Sentenze recenti supercondominio

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI VENEZIA SECONDA SEZIONE CIVILE Riunita in Camera di Consiglio in persona dei Signori Magistrati: Dottor Guido Santoro Presidente Dottor Dario Morsiani Consigliere Dottoressa Loretta Lenzi Giudice Aus.Est. ha pronunciato la seguente SENTENZA definitiva nella causa civile in grado di appello n. 924/22 R.G., posta in decisione all'udienza di precisazione delle conclusioni del 6.12.2023; promossa da: SUPERCONDOMINIO (...) (CF: (...)); rappresentato e difeso dall'Avv. (...) ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Verona, (...); appellante; contro: CONDOMINIO (...) (CF: (...)); rappresentato e difeso dall'Avv. (...) ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Verona, Via (...); appellato e appellante incidentale; In punto a: appello avverso la sentenza n. 712/2022 del Tribunale di Verona, depositata il 13 aprile 2022; Conclusioni nell'interesse dell'appellante: "Nel merito: in riforma dell'impugnata sentenza, accertarsi e dichiararsi la legittimazione passiva dell'amministratore del Cond. (...) in ordine alla notifica del DI opposto e per l'effetto confermarsi il DI n. 3228/20 emesso in data 27.10.2020 dal Tribunale di Verona per l'importo di Euro 5.991,59 oltre spese". Conclusioni nell'interesse dell'appellata: a) IN VIA PREGIUDIZIALE: dichiarare inammissibile l'appello interposto dal (...) (C.F. (...)), in persona dell'amministratore condominiale pro tempore, geom. (...), corrente in Verona, Via (...) per la non ragionevole probabilità di accoglimento ex art. 348 bis, comma 1, c.p.c.; b) IN VIA PREGIUDIZIALE E PRELIMINARE: dichiarare inammissibile e/o improcedibile l'appello interposto dal (...) (C.F. (...)), in persona dell'amministratore condominiale pro tempore, corrente in Verona, Via (...), per un difetto di costituzione dello stesso, per le motivazioni di cui alle note di prima udienza in atti, con le conseguenti determinazioni; C) IN VIA PRINCIPALE: NEL MERITO: respingere l'impugnazione proposta da parte appellante e comunque respingersi le domande tutte proposte dal condominio (...) (C.F. (...)), in persona dell'amministratore condominiale pro tempore, geom. (...), corrente in Verona, Via (...) confermando il capo della sentenza impugnata in cui si accoglie l'opposizione avverso il decreto ingiuntivo interposta da CONDOMINIO (...) (C.F. (...)), in persona dell'amministratrice condominiale pro tempore, dott.ssa (...), corrente in Verona, (...), per la carenza di legittimazione passiva del condominio "(...)", e di conseguenza dichiarare che nulla è dovuto da parte dello stesso in favore del supercondominio (...); D) IN VIA DI APPELLO INCIDENTALE: i) In parziale riforma della sentenza n. 712/2022 Sent., N. 9223/2020 R.G., del Tribunale di Verona, letta in udienza e depositata il 13 aprile 2022, notificata in data 14 aprile 2022, accertare e dichiarare in ogni caso l'improcedibilità della domanda monitoria promossa da (...), in persona dell'amministratore pro tempore, rubricata al n. 3228/2020, R. G. N. 7433/2020, repert. N. 3794/2020 del 27/10/2020, Tribunale di Verona, per le motivazioni emerse in corso di causa, e, per l'effetto, revocare e/o porre nel nulla e/o dichiarare privo di ogni effetto giuridico il citato decreto ingiuntivo telematico, condannando altresì il creditore ingiungente a rifondere al Condominio (...), in persona del legale rappresentante pro tempore, tutte le somme corrisposte a causa di detto procedimento ingiuntivo immediatamente esecutivo, oltre alla vittoria delle spese e delle competenze di lite in entrambi i gradi di giudizio, anche sulla base del principio che regola la cosiddetta "soccombenza virtuale", oltre rimborso forfettario spese generali, I.V.A., se dovuta, C.P.A., successive occorrende e, se del caso, condanna di controparte anche ai sensi delle disposizioni di cui all'art. 96, terzo comma, c.p.c., al pagamento di una ulteriore somma equitativamente determinata; ii) In parziale riforma della sentenza n. 712/2022 Sent., N. 9223/2020 R.G., del Tribunale di Verona, letta in udienza e depositata il 13 aprile 2022, notificata in data 14 aprile 2022, in conseguenza dell'accoglimento della presente opposizione a decreto ingiuntivo ex art. 645 c.p.c., condannarsi il supercondominio "(...)", in persona dell'amministratore pro tempore, a restituire al Condominio "(...)", in persona dell'amministratore pro tempore, la somma di Euro =7.526,53= dallo stesso corrisposta in ragione della provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto e con animo di ripetizione, somma da integrare con gli interessi legali maturati e maturandi dalla data del pagamento sino al saldo effettivo; iii) In parziale riforma della sentenza n. 712/2022 Sent., N. 9223/2020 R.G., del Tribunale di Verona, letta in udienza e depositata il 13 aprile 2022, notificata in data 14 aprile 2022, per i motivi di cui al presente atto, condannarsi il supercondominio "(...)", in persona dell'amministratore pro tempore, all'integrale rifusione delle spese processuali del giudizio di primo grado e del procedimento di mediazione ex D.Lgs. n. 28/2010, ivi compresi i compensi, rimborso forfet. spese gen. 15%, CPA ed IVA (se dovuta); Con vittoria delle spese e delle competenze di lite, oltre a quelle del procedimento di mediazione ex D.Lgs. n. 28/2010, oltre rimborso forfettario spese generali, I.V.A., se dovuta, C.P.A., successive occorrende, anche sulla base del principio che regola la cosiddetta "soccombenza virtuale", e condanna di controparte anche ai sensi delle disposizioni di cui all'art. 96, terzo comma, c.p.c., al pagamento di una ulteriore somma equitativamente determinata". Concisa esposizione delle ragioni in fatto e diritto della decisione 1. Il Condominio (...) ha convenuto in giudizio dinanzi al Tribunale di Verona il Supercondominio (...) per opporsi al decreto ingiuntivo che quest'ultimo aveva chiesto e ottenuto dal Tribunale di Verona contro l'attore opponente. Sosteneva il Condominio, fra l'altro, di non avere legittimazione passiva in relazione al recupero di credito di spese del supercondominio tramite la procedura monitoria. 2. Si costituiva in giudizio il Supercondominio insistendo per la conferma del decreto ingiuntivo, ma il Tribunale accoglieva l'eccezione di difetto di legittimazione passiva del Condominio (...), sulla base dei documenti depositati agli atti di causa, revocando il decreto ingiuntivo e compensando le spese del giudizio, in relazione alla complessità interpretativa degli artt. 1117 bis e 67 disp. att. del Codice Civile, come novellati nel 2012. 3. Contro la sentenza n. 712/2022 del Tribunale di Verona ha promosso appello il Supercondominio sostenendo due motivi di appello, entrambi per violazione di legge: "sul Supercondominio come ente sovraordinato ai singoli Condominii"; "sul pagamento dei contributi dovuti al Supercondominio per la gestione dei beni e servizi comuni ai condominii". Eccepiva altresì che l'amministratore del Condominio (...) non fosse munito di delibera condominiale per promuovere l'appello, eccezione che la Corte respingeva con propria ordinanza del 27.9.2022 ricordando "che la delibera condominiale con la quale si autorizza l'amministratore a promuovere un giudizio vale per tutti i gradi del giudizio stesso e conferisce quindi implicitamente la facoltà di proporre impugnazione...e che la procura rilasciata al difensore prevede espressamente il potere di impugnazione". 