non aver più corrisposto alcunché a titolo di canoni e spese), a prescindere o meno dalla fondatezza dell'eccezione di inadempimento sollevata della quale si dirà meglio infra, ha lamentato il fatto che i conteggi forniti dall'intimante non sarebbero stati corretti, e ciò sulle base delle seguenti considerazioni: - avendo la stessa onorato fino a febbraio 2019 il piano di rientro sottoscritto nel 2015 a fronte di una morosità di Euro.6.050,85, pagando anche il canone corrente, la stessa non avrebbe mai potuto maturare un debito di circa Euro.430 mensili alla data del 31.12.2021 (cfr. doc. 6 fasc. intimante) o di circa Euro.345 mensili dal gennaio 2022 all'aprile 2023 (data dell'intimazione di sfratto), a fronte di un canone annuale contrattualmente stabilito di Euro.1.565,00; - la stessa nei primi mesi del 2023 non aveva corrisposto Euro.785,00 alla proprietà (vedi estratto conto bancario prodotto sub doc.11), a differenza di quanto risultante dal doc. 4 avversario; - l'atto di intimazione conteneva una correzione a penna dell'importo richiesto e la lettera di sollecito del 23.01.2018 l'indicazione di due importi diversi. All'udienza del 26.09.2023, nella fase sommaria, ha prodotto documentazione riguardante le spese condominiali, che confermerebbe i problemi contabili evidenziati (doc. 14 fasc. intimata). Quanto alla prima eccezione, la stessa è infondata, in quanto i conteggi comprendono evidentemente non solo il canone di locazione, ma anche gli oneri accessori. Quanto alla seconda, la colonna riportante la somma di Euro.785,00 (rectius 785,85), non si riferisce a pagamenti effettuati. Quanto alle due ultimi eccezioni, trattasi di evidenti refusi, che non possono essere utilizzati come indice di calcoli "confusi", mentre nemmeno la contestazione riguardante il doc. 14 è decisiva, trattandosi invero dei rendiconti e dei riparti consuntivi approvati dall'assemblea, così che non è dato comprendere come questi documenti possano confermare la sussistenza di problemi contabili. In ogni caso, (...) ha prodotto con la propria memoria integrativa gli estratti conto relativi ai singoli anni (doc. 8), dai quali si evince che alcun pagamento era stato effettivamente eseguito dall'intimata nei primi mesi del 2023, essendo state riportate delle somme a credito (Euro.1.042,13) a seguito del "bonus riscaldamento" percepito dalla proprietà. Ora, a seguito di tale produzione documentale, e a prescindere dall'applicabilità o meno, nel caso di specie, dell'art.635 cpc, (...), nella prima difesa utile, abbandonate tutte le eccezioni svolte nella prima comparsa di costituzione, si è limitata ad effettuare una contestazione generica del doc. 8 avversario, evidenziando variazioni nel corso degli anni dell'importo del canone e delle spese, anche raffrontate al doc. 14 di cui si è detto sopra, ma non fornendo alcuna specifica contestazione o parametro di calcolo utile a sostenere la propria tesi. In tema di oneri accessori, la giurisprudenza della S.C. ha affermato che "Il locatore il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 legge 27 luglio 1978 n. 392 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l'onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo all'uopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l'esibizione a norma degli artt. 210 e ss. cod. proc. civ." (Cass. civ. Sez. III, sent. n. 6202/2004; Cass. civ. Sez. III, sent. n. 29329/2019; Cass. civ. sez. VI, ord. 29798 del 18.11.2019). Nel caso di specie, è l'intimata stessa ad aver prodotto i rendiconti, omettendo, come detto, di fare specifiche contestazioni. Come è ampiamente noto, la mancata specifica contestazione di un fatto costitutivo della domanda dedotto da una delle parti lo rende incontroverso e non più bisognoso di prova (cfr. art. 115 c.p.c.). Pertanto, l'intimata va condannata al pagamento della somma di euro, 28.810,03 dovuta al 31.10.2023 secondo la quantificazione effettuata da (...) nella propria memoria integrativa, per come risultante dai docc. 8 e 10 prodotti, dai quali risultano altresì i due pagamenti effettuati a settembre 2023 (doc. 12 fase. intimata). Quanto all'eccezione di inadempimento svolta dalla parte intimata, va premesso che è pacifico che il conduttore non sia legittimato a sospendere il pagamento dei canoni, ovvero a ridurlo unilateralmente, come afferma un orientamento oramai consolidato della giurisprudenza, riaffermato, ex multis, dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 18987 del 27 settembre 2016 secondo cui "al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti". "In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l'exceptio non rite adimpleti contractus di cui all'art. 1460 c.c. si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore" (Cass. Civ., Sez. VI 26/05/2022 n. 17020). Nel caso di specie, la presenza di infiltrazioni nell'immobile non è chiaramente evincibile dalle fotografie prodotte (come già detto prive di data certa e poco intelligibili), mentre in relazione ai presunti rischi connessi all'uso della caldaia per problemi alla canna fumaria condominiale, (...) ha correttamente osservato trattarsi di evento risalente al 2023, pertanto non incidente sulla morosità già maturata. In ogni caso, per entrambe le lamentele, non è stata dimostrata l'incidenza delle stesse sul diminuito godimento del bene, tale da giustificare l'omesso pagamento del canone, in misura integrale, per oltre 5 anni. La domanda di risoluzione del contratto suddetto deve, quindi, essere accolta, persistendo la morosità da oltre 5 anni, nella misura di Euro.28.810,03 al 31.10.2023 a fronte di un canone annuale di Euro.1.500 circa e spese di Euro.3.000,00 circa, dovendosi considerare l'importanza dell'inadempimento, che, ai fini della risoluzione del contratto, deve essere valutata conformemente a quanto disposto dall'art. 5 della legge n. 392/1978, il quale prevede che "Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile". Inoltre, anche nelle ultime note il locatore ha dichiarato che la morosità è aumentata. Riguardo alle modalità di determinazione del canone, l'art. 1 del contratto così prevede: 1. DETERMINAZIONE DEL CANONE ED ONERI ACCESSORI Il canone di locazione teorico relativo all'alloggio del presente contratto è determinato dalla L.R 5.12.83 n.91 come modificato dalla L.R. 5.12.83 n. 92 art. 27, e dalla L.R. 8.5.90 n. 28 art. 28 ed è soggetto con decorrenza dal 1° gennaio di ciascun anno, all'aggiornamento previsto dalle dette Leggi Regionali. Ai sensi e per effetto di quanto previsto dalle richiamate Leggi Regionali il canone soggettivo di locazione effettivamente dovuto dal Conduttore e le successive variazioni annuali, sono calcolate in funzione del variare del reddito complessivo per il proprio nucleo familiare, secondo i tempi e le modalità previste dalle citate Leggi Regionali. Oltre all'importo del canone, il Conduttore è tenuto a corrispondere gli oneri accessori determinati nella misura preventiva, ai sensi dell'art. 19 lett. D del D.P.R. n. 1035 del 30.10.1972 e delle citate Leggi Regionali. Tal oneri comprendono il rimborso delle spese relativi ai servizi, ove sussistano, di sorveglianza e di pulizia, all'asporto dei rifiuti solidi, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, allo spurgo dei pozzi neri, al funzionamento ed all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, all'erogazione del servizio di riscaldamento o del condizionamento dell'aria nonché alla fornitura di altri servizi comuni in quanto prestati dall'Ente Gestore. Qualora intervenissero variazioni nei costi di erogazione previsti per i servizi sopraindicati, il Conduttore si obbliga a versare, a semplice richiesta, la cifra a conguaglio determinata dall'Ente Gestore ai sensi del richiamato art. 19 del D.P.R. n. 1035 successivamente modificato dalle sopracitate Leggi Ragionali. Il Conduttore ha diritto di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa. L'Ente Gestore ha altresì facoltà, con delibera del Consiglio di Amministrazione, di adeguare annualmente, in funzione dell'andamento dei costi di erogazione dei relativi servizi, l'importo della quota preventiva. Tutto ciò spiega il motivo per cui il canone sia stato calcolato e richiesto in modo diverso per i diversi anni. Pertanto, merita accoglimento anche la domanda di (conferma della) condanna al rilascio dell'immobile, così come quella di condanna al pagamento di Euro.28.810,03, dovuti fino al 31.10.2023, oltre a canoni e spese maturati dal 1.11.2023 fino all'effettivo rilascio. Va rigettata, infine, la domanda riconvenzionale di pagamento dell'indennità ex art.1592 c.c. promossa da (...), in quanto, anche alla luce della documentazione dalla stessa prodotta con la memoria integrativa (in particolare il doc. 2), non è stata fornita alcuna prova in merito al consenso che (...) avrebbe prestato per l'esecuzione di opere e miglioramenti all'interno dell'appartamento locato. In ogni caso, è principio giurisprudenziale consolidato quello secondo cui: "il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore. Questo consenso, importando cognizione dell'entità anche economica e della convenienza delle opere, non può essere, però, implicito o desumersi da atti di tolleranza, ma deve risultare da una manifestazione esplicita od inequivoca di volontà, senza la quale deve ritenersi applicabile il principio generale stabilito dal predetto articolo, secondo cui il conduttore non ha diritto alla indennità per i miglioramenti apportati alla cosa senza il consenso del locatore (In termini, ad esempio, Cass. 23 marzo 2001, n. 3166). In particolare, il "consenso" in questione deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni (...) così che la mera consapevolezza, o la mancata opposizione, del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta di indennizzo (Cass. 24 giugno 1997, n. 5637; Cass. 20 marzo 2006, n. 6094). (...) Perché sorga il diritto del conduttore ad un indennizzo per i miglioramenti apportati alla cosa locata non è sufficiente la sola scienza o la mancata opposizione del locatore medesimo (...) è palese che è irrilevante che la Cooperativa locatrice fosse a conoscenza delle opere (...) non potendo, palesemente, il mero silenzio sulla questione assurgere il rango di una "autorizzazione espressa" alla esecuzione dei lavori" (Cass. Civ. 30.1.2009 n. 2494). Le spese di giudizio seguono, pertanto, la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività svolta in concreto. P.Q.M. Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio tra le parti, contrariis rejectis, così provvede: dichiara risolto per inadempimento della conduttrice (...) il contratto di locazione ad uso abitativo del 13.01.2001, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in (...) condanna la parte intimata (...) al rilascio dell'immobile sito in (...), confermando l'ordinanza del 17.10.2023; condanna la parte intimata (...) al pagamento, in favore di (...), dell'importo di Euro.28.810,03, dovuto al 31 ottobre 2023, oltre agli ulteriori canoni e spese successivi a tale data maturati e maturandi fino all'effettivo rilascio ed agli interessi legali dalla domanda sino all'effettivo soddisfo; rigetta le domande svolte da (...); condanna la parte intimata (...) a rifondere all'intimante le spese di giudizio, che si liquidano in Euro 4900 per compensi, Euro 286 per spese esenti, oltre rimborso spese generali al 15%, oltre IVA e CPA, se dovute. Milano, 18 aprile 2024.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO TREDICESIMA CIVILE Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Sabrina Bocconcello ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 25130/2022 promossa da: (...) (C.F. (...), con il patrocinio dell'avv. (...) elettivamente domiciliato in (...) il (...) difensore avv. (...) ATTORE/I Contro (...), con il patrocinio dell'avv. (...) e dell'avv. (...) (C.F. (...) 20131 (...); elettivamente domiciliato in (...) 20131 (...) presso il difensore avv. (...) CONCLUSIONI Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza. SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO omissis ex art. 58 co. 2 L. 69/2009 e art. 132 c.p.c. novellato Per quanto riguarda domande, eccezioni e richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, attesa la modificazione dell'art.132 n. 4 c.p.c. con la legge 69/2009, che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione. MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE La presente controversia prende origine dalla impugnativa della delibera del 15.7.2021 e 19.10.21 da parte di (...) che con atto di citazione regolarmente notificato hanno convenuto in giudizio il (...), di cui è condomina, chiede: "Voglia, l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione: NEL MERITO: - dichiarare l'annullamento e/o la radicale improduttività di effetti e/o la nullità dei punti 1, 4, 6 della deliberazione assembleare del 15 luglio 2021 e dei punti 1, 4, 5, 6, 7 della deliberazione assembleare del 19 ottobre 2021 del (...) (...), per gli specifici motivi indicati nel presente atto - in ogni caso, con vittoria di spese e compensi di giudizio, oltre iva, cpa e rimborso forfettario di legge al 15% (anche relativamente ai costi del procedimento di mediazione)." Il (...) convenuto si costituiva chiedendo: "Piaccia al Tribunale Ill.mo, previa ogni opportuna declaratoria e statuizione, rigettata ogni diversa e contraria istanza, NEL MERITO respingere tutte le domande attoree perché infondate in fatto e in diritto con qualsivoglia motivazione". All'esito della prima udienza il Giudice concedeva i richiesti termini ex art. 183 VI comma cpc per il deposito di memorie. In esito al deposito delle memorie la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni All'udienza del 19.9.2023 le parti precisavano le conclusioni ed il giudice rinviava per la discussione concedendo termine per il deposito di note conclusive. All'udienza del 5.4.2024 in esito alla discussione, la causa viene decisa mediante deposito della sentenza. In via pregiudiziale deve rilevarsi che parte attrice in sede di memoria ex art. 183 VI comma cpc e poi ribadendolo in sede di precisazione delle conclusioni ha così concluso: NEL MERITO: - dichiarare l'annullamento e/o la radicale improduttività di effetti e/o la nullità dei punti 1, 4, 6 della deliberazione assembleare del 15 luglio 2021 e dei punti 1, 4, 5, 6, 7 della deliberazione assembleare del 19 ottobre 2021 del (...) e ogni atto presupposto e/o conseguente, per gli specifici motivi indicati in atti. La domanda inerente la declaratoria di invalidità di "ogni atto presupposto e/o conseguente, per gli specifici motivi indicati in atti" risulta nuova rispetto alla domanda introduttiva pertanto, poiché amplia il thema decidendum è tardivamente proposta quindi inammissibile. Nel merito. Parte attrice impugna la delibera 15.7.2021 punti 1 e 4 e la delibera 19.10.2021 punti 1 e 4 aventi ad oggetto rispettivamente: - l'approvazione del rendiconto della gestione 2019/2020 e del preventivo 2020/2021 (delibera 15.07.2021); e - l'approvazione del rendiconto della gestione 2020/2021 e del preventivo 2021/2022 (delibera 19.10.2021) assumendo che illegittimamente sono state imputate, nei riparti a saldo, le spese legali e di soccombenza per una vertenza per la quale l'attrice aveva espresso il suo dissenso. Fermo che il motivo di impugnazione, se ritenuto fondato, comporterebbe secondo l'assunto attoreo la nullità della delibera per eccesso di potere, nel caso in esame, ed in via assorbente rispetto a questo motivo di impugnazione, questo Tribunale rileva che non vi è in atti prova che le spese di cui l'attrice lamenta l'illegittima attribuzione siano state contabilizzate anche per la sua posizione ; nè risulta in atti dimostrato che il rendiconto di gestione riporti, a saldo, spese per le quali era stata dichiarata l'annullabilità (sentenza Tribunale Milano 5021/2019) della delibera relativa all'approvazione del rendiconto della gestione 2016/2017, atteso che non vi è in atti nemmeno la produzione dei successivi riparti ove l'attrice assume siano confluiti i saldi di cui ai rendiconti oggi impugnati. Come correttamente rilevato dalla difesa di parte convenuta, in mancanza della prova: - della contabilizzazione delle poste contestate, - a che importo ammontino esattamente le poste contestate, - quale sia la delibera di approvazione del rendiconto e - come le poste contestate siano poi confluite nel "saldo" di cui ai rendiconti impugnato, il motivo di impugnazione deve essere disatteso e quindi va rigettato. Quale ulteriore motivo di impugnazione dei punti 1 e 4 delle delibere 15.7.2021 e 19.10.2021 parte attrice lamenta la illegittima attribuzione di addebiti di spese per la manutenzione ordinaria relativa all'impianto di riscaldamento nonché la illegittima attribuzione di addebiti di spese per la manutenzione straordinaria relativa all'impianto di riscaldamento come deliberata al punto 7 dell'odg della delibera 19.10.2021. E' pacifico tra le parti che parte attrice si sia distaccata dal servizio condominiale di riscaldamento quindi le controversie invece tra reparti l'attribuzione delle spese di manutenzione ordinaria dove parte attrice assume di dover sostenere le sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto per la sua conservazione messa a norma ex articolo 1118 comma quarto cc e parte convenuta assume invece che mancando la prova che il distacco dell'attrice non abbia comportato squilibri di funzionamento a gravi di spese per gli altri condomini si è tenuto comunque alla manutenzione ordinaria escluse le spese per il mero consumo del combustibile. La costante giurisprudenza della Corte Suprema sul punto ha affermato che "il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune, ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano nè un aggravio di gestione o uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall'obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale." (Cass 23756/2016) Orbene atteso che è pacifico in giurisprudenza che per spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento devono intendersi quelle che attengono all'integrità del bene, in quanto dirette a conservarlo ovvero la manutenzione ordinaria e straordinaria, nonché le spese per riparazioni e ricostruzioni, nel caso in esame poiché parte attrice lamenta illegittimi addebiti di spese per la manutenzione ordinaria deve ritenersi che, rientrando tra le spese di conservazione anche quelle di manutenzione ordinaria il motivo di impugnazione deve essere rigettato. Le suddette argomentazioni relative all'obbligo alla contribuzione da parte del condomino distaccato di cui all'art. 1118 c.c. anche per le spese di manutenzione straordinaria, di cui il condomino distaccatosi rimane proprietario del bene, comportano il rigetto del motivo di impugnazione del punto 7 dell'odg della delibera 19.10.2021. Quale motivo di impugnazione della delibera 15 luglio 2021 parte attrice lamenta che l'assemblea al punto 6 dell'ordine del giorno ha approvato in luogo della proposta di ammodernamento dell'impianto di riscaldamento aspetti diversi riguardanti la messa a norma la qualificazione dell'impianto con lesione del diritto di proprietà della (...) sul cortile di proprietà dell'attrice. Da un'attenta analisi del verbale di assemblea in atti emerge che nessuna effettiva delibera sia stata presa dall'assemblea in merito alla proposta di ammodernamento dell'impianto se non quella di limitare il "tetto di spesa" per le eventuali opere da deliberare nonché l'installazione un contatore per la conversione dell'impianto da gasolio a metano. Tale circostanza è confermata anche da quanto verbalizzata al successivo punto 7 dell'ordine del giorno ove l'assemblea si è riservata di deliberare nel corso di un nuovo consesso le offerte dei tecnici e quelle relative all'impianto di riscaldamento, riservando quindi a una successiva delibera ogni decisione sul punto. La giurisprudenza è concorde nell'affermare che "l'interesse all'impugnazione di una deliberazione dell'assemblea condominiale, ai sensi dell'art. 1137 cod. civ., postula ... che la stessa deliberazione appaia idonea a determinare un mutamento della posizione (patrimoniale) dei condomini nei confronti dell'ente di gestione", suscettibile di cagionare un sia pur eventuale, ma, comunque, apprezzabile pregiudizio personale (cfr. Cass., 9 marzo 2017, n. 6128; Cass., 23 novembre 2016, n. 23903; Cass., 25 maggio 2016, n. 10865; Cass., 2 maggio 2013, n. 10235)" (così Trib. Roma 2 agosto 2019 n. 15959). Nel caso in esame manca la prova del pregiudizio per l'attrice (come anche per gli altri condomini) conseguente alla deliberazione impugnata atteso che la delibera può ritenersi interlocutoria e non determina un mutamento della posizione patrimoniale dei condomini. Il motivo di impugnazione quindi non è fondato e non merita accoglimento. Quale ulteriore motivo di impugnazione parte attrice lamenta che in relazione alla delibera del 19.10.2021 punto 1 dell'odg l'assemblea ha approvato il bilancio consuntivo contenente diverse spese non autorizzate in precedenza né di alcun interesse del (...) ed in particolare lamenta che senza autorizzazione l'amministratore: -ha commissionato e pagato al Geom. (...) una relazione tecnica non rientrante negli interessi del (...); - è stata effettuata una non autorizzata sostituzione della passatoia con relativa spesa; - sono stati effettuati lavori all'antenna TV e si parla di non meglio specificati lavori del 15.06.2021. Fermo che come noto:- - il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere dell'assemblea di condominio non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, ma tale sindacato del Giudice deve riguardare il riscontro della legittimità (tale riscontro, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, si estende anche all'eccesso di potere, ravvisabile quando la causa della deliberazione sia falsamente deviata dal suo modo di essere, trattandosi, in tal caso, di stabilire se la delibera sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'assemblea deliberante, ass. n. 5889 del 2001; Cass. n. 19457 del 2005), - "L'assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione" (C. Cass. Civ., n. 18192/2009) - ed ancora "L'assemblea, che nell'ambito dei poteri di gestione del condominio, approva il rendiconto dell'amministratore ai sensi dell'art. 1135 cod. civ., può ratificare con efficacia ex tunc le spese per lavori anche se non siano stati in precedenza deliberati". (Cass 19605/2012) ciò posto e considerato nella specie in esame non può essere contestata la scelta operata dall'assemblea condominiale di ratificare le spese effettuate dall'amministratore anche se non previamente autorizzate atteso il legittimo esercizio del potere discrezionale dell'assemblea con la conseguenza che risulta infondato il motivo di impugnazione sul punto. Sul medesimo punto di impugnazione parte attrice assume che il criterio di riparto della spesa risulta del tutto arbitrario: l'allegazione è del tutto generica mancando il riferimento del criterio da applicarsi ed il motivo per cui il criterio applicato sia stato considerato del tutto arbitrario con la conseguenza che il motivo di impugnazione è inammissibile. Quanto al punto 5 dell'odg della delibera del 19.10.2021, parte attrice lamenta la illegittimità della delibera che ha approvato di incaricare un legale di intraprendere le azioni legali necessarie per l'ottenimento dell'autorizzazione per l'accesso al cortile di Dosme per eseguire lavori di manutenzione delle parti comuni (spurgo). Fermo che non è contestato che sussista sul cortile di parte attrice e sulle cantine una servitù a favore del (...) convenuto per la manutenzione di parti comuni, e tenuto conto del limite del sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari (di cui si è detto sopra) non può essere contestata la scelta operata dall'assemblea di intraprendere azioni legali in danno ad altro condomino che peraltro si trova in conflitto di interessi con la decisione operata dall'assemblea con la conseguenza che risulta infondato il motivo di impugnazione sul punto. Quanto al punto 6 dell'odg della delibera del 19.10.2021, l'attrice lamenta la illegittimità della richiesta della documentazione relativa al distacco dall'impianto di riscaldamento. Sul punto questo Tribunale rilava la assoluta carenza di pregiudizio per l'attrice della richiesta del (...) atteso: - che dal tenore letterale del verbale impugnato emerge che l'assemblea rivolge la richiesta all'attrice per poter valutare la legittimità del distacco in tema di squilibri o aggravi di spese e quindi valutare l'eventuale esonero per spese inerenti l'impianto - che la stessa attrice conferma di averli già consegnati, sebbene il condominio non li rinvenga nella documentazione. Il motivo di impugnazione quindi non è fondato e non merita accoglimento. Consegue il rigetto delle domande di parte attrice. Le spese di lite vanno regolate secondo il criterio della soccombenza e si liquidano come in dispositivo tenuto conto delle tariffe in vigore. La sentenza è esecutiva per legge. P.Q.M. Il Tribunale di Milano definitivamente pronunciando sul ricorso di cui in epigrafe, ogni altra istanza ed eccezione disattesa: rigetta le domande di parte attrice. Condanna parte attrice alla rifusione delle spese di lite in favore del (...), liquidate in Euro.6.000,00 per compensi, oltre cpa e Iva oltre le spese generali nella misura del 15% dei compensi. Sentenza esecutiva Così deciso in Milano, 5 aprile 2024.

Corte d'Appello di Palermo, Sentenza n. 542/2024 del 28-03-2024 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO La Corte d'Appello di Palermo, ### composta da: 1) ### 2) ### 3) ### rel. ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. ###/2021 R.G., promossa in grado di appello DA ### nata a ### il ###, c.f. ###, rappresentata e difesa dagli avv.ti ### e ### E ### s.r.l.., con sede ###persona del legale rapp.te p.t.; rappresentati e difesi dagli avv.ti ### ed ### - appellanti - CONTRO ### nato a ### il ###, c.f. ###, rappresentato e difeso dall'avv. #### nata a ### il ###, c.f. ###, rappresentata e difesa dall'avv. ### e dall'avv. #### nata a ### il ###, c.f. ###; ### nato a ### il ### c.f., ###; ### nata a ### il ###, c.f. ###; ### nato a ### il ### c.f. ###; ### nato a ### il ###, c.f. ###; ### nato a ### il ###, c.f. ###; ### nata a ### il ###, c.f. ###; ### nata a ### il ###, c.f. ###; ### e ### nata a ### il giorno 8.10.1976, c.f. ###; tutti non costituiti in giudizio; - appellati - SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione ####### la ### s.r.l., ### e ### evocando ### dinanzi al Tribunale di Termini Imerese, hanno chiesto che fosse accertata la nullità e/o l'inefficacia dell'atto pubblico di compravendita rogato dal notaio ### di ### in data ###, con cui il convenuto avrebbe acquistato da ##### e ### unitamente a un appartamento in ### la stradella identificata al catasto terreni foglio ###, p.lla ###, che si diparte dal civico n. ### della ###, arriva allo spiazzo antistante l'edificio in cui è sito l'appartamento acquistato e giunge fino al mare fiancheggiando diverse proprietà; ciò in ragione della mancata descrizione dei confini del terreno, dell'erronea indicazione degli identificativi catastali e della circostanza che il bene non era di proprietà dei venditori. Hanno domandato inoltre il risarcimento del danno causato dalla condotta appropriativa del convenuto. Costituitosi in giudizio, ### ha contestato le pretese attrici e chiesto la chiamata in causa dei venditori. Con sentenza n. ###/2020 del 10.12.2020 il Tribunale ha rigettato le domande e condannato gli attori in solido al pagamento delle spese di lite. #### s.r.l. e ### hanno proposto impugnazione. ### ha eccepito l'inammissibilità dell'appello e, nel merito, il rigetto dell'impugnazione. ### ha dedotto il proprio difetto di legittimazione passiva. La causa è stata interrotta per il decesso dell'appellante ### e successivamente riassunta; all'esito della trattazione scritta del 23 giugno 2023 è stata infine posta in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. MOTIVAZIONE Va preliminarmente dichiarata la contumacia di ########## e #### di inammissibilità dell'appello per tardività non è fondata. La sentenza impugnata è stata notificata telematicamente ex lege 53/1994 ai procuratori costituiti in primo grado degli odierni appellanti il 10 dicembre 2020 e l'atto di appello è stato consegnato per la notifica all'### presso la Corte d'Appello di ### in data 11 gennaio 2021, cioè entro i trenta giorni di cui all'art. 325 c.p.c.. ### ha anche eccepito l'esistenza del giudicato costituito dalla sentenza ###/2020 del 14.7.2020 del Tribunale di Termini Imerese; ciò sul rilievo che nei confronti di ### suo dante causa, il procuratore speciale di tale ### aveva avanzato la medesima domanda di nullità dell'atto di compravendita in notaio ### del 8.2.2005, rivendicando la proprietà della strada (particella ###), e che tale domanda era stata rigettata. Osserva la Corte che gli appellanti erano estranei al detto giudizio e non si scorgono elementi, né li indica il ### che consentano di ritenere che vi sia una relazione soggettiva tra i predetti e ### tale da comportare l'estensione dell'efficacia dell'accertamento giudiziale anche nei loro riguardi. ### ha, inoltre, eccepito il giudicato nascente dalla sentenza della Corte di Appello di ### n. ###/2018 che, a suo dire, avrebbe statuito sulla sua proprietà esclusiva della particella n. ### e sul solo diritto di passaggio a piedi degli appellanti. Anche tale eccezione non merita di essere recepita perché, come correttamente statuito dal primo ### in assenza della produzione della sentenza di primo grado non vi sono elementi che chiariscano tra quali parti si è svolto il giudizio di primo grado e chi ha proposto la domanda di nullità. ### parte, la sentenza in questione non definisce ### proprietario esclusivo della particella ###, ma soltanto comproprietario. Nel merito gli appellanti censurano la sentenza sotto due distinti profili. Reiterano in primo luogo la domanda di accertamento della nullità/inefficacia della compravendita del 2005 per assoluta indeterminatezza e indeterminabilità dell'oggetto, deducendo che il bene risulta identificato con elementi catastali incongrui, contraddittori, con errati riferimenti ai confini, sì da rivelarsi non sovrapponibile alla rappresentazione grafica della particella ### fg. 6 NCT S. ### La censura è infondata, in quanto l'asserita carenza ed erroneità degli elementi catastali e/o confinari descrittivi della strada oggetto della compravendita non ha alcun concreto riflesso sulla determinatezza dell'oggetto contrattuale, agevolmente riconoscibile, come le circostanziate difese delle parti dimostrano, per le sue caratteristiche oggettive, la destinazione funzionale e i punti iniziale di accesso e finale di sbocco. Va, invece, accolta la censura relativa al profilo della non appartenenza dei beni oggetto della compravendita ai venditori, che il Tribunale ha rigettato per carenza di interesse. È, anzitutto, non pertinente il richiamo all'istituto della vendita di cosa altrui. ### ad agire, disconosciuto dal primo giudice, discende dall'esigenza di eliminare lo stato di incertezza derivante dalla vendita come proprio di un bene altrui e attiene all'accertamento dell'asserita inefficacia dell'atto traslativo, al di là della sua validità inter partes come fonte di obbligazioni. Gli attori hanno sempre sostenuto, sin dall'atto introduttivo del giudizio, che la strada in questione si è formata ab immemorabili mediante conferimento di suolo da parte dei vari proprietari frontisti, così da dar luogo a una comunione, avente le caratteristiche della communio incidens. Trattandosi di diritto autodeterminato, una siffatta allegazione sarebbe, del resto, ammissibile quand'anche fatta per la prima volta in appello. La Suprema Corte ha chiarito che l'accertamento della comunione di una via privata, costituita ex collatione agrorum privatorum non è soggetto al rigoroso regime probatorio della rivendicazione, potendo tale comunione, al pari di ogni "communio incidens", dimostrarsi con prove testimoniali e presuntive comprovanti l'uso prolungato e pacifico della strada da parte dei frontisti e la rispondenza della stessa alle comuni esigenze di comunicazione in relazione alla natura dei luoghi, con la conseguente necessità di una valutazione complessiva degli elementi, anche indiziari, addotti, al fine di stabilire l'effettiva destinazione della via alle esigenze comuni di passaggio (Cass. 11466/2021 e ###/2018). Nel caso in esame è incontestato che l'intera strada in questione è stata da sempre utilizzata da tutti i proprietari frontisti, inclusi gli odierni appellanti e i loro danti causa; e gli atti pubblici prodotti dagli appellanti, nonché il verbale dell'assemblea del 30 novembre 1985 presieduta da ### - remoto dante causa di parte appellata - ne costituiscono riscontro. Sulla base di tali elementi deve, pertanto, ritenersi che la strada privata, compresa la particella ### fg. ### NCT, oggetto dell'atto pubblico in notar ### del 2005, che in territorio del Comune di ### dipartendosi dal civico ### della ### statale ### attraversa la ### e arriva fino al mare, appartenga in communio incidens a tutti i proprietari dei fondi a essa latistanti. È da rigettare il motivo di appello con il quale gli appellanti reiterano la richiesta di risarcimento dei danni loro causati dal comportamento ostruzionistico del ### Gli appellanti non hanno, infatti, fornito prova che sia stato loro impedito di esercitare il passaggio sulla strada con modalità e per tempi tali da menomare apprezzabilmente le utilità dei fondi latistanti. Anche la richiesta risarcitoria di ### s.r.l. e ### per avere il ### inibito l'allacciamento alla rete di metanizzazione prive dell'allacciamento di gas metano già programmato "con gravissimo disagio ed aumento dei costi per gli odierni attori nonché alla frustrazione delle aspettative degli utenti di poter accedere ad un pubblico servizio ed alla perdita di chances di poter utilizzare economicamente gli impianti di riscaldamento degli immobili nei mesi invernali e quindi trarne il giusto profitto economico", dev'essere respinta per carente dimostrazione del nesso causale tra l'illecita condotta del convenuto e il danno-conseguenza che si assume esserne derivato. Le spese di entrambi i gradi seguono la soccombenza, con compensazione nei rapporti tra gli appellanti e ### chiamata in causa solo ai fini della "denuntiatio litis". P.Q.M. La Corte di Appello di ### nel contraddittorio delle parti ed in riforma della sentenza del Tribunale di Termini Imerese n. ###/2020 del 10.12.2020, appellata da #### s.r.l. e ### dichiara che la stradella larga quattro metri lineari che in territorio del Comune di ### dipartendosi dalla via ###, civico ###, arriva allo spiazzo condominiale antistante lo stabile sito in ### n. ###, in cui è situato l'appartamento oggetto dell'atto pubblico in notar ### del 2005, e continua fino al mare fiancheggiando le proprietà ### D'###### e ### indicata al catasto terreni di ### al foglio ###, particella ### (già particella ### e particella ### - frazionata), per l'intero percorso che dall'accesso al n. civico ### della ### in ### conduce fino alla spiaggia sottostante, oggetto dell'atto di compravendita 8.2.2005 rep. ### in notaio ### appartiene in comunione a tutti i proprietari dei fondi a essa latistanti; condanna ### a rifondere agli appellanti le spese del giudizio di primo grado, che liquida in complessivi euro 7.795,00 oltre spese forfetarie ed accessori di legge, e le spese di questo grado del giudizio, che liquida in complessivi euro 9.000,00 oltre spese forfetarie ed accessori di legge; compensa le spese del grado nel rapporto tra gli appellanti e ###