4. Si costituiva in giudizio il Condominio (...) il quale chiedeva la reiezione dell'appello e la riforma parziale della sentenza di primo grado deducendo appello incidentale, chiedendo: - dichiararsi l'improcedibilità delia causa per difetto di media conciliazione; - infondatezza della pretesa creditoria anche con riferimento al quantum preteso illegittima modifica della causa petendi e del petitum; - la restituzione della somma corrisposta al supercondominio in forza del decreto ingiuntivo e la rifusione delle spese di lite e mediazione che erano state compensate dal Tribunale; - compensazione delle spese legali; - condanna ex art. 96 3° comma cpc. Eccepiva altresì, l'inammissibilità dell'appello ex art. 348 bis cpc, eccezione che la Corte respinge in quanto deve ritenersi preclusa dall'ulteriore svolgimento del processo di appello, sancendo l'art. 348 ter c.p.c. che l'ordinanza di inammissibilità deve essere adottata "prima di procedere alla trattazione" e, dunque, non oltre l'udienza di cui all'art. 350 c.p.c. (cfr. Cass. 14696/2016). 5. La Corte esamina i motivi di appello principale. Il primo e il secondo motivo di appello principale, vengono trattati insieme perché connessi e sono infondati. Il Supercondominio non è un ente sovraordinato ai singoli Condominii, cioè non è un Condominio di Condominii come affermato da parte appellante. E' invece l'amministrazione delle parti comuni alle proprietà dei singoli condomini, che non afferiscano all'amministrazione condominiale dei loro beni. Sostiene infatti la Suprema Corte nella sentenza n. 22954/2022 che " il supercondominio, non è un ente di gestione che accorpa altri enti di gestione, cioè i condominii, ma è una comunione qualificata di cui fanno parte direttamente i condomini, ossia una collettività di condomini accomunati dal vincolo funzionale che ricorre tra parti comuni a più unità immobiliari o a più edifici ovvero a più condominii di unità immobiliari ex art. 1117 bis cc"; la stessa sentenza precisa che l'amministratore del Supercondominio ha il potere di chiedere direttamente il pagamento degli oneri ai singoli condomini, senza dover transitare per le assemblee e i bilanci condominiali, che non siano quelle del Supercondominio. Non esiste pertanto una supremazia del supercondominio nei confronti del Condominio, che consentirebbe al primo di riscuotere gli oneri condominiali attraverso i singoli enti di gestione. Pertanto, erroneamente parte appellante pretende di considerare il giudizio intentato davanti al Tribunale alla stregua di una qualsiasi opposizione a decreto ingiuntivo da parte di un condòmino moroso, che non abbia tuttavia impugnato le delibere di approvazione del rendiconto o del bilancio preventivo. I motivi di opposizione a decreto ingiuntivo e, in generale, i motivi di contestazione delle pretese avversarie da parte del Condominio (...) si fondano sul fatto che il Condominio "(...)" non è titolare di diritti su parti comuni del supercondominio "(...)" e pertanto, non essendo condòmino del supercondominio, esso non è obbligato a versare gli oneri supercondominiali. Che il supercondominio sia costituito da ciascuno dei proprietari di unità immobiliari poste nei fabbricati dei singoli condominii è assunto confermato dalla giurisprudenza e dalla Legge n. 220/2012 col conseguente inserimento dell'art. 1117-bis nel Codice civile. Se il legislatore avesse voluto riconoscere ai singoli enti condominiali la qualità di condòmini del supercondominio, avrebbe necessariamente attribuito loro una personalità giuridica, invece pacificamente esclusa anche dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. civ., SS.UU., n. 10934/2019). Il Condominio "(...)" non risulta titolare di alcun diritto di comproprietà sulle parti comuni del supercondominio "(...)". Del resto le singole unità immobiliari in supercondominio devono dotarsi di apposita tabella millesimale supercondominiale, ben distinta dalle tabelle millesimali di ciascun condominio e che indichi appunto la quota millesimale di ciascuna unità immobiliare rispetto all'intero supercondominio: tale necessità deriva dal combinato disposto degli artt. 1117-bis c.c. e 68 disp.att.cod.civ., ma anche da consolidata giurisprudenza (Cass. civ. n. 15262/2018: "laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali: la prima riguarda i millesimi supercondominiali e stabilisce la ripartizione della spesa tra i singoli condomini per la conservazione e il godimento delle parti comuni a tutti gli edifici; la seconda tabella è, invece, quella normale interna ad ogni edificio"). Pertanto, poiché l'obbligo di partecipare alle spese condominiali è connaturato alla titolarità reale ed effettiva del diritto, il Condominio "(...)" non è obbligato a pagare alcunché al supercondominio. La tesi di parte appellante, secondo la quale la ripartizione degli oneri supercondominiali andrebbe effettuata tra condominii, anziché tra condòmini, viene confutata dagli stessi documenti prodotti da controparte nel procedimento monitorio. Dai piani di ripartizione, infatti, emerge che alcune spese sono state attribuite personalmente a singoli condòmini, anziché ai condominii (cfr. doc. n. 3 del procedimento monitorio), e risulta altresì che, anche più recentemente, alcuni condòmini abbiano versato somme sul conto corrente del supercondominio "(...)", quindi con pagamento diretto (cfr. doc. n. 4, fascicolo di primo grado di parte appellata incidentale). Nessuna commistione può sussistere tra la gestione del condominio e quella del supercondominio, e ciascun condòmino deve necessariamente provvedere a versamenti separati: la quota destinata al proprio condominio andrà versata sul conto corrente del condominio; la quota destinata al proprio supercondominio, sul conto corrente del supercondominio. Nel caso che ci occupa va censurato il comportamento di parte appellante di onerare coattivamente il Condominio (...) a ripartire tra i propri condòmini la spesa loro attribuita sulla base dei rendiconti di gestione del supercondominio relativi agli anni 2016, 2017 e 2018, e del bilancio preventivo 2019. Infine, come confermato dalla recente sentenza Cass. civ. n. 22954/2022 l'amministratore del condominio (...) non ha legittimazione attiva in ordine al pagamento ed alla ripartizione delle spese supercondominiali tra i condòmini del condominio "(...)" e alla susseguente riscossione (artt. 1129, 1130 e 1131 c.c.). 6. La Corte osserva che avendo accertato la carenza di legittimazione passiva del Condominio (...), i motivi dell'appello incidentale risultano privi di interesse, fatta eccezione: -per la richiesta la restituzione della somma pagata in forza del decreto ingiuntivo opposto ed annullato dal Tribunale, domanda che va accolta; - per la richiesta di condanna ex art. 96 c.p.c. che non può trovare accoglimento, non versandosi in ipotesi di abuso del processo o di azione connotata da dolo o colpa grave: - per la richiesta di modifica della dichiarazione di compensazione fra le parti delle spese processuali, che va accolta, dovendosi fare applicazione della regola della soccombenza. 