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA 1 SEZIONE CIVILE La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Paola Montanari Presidente dott. Antonella Allegra Consigliere dott. Ludovica Franzin Consigliere Ausiliario Relatore ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 998/2016 promossa da: Parte_1 C.F. P.IVA_1 Avv. CO.MA. C.F. C.F._1 Indirizzo_1 CA_1 BOLOGNA Avv. GR.EL. ( C.F._2 ) C/O AVV CO. lndirizzo_1 BOLOGNA; APPELLANTE contro Controparte_1 .F. C.F._3 CP_2 C.F. C.F._4 Avv. AN.AL. C.F. C.F._5 Indirizzo_2 CA_2 MODENA Avv. DI.FE.PA. ( C.F._6 ) Indirizzo_3 CA_2 MODENA; APPELLATI IN PUNTO A: APPELLO avverso sentenza Tribunale Ordinario di Modena n. 1891/2015 resa in data 21 agosto 2015, pubblicata in data 14.10.2015, non notificata Assegnata a decisione in data 3.05.2022, sulle seguenti CONCLUSIONI Le parti hanno concluso come da note scritte di precisazione delle conclusioni. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO I signori Controparte_l e CP_2 sono proprietari di un appartamento sito al 5° piano del Parte_i posto in Modena, indirizzo_4. In occasione di interventi di ristrutturazione dell'unità immobiliare di loro proprietà, gli stessi provvedevano alla riqualificazione energetica del bene e al distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento mediante la chiusura dei circuiti radianti dell'impianto centralizzato; chiedevano dunque al Parte_l di non contabilizzare, a loro carico, gli oneri condominiali relativi ai consumi di riscaldamento. Con delibera del 22.10.2009 l'assemblea del condominio Pt_i approvava il bilancio consuntivo 1.09.2008 - 31.08.2009 e preventivo con addebito, anche all'unità immobiliare di proprietà dei signori CP_1 e cp_2 delle spese per consumi di carburante relativi all'impianto centralizzato, e contestualmente deliberava di non consentire in generale il distacco di unità immobiliari dall'impianto centralizzato. Con atto di citazione notificato in data 28.06.2010 i signori CP_1 e cp_2 impugnavano avanti il Tribunale di Modena la citata delibera condominiale chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: "Accertare e dichiarare il diritto degli attori al distacco dall'impianto di riscaldamento condominiale e/o alla rinuncia unilaterale al suo utilizzo; accertare e dichiarare la nullità della delibera assembleare 22/10/2009 e delle eventuali successive altre adottate, in parte qua, in violazione del suddetto diritto; opponendosi sin d'ora gli attori ad ogni e qualsiasi richiesta di pagamento del Parte_i relativa ai pretesi oneri conseguenti l'utilizzo dell'impianto di riscaldamento centralizzato condominiale successivamente al 31 gennaio 2009, accertare e dichiarare gli attori stessi tenuti al pagamento degli oneri condominiali relativi alla sola conservazione dell'impianto di riscaldamento de quo e, per l'effetto, condannare il Parte_i convenuto alla riformulazione dei conteggi, preventivi, ripartizioni e quant'altro della contabilità condominiale in conformità a quanto sopra; in ogni caso con vittoria di onorari, competenze e spese di giudizio oltre al 12,5% a titolo di rimborso spese forfettario, oltre iva e cpa come per legge". Si costituiva il Parte_i eccependo la decadenza degli attori ad impugnare il deliberato assembleare ex art. 1137 cc e comunque, nel merito, l'inesistenza dei presupposti necessari per la legittimità del distacco. Eccepiva il Condominio che il distacco non era neppure stato totale poiché la cucina degli attori aveva mantenuto il collegamento all'impianto condominiale. Così concludeva: "Voglia l'Ill.mo Tribunale adito Contrariis reiectis respingere la domanda di declaratoria di nullità della delibera assembleare impugnata per tardiva proposizione, essendo decaduti gli attori ex art. 1137 c.c.. respingere altresì le altre domande dedotte dagli attori perché illegittime ed infondate nel merito. Con condanna alle spese, competenze ed onorari del presente procedimento." Concessi i termini di cui all'art. 183 VI comma c.p.c., la causa veniva istruita con Consulenza Tecnica d'Ufficio sui seguenti quesiti: "Sulla base della documentazione in atti il CTU: 1) valuti se il distacco parziale o totale realizzato dal ricorrente rechi pregiudizio all'impianto comune (aggravio di spese e squilibrio termico); 2) accerti il CTU se l'impianto installato dal ricorrente sia consentito dall'attuale quadro normativo e, in caso negativo, indichi le eventuali modifiche da apportarsi; 3) determini altresì il CTU le spese di conservazione/manutenzione che rimangono a carico del ricorrente a far data dal distacco." Precisate le conclusioni, la causa veniva assunta in decisione. Con sentenza n. 1891/2015, il Tribunale di Modena, rigettata l'eccezione di decadenza dall'impugnazione per decorso del termine di cui all'art. 1137 cc, vertendosi di una fattispecie di nullità non soggetta ai termini di cui alla indicata norma, accertava e dichiarava il diritto degli attori al distacco delle diramazioni della loro unità immobiliare dall'impianto di riscaldamento centralizzato; accertava e dichiarava l'obbligo di pagamento in capo agli attori degli oneri condominiali per la manutenzione, conservazione e messa a norma dell'impianto di riscaldamento condominiale per la quota di 37,90 millesimi e di pagamento degli oneri condominiali di consumo e utilizzo del servizio comune per la quota di 12 millesimi. Dichiarava dunque la nullità della delibera 22.10.2009 nel punto impugnato; condannava il Parte_l a ripartire gli oneri relativi all'impianto di riscaldamento centralizzato secondo le quote millesimali indicate, con effetto dal 31.01.2009 e a restituire agli attori l'eccedenza. Condannava quindi il Parte_i alla refusione delle spese di lite, ponendo definitivamente a carico dello stesso le spese della consulenza tecnica d'ufficio. Assumeva il primo giudice che la CTU svolta aveva constatato i lavori di riqualificazione eseguiti dagli attori e accertato che il distacco dall'impianto centralizzato "non aveva determinato alcun aggravio di spese nei confronti degli altri condomini in riferimento ai consumi complessivi di gas metano" e che "sul piano giuridico, alla luce dei documenti agli atti e dell'accertamento compiuto dal consulente tecnico d'ufficio, è risultato provato che l'intervento eseguito dagli attori non era vietato dal Regolamento di Condominio ed era consentito dalla normativa regionale tecnica in materia ... Gli attori hanno dunque assolto all'onere di provare che dal loro distacco non era derivato al Parte_i convenuto né un aggravio di spese per gli altri condomini che continuavano a fruire del riscaldamento centralizzato né uno squilibrio termico dell'intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio". Stante il beneficio accertato dal CTU che l'abitazione degli attori riceve (nella zona cucina) dall'impianto di riscaldamento dei condomini confinanti, il Tribunale disponeva anche la partecipazione degli stessi alle spese di consumo "in proporzione al limitato utilizzo del servizio comune", nella quota di dodici millesimi stimata dal CTU. In seguito all'emissione della sentenza, i signori Controparte_i e cp_2 presentavano, in data 11.11.2015, istanza ex art. 287 e 288 c.p.c. al giudice di primo grado per la correzione dell'asserito errore materiale contenuto nella sentenza, nella parte in cui condannava il Parte_i alla rifusione delle spese di lite a favore degli attori senza disporre l'aumento del 20% previsto dall'art. 4, comma 2 D.M. 55/2014 in caso di pluralità di parti. Con ordinanza in data 5.05.2016 il giudice di primo grado riteneva inammissibile la citata istanza, sul presupposto che la richiesta di aumento del compenso potesse essere contestata solo mediante gli strumenti ordinari di impugnazione. Per la riforma della sentenza, proponeva appello il Parte_i chiedendo, previa sospensione dell'efficacia esecutiva, dichiararsi la illegittimità del distacco dall'impianto centralizzato e della installazione di autonomo impianto di riscaldamento da parte dei signori Controparte_1 e CP_2. All'esito della notifica dell'appello, il Parte_i riconosceva ai signori Parte_2 (...) la somma complessiva di euro 9.494,41 a titolo di restituzione consumi di gas, oltre interessi legali maturati al 30.06.2016 per euro 399,76; la suddetta somma veniva parzialmente compensata con spese condominiali dovute dai signori Controparte_i e cp_2 per gestione ordinaria 1.09.2015 - 31.08.2016 con ricalcolo, ripartizione spese di riscaldamento nella misura di 12 millesimi come statuito dalla sentenza di primo grado per euro 3.484,31 e il totale dovuto per gestione straordinaria "Riqualificazione Centrale termica" per euro 2.733,34. Effettuata compensazione parziale fra i suddetti importi (euro 9.494,41 + 399,76 -3484,31 - 2733,34 = euro 3.676,52), la somma residua di euro 3.676,52 a credito dei signori CP_1 e cp_2 veniva agli stessi versata dal Parte_i a mezzo bonifico bancario in data 12.07.2016. Si costituivano nel giudizio di appello introdotto, i signori Controparte_l e CP_2, resistendo al gravame e chiedendo il rigetto sia dell'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza che il rigetto dell'appello e di tutte le domande formulate dal Parte 1 appellante. In assenza di reiterazione dell'istanza di inibitoria, la causa veniva rinviata all'udienza di precisazione delle conclusioni che si teneva in modalità cartolare. Le parti così rassegnavano le rispettive conclusioni: Per l'appellante Parte_i: "Voglia l'Alma Corte di Appello di Bologna, previa ogni e più utile pronuncia del caso e di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa, in riforma della sentenza del Tribunale di Modena n. 1891/15, n.cron. 8173/15, n. rep. 5182/15, emessa in data 21.08.2015 dal Giudice Dott.ssa Carmela Italiano nella causa civile n.R.G. 5414/10 pubblicata nelle forme di legge in data 14.10.2015, non notificata, In via principale, nel merito In riforma dell'appellata sentenza, previo accertamento della mancanza delle condizioni di legge dichiararsi la illegittimità del distacco dall'impianto centralizzato e della installazione di autonomo impianto di riscaldamento da parte dei signori Controparte_i e cp_2 e per l'effetto rigettarsi le domande tutte proposte dai signori Controparte_i e cp_2 contro il Parte_i (...), con condanna delle parti appellate a restituire all'appellante le somme versate in esecuzione della sentenza di primo grado, sia per consumi di gas e quindi la somma di euro 9.494,41 oltre ad euro 399,76 per interessi, oltre agli interessi al tasso legale decorrenti dalla data del pagamento avvenuta in data 12/07/2016, che per spese legali e giudiziali liquidate nel giudizio di primo grado, nonché a rifondere all'appellante le spese dei due gradi di giudizio nonché porre a carico delle stesse parti appellate le spese di CTU come liquidate nel giudizio di primo grado. Per gli appellati Controparte_1 e CP_ 2 "Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, rigettare integralmente il gravame confermando la pronuncia di primo grado, vinte le spese di entrambi i gradi di giudizio oltre al 15% a titolo di rimborso spese forfettarie, oltre Iva e Cpa come per legge.". Previa sostituzione del giudice relatore, la causa veniva dunque assunta in decisione con l'assegnazione dei termini di cui all'art. 190 cpc a decorrere dalla comunicazione dell'ordinanza. MOTIVI DELLA DECISIONE I coniugi Pt_3 nell'ambito di interventi di ristrutturazione dell'unità immobiliare di loro proprietà, provvedevano al distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento "chiudendo con rubinetti i circuiti radianti dell'impianto centralizzato, tranne la zona cucina", cosicché "rimpianto di riscaldamento originario non è stato smantellato, ma semplicemente sezionato e quindi non utilizzato, ad eccezione di quella parte nella cucina che è ancora allacciato alla attigua abitazione" (pg. 4 CTU). Con i primi due motivi di appello, il Parte_i lamenta una errata valutazione da parte del giudice di primo grado degli effetti del distacco dall'impianto di riscaldamento condominiale operato dai coniugi Parte_4 e una errata applicazione dei principi di diritto applicabili: l'aggravio di spesa per gli altri condomini e lo squilibrio termico nell'impianto centralizzato. Quanto al primo aspetto, sostiene l'appellante che il distacco può ritenersi legittimo, e dunque ammissibile, solo se, a seguito di esso, si ha una riduzione del consumo di carburante mentre, laddove tale consumo rimanesse invariato, la spesa dei condomini che beneficiano ancora dell'impianto condominiale sarebbe superiore, non potendola dividere anche col condomino che ha operato il distacco. Ora, nel caso concreto, il CTU nominato dal Tribunale, all'esito delle operazioni peritali svolte nel rispetto del contraddittorio, successivamente anche ai sopralluoghi eseguiti e alle misurazioni compiute nelle unità immobiliari poste al piano superiore e a quello sottostante la proprietà degli attori, odierni appellati, ha dichiarato che "La chiusura dell'impianto non determina alcun aggravio di spese nei confronti degli altri condomini in riferimento ai consumi complessivi di gas metano". Ed ha anche aggiunto: "Affermazione condivisa anche dai CTP" (pg. 7 CTU). Come già rilevato dal giudice di prima istanza, non vi è motivo per discostarsi da tale conclusione che risulta condivisa anche dai consulenti tecnici delle parti in giudizio e dunque anche da quello (cp_3 CP_4) nominato dal Parte_i il quale nulla ha osservato in merito all'indagine compiuta e alle risultanze della stessa e che anzi ha contribuito, di concerto con gli altri tecnici, alla formulazione di ipotesi transattiva (verbale 10.10.2011 all. CTU) con la previsione di una quota, in millesimi, di consumo di riscaldamento da imputare ai coniugi Parte_4 proposta poi non accolta dal Parte_i stesso. Vi è peraltro da evidenziare che il CTU conclude espressamente per l'assenza di un aggravio "di spese", piuttosto che "di consumi", il che palesa che, sul piano concreto e nella specifica ipotesi dell'impianto in discussione, la partecipazione del singolo alle spese di consumo per l'utilizzo dell'impianto centralizzato non ha subito aumenti a seguito della chiusura dell'impianto da parte degli attori in primo grado e ciò nemmeno in termini di dispersione o di consumi involontari (quota di inefficienza dell'impianto). Ulteriore condizione per legittimare il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato è che esso non determini un alteramento della funzionalità dell'impianto centralizzato che continua a riscaldare le altre unità immobiliari, con una irregolare erogazione del servizio. L'accertamento delegato al CTU ha comportato, grazie al sopralluogo tenutosi in data 16.02.2012, la misurazione delle temperature sia in ambiente aria che superficiali di pavimenti e soffitto delle unità immobiliari, int. sita al piano di sopra (6° piano) e int. posta al piano di sotto (4° piano) a quella di proprietà dei coniugi Parte_4 (5° piano). I rilievi effettuati hanno evidenziato una differenza di temperature rilevate tra i due appartamenti, il sottostante e il sovrastante, giustificata dal CTU perchè "tutto l'impianto, essendo datato, risulta fortemente squilibrato sin dalle origini". Lo squilibrio termico accertato non era dunque dovuto all'intervento eseguito dai coniugi Parte_4 ("Non esiste quindi, sulla scorta di quanto rilevato, uno squilibrio termico a causa del distacco effettuato" pg 8 CTU), piuttosto, l'impianto centralizzato di cui trattasi è "impianto termicamente squilibrato in quanto produce negli appartamenti temperature di molto fuori norma. Ciò evidentemente implica sprechi di carburante, disagi agli inquilini e oneri per consumi ingiustificati". Ed infatti, le misurazioni compiute hanno riportato, a fronte di una temperatura esterna di 3 gradi, valori medi, quanto a temperatura aerea, di 21 gradi nell'appartamento al 4° piano e di 25 gradi nell'appartamento al 6° piano. Peraltro, la temperatura rilevabile nell'appartamento sottostante è conforme alla normativa di settore che prevede una temperatura massima di 22 gradi nelle abitazioni, al contrario di quella riscontrata all'appartamento int. 15. Come del resto ben evidenziato dal Consulente d'ufficio, l'impianto di riscaldamento di cui si discute è ottenuto mediante tubi radianti a pavimento e la sua regolamentazione è affidata al solo manutentore, non consentendo dunque alcun tipo di regolazione manuale e/o elettronica nei vari ambienti. Tale impianto, definito dal CTU "sicuramente obsoleto su tutti i punti di vista", è all'origine degli squilibri accertati. Nè può affermarsi che la chiusura delle valvole di intercettazione della porzione di impianto a servizio dell'abitazione degli odierni appellati ha contribuito a ridurre la temperatura nell'appartamento sottostante (int.11) visto che, in presenza di un "impianto di riscaldamento a pavimento" con un modesto contributo di riscaldamento "a soffitto" perchè la resistenza termica "verso il basso" (solaio) è molto superiore alla resistenza "verso l'alto" (massetto in calcestruzzo di pochi centimentri), la temperatura del soffitto è sempre inferiore a quella del pavimento. Da ciò consegue che nessun rilevante vantaggio avrebbe l'appartamento al piano dal riscaldamento a pavimento dei coniugi Parte_4 Il fatto tecnico è dunque che la chiusura delle valvole di intercettazione relative al proprio appartamento operata dagli odierni appellati non ha creato effetti pregiudizievoli per la regolare erogazione del servizio, il che rende legittimo l'intervento dei coniugi Parte_5 (...) anche sotto l'aspetto della funzionalità dell'impianto centralizzato e dell'assenza di squilibrio termico a seguito dell'operato distacco. Con il terzo motivo l'appellate Parte_i contesta al giudice di prima istanza di aver ritenuto ammissibile, sulla base della normativa regionale, l'installazione di un sistema autonomo a pompa di calore da parte dei condomini Parte_4 In via preliminare, va in questa sede precisato che oggetto del presente giudizio è la legittimità del distacco degli attori dall'impianto termico centralizzato, restando indifferente l'ulteriore indagine delegata dal primo giudice al Consulente tecnico con il terzo quesito ("Accerti il CTU se l'impianto installato dal ricorrente sia consentito dall'attuale quadro normativo ..."), e l'accertamento compiuto ha portato alla dichiarazione di sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1118 c.c. - che, nel testo vigente, ha fatto propri i principi enucleati dalla giurisprudenza di legittimità -, perchè possa procedersi al distacco stesso. Ad ogni modo, la chiusura delle valvole dell'acqua calda, ha stabilito il CTU (e in assenza di osservazioni tecniche sul punto, non vi è motivo di dubitare), non costituisce "ristrutturazione di impianto termico e passaggio da riscaldamento condominiale ad autonomo" (pg. 9 CTU) cioè non implica una rimodulazione dell'impianto termico in godimento al Condominio, con la conseguenza che, come tale, è ammesso dalla normativa che, aggiunge il Consulente, "consente addirittura una detrazione fiscale di parte degli oneri spesi". Svincolato e del tutto autonomo dalla chiusura delle valvole, è dunque da intendersi l'ammodernamento, in termini di riqualificazione energetica, operato dagli odierni appellati, nell'appartamento di proprietà e che ha ricompreso infissi, vetri, e pompa di calore, elemento "esterno" al distacco dall'impianto condominiale operato. La sentenza oggetto di gravame è pertanto del tutto condivisibile quanto al convincimento maturato e alle statuizioni ivi contenute e va, pertanto, confermata. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo secondo le tariffe vigenti al momento dell'ultimo atto difensivo, negli importi medi di cui al scaglione di riferimento, escludendo dal computo la voce trattazione/istruttoria, perchè ritenuta non dovuta. Il compenso liquidato non tiene conto dell'aumento nelle percentuali indicate dall'art. 4 comma 2 D.M. 55/2014 in linea col principio della non debenza delle spese superflue ex art. 92 co.1 cpc (Cass. sez. I, n. 1650/22), poiché trattasi di difesa di due soggetti aventi identica posizione processuale e costituiti con lo stesso avvocato che ha presentato unici atti difensivi e stante la ratio della normativa di riferimento che è quella di fare carico al soccombente solo delle spese nella misura della più concentrata attività difensiva quanto a numero di avvocati (Cass. sez. II ord. 7.12.2022 n. 35932). Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad onere della parte appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per l'appello, a norma dell'art. 13, comma 1 bis del DPR suddetto (vedi Cass. Civ. SS.UU. 20.09.2019 n. 23535; Cass. Civ. SS.UU. 20.04.2020 n. 4315). PQM La Corte d'Appello di Bologna, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione assorbita e/o disattesa, così dispone: respinge l'appello e per l'effetto conferma la sentenza impugnata. Condanna il Parte_i appellante alla rifusione delle spese di lite in favore della parte appellata nella misura di Euro 6.615,00 oltre spese generali ed oneri come per legge. Dà atto, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002, che sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad onere della parte appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per l'appello, a norma dell'art. 13, comma 1 bis del DPR suddetto. Così deciso in Bologna nella Camera di Consiglio della I sezione Civile il 19 dicembre 2023.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale Ordinario di Brescia Terza Sezione CIVILE Il Tribunale Ordinario di Brescia in composizione monocratica, nella persona del giudice Claudia Gheri, ha emesso la seguente SENTENZA nella causa civile di 1 grado ex artt. 281-decies ss. c.p.c. iscritta al n. 11037 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2023 promossa da (...) (C.F. (...)), in persona dell'amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato a (...), presso lo studio dell'Avv. (...), che lo rappresenta e difende come da procura in calce al ricorso RICORRENTE contro (...) (C.F. (...)), in persona dell'amministratore di sostegno Avv. (...) elettivamente domiciliata a (...) presso lo studio dell'amministratore, che la rappresenta e difende giusta autorizzazione del Giudice Tutelare del 30.10.2023 RESISTENTE OGGETTO: (...) CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Il (...) ha promosso il presente ricorso nei confronti di (...) proprietaria di un appartamento sito all'interno del (...) allegandone la morosità nel pagamento delle spese condominiali per la gestione 2018 - 2019 per complessivi Euro 2.904,08, nonché nel versamento delle rate preventivate per l'esercizio ordinario 2019/2020 per complessivi Euro 1.195,23, debito per cui era stato emesso, in data 29.1.2020, decreto ingiuntivo, che, tuttavia, non aveva consentito alcun recupero delle somme dovute, e aggiungendo che l'inadempienza della condomina morosa si era protratta nel tempo, sino alla maturazione di un debito complessivo pari ad Euro 8.714,00. Il ricorrente ha, quindi, richiesto al Tribunale, ex art. 63, comma 3, disp. att. c.c., di autorizzare la sospensione, nei confronti della resistente morosa, del servizio comune del riscaldamento. (...) si è costituita in giudizio in persona del suo amministratore di sostegno non contestando la morosità, spiegabile alla luce della pensione modesta da lei percepita, pari ad Euro 1.000,00 mensili, ma rilevando che il distacco del riscaldamento avrebbe recato un grave danno alla sua salute psico-fisica, essendo costei affetta da decadimento cognitivo e sindrome di Korsakoff, obbligandola ad affrontare l'inverno senza riscaldamento. La resistente, quindi, ha chiesto il rigetto del ricorso. All'udienza del 29.11.2023, non essendo stato possibile raggiungere un accordo transattivo fra le parti, la causa è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281-sexies, comma 3, c.p.c.. Il ricorso è fondato e merita accoglimento. Ai sensi dell'art. 63, comma 3, disp. att. c.c., "in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato": la disposizione, in particolare, investe l'amministratore di un potere di autotutela che diventa azionabile per rimuovere ostacoli frapposti dal condomino moroso all'esercizio di tale potere (cfr., con riferimento al riscaldamento centralizzato, T. Busto Arsizio 24.10.2010 e T. Milano 19.10.1998). Nel caso di specie, dai documenti versati in atti (documenti numeri da 1 a 7), risulta che la morosità della proprietaria dell'appartamento sito nel (...) ricorrente si protrae da ben oltre un semestre, circostanza non contestata nel merito dalla resistente (...) e il servizio indicato dal ricorrente - riscaldamento - è senz'altro ascrivibile a quelli "comuni suscettibili di godimento separato""; è verosimile, infine, che per la sua sospensione siano necessari interventi che comportino l'ingresso all'interno dell'unità immobiliare di proprietà di (...) tali da incontrare l'opposizione della stessa o degli altri eventuali inquilini che la occupino. La proprietaria debitrice, inoltre, ha riconosciuto l'esistenza del debito nei confronti del (...) e l'oggettiva impossibilità di saldarlo, limitandosi a giustificarne la ragione: pertanto, appaiono molto limitate le prospettive di recupero delle spese anticipate dagli altri condomini, come dimostrato dal decreto ingiuntivo già ottenuto, la cui esecuzione è stata infruttuosa, con conseguente necessità di interrompere l'erogazione del servizio di cui all'art. 63, comma 3, sopra citato per evitare un incontrollato incremento del debito ormai con ogni probabilità irrecuperabile. Con riferimento a quella giurisprudenza di merito che riteneva di dover distinguere, all'interno dei servizi suscettibili di godimento separato, fra quelli essenziali alla tutela del diritto alla salute costituzionalmente garantito (art. 32 Cost.), non sospendibili ai sensi dell'art. 63, comma 3, disp. att. c.c., e quelli non essenziali, sospendibili, con conseguente inapplicabilità della sospensione di cui all'art. 63, comma 3, sopra citato all'erogazione del riscaldamento e dell'acqua (Trib. Bologna, ordinanza del 15.9.2017), questo Tribunale ritiene di aderire al diverso orientamento secondo cui, nell'ordinamento italiano, non sussiste un obbligo per i condòmini in regola con i pagamenti di assumersi personalmente, a fini solidaristici, l'obbligazione di quelli morosi, perché questo significherebbe costringere i primi a continuare a sostenere i costi delle forniture di acqua e di gas che gravavano sui secondi o, in caso contrario, a subire, addirittura, le conseguenze dovute al distacco delle forniture da parte dell'erogatore dei servizi, con conseguente possibile lesione del diritto alla salute di tutti i condomini non morosi in luogo di quello dei morosi soltanto (Trib. Bologna, ordinanza del 3.4.2018, che ha riformato in sede di reclamo l'ordinanza dianzi citata, del 15.9.2017). Il ricorso, in conclusione, deve essere accolto, con conseguente condanna della resistente a rimborsare al (...) ricorrente le spese di lite del presente giudizio, liquidate come da dispositivo secondo i parametri minimi previsti dalle tabelle allegate al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, previste per i procedimenti di cognizione dinanzi al Tribunale cautelari di valore compreso fra Euro 5.201,00 ed Euro 26.000,00, con esclusione delle fasi istruttoria/di trattazione, di fatto non celebrata, e decisoria, considerato il mancato deposito, ad opera delle parti, di scritti conclusivi. P.Q.M. Letto l'art. 63 disp. att. c.c., 1. Autorizza il (...) sito a (...) in (...), a sospendere il servizio condominiale del riscaldamento centralizzato nei confronti della condomina (...) 2. Ordina a (...) agli eventuali occupanti dell'unità immobiliare di proprietà di costei: a) di consentire ai tecnici e/o all'impresa incaricati dal (...) la realizzazione della sospensione della fornitura del riscaldamento, mediante ingresso all'interno dell'unità immobiliare di proprietà di (...) facente parte del detto (...) per procedere all'attuazione della sospensione della fornitura del riscaldamento sino a sanatoria della morosità maturata; b) di consentire ai tecnici e/o all'impresa incaricati dal (...) la realizzazione della sospensione della fornitura del riscaldamento, mediante ingresso all'interno della suddetta unità immobiliare di proprietà di (...) per procedere all'effettuazione degli autorizzati distacchi con ogni mezzo tecnico del caso e con autorizzazione altresì all'asporto degli elementi posizionati all'interno dell'immobile; 2. condanna la resistente, (...) a rifondere al (...) ricorrente le spese di lite del presente giudizio, che liquida in Euro 849,00 per compensi, oltre rimborso forfettario per spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge, e in Euro 279,28 per esborsi. Così deciso in Brescia il 10 marzo 2024. Depositata in Cancelleria il 10 marzo 2024.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale di Bergamo, Sezione Quarta Civile, in persona del Giudice Unico dott. Cesare Massetti, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile n. 8260/2021 del Ruolo Generale promossa con atto di citazione ritualmente notificato e posta in decisione all'udienza del (...) da (...), rappresentato e difeso dall'Avv.to (...) del Foro di (...) procuratore anche domiciliatario, giusta procura speciale alla lite allegata all'atto introduttivo del giudizio ATTORE contro (...) in persona del legale rappresentante sig. (...) rappresentato e difeso dall'Avv.to (...) del Foro di (...) procuratore anche domiciliatario, giusta procura speciale alla lite allegata alla comparsa di costituzione e di risposta CONVENUTO nonché nella causa civile n. 394/2022 del Ruolo Generale promossa con atto di citazione ritualmente notificato e posta in decisione all'udienza del (...) da (...), rappresentato e difeso dall'Avv.to (...) del Foro di (...) procuratore anche domiciliatario, giusta procura speciale alla lite allegata all'atto introduttivo del giudizio ATTORE contro (...) in persona dell'amministratore dott. (...), rappresentato e difeso dall'Avv.to (...) del Foro di (...) procuratore anche domiciliatario, giusta procura speciale alla lite allegata alla comparsa di costituzione e di risposta CONVENUTO nonché nella causa civile n. 3807/2022 del Ruolo Generale promossa con atto di citazione ritualmente notificato e posta in decisione all'udienza del (...) da (...), rappresentato e difeso dall'Avv.to (...) del Foro di (...) procuratore anche domiciliatario, giusta procura speciale alla lite allegata all'atto introduttivo del giudizio ATTORE contro (...) in persona dell'amministratore dott. (...), rappresentato e difeso dall'Avv.to (...) del Foro di (...) procuratore anche domiciliatario, giusta procura speciale alla lite allegata alla comparsa di costituzione e di risposta CONVENUTO In punto: impugnazione di deliberazioni dell'assemblea del condominio. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con un primo atto di citazione ritualmente notificato (...) impugnava la deliberazione dell'assemblea del (...) di (...) in data (...) per i seguenti motivi e/o sui seguenti punti: - 1) convocazione dell'assemblea da parte di soggetti non legittimati; - 2) inidoneità del luogo prescelto per la convocazione dell'assemblea; - 3) riapprovazione del computo delle spese di cui il facente funzioni di amministratore del condominio, sig. (...) (punto I ordine del giorno); - 4) installazione di un barbecue in cemento in corrispondenza del tratto privo di siepe (vicino al piè d'oca che portano al piazzale) in prossimità del confine con il civico 6 (punto IV ordine del giorno); - 5) approvazione del regolamento condominiale nella versione 1/2021 (punto VI ordine del giorno); - 6) nullità e/o comunque revoca del Regolamento di Condominio versione "1/2021". Costituendosi in giudizio il (...) contestava in toto gli assunti avversari. Con un secondo atto di citazione ritualmente notificato (...) impugnava la deliberazione dell'assemblea del (...) di (...) in data (...) per i seguenti motivi e/o sui seguenti punti: - 1) inidoneità del luogo prescelto per la convocazione dell'assemblea; - 2) convocazione dell'assemblea da parte di soggetti non legittimati; - 3) approvazione della richiesta di correzione del quarto comma dell'arti del Regolamento Condominiale "2/2021" relativo al Fascicolo del fabbricato, nella parte in cui viene prevista una ripartizione dei costi contrastante con i principi di cui all'art.1123 c.c. (punto II.1 ordine del giorno); - 4) rigetto della richiesta di modifica del terzo comma dell'art. 6 inerente all'"uso delle utenze condominiali" (punto II.3 ordine del giorno); - 5) rigetto della richiesta di modifica del quarto comma dell'art.6 relativo all'"uso del cortile condominiale e del corsello di accesso carrabile" (punto II.4 ordine del giorno); - 6) rigetto della richiesta di modifica del punto 27 dell'art.7 inerente al divieto di registrazioni audio e video (punto II.7 ordine del giorno); - 7) rigetto della richiesta di soppressione dell'art.8 relativo alle sanzioni (punto II.8 ordine del giorno); - 8) rigetto della richiesta di correzione dell'art. 18 concernente il riparto della quota variabile delle "spese di consumo idrico" e contestuale approvazione della nuova formulazione proposta dall'ing. (...) (punto II.9 ordine del giorno); - 9) rigetto della richiesta di modifica dell'art. 27 inerente al "caso di mancata nomina di amministratore condominiale" (punto II.10 ordine del giorno); - 10) rigetto della richiesta di abrogazione dell'art.30 relativa all'"area destinata a futuro ascensore" e rinvio della "decisione di annullamento contratto di comodato d'uso a data da destinarsi affinché il Dott. (...) possa sottoporre progetto e preventivi per la realizzazione delle opere necessaria per rendere fruibile l'area ai restanti condomini" (punto II.12 ordine del giorno); - 11) rigetto della richiesta di modifica del Disciplinare architettonico versione "1/2021" (punto II.13 ordine del giorno); - 12) nullità e/o comunque revoca del Regolamento di Condominio versione "3/2021". Costituendosi in giudizio il (...) contestava in toto gli assunti avversari, eccependo preliminarmente la nullità della notificazione della citazione, l'inesistenza di un deliberato e la carenza di interesse ad agire. Con un terzo atto di citazione ritualmente notificato (...) impugnava le deliberazioni dell'assemblea del (...) di (...) in data (...) e in data (...) (...) per i seguenti motivi e/o sui seguenti punti: - quanto all'assemblea in data (...) : - 1) convocazione dell'assemblea da parte di soggetti non legittimati; - 2) indeterminatezza dell'ordine del giorno; - 3) illegittimità della delega rilasciata dalla condomina (...) al facente funzioni; - 4) rinvio della "nomina di amministratore e/o facente funzioni"; - 5) approvazione del bilancio consuntivo, nonché dei prospetti di rimborso delle spese sostenute dal sig. (...) - 6) approvazione della "variante di regolamento condominiale" e del "regolamento relativo all'impianto di video sorveglianza"; - 7) nomina del sig. (...) a responsabile del trattamento dei dati personali inerenti all'impianto di videosorveglianza; - 8) nullità e/o comunque revoca del Regolamento di (...) versione "4/2021"; - 9) nullità e/o comunque revoca del Regolamento dell'impianto di videosorveglianza; - quanto all'assemblea del (...) : - 1) nullità e/o comunque revoca del Regolamento di (...) versione "1/2022"; - 2) nullità e/o comunque revoca del Regolamento dell'impianto di videosorveglianza. Costituendosi in giudizio il Luogo_2 (...) contestava in toto gli assunti avversari, eccependo preliminarmente la cessazione della materia del contendere quanto alla deliberazione in data (...) , siccome già revocata con la deliberazione in data (...) . Le tre cause venivano riunite e non istruite. Precisate le conclusioni come in epigrafe riportate, all'udienza del (...) passavano in decisione. MOTIVI DELLA DECISIONE La domanda è, in parte, fondata. - I) Assemblea del (...). 2), relativo all'inidoneità del luogo prescelto per la convocazione dell'assemblea (nella specie: il cortile condominiale). Infatti, il luogo di svolgimento della riunione deve essere idoneo sia dal punto di vista fisico che da quello materiale (Cass. n. 14461/1999: "È nulla - e perciò è impugnabile anche dai condomini che vi hanno partecipato - la delibera condominiale se la convocazione non indica il luogo di riunione ed esso è assolutamente incerto per la legittima aspettativa dei medesimi di un luogo diverso dal solito stante l'assoluta inidoneità di quest'ultimo. Infatti, in mancanza di indicazione nel regolamento condominiale della sede per le riunioni assembleari, l'amministratore ha il potere di scegliere quella più opportuna, ma con il duplice limite che essa sia nei confini della città ove è ubicato l'edificio e che il luogo sia idoneo, fisicamente e moralmente, a consentire a tutti i condomini di esser presenti e di partecipare ordinatamente alla discussione (nella specie la Suprema Corte ha ritenuto congrua la motivazione del giudice di merito sull'assoluta incertezza del luogo, non indicato nell'avviso di convocazione, e sull'inidoneità di quello solitamente adibito a sede assembleare, normalmente destinato alla raccolta dei rifiuti)"), con ciò intendendosi, appunto, che deve essere accessibile, adeguato, ordinato e riservato. Il cortile condominiale difetta per lo meno dell'ultimo requisito (la riservatezza), stante la possibilità di accesso da parte di terzi (circostanza, questa, non contestata. Ad ogni modo, risulta ex actis che una delle unità immobiliari esistenti nel condominio è condotta in locazione da un inquilino, non legittimato a partecipare all'assemblea, se non per materie limitate). A nulla evidentemente rileva il "dove", poi, si è concretamente svolta o avrebbe potuto svolgersi la riunione, mentre non vi è la prova di pregresse intese circa l'individuazione di un luogo diverso all'inizio dell'assemblea ove fossero insorte delle problematiche. Si precisa soltanto che la deliberazione non è nulla, bensì semplicemente annullabile, trattandosi di un vizio puramente formale (arg. ex Cass. S.U. n. 4806/2005: "In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, terzo comma, cod. civ. (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio"). In virtù del principio della ragione più liquida, rimangono assorbite tutte le restanti censure. - II) Assemblea del (...). Va premesso che le eccezioni preliminari sollevate dal (...) sono tutte infondate. Quanto alla nullità della notificazione della citazione (in tesi del (...) la notificazione della citazione doveva essere effettuata ai condomini personalmente, dato che nelle more il sig. (...) e il sig. (...) avevano rassegnato le dimissioni dagli incarichi di facente funzioni), l'eccezione è infondata in quanto l'eventuale nullità si è comunque sanata per effetto della costituzione in giudizio da parte del convenuto in persona dell'amministratore professionale. Quanto all'inesistenza di un deliberato (in tesi del (...) l'impugnazione ha ad oggetto il mancato accoglimento delle proprie richieste di modifica del regolamento, e quindi in sostanza l'annullamento di determinazioni inesistenti), l'eccezione è infondata in quanto sono impugnabili anche le deliberazioni aventi contenuto negativo (Cass. n. 313/1999: "Le deliberazioni di un'assemblea condominiale aventi contenuto negativo sono legittimamente impugnabili dinanzi all'autorità giudiziaria al pari di tutte le altre, limitandosi l'art. 1137 cod. civ. a stabilire la possibilità del ricorso all'autorità giudiziaria contro le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio, senza operare nessuna distinzione tra quelle che abbiano approvato proposte o richieste e quelle che le abbiano, invece, respinte (fattispecie in tema di delibera condominiale con cui era stata respinta la proposta di ripristino degli ascensori di servizio)"), quali sono le deliberazioni di rigetto delle richieste di modifica del regolamento avanzate dall'attore. Infine, quanto alla carenza di interesse ad agire (in tesi del (...) l'assemblea era pienamente disponibile ad annullare le precedenti deliberazioni, solo che l'attore, invitato ad indicarne l'elenco, si è rifiutato di farlo e ha preferito adire le vie legali), l'eccezione è infondata in quanto l'interesse ad agire, per i casi di annullabilità della deliberazione, consiste nel semplice interesse alla rimozione dell'atto viziato (Cass. n. 17294/2020: "In tema di azione di annullamento delle deliberazioni delle assemblee condominiali, la legittimazione ad agire attribuita dall'art. 1137 c.c. ai condomini assenti e dissenzienti non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agire, richiesto dall'art. 100 c.p.c. quale condizione dell'azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni"), di talché le circostanze dedotte dal convenuto per supportare la pretesa carenza di interesse