7. Le spese del grado di appello seguono la soccombenza e vengono liquidate, come quelle di primo grado, nel dispositivo, sulla base del DM 55/14 e novellazioni. P.Q.M. La Corte d'Appello di Venezia definitivamente pronunciando ogni altra domanda ed eccezione reietta, in parziale riforma dell'appellata sentenza come da motivazione, decide come segue: a) conferma la sentenza di primo grado nella parte in cui revoca il decreto ingiuntivo opposto per carenza di legittimazione passiva del Condominio (...) e, in parziale riforma dell'impugnata sentenza: condanna il Supercondominio (...) a restituire al Condominio (...) le somme corrisposte in forza del decreto ingiuntivo opposto e annullato, oltre interessi legali dal dì del pagamento fino a quello della restituzione; b) condanna il Supercondominio (...), appellante, alla rifusione delle spese legali di primo grado a favore del Condominio (...), liquidate in Euro 1.500, oltre il 15% per spese generali, CPA 4% ed IVA di legge, nonché il rimborso del contributo unificato e delle opere di mediazione; c) condanna il supercondominio appellante alla rifusione delle spese legali del grado di appello a favore del Condominio (...) che liquida in Euro 3.500, oltre il 15% per spese generali, CPA 4% ed IVA di legge. Dà atto della sussistenza del presupposto procedimentale di cui all'art. 13 co. 1 quater d.p.r. 115/2002 con riguardo all'appello principale. Così deciso in Venezia, lì 7 giugno 2023. Depositata in Cancelleria il 21 giugno 2023.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni - Presidente Dott. ORILIA Lorenzo - Consigliere Dott. MOCCI Mauro - Consigliere Dott. ROLFI Federico - Consigliere Dott. CAPONI Remo - rel. Consigliere ha pronunciato la seguente: SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 2036-2018 proposto da: (OMISSIS), rappresentato e difeso dall'avvocato (OMISSIS), domiciliato in (OMISSIS) presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS); - ricorrente - contro SUPERCONDOMINIO VIA (OMISSIS), rappresentato e difeso dall'avvocato (OMISSIS), domiciliato in (OMISSIS) presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS); -controricorrente- nonche' (OMISSIS); - intimata - avverso la sentenza della CORTE DI APPELLO DI BARI n. 917 DEL 2017 depositata il 13/07/2017. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/05/2023 dal consigliere REMO CAPONI. Lette le osservazioni del P.M., nella persona del sostituto procuratore generale, FULVIO TRONCONE, che ha concluso per il rigetto del ricorso. FATTI DI CAUSA Nel 2000 (OMISSIS) e (OMISSIS), separatamente, adivano il Tribunale di Trani (Sezione distaccata di Molfetta), per l'annullamento della delibera condominiale del 2000 con cui il Supercondominio di via (OMISSIS) aveva "revocato" un'esenzione dalle spese di esercizio e di consumo accordata di fatto a taluni condomini distaccatisi dall'impianto centralizzato di riscaldamento. Antefatti: nel 1989, due dei condomini avevano proposto la cessazione del servizio centralizzato di riscaldamento entro il 1992, senza prospettare le modalita' di trasformazione in impianti unifamiliari. Nel 1991 uno dei due condomini deliberava di compiere il distacco entro qualche mese. Viceversa, nel 1992 il Supercondominio decideva di proseguire nell'utilizzazione dell'impianto esistente. Nel 1993 i tre amministratori dei condomini concordavano di negare distacchi unilaterali intimando a chi si era gia' distaccato di riprendere a pagare interamente le quote per le spese del riscaldamento centralizzato. Seguono circa sette anni in cui tale intimazione non riceve seguito (nei confronti degli attori), finche' nel 2000, con la delibera impugnata, l'assemblea del Supercondominio decideva di non agire per il saldo delle spese pregresse, ma si determinava a non tollerare piu' in futuro esenzioni da parte dei condomini nel frattempo distaccatisi. In primo e in secondo grado le domande attoree venivano rigettate. Su ricorso in cassazione di (OMISSIS), Cass. 8727/2014 annullava la sentenza di appello sotto il profilo dell'omesso rilievo del litisconsorzio necessario processuale in relazione ad (OMISSIS) che non aveva partecipato al giudizio di appello, mentre dichiarava assorbito il secondo motivo di ricorso con il quale (OMISSIS) denunciava la violazione dell'articolo 1123 comma 2 e 3 c.c. Riassunto il processo in sede di rinvio, la Corte di appello rigettava l'appello e confermava di nuovo la pronuncia di primo grado di rigetto dell'impugnazione della delibera condominiale. Ricorre in cassazione (OMISSIS) con tre motivi, illustrati da memoria. Resiste il Supercondominio con controricorso. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. - In seguito alla l. n. 220 del 2012, il tema al centro del presente ricorso (il distacco di singoli condomini dall'impianto centralizzato di riscaldamento) riceve una distinta disciplina nell'articolo 1118 comma 4 c.c., che pero' non si applica ratione temporis alla presente controversia, in quanto instaurata anteriormente. 2. - Con il primo motivo si denuncia che il Supercondominio abbia errato nel ripartire le spese del riscaldamento centralizzato, che serve i singoli condomini in maniera diversa, cosicche' le spese sono da ripartire in proporzione dell'uso che ciascun condomino puo' farne (si denuncia violazione dell'articolo 1123 comma 2 e 3 c.c.). Inoltre, si censura che, al fine di rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e di usufruire di un corrispondente sgravio di spese, il ricorrente sia stato gravato dell'onere di provare - attraverso informazione preventiva corredata da documentazione tecnica - che dal suo distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato non derivino notevoli squilibri o aggravi di spesa per gli altri condomini. Infatti, il criterio legale di ripartizione delle spese si fonda sul beneficio che dalle cose comuni puo' derivare ad ogni condomino, quando esse sono destinate a servire in maniera diversa, ossia e' basato sulla proporzione dell'uso che ciascuno e' posto in grado di fare. Cio' al fine di evitare l'indebito arricchimento dei condomini che beneficiano della cosa comune e vedano poi le spese ripartite anche a carico dei condomini che non ne possano usufruire. Nel caso di specie, e' da tenere conto che il ricorrente, abitante all'ul-timo piano dell'edificio, non poteva piu' usare il servizio di riscaldamento centralizzato a causa della corrosione delle diramazioni terminali. Infine, si censura che la Corte di appello, pur accertando che e' possibile un'opera di risanamento, non abbia rilevato la mancata previsione nella delibera impugnata di un intervento di riparazione del servizio di riscaldamento, affinche' tutti i condomini potessero trarne identicamente beneficio. Il primo motivo e' inammissibile. Esso non coglie la ratio decidendi, che e' fondamentalmente la seguente: l'obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie non solo alla conservazione, ma anche al godimento delle parti comuni dell'edificio, alla prestazione dei servizi nell'interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza trova la sua fonte nella comproprieta' delle parti comuni dell'edificio (articolo 1123 comma 1 c.c.). Ne segue che la semplice circostanza che l'impianto centralizzato di riscaldamento non eroghi sufficiente calore non puo' giustificare un esonero dal contributo, neanche per le sole spese di esercizio, poiche' il condomino non e' titolare di una pretesa a una prestazione sinallagmatica nei confronti del condominio e quindi non puo' sottrarsi dal contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio (cfr. per tutte Cass. SU 10492/1996, richiamata espressamente dalla sentenza, p. 14), essendo ben altri gli strumenti che l'ordinamento mette a disposizione per reagire all'inerzia manutentiva del condominio (in questo senso, cfr. anche le osservazioni del P.M.). A cio' si aggiunge che nel caso di specie "la prova orale (...) non ha (...) confermato la situazione d'irreversibile degrado che a dire del (OMISSIS) l'aveva indotto a distaccarsi dall'impianto centralizzato. Invero nella comunicazione del 22/06/1991 egli ha denunciato solo la difettosita' degli sfiatatoi dell'impianto. Le testimonianze (...) hanno fatto riferimento esclusivamente a fenomeni di corrosione e ruggine, ma (...) non emerge affatto che fosse impossibile un'agevole opera di risanamento" (p. 14). Inoltre, prosegue la Corte, non vi e' prova di insufficienza del potere di riscaldamento. Viceversa, i passi della sentenza aggrediti dal ricorrente costituiscono mere argomentazioni di rincalzo (che indubbiamente avrebbero trovato una collocazione migliore alla fine della motivazione). In conclusione, il primo motivo e' inammissibile. 