ad agire paiono del tutto irrilevanti. Ciò premesso, è fondato il motivo di impugnazione di cui sub 1), relativo all'inidoneità del luogo prescelto per la convocazione dell'assemblea (nella specie: la residenza del facente funzioni di amministratore, sita in un Comune diverso). Infatti, la discrezionalità da parte dell'amministratore nella scelta del luogo dove convocare l'assemblea soggiace in primis al limite di natura territoriale che la riunione si svolga entro i confini della città in cui si trova l'edificio condominiale (Cass. n. 14461/1999 cit.). Contrariamente all'assunto del convenuto, la censura in scrutinio è stata riproposta nelle conclusioni, sia pure attraverso l'improprio richiamo alla figura della nullità, laddove, viceversa, come per la precedente assemblea, si tratta di un vizio di mera annullabilità. A nulla evidentemente rileva il fatto che detto, errato luogo concerneva la seconda convocazione (la prima si è regolarmente tenuta in (...), in quanto ciò che conta è il luogo di "indizione" dell'assemblea, sia essa in prima ovvero in seconda convocazione. In virtù del principio della ragione più liquida, rimangono assorbite tutte le restanti censure. - III) Assemblee del (...) e del (...) . - a) La deliberazione dell'assemblea in data (...) è stata revocata con la deliberazione dell'assemblea in data (...) (...). Sul punto, pertanto, è intervenuta la cessazione della materia del contendere. Ai soli fini delle spese di lite (il riferimento è alla c.d. soccombenza virtuale), si osserva quanto segue. E' infondato il primo motivo di impugnazione, afferente alla convocazione dell'assemblea da parte di soggetti non legittimati. Infatti, l'assemblea è stata convocata anche dal sig. (...) in qualità di condomino, in mancanza dell'amministratore, come consentito dall'art. 66 att. c.c., a nulla rilevando che il medesimo in precedenza ricoprisse anche il ruolo di facente funzioni. La mancanza dell'amministratore è dovuta al fatto che entrambi i facenti funzione ( (...) e (...) avevano rassegnato le proprie dimissioni, oltre che al fatto che la nomina del primo era nulla, trattandosi di un soggetto, non condomino dello stabile, privo dei requisiti per svolgere l'incarico di facente funzioni (sul punto si fa interamente rinvio alle motivazioni contenute nella precedente sentenza resa inter partes). E' infondato il secondo motivo di impugnativa, afferente all'indeterminatezza dell'ordine del giorno, in quanto la prima comunicazione ricevuta dall'attore (doc. 2 citazione), benchè in allegato contenga un modulo di delega e menzioni dei punti all'ordine del giorno, non dispone la convocazione di alcuna assemblea, e ha ad oggetto soltanto le dimissioni dei facenti funzione. La lettera di convocazione dell'assemblea è soltanto la seconda (doc. 3 citazione), e l'ordine del giorno è soltanto quello in essa indicato. E' infondato il terzo motivo di impugnativa, afferente all'illegittimità della delega rilasciata dalla condomina (...) (...) al facente funzioni, in quanto se la nomina del sig. (...) (...) a facente funzioni è nulla (è bene sottolineare che la nullità opera ex tunc), ciò significa che egli non ricopriva validamente tale incarico, e che, perciò, poteva ricevere delle deleghe (benchè tale situazione sia in un certo senso "paradossale"). E' infondato il quarto motivo di impugnativa, afferente al rinvio della "nomina di amministratore e/o facente funzioni", in quanto l'assemblea non ha deliberato nulla in proposito, se non il rinvio della nomina dell'amministratore. Trattasi, pertanto, di una deliberazione meramente interlocutoria, come tale non impugnabile (Tribunale Roma (...) : "Una delibera c.d. preparatoria, programmatica o interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo in ordine a determinate decisioni o iniziative, potrebbe anche non riscontrare tra gli argomenti posti all'ordine del giorno inserito nell'avviso di convocazione, trattandosi di contenuti non suscettibili di una preventiva specifica informativa dei destinatari della convocazione medesima e comunque costituenti possibile sviluppo della discussione e dell'esame di ogni punto all'ordine del giorno e non è autonomamente impugnabile, dal momento che l'interesse all'impugnazione di una deliberazione dell'assemblea condominiale, ai sensi dell'art. 1137 cod. civ., postula che la stessa deliberazione appaia idonea a determinare un mutamento della posizione patrimoniale dei condomini nei confronti dell'ente di gestione, suscettibile di cagionare un sia pur eventuale, ma, comunque, apprezzabile pregiudizio personale"). E' fondato il quinto motivo di impugnativa, afferente all'approvazione del bilancio consuntivo, nonché dei prospetti di rimborso delle spese sostenute dal sig. (...) Infatti, se il sig. (...) non poteva validamente ricoprire l'incarico di facente funzioni, nemmeno poteva pretendere dei rimborsi per le spese di viaggio. Di qui l'erroneità delle relative appostazioni di bilancio (Euro 350,91= + Euro 60,11=). Altrettanto illegittima è l'ulteriore appostazione censurata di Euro 200,10= per l'intervento di verifica e messa in sicurezza cavo elettrico c/o locale contatori eseguito dalla (...), non essendovi la prova che detto intervento si sia reso necessario a seguito della disconnessione di un collegamento pericoloso eseguito dall'attore. E' infondato il sesto motivo di impugnativa, afferente all'approvazione della "variante di regolamento condominiale" e del "regolamento relativo all'impianto di video sorveglianza". Infatti, la doglianza non viene minimamente illustrata, se non attraverso la censura di una norma (l'art. 6.9, IMPIANTO DI VIDEOSORVEGLIANZA, "Con delibera del (...) il condominio (...) ha deliberato l'installazione dell'impianto di videosorveglianza in rispetto dell'Art. 1122 ter C.C. Ogni forma di trattamento dati è subordinata al relativo regolamento ed alla presenza di un responsabile per il trattamento dei dati personali. Ogni forma di manomissione o tentativo di accesso all'impianto non autorizzato è severamente vietato") che in sé e per sé non appare illegittima. E' fondato il settimo motivo di impugnativa, afferente alla nomina del sig. (...) a responsabile del trattamento dei dati personali inerenti all'impianto di videosorveglianza. Infatti, è stato contestato il possesso in capo al nominato dei requisiti per assolvere all'incarico, come pure è stata contestata la mancanza di un contratto, e nulla è stato efficientemente replicato in proposito. E' infondato l'ottavo motivo di impugnativa, afferente alla nullità e/o comunque revoca del Regolamento di (...) versione "4/2021", in mancanza di qualsiasi illustrazione della censura. Infine, è infondato il nono motivo di impugnativa, afferente alla nullità e/o comunque revoca del Regolamento dell'impianto di videosorveglianza, sempre in mancanza di qualsiasi illustrazione della censura. - b) La deliberazione dell'assemblea in data (...) è stata impugnata nella parte in cui sono stati approvati il Regolamento di Condominio versione "1/2022" nonché il Regolamento dell'impianto di videosorveglianza. Quanto al Regolamento di (...) versione "1/2022", vengono censurati gli artt. 6.5 (uso del cortile condominiale e del corsello di accesso carrabile), l'art. 6.2 (pulizia del vano scale), l'art. 9.2 (cambio di destinazione), l'art. 9.6 (distacchi) e gli artt. 16 (spese di scala) nonché 20 (spese di pulizia). L'art. 6.5 dispone che "Lo stallo e la sosta degli automezzi è consentita purché non siano impedite le manovre che permettono l'accesso ai box ed ai cortili privati". La disposizione è nulla, in quanto, se è pur vero che l'assemblea è libera di disciplinare l'uso della parte comune, nel rispetto dell'art. 1102 c.c., è altrettanto vero che la disciplina adottata non può andare a danno delle cose di proprietà esclusiva. Nella fattispecie concreta, come emerge dalla planimetria prodotta (doc. 50 attore. Ma anche il doc. 20 convenuto conferma le medesime difficoltà), lo spazio per cui è causa si trova proprio dinnanzi alle autorimesse private, e la ristrettezza dell'area di manovra rende del tutto inopportuna la sosta (arg. ex Cass. n. 7618/2019: "In tema di condominio di edifici, l'art 1102 c.c. sull'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante non pone alcun limite minimo di tempo e di spazio per l'operatività delle limitazioni del predetto uso, pertanto può costituire abuso anche l'occupazione per pochi minuti del cortile comune che impedisca agli altri condomini di partecipare al godimento dello spazio oggetto di comproprietà. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva vietato il parcheggio di motoveicoli nello spazio del cortile condominiale, prospiciente l'immobile di proprietà di uno dei condomini, senza dare rilievo alla sporadicità o saltuarietà delle soste, bastando che queste ostacolassero l'accesso a tale immobile)"). L'art. 6.2 dispone che "Qualora non venisse appaltato il servizio di pulizia delle scale condominiali, la pulizia delle stesse sarà in carico in maniera proporzionale ad ogni nucleo familiare che abbia uno o più accessi diretti sul vano scale, l'Amministrazione avrà cura di indicare nella bacheca condominiale il turno di ogni proprietario per la pulizia del vano scale". La disposizione è nulla nella parte in cui impone al condomino dissenziente l'onere della pulizia nell'ipotesi in cui questo non venga affidato a terzi, occorrendo all'uopo una deliberazione all'unanimità (Cass. n. 29220/2018: "Il diritto-dovere di ciascun condomino, ex art. 1118 c.c., di provvedere alla manutenzione delle cose comuni comporta certamente non solo l'obbligo di sostenere le spese, ma anche tutti gli obblighi di facere e di pati connessi alle modalità esecutive dell'attività manutentiva, rimanendo tuttavia affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini espresso in apposita convenzione, si modifichino a maggioranza i criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune (quale quello di pulizia delle scale), venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso l'imposizione, come nelle specie, di un obbligo di facere, ovvero di un comportamento personale, spettante in egual misura a ciascun partecipante e tale da esaurire il contenuto dell'obbligo di contribuzione"). L'art. 9.2 dispone che "Non è considerabile né si configura come cambio di destinazione d'uso la particolare regolamentazione degli spazi comuni". La disposizione è nulla in quanto mira ad aggirare il disposto di legge (art. 1117 ter c.c.). Infatti, attraverso la particolare regolamentazione degli spazi comuni si può pervenire ad un cambio di destinazione d'uso, per il quale sono previsti determinati requisiti di sostanza e di forma. L'art. 9.6 dispone che "Nel caso in cui i condomini dei piani inferiori rimangano gli unici ad essere serviti dall'impianto di riscaldamento, questi potranno decidere se imporre ai condomini superiori già distaccati o che intendono distaccarsi, le operazioni di taglio delle colonne per l'adeguamento degli impianti, il tutto a carico dei condomini distaccati o che si intendono distaccare". La disposizione è nulla in quanto impone al distaccante oneri non previsti dalla legge (art. 1118 u.c. c.c.) ed in quanto attribuisce agli altri condomini (non già all'assemblea) il potere di intervenire in merito. L'art. 16 dispone che "Le spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale con i relativi accessori, sono ripartite tra tutti i condomini a norma dell'art. 1124 C.C., per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale alla differenza di quota assoluta di ciascun piano al pianerottolo di ingresso", mentre l'art. 20 dispone che "La divisione di suddette spese, qualora i lavori venissero appaltati, avviene con ripartizione in misura proporzionale alla differenza di quota assoluta di ciascun piano al pianerottolo di ingresso". Le disposizioni sono nulle in quanto modificative del criterio legale di ripartizione della spesa (art. 1124 c.c.) in assenza dell'unanimità dei consensi. Infatti, attraverso il riferimento al concetto di "differenza di quota assoluta di ciascun piano al pianerottolo di ingresso", si mira in sostanza ad esonerare dal contributo, almeno in parte, la proprietà del seminterrato. Quanto al Regolamento dell'impianto di videosorveglianza, viene censurata solo e soltanto la finalità di registrare le abitudini dei condomini e gli spostamenti da e verso il (...). L'impugnativa non è fondata, in quanto la finalità lamentata non traspare dall'analisi del testo del regolamento, benché sia menzionata nel verbale dell'assemblea. Le spese di lite e di mediazione, tenuto conto della reciproca soccombenza, possono essere compensate nella misura di Per i restanti 3/4 seguono, invece, la soccombenza, ravvisabile in capo al convenuto, e possono liquidarsi in complessivi Euro 7.440,75= (di cui Euro 1.050,00= per la mediazione ed Euro 6.390,75= per la lite), oltre ad anticipazioni documentate (contributo unificato, marca da bollo, spese di notifica), a spese generali nella misura del 15 %, ad iva e cpa e alle successive occorrende. La ripetitività delle questioni trattate e l'assenza di un'attività istruttoria inducono a ritenere applicabili i minimi di tariffa per le cause di valore indeterminabile (Euro 851,00= x 3, fase di studio; Euro 602,00= x 3, fase introduttiva; Euro 903,00= x 3, fase istruttoria; Euro 1.453,00= x 1, fase decisoria = Euro 8.521,00=: 4 x 3). Non sussistono a carico dell'attore, addirittura vittorioso, i presupposti della lite temeraria. Del tutto inutile si palesa l'esperimento delle prove orali. P.Q.M. Il Tribunale, ogni diversa istanza eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando: - annulla la deliberazione dell'assemblea in data (...); - annulla la deliberazione dell'assemblea in data (...); - dichiara la cessazione della materia del contendere in ordine all'impugnazione dell'assemblea in data (...); - dichiara la nullità degli artt. 6.5, 6.2, 9.2, 9.6, 16 e 20 del Regolamento di Condominio versione "1/2022" approvato con la deliberazione dell'assemblea in data (...); - condanna il convenuto a rifondere all'attore i 3/4 delle spese di lite, liquidate in complessivi Euro 7.440,75 = (di cui Euro 1.050,00= per la mediazione ed Euro 6.390,75= per la lite), oltre ad anticipazioni documentate (contributo unificato, marca da bollo, spese di notifica), a spese generali nella misura del 15%, ad iva e cpa e alle successive occorrende; - spese di lite e di mediazione compensate per il restante. Così deciso in Bergamo il 20 febbraio 2024. Depositata in Cancelleria il 20 febbraio 2024.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta: dr. Maria Rosaria Rizzo - Presidente dr. Paola Agresti - Consigliere relatore dr. Maria Speranza Ferrara - Consigliere riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 3687 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2018, assunta in decisione all'udienza del 13.12.2023, vertente TRA Ro.An. (c.f. (...)), elettivamente domiciliata in Roma, Via (...) 63, presso lo studio dell'avv. Gi.Ma. (c.f. (...)), che la rappresenta e difende per procura in atti - APPELLANTE - E CONDOMINIO IN Ro. DI VIA Sa. 96 (c.f. (...)), in persona del legale rappresentante pro tempore; elettivamente domiciliato in Roma, Via (...), presso lo studio dell'avv. Fe.De. (c.f. (...)), che lo rappresenta e difende per procura a margine della comparsa di costituzione e risposta in prime cure - APPELLANTE INCIDENTALE - OGGETTO: appello principale, nonché appello incidentale, contro la sentenza n. 2046/2018 resa in data 30.01.2018 dal Tribunale Ordinario di Roma RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con atto di citazione in appello ritualmente notificato Ro.An. ha proposto appello in via principale, e il Condominio in Ro. di Via Sa. 96 ha proposto appello incidentale avverso la sentenza n. 2046/2018, pubblicata in data 30.01.2018, resa dal Tribunale Ordinario di Roma nel giudizio di primo grado recante n. R.G.: 57763/2014 promosso da Ro.An. nei confronti del Condominio in Ro. di Via S. A. M. 96. I fatti di causa sono così riportati nella sentenza impugnata: "Con atto di citazione ritualmente notificato in data 16 settembre 2014 la sig.ra An.Ro. conveniva in giudizio il Condominio di Via Sa. n. 96 chiedendo al giudice di: "in via preliminare, accertare e dichiarare la nullità della delibera adottata in data 28 aprile 2014 dall'assemblea straordinaria del Condominio Sa. n. 96; Nel merito, accertare e dichiarare che nulla è dovuto a titolo di spese di uso e gestione, nonché per la manutenzione straordinaria, conservazione e messa in atto dell'impianto di riscaldamento centralizzato da parte della sig.ra R., per le ragioni innanzi esposte e, per l'effetto, condannare il condominio alla restituzione di quanto eventualmente medio tempore percepito a tali titoli. Col favore delle spese". A sostegno delle proprie ragioni parte attrice esponeva che: a) fino all'anno 2012 si era servita del riscaldamento centralizzato condominiale da cui si era poi distaccata, b) l'assemblea dei condomini, approvando il consuntivo 2012/2013, aveva di fatto disposto nei confronti della sig.ra Ro. l'esonero dalle spese di consumo del riscaldamento, c) con successiva delibera assembleare, in data 28 aprile 2014, il Condominio poneva a suo carico le spese relative al riscaldamento condominiale, pur avendo ella ottenuto dalla precedente amministrazione condominiale l'esonero totale dal pagamento delle relative spese, b) tale delibera assembleare risulterebbe affetta da nullità per mancanza dell'elemento essenziale dell'oggetto, c) tale delibera assembleare risulterebbe altresì nulla perché in contrasto con quanto disposto dall'art. 1123, commi 2 e 3 c.c., per quanto concerne i criteri di ripartizione delle spese condominiali e perché in contrasto con quanto disposto dal regolamento condominiale. Si costitutiva in giudizio il Condominio di via Sa. n. 96 il quale, nel chiedere il rigetto della domanda attorea, preliminarmente eccepiva l'illegittimità del distacco dal riscaldamento condominiale della sig.ra Ro. perché compiuto in assenza di autorizzazione da parte dei condomini riuniti in assemblea e perché comunque comportante aggravi di spesa per gli altri condomini; in via subordinata, il Condominio chiedeva altresì di indicare per quali voci di spesa la sig.ra Ro. fosse tenuta a contribuire. La causa è stata istruita in via esclusivamente documentale". All'esito del giudizio il Tribunale adito ha così deciso: "Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: A) accoglie parzialmente la domanda e per l'effetto dichiara nulla la delibera assembleare del 28 aprile 2014 nella sola parte in cui pone a carico dell'attrice le spese relative all'uso dell'impianto termico centralizzato; B) rigetta nel resto la domanda; C) compensa integralmente le spese processuali". Il Tribunale, a fondamento della decisione, ha posto le seguenti considerazioni: "La causa è stata istruita in via esclusivamente documentale. Osserva in primo luogo il Tribunale che l'eccezione relativa all'illegittimità del distacco compiuto dalla sig.ra Ro. è infondata. Per giurisprudenza consolidata è infatti pacifico che l'art. 1118 c.c., come modificato dalla L. n. 220 