3. - Con il secondo motivo si denuncia che la Corte di appello abbia errato nell'interpretare l'accordo intervenuto di fatto tra le parti sul distacco dal riscaldamento centralizzato dopo le deliberazioni dei singoli condomi'ni e la mancata realizzazione degli interventi di manutenzione sulle diramazioni terminali (si deduce violazione degli articoli 1322, 1362, 1366 c.c.). Si censura che la controversia sia stata inquadrata invece nell'ambito della disciplina ex l. 10-1991 (sul risparmio energetico e le fonti rinnovabili) concernente le maggioranze assembleari necessarie per l'installazione degli impianti unifamiliari, omettendo di rilevare che i condomini avevano tollerato per sette anni il mancato pagamento da parte degli attori delle spese relative all'uso del riscaldamento centralizzato per poi asserire contraddittoriamente che non avevano avuto consapevolezza dell'intervenuta adozione di criteri diversi. Si era cosi' perfezionato per fatti concludenti un accordo di scambio tra il mancato intervento di manutenzione e il mancato risarcimento dei danni all'appartamento, da un lato, e, dall'altro lato, la concessione del distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato (ne sarebbe un indizio anche il termine "revoca" impiegato nella delibera impugnata). Il secondo motivo e' infondato. La Corte di appello ben richiede l'unanimita' dei consensi per l'accordo derogatorio delle regole legislative di ripartizione delle spese e ben invoca a tale proposito Cass. 7884/1991. Secondo tale pronuncia, la disciplina della ripartizione delle spese condominiali puo' essere modificata da una nuova convenzione, la quale richiede il consenso di tutti i condomini, che puo' essere espresso anche per facta concludentia, consistenti in un comportamento dal quale possa inequivocabilmente desumersi, alla stregua del senso comune, una volonta' determinata, indirizzata ad uno specifico contenuto. Assume in questo contesto un carattere persuasivo anche il caso di specie sotteso a Cass. 7884/1991. Si trattava di un'applicazione di mutati criteri di ripartizione delle spese condominiali, distesasi lungo un arco di tempo pluriennale, in cui non si e' ravvisata la consapevolezza del mutamento dei criteri e delle relative tabelle millesimali, cosicche' si e' esclusa la formazione di un nuovo accordo per fatti concludenti. A completamento dell'argomentazione, la Corte di appello di Bari osserva che le delibere programmatiche relative alla cessazione del riscaldamento centralizzato non costituiscono prova della consapevolezza da parte dei condomini del distacco dal riscaldamento centralizzato operato da (OMISSIS) ne' indice inequivoco della loro volonta' di mutare la ripartizione delle spese di gestione. In conclusione, essendo la statuizione della Corte territoriale conforme a diritto, il secondo motivo e' rigettato. 4. - Con il terzo motivo si denuncia che la Corte di appello abbia violato l'articolo 1136 c.c., sul quorum per la validita' delle deliberazioni, con riferimento alla decisione adottata nel 1993 dagli amministratori responsabili dei tre plessi condominiali di negare distacchi unilaterali e di riservarsi di agire nei confronti di chi si era gia' distaccato. Anche questo motivo e' infondato. Il ricorrente mostra di fraintendere un passo di Cass. 8727/2014, poiche' attribuisce alla predetta pronuncia di cassazione con rinvio gia' intervenuta nel presente giudizio una statuizione di erroneita' del mancato rilievo dell'accordo per fatti concludenti tra (OMISSIS) e il Condominio, laddove invece la Corte aveva semplicemente riferito un'affermazione del ricorrente nell'esporre il secondo motivo di ricorso (poi assorbito). Dal chiarimento dell'equivoco segue che le indicazioni di Cass. 8727/2014 non sono state affatto disattese dalla Corte di appello. Inoltre e infine, la decisione adottata nel 1993 dai responsabili dei plessi condominiali e' semplicemente esecutiva della delibera del 1992 con cui il Supercondominio si era determinato a continuare a usare l'impianto di riscaldamento centralizzato. Fuori luogo e' l'invocazione della necessita' di una delibera condominiale. In conclusione, il terzo motivo e' rigettato e, con esso, e' rigettato il ricorso nel suo complesso. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo. Inoltre, ai sensi Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un'ulteriore somma pari al contributo unificato previsto per il ricorso a norma dell'articolo 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio in favore del controricorrente, che liquida in Euro 4.000, oltre a Euro 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi e agli accessori di legge. Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera del ricorrente, di un'ulteriore somma pari al contributo unificato previsto per il ricorso, se dovuto.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZ. VIII CIVILE così composta: dott. Gisella Dedato Presidente dott. Paolo Russo Consigliere dott. Edoardo Mancini Giudice Ausiliario rel. riunita in camera di consiglio ha emesso la seguente Sentenza nella causa civile di II° grado iscritta al n.7545 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2018, posta in deliberazione all'udienza collegiale del 12-1-2023 e vertente tra CONDOMINIO DI (...) in Roma (c.f. (...)), in persona dell'amministratore p.t., elett.te dom.to in Roma, via (...), presso lo studio dell'avv. (...), che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti Appellante e (...) (c.f. (...)), elett.te dom.ta in Roma, viale (...), presso lo studio dell'avv. (...), che la rappresenta e difende, in virtù di procura in atti Appellata Oggetto: appello avverso la sentenza n.19045/2018 emessa dal Tribunale di Roma Conclusioni per l'appellante: come in atti Conclusioni per l'appellata: come in atti Svolgimento del processo Con ricorso ex art. 702 c.p.c. (...), proprietaria di una unità immobiliare sita nello stabile di via (...), proponeva opposizione avverso la deliberazione assembleare assunta dall'ente di gestione in data 2-12-2015 relativamente ai punti n.1-2-6 dell'ordine del giorno aventi ad oggetto a) la modificazione della tabella millesimale riguardante le spese di riscaldamento (n.1) b) l'approvazione del conto consuntivo per il periodo 2014-2015 in relazione alle spese di riscaldamento (n.2) c) la modificazione delle tabelle millesimali "A" -proprietà- e "D" - portierato - (n.6). Eccepiva la carenza di potere dell'amministratore, la violazione delle norme in materia di maggioranze nonché dell'art. 1130 bis c.c. in riferimento all'approvazione