del 2012, consenta al condomino di distaccarsi dall'impianto comune centralizzato di riscaldamento senza l'unanimità di consenso degli altri condomini, a condizione che dal distacco non derivino né uno squilibrio termico pregiudizievole all'impianto, né un aggravio di spesa per coloro che continuino ad usufruire dell'impianto (Cfr. Cass. Civ., sent. n. 22285 del 03/11/2016; Cass. Civ., sent. n. 13718 del 31/07/2012). Questa è la situazione verificatasi nel caso di specie, dal momento che con relazione tecnica, a firma del dott. M.G., parte attrice ha dimostrato che dal proprio distacco non sarebbero derivati né uno squilibrio termico pregiudizievole all'impianto, né un aggravio di spesa per gli altri condomini. Tale relazione, al momento del distacco, non è mai stata contestata dal Condominio convenuto che, attraverso verifica affidata alla società E. s.r.l., riscontrava a sua volta la regolarità del distacco. Per quanto concerne le spese dovute dal condomino distaccatosi dall'impianto centralizzato si osserva quanto segue. Il condomino che legittimamente si sia distaccato dall'impianto di riscaldamento centralizzato non può essere totalmente esonerato dal pagamento delle spese inerenti a tale impianto. Nello specifico, il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune, ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano né un aggravio di gestione o uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall'obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale (Cass. Civ., sent. n. 23756 del 22/11/2016). Nel caso di specie, ritenuto legittimo il distacco effettuato da parte attrice e nulla disponendo in contrario il regolamento di condominio, deve ritenersi la sig.ra Ro. esonerata, in applicazione del principio contenuto nell'art. 1123, comma secondo, c.c., dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso dell'impianto di riscaldamento, ma obbligata al pagamento delle spese occorrenti per la sua conservazione. Nella categoria delle spese di conservazione debbono farsi rientrare sicuramente le spese di manutenzione ordinaria, rappresentando quest'ultime attività funzionale a detta conservazione, posto che il bene è destinato a deteriorarsi se non viene mantenuto in via ordinaria (Corte appello Milano, sez. III, 31/07/2015, n. 3360). Per quanto concerne le spese di manutenzione straordinaria e di ricostruzione dell'impianto, nonostante l'art. 9 del regolamento condominiale preveda che esse vadano ripartite fra i soli condomini allacciati all'impianto in base ai rispettivi millesimi di comproprietà, debbono comunque ritenersi dovute da parte attrice in forza dell'art. 1118, quarto comma, c.c. Sul punto è necessario osservare che l'adozione di un criterio di ripartizione delle spese condominiali difforme da quello indicato dall'art. 1118 c.c., fatto salvo il caso di previsione contenuta in un regolamento condominiale di origine contrattuale, è da ritenersi possibile solamente se la decisione è presa con il consenso di tutti condomini, ben potendo tale decisione incidere in maniera negativa sui diritti dei condomini rimasti allacciati al riscaldamento centrale, traducendosi in un aumento delle spese a loro carico. Nel caso di specie, non essendo stata provata la natura contrattuale del regolamento di condominio, onere gravante su parte attrice, deve ritenersi inoperante l'art. 9 del regolamento ove dispone l'esonero dal pagamento delle spese straordinarie di manutenzione per i condomini che si siano distaccati dal riscaldamento centrale. Per i motivi illustrati, in parziale accoglimento della domanda, la delibera assembleare va dichiarata nulla nella sola parte in cui pone a carico del condomino distaccatosi dal riscaldamento centrale le spese d'uso dell'impianto medesimo e rigettata nel resto, ivi compresa la richiesta restituzione di quanto eventualmente dal condominio medio tempore percepito a tali titoli, in quanto del tutto generica in ordine al quantum della pretesa restitutoria. La reciproca soccombenza comporta la compensazione totale delle spese di lite". Avverso la predetta sentenza ha proposto appello Ro.An., per i motivi che verranno di seguito esaminati, e ha rassegnato le seguenti conclusioni:" Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello Civile di Roma, respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa, in riforma parziale della sentenza appellata, ritenere l'appellante esonerata dalle spese di manutenzione ordinaria, straordinaria, di conservazione e di ricostruzione e messa a norma dell'impianto di riscaldamento centralizzato, vinte le spese di entrambi i gradi di giudizio ". Si è costituito l'appellato Condominio in Ro. di Via Sa. 96, con comparsa di costituzione depositata in data 4 settembre 2018, che ha rassegnato le seguenti conclusioni: " Voglia la Corte Ecc.ma, ogni contraria istanza ed eccezione disattese, per tutte le ragioni in fatto e in diritto sopra spiegate, a) rigettare in ogni sua parte l'appello promosso dalla Signora An.Ro. ; b) in accoglimento dell'appello incidentale, a parziale riforma della sentenza n. 2046/18 del 30 gennaio 2018 relativamente al capo A), dichiarare illegittimo il distacco dell'appartamento della Signora An.Ro. dall'impianto di riscaldamento centralizzato e, per l'effetto, dichiarare la stessa Signora An.Ro. tenuta a pagare in misura integrale la quota di sua spettanza afferente l'impianto e l'uso del servizio di riscaldamento, nulla escluso; c) in via alternativa, nell'ipotesi che il distacco sia ritenuto legittimo, sempre in accoglimento del presente appello incidentale, a parziale riforma della sentenza n. 2046/18 del 30 gennaio 2018 relativamente al capo A), disporre che la Signora An.Ro. debba contribuire anche alla quota delle spese di consumo del carburante a titolo di consumo involontario, secondo i criteri tecnici di cui alla Norma UNI 10200:2015 ovvero secondo i "millesimi di fabbisogno" calcolati dal tecnico, con particolare riferimento all'energia prodotta, ma non utilizzata, consistente nel calore perso nel sistema di distribuzione fino al punto di distacco delle tubazioni al costo del combustibile, derivante dal consumo involontario, di cui comunque beneficiano gli ambienti privati non allacciati all'impianto centralizzato. In ogni caso con la vittoria di spese ed accessori del doppio grado di giudizio ". All'udienza del 13 dicembre 2023, la causa, tenutasi con la modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., è stata, quindi, trattenuta in decisione, a seguito del deposito di note di udienza di entrambe le parti, con la concessione del termine di giorni 20 per il deposito di comparse conclusionali e ulteriori giorni 20 per il deposito delle memorie di replica. . Ro.An., appellante principale, con il primo motivo di gravame censura il punto della decisione in cui il Tribunale - dopo aver premesso che l'esonero del condòmino distaccatosi dall'impianto termico centrale dalle spese di manutenzione straordinaria di detto impianto è possibile solo in ipotesi di previsione contenuta in regolamento condominiale di natura contrattuale - ha ritenuto di non riconoscere tale natura al Regolamento condominiale in concreto invocato. A tal fine, allega la natura contrattuale del regolamento, atteso che risulta essere stato redatto dal costruttore prima della vendita delle singole unità immobiliari, e che costituisce parte integrante di tali atti di vendita. Il motivo è infondato e va disatteso. Deve, infatti, rilevarsi che al fine di attribuire al regolamento natura contrattuale non è sufficiente la mera trascrizione dello stesso nei Registri Immobiliari, in difetto della prova che tale regolamento sia stato trascritto prima degli atti di vendita e che sia stato specificamente richiamato in essi, con la riproduzione delle specifiche clausole di natura contrattuale all'interno dell'atto di acquisto della proprietà individuale (cfr. Cass. n. 24526 /2022), non essendo all'uopo sufficiente una mera formula stile. Di tali ulteriori elementi alcuna prova è stata fornita dall'appellante come era suo onere, da qui la corretta statuizione del primo Giudice che ha ritenuto non provata la natura contrattuale del regolamento prodotto. Con il secondo motivo di gravame, l'appellante afferma la non imputabilità delle spese di manutenzione ordinaria a proprio carico per un triplice ordine di ragioni. Anzitutto, perché la manutenzione ordinaria è funzionale all'uso dell'impianto, e l'appellante non lo utilizza. In secondo luogo, in quanto l'art. 9 del Regolamento condominiale esclude l'obbligo in capo all'appellante di sostenere le spese di ricostruzione: sarebbe pertanto contraddittorio ritenerla obbligata a quelle di conservazione. Infine, tale obbligo violerebbe il disposto di cui agli artt. 1118 e 1123 c.c., che ripartisce le spese di conservazione in proporzione all'uso che ciascun condomino può farne. Anche tale motivo è infondato e va disatteso. In primo luogo l'art. 1118 c.c. comma quarto espressamente prevede la contribuzione da parte del condomino distaccato oltre che alle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto anche alle spese per la sua conservazione e messa a norma e, come chiarito dal primo Giudice, per spese di conservazione devono intendersi quelle di manutenzione ordinaria che attengono all'integrità del bene in quanto dirette a conservarlo. Non coglie, poi, nel segno quanto dedotto dall'appellante in merito al comma I dell'art. 9 del regolamento condominiale. Tale articolo , nel porre a carico dei soli condomini "allacciati" all'impianto le spese di manutenzione straordinaria e di ricostruzione dell'impianto, deve ritenersi abbia escluso dalla relativa contribuzione solo i condomini le cui unità immobiliari sin dall'inizio non erano allacciate all'impianto stesso. Nulla prevede, al contrario, detta norma con riguardo ai condomini che in origine erano collegati all'impianto e poi si sono distaccati, ciò in quanto detta norma va letta nel suo complesso e rapportata al contesto giuridico vigente al momento della sua adozione. Ai commi III e V essa vietava addirittura il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato ( ora invece espressamente consentito) dal momento che prevedeva l'obbligo per i condomini di attivare annualmente il riscaldamento centralizzato e di non variare il numero dei radiatori. Quindi l'unico significato coerente attribuibile al comma I dell'art. 9 del regolamento, lungi dal voler costituire una deroga a norme non ancora adottate né entrate in vigore, è che si voleva escludere dalle spese i proprietari di unità immobiliari che già all'epoca non fossero allacciate all'impianto centralizzato, ma certo non autorizzare un diverso riparto di spese nell'eventualità di distacchi successivi, anzi implicitamente vietati. Né coglie nel segno la pretesa contraddittorietà fra l'art. 1123 c.c. e l'art.1118 comma 4 in quanto mentre la prima è norma di carattere generale la seconda è norma speciale afferente l'utilizzo dell'impianto di riscaldamento (o di condizionamento) centralizzato. Né l'articolo 1118, comma 2, del codice civile, vietando al condomino di rinunziare al suo diritto (di comproprietà) sulle parti comuni, entra in contraddizione con il successivo comma 4, che disciplina il diverso caso della rinuncia all'uso di un bene condominiale quale, appunto l'impianto di riscaldamento (o di condizionamento) centralizzato ciò perché il rinunziante, rimane comunque (com)proprietario di tale impianto e, in quanto tale, deve continuare a contribuire alla sua manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma e inoltre il condomino potrebbe sempre ben decidere di riallacciarsi all'impianto centrale. Con il terzo motivo di gravame viene censurata la statuizione sulle spese processuali, asseritamente da porsi a carico di controparte, ove accolto l' appello principale, in ragione della integrale fondatezza della domanda attorea sin dal primo grado. Il motivo, alla luce del rigetto dei predetti motivi di gravame deve ritenersi assorbito. A sua volta il Condominio di Via Sa. 96 - Ro. con l' appello incidentale, ha proposto due motivi di impugnazione. Con il primo motivo lamenta l'illegittimità del distacco effettuato dalla condomina. Al riguardo sostiene che l'ente condominiale non ha potuto controllare se e come sia stato materialmente eseguito; che la condomina non ha provato la sussistenza delle condizioni previste dall'art. 1118 c.c. per la legittimità del distacco (assenza di un notevole squilibrio di funzionamento o aggravio di spese per i restanti condòmini); che la Ro. non ha provato il risparmio dei consumi; e che l'assise condominiale non ha mai autorizzato il distacco. Il motivo è infondato e va disatteso. Occorre premettere che, alla luce della pacifica giurisprudenza sia di merito che della Suprema Corte, ed ai sensi della chiara dizione dell'art. 1118 c.c. il distacco dal riscaldamento centralizzato costituisce oggetto di un diritto soggettivo del condomino, purché non comporti aggravi di spesa o squilibri termici. In proposito come correttamente argomentato dal primo Giudice - e non specificamente contestato con il motivo di gravame - la condomina con l'invio della propria relazione tecnica al Condominio ( cfr. docc. 1 e 2 fasc. I grado ) ha dimostrato che dal suo distacco non sono derivati né uno squilibrio termico né un aggravio di spesa per gli altri condomini allacciati all'impianto centralizzato e tale relazione, al momento dell'avvenuto distacco, non è stata fatta oggetto di alcuna contestazione da parte del Condominio, che anzi ha effettuato una propria verifica tecnica tramite la società E. che ha riscontrato la regolarità del distacco, effettuando un sopralluogo nell'appartamento della Ro. come si legge nella relazione prodotta in atti ( cfr doc.3 fasc. I grado ) . Né il Condominio ha effettuato accertamenti tecnici successivi al detto distacco volti a verificare eventuali aggravi e squilibri funzionali dell'impianto derivanti da detto distacco. Da ciò discende, in primo luogo, che il Condominio ha controllato sia l'avvenuto distacco, sia come è stato eseguito ( cfr. doc. 3 ), ed , inoltre, che in assenza della prova di squilibrio termico e di aggravio di spesa nessuna autorizzazione necessitava il distacco medesimo. Con il secondo motivo di gravame rubricato: "Obbligo della Signora Ro. di contribuire alle spese di consumo" viene censurata la decisione nel punto in cui, in accoglimento parziale della prospettazione attorea, ha ritenuto esonerata la Ro. dal pagamento delle spese afferenti al consumo. A tal fine, richiama il D.Lgs. n. 104 del 2014, nonché l'art. 9, comma 5, D.Lgs. n. 141 del 2016 e le norme UNI 10200:2015, le quali assume trattarsi di disposizioni imperative e inderogabili, a mente delle quali il condòmino distaccatosi sarebbe comunque obbligato della quota di spesa afferente al prelievo involontario in forza delle norme richiamate. Sostiene pertanto che gli accordi che diversamente stabiliscano debbono ritenersi superati e sostituiti in virtù di quanto dispone l'art. 1339 c.c. Tale motivo di appello è inammissibile in quanto con esso si avanza una domanda ( accertamento della debenza di una quota di spesa per il cd prelievo involontario ) mai proposta in I grado, in violazione dei nova in appello ai sensi dell'art. 345 c.p.c.. In proposto si rileva che risulta "per tabulas" che nella comparsa di risposta il condominio convenuto in I grado nella propria comparsa di costituzione ha così concluso :"... accertata e dichiarata ... l'illegittimità del distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato ... rigettare ogni domanda proposta dalla medesima attrice", e, "in via subordinata, nella denegata ipotesi che il suddetto distacco venga dichiarato legittimo, a fronte della pretesa infondata dell'attrice di non pagare pro quota alcuna spesa relativa al servizio di riscaldamento, indicare per quali voci di spesa la stessa attrice invece sia tenuta a contribuire" precisando nel corpo dell'atto che "... semmai fosse ritenuto legittimo il distacco, la signora Ro. in forza dell'art. 1118 c.c. sarebbe esonerata unicamente dalle spese per il combustibile e l'energia elettrica, dovendo di contro concorrere a quelle straordinaria inerenti la proprietà dell'impianto anche a tutte le ulteriori spese straordinarie e a quelle per la conservazione, la messa a norma e per il terzo responsabile". Né nel corso del giudizio di I grado il Condominio ha modificato e/o precisato le proprie domande, mai chiedendo quindi che venisse accertata la quota di consumo involontario da porre a carico della condomina, in base a calcoli tecnici da effettuarsi in applicazione delle norme sopra richiamate. Anche l'appello incidentale deve essere quindi integralmente rigettato. Alla luce della integrale reciproca soccombenza le spese di lite del grado devono essere integralmente compensate fra le parti. Trattandosi di causa iscritta a ruolo dopo il 30 gennaio 2013, va dato atto che sussistono i presupposti per il versamento, sia da parte dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della L. 24 dicembre 2012, n. 228. P.Q.M. la Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello principale proposto da Ro.An. e sull'appello incidentale proposto dal Condominio di Via Sa. 96 - R., avverso la sentenza n. 2046/2018, del Tribunale Ordinario di Roma, così provvede: 1) rigetta l'appello principale; 2) rigetta l'appello incidentale; 3) dichiara l'integrale compensazione delle spese di lite; 4)dichiara sia l'appellante principale che l'appellante incidentale, tenuti al versamento dell'ulteriore somma pari all'ammontare del contributo unificato dovuto ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. n. 115 del 2012. Così deciso in Roma l'1 febbraio 2023. Depositata in Cancelleria il 7 febbraio 2024.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di COMO SEZIONE PRIMA CIVILE Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Claudia Porrini ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4603/2022 promossa da: (...) ATTORE contro CONDOMINIO (...) (C.F. (...)), con il patrocinio dell'avv. (...) e dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIA (...) 22100 COMO presso il difensore avv. (...) CONVENUTO CONCLUSIONI Le parti hanno concluso come da fogli inviati telematicamente. Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione Con atto di citazione datato 6 dicembre 2022 (...) e (...) convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Como il CONDOMINIO (...) per accertare la nullità o in subordine l'annullamento dei punti 1,2,3,5,11 della delibera del 05.10.2021 e dei punti 1,2,3,5,11 della delibera del 30.11.2021. Seguono i motivi di impugnazione: Delibera 5 ottobre 2021: punto 1) Approvazione bilancio consuntivo 01.01.2020-31.12.2020: A) Assenza del registro di contabilità e della nota sintetica esplicativa della gestione; B) illegittima duplicazione del bilancio; illegittimo utilizzo di conto corrente in banca svizzera, C) illegittimo impiego di valuta diversa dall'euro; D) illegittima ripartizione delle spese di riscaldamento. Punto 2) Revoca e/o conferma dell'amministratore e relativo compenso: compenso non analiticamente specificato; Punto 3) Approvazione bilancio preventivo dal 01.01.2021 al 3i.12.202i e relativo riparto: illegittima duplicità del bilancio, illegittimo uso di valuta diversa dall'euro, illegittimo criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento. Punto 5) Sistemazione buca lettere, citofoni, pavimentazione: nullità per genericità della deliberazione; campanelli non contemplati nell'ordine del giorno, oggetto impianti di proprietà privata. Punto 11) Lavori ascensori, mancanza di fondo speciale. Delibera del 30.11.2021 punto 1) Approvazione bilancio consuntivo 01.01.2020-31.12.2020: A) illegittima duplicazione del bilancio; C) illegittimo impiego di valuta diversa dall'euro; D) illegittima ripartizione delle spese di riscaldamento. Punto 2) Revoca e/o conferma dell'amministratore e relativo compenso: mancanza delle indicazioni di cui all'art 1129 cc Punto 3) Approvazione bilancio preventivo dal 01.01.2021 al 31.12.2021 e relativo riparto: illegittima duplicità del bilancio, illegittimo uso di valuta diversa dall'euro, illegittimo criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento. Punto 5) Sistemazione buca lettere, citofoni, pavimentazione: nullità per genericità della deliberazione; campanelli non contemplati nell'ordine del giorno, oggetto impianti di proprietà privata. Punto 11) Lavori ascensori, mancanza di fondo speciale. Si costituiva il convenuto che contestava la domanda attorea. Depositate le memorie di rito, espletate le prove orali, la causa veniva chiamata a precisazione delle conclusioni e discussione orale all'udienza del 7 febbraio 2024. A tale udienza i procuratori si riportavano alle già precisate conclusioni e discutevano oralmente la causa. All'esito il Giudice emanava la presente sentenza. Relativamente alla delibera del 5 ottobre 2021 va dichiarata cessata la materia del contendere. Dai verbali di assemblee risulta che le delibere assunte in data 5 ottobre 2021 sono state sostituite da quelle assunte in data 30.11.2021. Una volta sostituite, le delibere del 5 ottobre 2021 sono prive di effetto per i condomini. Se è vero da una parte che la sostituzione della delibera del 5 ottobre 2021 è intervenuta prima della notifica dell'atto di citazione è altrettanto vero che la notifica della mediazione è avvenuta in data 3.11.2021 prima della modifica e ha dato luogo al procedimento n 661-2021 con esito negativo della mediazione in data 7.11.2022. Nell'atto di citazione è stata chiesta la condanna anche di rifondere le spese di mediazione, domanda superflua in quanto dette spese rientrano nelle spese processuali. Esaminiamo la fondatezza o meno dell'impugnativa della delibera del 5 ottobre 2021 per applicare il principio della soccombenza virtuale: esaminati tutti i motivi di impugnativa, di seguito meglio analizzati nell'esame della delibera del 30.11.2021, il convenuto condominio sarebbe stato soccombente per i seguenti motivi: 1) Revoca e/o conferma dell'amministratore e relativo compenso: la Cassazione con sentenza 12927 del 22 aprile 2022 ha ritenuto necessaria l'esistenza di uno specifico compenso in quanto preciso requisito formale richiesto dalla legge espressamente a pena di nullità della nomina e questo Giudice si attiene al principio sopra richiamato. 2) Mancanza di registro di contabilità e nota sintetica esplicativa la cui assenza è causa di annullabilità della deliberazione come da costante giurisprudenza; 3) Lavori ascensori, mancanza di fondo speciale. L'assemblea ha deliberato un preventivo e non un fondo speciale di cui all'articolo 1135 comma 1 numero 4. Tutti gli altri motivi di impugnazione, alla luce di quanto di seguito motivato, sarebbero stati rigettati. Per questi motivi si ritiene di compensare le spese per la fase di mediazione. Nella fattispecie il difensore di parte convenuta è stato chiamato a partecipare alla fase di mediazione svolgendo la propria attività di studio e difensiva nell'interesse del proprio assistito. La Cassazione con ordinanza del 32306 del 2023 ha precisato che le spese di mediazione vanno assimilate a quelle del processo; la giurisprudenza di merito è concorde nel ritenere che tra le spese processuali da porre a carico della parte soccombente nel giudizio rientra anche il compenso per Fattività di assistenza prestata dal difensore della controparte nella fase d mediazione obbligatoria. Relativamente alla delibera del 30.11.2021: Sul punto 1) questo Tribunale si è già espresso, a seguito di lite che vedeva coinvolte le medesime parti e per i medesimi motivi di impugnazione con sentenza numero 1261/2023 il cui stralcio si riporta a conferma e a motivazione della presente decisione: "L'esistenza di due conti, uno in euro e l'altro in franchi non è motivo di nullità della delibera in quanto la decisione è rimessa alla volontà discrezionale dell'assemblea; il punto della delibera impugnato non è contrario a legge né a regolamento e né pertanto si può' parlare di difetto assoluto del potere di assemblea che possa comportare la nullità della delibera. Così come allo stesso modo una qualsiasi assemblea potrebbe decidere di adottare due bilanci, uno relativo alla gestione ordinaria ed uno relativo a quella straordinaria. Si ribadisce che la duplicazione dei conti e l'utilizzare due conti uno in euro ed uno in franchi è decisione rimessa alla valutazione dell'assemblea e la delibera non ha un contenuto illecito ossia contrario a norme imperative, all'ordine pubblico ed al buon costume e pertanto è delibera valida. Non è contrario ad alcuna normativa aprire e utilizzare un conto all'estero; tale possibilità è ammessa sia per le persone fisiche che per le persone giuridiche. In particolare la validità dell'esistenza dei due conti è consacrata avuto riguardo alla collocazione del Condominio che ha sede in Campione d'Italia, una piccola enclave italiana in territorio svizzero dove la moneta in uso è il franco svizzero e non l'euro. La sanità è affidata, a libera scelta dei residenti, ad una cassa malata svizzera, le linee telefoniche sono della rete svizzera, i dipendenti del comune, delle scuole, i carabinieri, i pensionati sono pagati in franchi svizzeri. Il numero stesso del Comune di Campione è numero svizzero così come il suo indirizzo mail protocollo@comunecampione. che così tutti i numeri telefonici e gli indirizzi mail quelli degli uffici appartenenti al Comune, inoltre quasi tutti i tributi sono in franchi: il canone di depurazione, i rifiuti, l'acqua vengono riscossi in franchi, le tariffe ex Tosap oggi canone unico di occupazione vengono emesse in franchi e riscosse in franchi, le tariffe della TARI vengono approvate in franchi e poi riscosse in euro, solo l'IMU e la nuova imposta comunale sui consumi viene approvata e riscossa in euro...." "Dal punto di vista formale la moneta legale di Campione è l'euro ma la moneta d'uso a Campione d'Italia, in forza di una consuetudine centenaria, è il franco svizzero, dettata da ragioni essenzialmente pratiche, visto il legame strutturale ed intenso con la svizzera che fornisce al Comune anche diversi servizi pubblici fatturati in franchi. Vi sono norme di diritto italiano che fanno riferimento al franco come se questo fosse la moneta legale. Ad esempio, ai fini fiscali, un'apposita circolare dell'Agenzia delle Entrate stabilisce che i redditi in franchi conseguiti a Campione da chi è ivi residente beneficiano di uno sconto pari al 30%; oppure lo statuto del Comune e le deliberazioni dello stesso, come già sopra scritto, che dispongono che le imposte locali (tranne IMU e nuova imposta sui consumi) e gli altri pubblici contributi siano emessi e corrisposti in franchi. L'articolo 1277 cc è norma derogabile che viene derogata a Campione D'Italia da consuetudine centenaria anche da parte di organi dello Stato. Nella fattispecie il Condominio ha deliberato di corrispondere il dovuto in franchi a fornitori svizzeri, che emettono fatture in franchi, ma, anche se per assurda ipotesi, questi rifiutassero il pagamento in franchi, il debitore, a seguito della costituzione in mora ha sempre la facoltà, ex art. 1278 cc, di convertire la moneta estera in quella avente corso legale anche solamente all'atto del pagamento (Cass 19084 del 25.09.2015)". Quanto sopra scritto legittima l'adozione della delibera che pertanto non è né nulla né annullabile. In relazione al bilancio si ritiene che, avendo ritenuto legittimo l'uso del franco, non vi sia duplicazione di bilancio; vi è un unico bilancio scisso in due "sottobilanci" uno che gestisce poste in euro e un altro che gestisce altre poste in franchi. Non esistono duplicazioni di poste ossia voci di spesa. Un siffatto bilancio rende ancora più chiare e trasparenti le operazioni compite dall' amministratore nell'interesse del condominio. I requisiti di cui all'articolo 1130 bis sono stati tutti rispettati. La delibera sul punto non è né nulla né annullabile. Per quanto riguarda la spesa inerente i riscaldamenti parte attrice si duole perché il riparto delle spese consuntivo 2020 ha imputato all'unità Eredi (...) e quindi agli attori solo presunti consumi, indimostrati e contestati perché assunti in violazione dell'art 1123 cc e del disposto dell'articolo 9 comma 5 decreto 102/2014. Sul punto parte attrice è carente di interesse ad agire in quanto non ha né dedotto né dimostrato il pregiudizio patrimoniale che le avrebbe procurato il criterio adottato dall'assemblea (leggasi pagine 8 e 9 dell'atto di citazione): l'interesse ad agire è perciò un interesse processuale secondario e strumentale rispetto all'interesse sostanziale primario, rimasto leso dal comportamento della controparte. In tal senso l'interesse ad agire è condizione necessaria e fondamentale per intentare l'azione ed è configurabile per l'attore un'utilità dipendente dall'accertamento della nullità o annullabilità dell'atto impugnato. Vi è difetto di interesse di agire in capo agli attori in quanto la delibera impugnata non ha generato alcun concreto pregiudizio ai suoi diritti tale da legittimare la pretesa ad un diverso contenuto dell'assetto organizzativo della materia regolata dalla maggioranza assembleare (Cass 17.01.2023 n 1337 nonché costante giurisprudenza del Tribunale di Como 1403/2018- confermata da Corte Appello Milano 314/2020;). Leggasi Trib Como 1261/2023 secondo cui" La delibera non si ritiene affetta da nullità per carenza di interesse ad agire. Anche nell'azione di nullità chi impugna deve allegare e dimostrare un interesse concreto e attuale alla declaratoria di nullità in quanto esso è la fonte della sua legittimazione. Non è pertanto sufficiente un interesse al rispetto della mera legalità ma è necessaria l'allegazione di un'incidenza negativa nella sfera giuridica del soggetto agente delle irregolarità denunciate riguardo al risultato economico della gestione sociale. L'interesse ad agire, in quanto condizione dell'azione ex art. 100 cpc, la cui carenza è rilevabile ex ufficio, implica a carico dell'attore l'onere di dimostrare l'attualità della lesione del proprio diritto ed il conseguente pregiudizio derivante dalla decisione impugnata alla cui eliminazione è diretto il provvedimento giurisdizionale richiesto. Legittimato all'impugnativa è il titolare di un interesse concreto ed attuale all'impugnativa interesse che è carente nella fattispecie, sia perché non è stato né dedotto né dimostrato dall'attore". Anche con sentenza numero 329/2020 confermata da Corte Appello Milano 3220/2022, resa fra Wehner Luisa ed il Condominio e per i medesimi motivi il Giudice di prima istanza scriveva "se è vero che il criterio utilizzato è diverso da quello previsto dal regolamento condominiale, fondato sui millesimi di proprietà, tuttavia risulta che lo stesso (basato per il 70% sui consumi volontari e per il restante 30% sulla caratura millesimale) sia più' conveniente in termini economici per l'attrice, determinando in suo favore, un risparmio di spesa...."; " a fronte di tale considerazione l'attrice non ha in alcun modo dimostrato di avere un interesse concreto all'impugnazione della delibera assembleare relativa all'approvazione del consuntivo". Lo stesso dicasi nella presente fattispecie ove, se fossero applicati i criteri del regolamento contrattuale, gli attori sarebbero penalizzati rispetto al criterio adottato dall'assemblea essi infatti avrebbero dovuto versare 2416,10 fr anziché 1.181,14. In ogni caso alla fattispecie non sarebbe applicabile la normativa 141/2016 in quanto, in base a tale normativa è necessario che tutte le unità siano dotate di un termoregolatore e di un contabilizzatore di calore in corrispondenza dei singoli corpi radianti o scaldanti (termosifoni)ed è necessaria una diagnosi energetica; nella fattispecie invece l'unità degli attori è (...) che non è dotata di termovalvole né di contabilizzatori di calore collegati via radio con la centrale della ditta di rilevazione, l'unità infatti è l'unica ad avere un sistema di riscaldamento a pavimento; inoltre la diagnosi energetica non è stata espletata. I calcoli eseguiti nel consuntivo sono corretti anche sulla base della testimonianza resa dai testi (...). Dalle loro testimonianze è emerso che il dato di consumo degli attori è certo ed incontrovertibile in quanto sono gli unici ad avere un contatore per tutto l'appartamento. Nessuna penalizzazione è stata causata agli attori dall'aver invertito i consumi Eredi (...) e (...) in quanto l'errore è stato rettificato (vedi sub doc 5 quater di parte convenuta) e nel 2019 alcuna somma è stata richiesta agli attori. La delibera è valida e non è nulla né annullabile. Sul punto 2) questo Giudice ritiene che l'omissione dei giorni e le ore in cui l'amministratore riceve non costituisca causa di nullità della delibera in quanto non si riscontra, seguendo l'insegnamento della Suprema Corte SU 9839 del 2021, né la mancanza degli elementi costitutivi essenziali, né l'impossibilità dell'oggetto né un contenuto illecito. Si rigetta altresì la domanda di annullamento della delibera in quanto il motivo dedotto potrebbe semmai costituire eventualmente una irregolarità comportante la revoca ma non può essere dedotto come vizio in sede di impugnativa di una delibera come recentemente affermato da Cassazione 05.11.2020 numero 24761. L'articolo 1129 cc inoltre prevede in ogni caso una "previa richiesta all'amministratore", richiesta che non è mai stata inoltrata dagli attori. Sul punto 3) In relazione all'approvazione bilancio preventivo dal 01.01.2021 al 31.12.2021 e relativo riparto: illegittima duplicità del bilancio, illegittimo uso di valuta diversa dall'euro, ripartizione spese la delibera non è né nulla né annullabile per i motivi sopra trattati sub punto 1). Sul punto 5) Sistemazione buca lettere, citofoni, pavimentazione: nullità per genericità della deliberazione; non contemplati nell'ordine del giorno, oggetto impianti di proprietà privata. La delibera non è nulla secondo l'insegnamento di SU 9839/2021 né annullabile in quanto trattasi di sistemazioni di parti condominiali a cui poteva provvedere direttamente l'amministratore in quanto facoltà rientrante nelle sue attribuzioni ex articolo 1130 n 4 cc. La delibera era stata prevista nell'ordine del giorno e concerneva parti condominiali. Tale delibera può farsi rientrare nelle cd delibere programmatiche in quanto non ha assunto una decisione concretamente attuabile mancando i preventivi di spesa e la nomina di una ditta esecutrice, né è stata posta a carico dei condomini alcuna spesa (doc 5 sexies). La delibera ha posto le basi per un percorso decisorio più articolato, ponendone semplicemente i presupposti. Anche in questo caso si rileva l'interesse ad agire degli attori nel senso sopra esposto, interesse che diviene rilevante ai fini dell'impugnativa allorché incida patrimonialmente sui singoli condomini (Cass 02.05.2013 n 10235; Cass 14.10.2019 n 25839) In sede assembleare non è stato approvato alcun preventivo di spesa né tale spesa è stata inserita nel preventivo (cfr doc 5 di parte convenuta). Gli attori, presenti in assemblea, erano quindi partecipi alla discussione, non hanno votato contrario e si sono astenuti. Si ritiene pretestuoso il motivo di impugnativa per nullità e/o annullabilità della delibera. Sul punto 11) Lavori ascensori, mancanza di fondo speciale. In questa sede la delibera ha approvato l'esecuzione di una manutenzione straordinaria con costituzione di fondo speciale come prevede l'articolo 1135 cc comma 1 n 4. L'assemblea ha previsto i pagamenti in due tranches: la prima entro il 31.12.2021 e la seconda entro il 28.02.2022. L'amministratore darà impulso ai lavori una volta raccolto il denaro. Si ritiene pretestuoso il motivo di impugnazione. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate secondo il DM 55/2014 e successive modifiche DM 147/2022. Si applica valore indeterminabile complessità media; compensi fascia media. P.Q.M. Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: - Dichiara cessata la materia del contendere in relazione all'impugnativa della delibera del 5 ottobre 2021 con compensazione delle spese riferite alla fase di mediazione; - Respinge le domande attoree e condanna gli attori, in solido fra loro, al pagamento in favore del CONDOMINIO (...) in persona del legale rappresentante delle spese legali per euro 10.860,00 oltre iva, ca e spese generali. Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale. Como, 7 febbraio 2024.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ANCONA seconda sezione civile, riunita in camera di consiglio con l'intervento dei Sigg.ri Magistrati Dott.ssa Maria Ida Ercoli - Presidente Dott.ssa Cecilia L.C. Bellucci - Consigliere Dott. Federico D'Incecco - Cons. Ausil. Relatore ha pronunciato la seguente SENTENZA Nella causa civile in grado di appello iscritta al N. 1022 del Ruolo Generale per gli affari contenziosi dell'anno 2018 e promossa DA An.Pi. (Cod. Fisc.