del rendiconto. Resisteva il Condominio di via (...). Disposto il mutamento di rito da sommario ad ordinario la causa veniva definita, sulla scorta della documentazione acquisita, con sentenza n.19045/2018; il Tribunale di Roma, in accoglimento della domanda, annullava la deliberazione limitatamente ai punti n.1-2-6 dell'ordine del giorno e condannava il condominio convenuto al pagamento delle spese processuali. Osservava il Tribunale che -il rendiconto, redatto dall'amministratore e sottoposto all'approvazione dell'assemblea, era incompleto e, come tale, inidoneo a rappresentare ai condomini la situazione patrimoniale dell'ente di gestione; -ai sensi dell'art. 1130 bis c.c. è necessario, infatti, che il bilancio vada stilato con modalità tali da consentire ai condomini di verificare l'andamento e lo stato della situazione contabile in relazione alle entrate ed alle uscite e di comprendere i criteri adottati per la ripartizione delle spese; -al consuntivo delle spese di riscaldamento non veniva allegata la necessaria documentazione giustificativa ed il vizio riscontrato, coinvolgente l'intero deliberato, comportava la declaratoria di annullamento. Avverso tale decisione proponeva gravame, innanzi a questa Corte, il Condominio di via (...) chiedendone la riforma. Resisteva (...). La causa all'udienza del 12-1-2023, sulle conclusioni in atti, assegnati i termini di cui all'art. 190 c.p.c., veniva posta in deliberazione. Motivi della decisione L'appellata eccepisce preliminarmente l'inammissibilità del gravame in conseguenza della mancata autorizzazione assembleare ai fini della impugnazione e rileva che avverso una sentenza sfavorevole l'amministratore non è autonomamente legittimato alla proposizione dell'appello. L'eccezione è infondata. La presente controversia, avente ad oggetto l'impugnativa avverso deliberazione assembleare, rientra infatti tra quelle per le quali l'amministratore è autonomamente legittimato, ex art. 1131 c.c., ad agire in giudizio; tale norma conferisce un potere di rappresentanza di diritto dell'amministratore - il quale è legittimato ad agire ed a resistere in giudizio (nonché a proporre impugnazione) senza alcuna autorizzazione nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c. -quando si tratti a) di eseguire le deliberazioni dell'assemblea e di curare l'osservanza di regolamenti di condominio b) di disciplinare l'uso delle cose comuni, così da assicurare il miglior godimento a tutti i condomini c) di riscuotere dai condomini inadempienti il pagamento dei contributi determinati in base allo stato di ripartizione approvati dall'assemblea d) di compiere gli atti conservativi inerenti alle parti comuni. L'ente appellante in primo luogo censura la sentenza di primo grado rilevando che, contrariamente a quanto sostenuto dal Tribunale, il vizio riscontrato in riferimento alla deliberazione di approvazione del rendiconto delle spese di riscaldamento (punto n.2 dell'ordine del giorno), non inficia le ulteriori determinazioni assunte dall'assemblea riguardanti la modificazione delle tabelle millesimali (nn.1 e 6 - Tabella riscaldamento, proprietà e portierato -). Sotto tale profilo non può dubitarsi che la carenza della documentazione allegata al rendiconto - vizio riscontrato dal Tribunale ai fini della declaratoria di annullamento della delibera di approvazione del consuntivo -, non assume alcuna incidenza in relazione all' approvazione dei punti nn.1-6 dell'ordine del giorno aventi ad oggetto la modifica delle tabelle millesimali. Ciò premesso deve rilevarsi che l'appellata, riguardo alla delibera di cui al punto n.1 dell'ordine del giorno, reitera l'eccezione, già formulata in primo grado, di carenza di potere dell'amministratore per la convocazione dell'assemblea in quanto non era stato esperito il procedimento di cui all'art.67 comma terzo disp. att. c.c., riguardante la nomina di un rappresentante nella gestione dei beni comuni. Evidenzia che l'impianto di riscaldamento è comune al Condominio di via Scarlatti n.15, i condòmini interessanti erano in numero superiore a sessanta e, l'amministratore "non aveva alcun potere in merito alla gestione del supercondomino". L'eccezione è fondata. Deve rilevarsi che la delibera di cui al punto n.1 dell'ordine del giorno ha ad oggetto la modifica della tabella millesimale afferente alle spese di riscaldamento il cui impianto è comune a due distinti stabili, costituiti in altrettanti condomìni. Viene in essere in tale ipotesi - e cioè quella di servizi ed impianti, legati attraverso la relazione di accessorio a principale, appartenenti ai proprietari di unità immobiliari comprese in diversi fabbricati - un ente di gestione distinto ed autonomo rispetto a quelli dei singoli edifici e cioè un supercondominio, la cui amministrazione è riservata ad organi propri. A tale proposito occorre rilevare che nell'ipotesi di un bene comune a servizio di più edifici condominiali, secondo la giurisprudenza della Suprema Corte, la gestione spetta a tutti i comunisti i quali devono provvedere alla nomina di un amministratore (Cass. 19558/2013); ne deriva che soltanto l'amministratore del supercondominio ha il potere di convocare in assemblea tutti i condòmini dei singoli edifici ovvero i rappresentanti legittimati a partecipare nella ipotesi in cui si sia proceduto a nominarli ai sensi dell'art. 67 terzo comma disp. att. c.c.. E' evidente, dunque, che il legale rappresentante del Condominio appellante - amministratore del singolo edificio - non aveva il potere di convocazione l'assemblea del supercondominio, attesa la mancata investitura della rappresentanza dell'organo gestorio sovraordinato. Vanno, dunque, esaminate esclusivamente le censure sollevate dall' appellante in relazione alla declaratoria di annullamento della deliberazione assembleare di approvazione delle nuove tabelle millesimali "A" e "D" (proprietà e portierato). L'ente di gestione deduce che, ai sensi dell'art. 1136 secondo comma c.c., è legittima la delibera assembleare assunta a maggioranza nel caso di errore ovvero nella ipotesi in cui siano mutate le condizioni di una parte dell'edificio, con alterazione per più di un quinto del valore proporzionale anche di un solo condòmino. Rileva che la modificazione delle tabelle "A" e "D" era limitata all'attribuzione di un maggior valore, superiore ad un quinto, all'unità di proprietà Caliendo a seguito di un mutamento di destinazione d'uso di un vano cantina e nessun cambiamento si registrava riguardo ai millesimi degli altri condòmini. I rilievi sono fondati. Osserva la Corte che, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., "i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'art.68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità". Il secondo comma della stessa disposizione prevede, tuttavia, che i valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condòmino, con la maggioranza prevista dall'art. 1136 secondo comma c.c. nei seguenti casi a) qualora risulti che sono conseguenza di errore b) nella ipotesi in cui per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare. Ad avviso della Corte la fattispecie in esame rientra nella ipotesi indicata al punto b) in quanto, ancorché non ci si trovi in presenza di mutazioni delle condizioni dell'edificio determinate da sopraelevazioni con conseguente incremento di superficie, al vano, originariamente destinato a cantina, era stata attribuita una diversa destinazione d'uso e ciò senza dubbio comporta la necessità di modificare le tabelle relative alla proprietà (...). Il maggior valore rispetta peraltro, come emerge dalla documentazione in atti, il parametro richiesto dalla disposizione succitata, atteso che l'incremento risulta superiore ad un quinto (caratura millesimale indicata nella preesistente tabella proprietà (...) pari a 2,45, quella nelle nuove tabelle pari a 5,19). In relazione infine all'eccezione sollevata dall'appellata circa la presenza di errori nella redazione delle nuove tabelle deve rilevarsi che la censura, peraltro non suffragata da idonei elementi, non veniva esplicitata negli scritti conclusionali e deve, pertanto, ritenersi abbandonata. Dalle considerazioni sopra esposte deriva il parziale accoglimento dell'appello. In considerazione dell'esito complessivo del giudizio le spese processuali del doppio grado vanno poste a carico dell'ente di gestione nella misura di due terzi con compensazione per la restante parte e liquidate sulla base dei parametri forensi vigenti (D.M. 147/2022) con esclusione della sola fase istruttoria. p.q.m. La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello come in atti proposto dal Condominio di (...), in persona dell'amministratore p.t., nei confronti di (...) avverso la sentenza n.19045/2018, emessa dal Tribunale di Roma, così provvede: a) accoglie parzialmente l'appello e, in parziale riforma della sentenza impugnata, rigetta la domanda di annullamento della delibera limitatamente al punto n.6 dell'ordine del giorno; b) condanna l'ente appellante al pagamento, in favore dell'appellata, delle spese processuali del doppio grado che si liquidano, nella misura di due terzi, per il primo grado in Euro.100,00 per esborsi ed Euro.3.873,00 per compensi professionali oltre accessori di legge e, per il secondo grado, in Euro.100,00 per esborsi ed Euro. 4.630,00 per compensi professionali oltre accessori di legge con compensazione per la restante parte; c) conferma nel resto la sentenza impugnata. Così deciso in Roma, il 27 aprile 2023. Depositata in Cancelleria il 31 maggio 2023.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI ROMA Il Tribunale di ROMA, IV SEZIONE CIVILE, in persona della dr.ssa BARBARA PIROCCHI, in funzione di giudice monocratico, letti gli artt. 132 e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunziato la seguente: SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 42785 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021 avente ad oggetto: opposizione a precetto ex art 615 comma primo c.p.c., trattenuta in decisione all'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni celebratasi in data 07/06/2022, con concessione di termini ex art. 190 c.p.c. TRA SUPERCONDOMINIO (...), C.F. (...), rappresentata e difesa dall'Avv. (...), ed elettivamente domiciliato in Roma, Indirizzo Telematico, presso lo studio di quest'ultimo, giusta procura; Parte Opponente E (...), C.F. (...), elettivamente domiciliata in Roma, alla Viale (...), presso lo studio dell'Avv. (...), che la rappresenta e difende in virtù di procura rilasciata su separato foglio; Parte Opposta CONCLUSIONI Come da verbale di causa. MOTIVI DELLA DECISIONE Con atto di citazione in opposizione a precetto ex art. 615 c.p.c. con chiamata di terzo, notificato il 18 giugno 2021, il Supercondominio di Via (...), ha proposto opposizione avverso l'atto di precetto, notificatogli in data 9.06.2021 dal Consorzio (...) S.c.a.r.l. per il pagamento dell'importo complessivo di Euro 69.162,75 in forza di verbale di mediazione, sottoscritto il 14.09.2020, dalle medesime parti e dai loro avvocati. A sostegno dell'opposizione ha dedotto: l'inesistenza del titolo esecutivo, per aver l'amministratrice dell'epoca, Signora (...), sottoscritto l'accordo di conciliazione senza la preventiva autorizzazione assembleare e di cui chiede la chiamata in causa affinché manlevi il Supercondominio da qualsivoglia responsabilità nei confronti della (...) Scarl; formulava, altresì, istanza per la sospensione - inaudita altera parte - dell'esecutorietà del titolo. Si è costituita parte opposta, (...), contestando: a) la carenza di legittimazione attiva del Condominio in quanto la procura rilasciata al difensore non è corredata di specifica delibera assembleare che approva la presente iniziativa giudiziale; b) la validità dell'accordo di mediazione ritenuto titolo esecutivo. All'udienza del 30.11.21, concesso il deposito di memorie ex art. 183, comma VI, c.p.c., la causa è stata rinviata all'udienza del 29.03.22 per l'emissione dei provvedimenti conseguenti. Alla detta udienza, constatata la mancata formulazione di istanze istruttorie delle parti, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 7.06.22, all'esito della quale, concesso il termine di cui all'art. 190 c.p.c., la causa è stata trattenuta in decisione. Ripercorso sommariamente l'iter processuale, preliminarmente, la domanda deve qualificarsi come opposizione all'esecuzione ex art. 615, comma 1, c.p.c. in quanto volta a contestare il diritto della parte creditrice a procedere ad esecuzione forzata per il recupero del proprio credito; pertanto, deve ritenersi correttamente introdotta. L'eccezione, formulata da parte opposta, di difetto di legittimazione attiva dell'Amministratore del Supercondominio odierno attore, è fondata. Sul punto va precisato che la presente controversia esula da quelle per le quali l'amministratore è autonomamente legittimato ex art.1131 c.c., comma 1; tale norma, infatti, conferisce una rappresentanza di diritto all'amministratore, il quale è legittimato ad agire (e a resistere) in giudizio (nonché a proporre impugnazione) senza alcuna autorizzazione, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c., quando cioè si tratta: a) di eseguire le deliberazioni dell'assemblea e di curare l'osservanza dei regolamenti di condominio; b) di disciplinare l'uso delle cose comuni, così da assicurarne il miglior godimento a tutti i condomini; c) di riscuotere dai condomini inadempienti il pagamento dei contributi determinati in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea; d) di compiere, infine, gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. (Cfr. Cass. SSUU n. 18331 del 2010). Ne consegue che, in materia di azioni processuali, il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all'assemblea che dovrà deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente. Un tale potere decisionale non può competere all'amministratore che, per sua natura, non è un organo decisionale ma meramente esecutivo del condominio. L'amministratore di condominio, in base al disposto dell'art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione. Nel caso specifico risulta che l'opposizione da parte dell'amministratore è stata proposta senza autorizzazione dell'assemblea del Supercondominio. Di fronte all'eccezione, dedotta dalla parte opposta, di inammissibilità della domanda, l'amministratore non ha provveduto a munirsi della necessaria ratifica. Ne consegue che la domanda del Supercondominio va dichiarata inammissibile. le sopraesposte considerazioni risultano assorbenti in relazione agli ulteriori motivi. P.Q.M. Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da SUPERCONDOMINIO (...) nei confronti di (...), così provvede: 1) DICHIARA inammissibile la domanda; 2) CONDANNA il SUPERCONDOMINIO (...) al ristoro delle spese di lite in favore della (...) quantificate in Euro 4.015,00 oltre oneri di legge. Roma, 21 maggio 2023. Depositata in Cancelleria il 24 maggio 2023.