(...)), rappresentato e difeso dall'Avv. Ro.Fr. ed elettivamente domiciliato presso lo studio del predetto legale sito in Ancona al Corso (...) giusta procura speciale allegata all'atto di citazione in appello Appellante CONTRO Condominio via (...) di F.M. (C.F.: (...)) in persona dell'Amministratore Geom. Da.La. rappresentato, difeso e domiciliato come da procura in atti dall'Avv. An.Bo. ed elettivamente domiciliato in Via (...), 60122 Ancona, presso e nello studio di quest'ultimo legale Appellato Oggetto: appello avverso la sentenza n. 1817/2017 del Tribunale di Ancona, pronunciata in data 17.11.2017, pubblicata in pari data, non notificata, relativa al procedimento civile rubricato al n. 6729/2016 R.G., in materia di: comunione e condominio (impugnazione delibera assembleare). FATTI DI CAUSA Con atto di citazione ex art. 1137 c.c., ritualmente notificato, An.Pi., condomino dell'edificio di Via (...) di F. M., conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Ancona, il relativo Condominio, onde ottenere la dichiarazione di nullità della delibera assembleare, adottata il 05.09.2016, di approvazione bilancio consuntivo ( 1.07.2015 - 30.06.2016), preventivo ( 01.07.2016 - 30.06.2017) e relativi riparti sul duplice presupposto che: a) gli erano state addebitate spese relative al riscaldamento condominiale nonostante lo stesso avesse, nell'ottobre del 2013, inviato all'amministratore di condominio apposita comunicazione di avvenuto distacco dall'impianto centralizzato allegando all'uopo relazione tecnica attestante sia l'assenza, a carico dell'impianto condominiale, di "notevoli squilibri" sia l'assenza di un "aggravio di spese " per i restanti condomini e, quindi, la ricorrenza dei presupposti di legge per procedere, come avvenuto già del giungo 2013, al distacco dall'impianto condominiale; b) nella verbalizzazione della seduta assembleare con riferimento al punto dell'o.d.g. relativo l'approvazione del preventivo di spesa, anno amministrativo 01.07.2016 - 30.06.2017, veniva, riportata l'approvazione del punto all'unanimità, contrariamente a quanto effettivamente avvenuto, dato che esso attore aveva espresso voto contrario. Costituitosi in giudizio, il convenuto Condominio chiedeva, nel merito, il rigetto della proposta impugnativa e la conferma della legittimità della delibera assembleare, sul presupposto che: a) nessuna preventiva comunicazione della volontà di distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato né alcuna allegazione tecnica circa la sussistenza dei presupposti di legge, per attuare un simile distacco, era stata fornita al Condominio dal Pi. che, invece, aveva semplicemente comunicato il distacco quando lo stesso era già avvenuto; b) dalla c.t.u. effettuata, in sede di giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per pagamento oneri condominiali promosso dal Pi. dinanzi il Giudice di Pace di Ancona, al fine di stabilire se l'effettuato distacco potesse considerarsi legittimamente operato, il c.t.u. nominato, Ing. Be., aveva concluso per la illegittimità del distacco in quanto non solo non debitamente preceduto da preventiva comunicazione ed invio di relazione tecnica attestante la ricorrenza dei requisiti di legge per l'effettuazione lavori ma anche foriero di aggravio di spese per i restanti condomini per l'esistenza del "consumo involontario"; c) la mancata indicazione del voto contrario espresso dal Pi., circa l'approvazione del preventivo di spesa e relativo riparto, era stato determinato da mero "errore materiale" ininfluente sul quorum deliberativo; errore contro il quale, d'altra parte, il Pi., pur presente all'adunanza, non aveva eccepito alcunchè. Il Tribunale, rigettata la richiesta di c.t.u. avanzata da parte attrice sul presupposto che la causa fosse sufficientemente istruita sulla base della documentazione prodotta dalle parti, assunta la causa a decisione respingeva la domanda introduttiva con conseguente condanna dell'attore a rifondere al Condominio le spese e competenze di lite. Quanto al merito, il Tribunale riteneva potersi affermare la legittimità della delibera impugnata considerato che, dall'esame della documentazione in atti e delle risultanze della c.t.u redatta dall'Ing. Be., l'effettuato distacco dall'impianto condominiale non poteva dirsi legittimamente operato poiché non preceduto da preventiva comunicazione all'amministratore, corredata da apposita relazione tecnica, e perché comportante un aggravio di spese per i restanti condomini per l'esistenza del "consumo involontario". Quanto, invece, al sollevato vizio inerente la verbalizzazione assembleare con riferimento al punto dell'o.d.g. relativo l'approvazione del preventivo di spesa, anno amministrativo 01.07.2016 - 30.06.2017, che, contrariamente a quanto avvenuto, veniva riferita come deliberata all'unanimità nonostante il voto contrario espresso dal Pi., il Tribunale riteneva trattarsi di errore non incidente sul quorum deliberativo data la presenza, comunque, del voto favorevole di tutti gli altri partecipanti all'assemblea. An.Pi. impugnava tempestivamente la predetta decisione prospettando le ragioni di doglianza riportate in parte motiva, conveniva, infatti, in giudizio, il Condominio di Via degli S. n.30 di F.M., in persona dell'amministratore, chiedendo, all'intestata Corte, in riforma dell'impugnata sentenza, di dichiarare nel merito: a) nulla, illegittima, invalida la delibera condominiale assunta in data 05.09.2016; b) legittimo il distacco dell'attore appellante dall'impianto di riscaldamento centralizzato; di ammettere in via istruttoria c.t.u. volta ad accertare se l'attuato distacco dall'impianto centralizzato abbia comportato o meno aggravi di spesa a carico degli altri condomini. Il tutto con vittoria di spese e competenze del doppio grado. Nel costituirsi in giudizio, l'appellato Condominio chiedeva il rigetto della proposta impugnazione, poiché infondata, in fatto e diritto, opponendosi all'ammissione della C.T.U., come da istanza riproposta dall'appellante, non essendo la richiesta basata su validi motivi. Vinte le spese processuali del doppio grado. Quindi la causa, sulle conclusioni delle parti, come in epigrafe precisate, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 15.03.2023 con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di note conclusionali ed eventuali repliche. RAGIONI DELLA DECISIONE An.Pi., con unico articolato motivo, censura di illogicità e contraddittorietà la sentenza per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1104, 1122, 1123, 1118 e 1137 c.c.. L'appellante contestato, preliminarmente, l'assunto secondo il quale il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato dovesse essere preventivamente comunicato all'amministratore affinchè quest'ultimo potesse riferirne in assemblea, puntualizzava di aver comunicato al condominio, a mezzo specifica missiva del 28.10.2013 ed allegata relazione tecnica di parte, l'avvenuto distacco dall'impianto di riscaldamento condominiale come attuato nel rispetto dei requisiti di legge ( assenza di squilibri di funzionamento e di aggravi di spesa per gli altri condomini) previsti dall'art. 1118 c.c. come modificato a seguito della c.d. riforma del condominio (art. 3 L. n. 220 del 2012); circostanza che avrebbe dovuto condurre il giudicante a ritenere illegittima la deliberazione assembleare oggetto di impugnativa a mezzo della quale gli venivano addebitate spese per il riscaldamento condominiale pur essendosi lo stesso distaccato già dal giugno 2013 a ciò non ostando, a ben vedere, le risultanze della stessa c.t.u. del 14.05.2015 a firma Ing. Be., svoltasi tra le parti dinanzi al Giudice di Pace di Ancona in giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per pagamento oneri condominiali, che, in effetti, aveva negato l'esistenza di notevoli squilibri di funzionamento. Ulteriore censura riguardava l'avvenuto rigetto dell'eccezione di nullità del deliberato assembleare per esser stata attestata, nella relativa verbalizzazione e con riferimento al punto dell'ordine del giorno relativo l'approvazione del preventivo di spesa, la raggiunta unanimità dei consensi quando, invece, era risultata incontestata, da parte del condominio costituito, la circostanza che l'attore il giorno dell'assemblea avesse espresso voto contrario. Il proposto appello è infondato, viene, quindi, rigettato per le ragioni che seguono. Preliminarmente deve rigettarsi la richiesta di parte appellante, già respinta in primo grado e quivi riproposta, volta all'ammissione di nuova c.t.u. diretta a verificare la sussistenza, nel caso di specie, dei presupposti legittimanti il distacco del condomino dall'impianto di riscaldamento condominiale, essendovi, agli atti, elementi di prova sufficienti ai fini della decisione dell'impugnativa in oggetto. Sempre preliminarmente, quanto alla documentazione (relazione di c.t.u. a firma Ing. Giannini datata 01.02.2021 depositata in diverso procedimento (Tribunale di Ancona rgn.7310/2017) svoltosi tra le stesse parti per la medesima questione, copia della sentenza n.479/2021 del 12.04.2021 emessa dal Tribunale di Ancona a definizione del detto procedimento (rgn 7310/2017), prodotta in allegato alle note di trattazione scritta depositate da parte appellante in data 10.11.2021, si precisa che la stessa pur ammissibile, poiché intervenuta successivamente all'introduzione del presente giudizio, risulta rilevante ed utilizzabile ai fini del decidere unicamente con riferimento alla relazione di c.t.u. a firma Ing. Giannini datata 01.02.2021 depositata in diverso procedimento (Tribunale di Ancona rgn.7310/2017) svoltosi tra le stesse parti per la medesima questione dato che la copia della sentenza n.479/2021 del 12.04.2021 emessa dal Tribunale di Ancona a definizione del detto procedimento (rgn 7310/2017) non costituisce cosa giudicata attesa l'assenza dell'attestazione di non interposto appello. Nel merito, è opportuno ricordare che secondo la costante, anche recente, interpretazione giurisprudenziale fornita in materia dalla Suprema Corte "... la questione relativa al distacco di un condomino dall'impianto centralizzato condominiale trova la sua immediata disciplina nella normativa di cui all'art. 1118 c.c., come modificata dalla L. n. 220 del 2012, in vigore dal 18 giugno 2013, c.d. riforma del condominio. Tale normativa ha, espressamente, ammesso la possibilità del singolo condomino di distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento o di raffreddamento ma a condizione che dimostri che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto od aggravi di spesa per gli altri condomini. Il condomino che intende distaccarsi deve, in altri termini, fornire la prova che "dal suo distacco non derivino notevoli squilibri all'impianto di riscaldamento o aggravi di spesa per gli altri condomini", e la preventiva informazione dovrà necessariamente essere corredata dalla documentazione tecnica attraverso la quale egli possa dare prova dell'assenza di "notevoli squilibri" e di "assenza di aggravi" per i condomini che continueranno a servirsi dell'impianto condominiale. L'onere della prova in capo al condomino, che intenda esercitare la facoltà del distacco viene meno soltanto nel caso in cui l'assemblea condominiale abbia effettivamente autorizzato il distacco dall'impianto comune sulla base di una propria autonoma valutazione della sussistenza dei presupposti di cui si è detto. Con l'ulteriore specificazione che colui che intende distaccarsi dovrà, in presenza di squilibri nell'impianto condominiale e/o "aggravi" per i restanti condomini, rinunciare dal porre in essere il distacco perché diversamente potrà essere chiamato al ripristino dello status quo ante. Ne' l'interessato, ai sensi dell'art. 1118 c.c., potrà effettuare il distacco e ritenere di essere tenuto semplicemente a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma", poiché tale possibilità è prevista solo per quei soggetti che abbiano potuto distaccarsi, per aver provato che dal loro distacco "non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini." (cfr. ex multis Cass. Civ. n. 5974/2004, Cass. Civ. n. 15079/2006, Cass. Civ. n.7708/2007, Cass. Civ. n.22285/2016, Cass. Civ. n. 18131/2020, Cass. Civ. n. 25559/2023). Alla luce dei predetti principi di diritto e considerato che dalla svolta istruttoria è emerso come: a) il Pi., non avesse ricevuto dal Condominio preventiva autorizzazione al distacco dall'impianto di riscaldamento condominiale avendo proceduto autonomamente al distacco nel giugno 2013 solo successivamente notiziando il condominio con comunicazione scritta del 23.10.2013 cui allegava relazione tecnica a firma Ing. S.S. del 20.08.2013 ( cfr. doc. n.2) in fascicolo primo grado parte appellante b) la stessa relazione tecnica di parte a firma Ing. S.S. del 20.08.2013 non può dirsi escludere del tutto l'esistenza di squilibri di funzionamento dell'impianto stesso o aggravi di spesa per gli altri condomini dato che nel riferire circa l'avvenuta attuazione di "... soluzioni atte a scongiurare gravi squilibri termici ed idraulici all'impianto centralizzato...", finisce comunque per consigliare "...una opportuna regolazione ed ottimizzazione dell'impianto esistente..." al fine di "...ridurre ulteriormente l'incidenza degli effetti causati dal distacco..." (cfr. relazione tecnica allegata alla comunicazione inviata al condominio in data 28.10.2013, pag. 13 sub doc. n.2) in fasc. primo grado parte appellante); c) la relazione di c.t.u. a firma dell'Ing. G.B. datata 14.05.2015, espletata in sede di giudizio svoltosi tra le parti dinanzi al Giudice di Pace di Ancona ( rgn. 1886/2014), elaborato tecnico condivisibile data l'assenza di vizi logico giuridici nonché lo svolgimento di approfondite indagini anche in risposta alle osservazioni dei consulenti di parte, evidenziava come il distacco operato, comportante comunque uno squilibrio dell'impianto rispetto alla situazione precedente sebbene non grave, aveva, invece, determinato "...un aggravio di spesa quantomeno pari alla quota dei millesimi dell'unità abitativa dei sigg. P.-B. per le spese dovute al consumo involontario ( voce di spesa, legata alle perdite energetiche dell'impianto, indipendente dall'effettivo utilizzo dello stesso) contravvenendo, quindi, a una delle necessarie condizioni per il distacco, nella fattispecie la mancanza di aggravio di spese per gli altri condomini." (cfr. relazione tecnica c.t.u. Be. pagg. 2-5 in doc n. 1) in fascicolo primo grado parte appellata) considerazioni che hanno trovato sostanziale conferma anche nella relazione di c.t.u. a firma Ing. Marco Giannini come depositata, in data 01.02.2021, in diverso procedimento (Tribunale di Ancona rgn.7310/2017) svoltosi tra le stesse parti per la medesima questione ove, infatti, è dato testualmente leggere " Si può pertanto affermare che, a seguito del distacco operato da parte attrice, il consumo involontario dell'edificio, non essendo variato non può essere ridotto. Tale quota di consumo deve continuare a ripartirsi fra tutti i condomini ( allacciati e distaccati) in proporzione dei millesimi di fabbisogno energetico approvati dall'Assemblea condominiale." ed ancora " ...il distacco in sé non produce una riduzione del consumo involontario... ...tale voce di spesa rimane a carico di tutti i condomini, compreso dunque il Pi., poiché in ogni caso tutti rimangono proprietari dell'impianto centralizzato, indipendentemente che siano attaccati o distaccati dall'impianto comune." ( cfr. relazione di c.t.u. Ing. Giannini del 01.02.2021 prodotta con note trattazione scritta parte appellante del 10.11.2021 pagg. 4-5); nessuna valida censura può rilevarsi a carico del provvedimento impugnato che risulta sul punto meritevole di integrale conferma. La sentenza di primo grado risulta, altresì, condivisibile e meritevole di conferma a anche in punto di rigetto della censura di nullità/annullabilità del deliberato assembleare conseguente l'avvenuta, erronea, attestazione, nella verbalizzazione e con riferimento al punto dell'ordine del giorno relativo l'approvazione del preventivo di spesa, della raggiunta unanimità dei consensi. Al proposito è, infatti, opportuno rilevare che, come chiarito dalle Sezioni Unite della Suprema Corte (Cass. Civ. Sez. Un. n. 4806/2005, Cass. Civ. Sez. Un. n. 9839/2021) perché una delibera dell'assemblea dei condomini possa essere ritenuta affetta da nullità, deve verificarsi, alternativamente, o una carenza originaria degli elementi costitutivi essenziali (volontà della maggioranza; oggetto; causa; forma), tale da determinare la deficienza strutturale della delibera stessa come nel caso: a) della deliberazione adottata senza la votazione dell'assemblea; b) della deliberazione priva di oggetto, cioè priva di una reale decisione o con un oggetto non determinato né determinabile; c) della deliberazione priva di causa, carente cioè di una ragione pratica giustificativa della stessa che sia meritevole di tutela giuridica; d) della deliberazione non risultante dal verbale dell'assemblea, sprovvista perciò della necessaria forma scritta; oppure l'impossibilità dell'oggetto, in senso materiale (delibera in concreto inattuabile) o in senso giuridico (delibere che riguardano la proprietà del singolo condomino), da intendersi riferito al contenuto (c.d. decisum) della deliberazione. D'altra parte perché possa, invece, parlarsi di delibera annullabile è necessario il riscontro: a) di vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea; b) di deliberazioni assunte con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; c) di vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea; d) di irregolarità nel procedimento di convocazione; e) della violazione di norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. Nel caso di specie, tuttavia, nessuno dei richiamati vizi di nullità / annullabilità è dato riscontrare con riferimento al deliberato condominiale del 5 settembre 2016 dato che, come risultante dall'esame dello stesso verbale assembleare, l'assemblea, regolarmente convocata, ebbe a deliberare con i previsti quorum costitutivi e deliberativi anche non considerando, con riferimento a tale ultimo tipo di quorum, i millesimi di proprietà riferibili al Pi.. Alla luce, quindi, delle precedenti considerazioni e in osservanza tanto della normativa in materia, quanto dei richiamati principi giurisprudenziali di legittimità, l'intestata Corte rigetta l'appello. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo. Stante la proposizione dell'impugnativa successivamente al 30 gennaio 2013, nonché il relativo rigetto, sussistono le condizioni processuali per dare atto, ai sensi dell'art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228 (Legge di Stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1 quater all'art. 13 del Testo Unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dell'obbligo di versamento, da parte appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione. P.Q.M. La Corte d'Appello di Ancona, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da An.Pi. nei confronti del Condominio via (...) di F.M. in persona dell'Amministratore Geom. D.L. ed avverso la sentenza n. 1817/2017 del Tribunale di Ancona, pronunciata in data 17.11.2017, pubblicata in pari data, non notificata, relativa al procedimento civile rubricato al n. 6729/2016 R.G., ogni diversa domanda, eccezione, richiesta e istanza disattese o assorbite, così provvede: - rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza n.1817/2017 del Tribunale di Ancona, pronunciata in data 17.11.2017, pubblicata in pari data, non notificata, relativa al procedimento civile rubricato al n. 6729/2016 R.G.; - condanna l'appellante An.Pi. a rifondere all'appellato Condominio via (...) di F.M. in persona dell'Amministratore Geom. Da.Le. le spese del grado di giudizio che si liquidano in complessivi Euro 1.800,00=, di cui Euro 500,00 = per la fase di studio, Euro 600,00= per la fase introduttiva ed Euro 700,00 = per la fase decisionale, oltre al 15% quale rimborso spese generali, I.v.a. e C.p.a. come per legge; - stante la proposizione dell'impugnativa successivamente al 30 gennaio 2013, nonché il relativo rigetto, sussistono le condizioni processuali per dare atto, ai sensi dell'art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228 (Legge di Stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1 quater all'art. 13 del Testo Unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dell'obbligo di versamento, da parte appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione. Così deciso in Ancona il 6 dicembre 2023. Depositata in Cancelleria il 16 gennaio 2024.