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA V Sezione Civile il Tribunale, nella persona del giudice dott. Fabiana Corbo, ha pronunciato la seguente sentenza nella causa civile di i grado iscritta al n. r.g. 49122 /2019 promossa da: CONDOMINIO (...) IN ROMA (c.f. (...)), con il patrocinio dell'avv. (...) presso il cui studio è elettivamente domiciliato in via Cola di Rienzo, 243 in Roma, giusta delega in atti attore/i contro CONDOMINIO (...) IN ROMA (c.f. (...)) in persona amm.re p. t. (...) con il patrocinio dell'avv. (...) presso il cui studio è elettivamente domiciliato in via (...) in Roma, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta convenuto CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE con atto di citazione ritualmente notificato, il Condominio di (...), Roma, ha convenuto in giudizio il Condominio di (...), Roma, per ivi sentire "... accertato il diritto del Condominio di via (...), Roma, a ricevere dal Condominio di (...), Roma la metà del canone di locazione relativo all'appartamento condominiale (ex portiere) sito al piano terra della palazzina b (Condominio di (...), Roma), condannare il Condominio via (...), Roma, in persona dell'amministratore pro tempore sig. (...), al pagamento in favore dell'istante Condominio di via (...), Roma, in persona dell'amministratore pro tempore dr. (...), della somma di euro 4.200,00 per i canoni di locazione maturati dal mese di novembre 2017 al mese di luglio 2019 indebitamente incassati per l'intero, oltre interessi maturati al tasso legale dal dovuto sino all'effettivo soddisfo, salvo esatta determinazione e quantificazione all'esito del presente giudizio e comunque nel maggiore o minore importo che sarà ritenuto di giustizia, ordinare al condominio di via (...), Roma, in persona dell'amministratore pro tempore sig. (...), di versare mensilmente al condominio di via (...), Roma, in persona dell'amministratore pro tempore dr. (...), la metà del canone di locazione relativo all'appartamento condominiale (exportiere) sito al piano terra della palazzina b (condominio di (...), Roma) sino alla conclusione/risoluzione del contratto di locazione de quo... ".. Il condominio convenuto si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto dell'avversa domanda in quanto ritenuta infondata in fatto e diritto. Ha, in particolare, eccepito il difetto di legittimazione dell'amministratore ad agire e, nel merito, la mancanza di prova della proprietà comune dell'unità immobiliare de qua. La causa, istruita in via meramente documentale, all'udienza del 20.2.2022 è stata trattenuta in decisione dal giudice con assegnazione alle parti dei termini di legge per il deposito delle memorie conclusive. In via preliminare, deve riconoscersi la legittimazione ad agire del condominio attore, in persona del suo amministratore pro tempore, in relazione alla domanda in concreto formulata, avente ad oggetto la restituzione della quota parte dei frutti percepiti dal condominio convenuto per la locazione dell'appartamento "ex alloggio portiere" ed il riconoscimento del diritto a percepire il 50% di detti frutti anche per il futuro, sul presupposto della rivendicata proprietà comune dell'appartamento de quo. Secondo quanto da tempo chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, infatti, "in tema di condominio negli edifici la legittimazione passiva dell'amministratore, prevista dall'art. 1131, secondo comma, cod. civ., ha portata generale, in quanto estesa ad ogni interesse condominiale e sussiste, pertanto, anche con riguardo alla domanda, proposta da un condomino o da un terzo, di accertamento della proprietà esclusiva di un bene, senza che sia necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini (Cass. 17/12/2013 n. 28141, anche con riferimento al rapporto tra la questione ivi affrontata e quella decisa da Cass. S.U. n. 25454/2013; Cass. 13/12/2006 n. 26681)" (Cass. 4 dicembre 2014 n. 25634). Ciò premesso, deve ricordarsi che, ai sensi dell'art. 1117 n. 2 c.c., devono essere considerati comuni, salvo diversa indicazione del titolo (da intendersi quale primo atto d'acquisto dal quale dipende la nascita del condominio o regolamento condominiale contrattuale) i locali portineria ivi compreso l'alloggio del portiere. Questi locali, tuttavia, possono anche essere di proprietà esclusiva ed avere una specifica destinazione impressagli dai medesimi atti succitati. In tal caso, ha specificato la Corte di Cassazione, si parla "di un vincolo obbligatorio propter rem fondato su una limitazione del diritto del proprietario, che è suscettibile di trasmissione in favore dei successivi acquirenti dei singoli appartamenti anche in mancanza di trascrizione (Cass. n. 4435/2001; 5167/1986; Cass. n. 6474/05)" (Cass. 26 ottobre 2012, n. 18501). Nulla vieta, infine, che l'unità immobiliare non abbia alcuna specifica destinazione in tal senso, ma che la compagine ed i suoi partecipanti si accordino per la stipula di un contratto di locazione volto a soddisfare le esigenze connesse al servizio di portierato. Nel caso di specie, i principi enucleati dalla giurisprudenza di legittimità vanno applicati in una dimensione supercondominiale, in quanto esistono due distinte ed autonome palazzine, A e B, che, secondo la prospettazione attorea, avrebbero parti in comune, tra cui l'alloggio del portiere. Più precisamente nell'atto di citazione si legge che sarebbe "comune" alle due palazzine un appartamento sito al piano terra del Condominio di via (...) "adibito all'origine ad abitazione del portiere a servizio di entrambe le palazzine.". Dalla prospettazione attorea si evince, dunque, che detta unità immobiliare, pur trovandosi strutturalmente inclusa nel complesso edilizio del condominio convenuto, venne in origine adibita ad alloggio del portiere a "servizio" di entrambe le palazzine. Tenuto conto che l'intero complesso condominiale è stato realizzato contestualmente da un unico costruttore e che, in generale, il condominio sorge al momento del trasferimento della prima unità immobiliare, è rispetto a questa realtà condominiale complessa (che solo dopo il 2012 riceve una regolamentazione normativa come "supercondominio", pur dopo anni di elaborazione giurisprudenziale) che deve operarsi la presunzione di condominialità del bene in contestazione ai sensi dell'art. 1117 c.c.; a fronte di tale presunzione, che trova, peraltro, un riscontro anche documentale, sulla specifica destinazione comune, nel regolamento di condominio di natura contrattuale versato in atti (art. 4 lett. g), incombe su chi rivendica - od eccepisce, come nel caso di specie, - la proprietà esclusiva di detto bene, allegare e documentare l'esistenza di un "titolo contrario", ossia o di un atto di trasferimento, coevo alla nascita del condominio (in cui la proprietà del bene viene trasferita ad un soggetto diverso dall'originario ed unico proprietario (nel caso di specie il costruttore)) oppure un atto di trasferimento successivo alla nascita del condominio, al quale, però, partecipino tutti i comproprietari (in tal caso, serve la partecipazione di tutti e una delibera in tal senso richiede l'unanimità dei partecipi): ciò manca nel caso di specie. In presenza di tale presunzione iuris tantum, opera, infatti, un'inversione dell'onere probatorio, per cui spettava a chi rivendica la proprietà esclusiva, il condominio convenuto, comprovare il titolo contrario. A ciò va aggiunto, per completezza, che, nel caso di specie il bene de quo parrebbe addirittura appartenere non a tutti i proprietari delle palazzine A e B ma solo ai proprietari degli "appartamenti", implicando ciò un "condominio parziale" che deve essere regolato secondo una propria tabella (sia per le spese che per i frutti). Tale indicazione si ricava dalla lettura del regolamento, ma necessita, tuttavia, di un riscontro che può essere fornito solo dall'esame di tutti gli atti di vendita conclusi dal momento della costituzione del condominio, non prodotti in questo giudizio, perché anche in questo caso opererebbe, ma su un piano più ristretto, lo stesso regime probatorio, spettando a tutti i proprietari di appartamenti delle palazzine A e B comprovare il "titolo" contrario per vincere la presunzione di proprietà comune a tutti i proprietari degli immobili (tale aspetto, tuttavia, non è stato sollevato nel presente giudizio), ferma restando, comunque, la possibilità di un acquisto ad usucapionem, laddove si dimostri che l'uso, lo sfruttamento economico, e in generale il possesso del bene sia stato esercitato in modo esclusivo solo da un gruppo di proprietari. Alla luce di tale ricostruzione, conforme ai principi che regolano la materia condominiale, deve accogliersi la domanda attorea, dovendosi riconoscere al condominio attoreo il diritto di ottenere la restituzione, da parte di quello convenuto, della quota del 50% dei frutti da quest'ultimo (indebitamente) percepiti per l'intero, dal mese di novembre 2017 al mese di luglio 2019, per l'abitazione "ex alloggio portiere" sita al piano terra della palazzina B (Condominio (...) Roma), oltre interessi legali dal dì del dovuto sino all'effettivo soddisfo, nonché il diritto del condominio attore di percepire il 50% del canone mensile dovuto al convenuto dal conduttore in base al contratto di locazione in essere e sino alla sua conclusione/risoluzione. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. p.q.m. Il tribunale, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così pronuncia: in accoglimento della domanda di parte attrice, riconosce a quest'ultima il diritto di ottenere la restituzione, da parte del condominio convenuto, della quota del 50% dei frutti da quest'ultimo (indebitamente) percepiti per l'intero, dal mese di novembre 2017 al mese di luglio 2019, per l'abitazione "ex alloggio portiere" sita al piano terra della palazzina B (Condominio (...) Roma), oltre interessi legali dal dì del dovuto sino all'effettivo soddisfo, nonché il diritto del condominio attore a percepire il 50% del canone mensile dovuto al convenuto dal conduttore in base al contratto di locazione in essere e sino alla sua conclusione/risoluzione. Condanna, pertanto, il convenuto a corrispondere all'attore euro 4.200,00, oltre interessi come sopra specificati, per i canoni già percepiti, ed a corrispondere all'attore il 50% di tutti i canoni successivi al mese di luglio 2019 sino alla scadenza/risoluzione del contratto di locazione, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo. Condanna parte convenuta a rimborsare alla parte attrice le spese di lite che si liquidano in euro 410,00 (comprensivi di contributo unificato) per esborsi ed euro 4.638,00 per compensi, tenuto conto dell'istruttoria meramente documentale, oltre rimborso forfettario spese generali al 15% ed i.v.a. e c.p.a. come per legge. Roma, 6 maggio 2023. Depositata in Cancelleria il 8 maggio 2023.

REPUBBLICA ITALIANA In Nome Del Popolo Italiano IL TRIBUNALE DI ROMA - Sez. XIII" Civile - in persona del giudice unico, dott.ssa Emanuela Schillaci, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile in I° grado iscritta al n. 1221/2019 del R.G.A.C., trattenuta in decisione all'udienza del 6.12.2022, vertente tra -) (...), elettivamente domiciliata in Roma, via (...), presso lo studio dell'Avv. (...), che la rappresenta e difende in virtù di delega in calce all'atto di citazione; - attrice -; e -) CONDOMINIO (...) ROMA, in persona del legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliato in Roma, via (...), presso lo studio degli Avv.ti (...), che la rappresentano e difendono in virtù di delega in calce alla comparsa di costituzione e risposta; - convenuto -; OGGETTO: risarcimento danni da responsabilità extracontrattuale; CONCLUSIONI DELLE PARTI: all'udienza del 6.12.2022 le parti concludevano come da verbale in pari data; SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione regolarmente notificato, (...) conveniva in giudizio il Condominio (...) a Roma, chiedendo accertarsi e dichiararsi, anche all'esito di idonea ctu, che le dispersioni lamentate, causa del complesso di anomalie riscontrate e dei gravissimi danni subiti dall'ufficio al civico 57 di via (...) di sua proprietà provengono dall'impianto fognario condominiale, accertare e dichiarare che la inagibilità conseguente dell'ufficio ubicato al civico 57 è causata da inidoneità igienico sanitaria dell'impianto fognario condominiale, accertare e dichiarare che l'ufficio ubicato al civico 61 della via (...) non è più utilizzato né avrebbe potuto esserlo a far data dal 19.7.2017 quando è stata chiusa dalla proprietà permanentemente l'utenza idrica al fine di non essere coinvolta nell'illecito utilizzo di una rete fognaria condominiale disperdente nel sottosuolo, per l'effetto condannarsi il Condominio convenuto al risarcimento dei danni materiali (danno emergente e lucro cessante) subiti dall'attrice per i due appartamenti di sua proprietà al civico 57 e 61, ammontanti in Euro 46.732,20 oltre iva e oltre rivalutazione monetaria ed interessi o della somma maggiore o minore ritenuta di giustizia e salva verifica e stima dell'aggravamento della situazione di dissesto dell'ufficio al civico 57, somma incrementabile di Euro 1.100,00 mensili per l'ufficio al civico 57 ed Euro 1.400,00 mensili per l'ufficio al civico 61 int. 1 per ogni mese di ritardo nella realizzazione di un impianto fognario condominiale a norma di legge oltre la data stimata del 30.6.2019, condannare il condominio di via (...) in Roma all'ulteriore risarcimento del danno non patrimoniale da liquidarsi in via equitativa, oltre condanna alle spese di lite. Si costituiva il Condominio (...), contestando gli assunti attorei, eccependo preliminarmente e pregiudizialmente l'inammissibilità dell'azione giudiziaria nonché l'assoluta carenza di legittimazione passiva del condominio convenuto, contestando nel merito gli assunti attorei e concludendo preliminarmente per la declaratoria di inammissibilità del giudizio per mancato esperimento del procedimento obbligatorio di mediazione e di carenza di legittimazione passiva in capo al condominio, nel merito per il rigetto delle domande attoree e, in subordine, per la limitazione del risarcimento nella sola misura ritenuta provata e dovuta. Nel corso dell'istruttoria era ammessa ed espletata la ctu sui luoghi di causa. All'esito la causa era rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 27.2.2023 ed in detta udienza trattenuta in decisione, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.. MOTIVI DELLA DECISIONE Preliminarmente va esaminata l'eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dal convenuto condominio (...) in Roma. L'eccezione è fondata ed idonea a definire il giudizio. Come chiarito dalla Suprema Corte (Cass. n. 2623/2021), "rispetto ad un impianto fognario posto in rapporto di accessorietà con una pluralità di edifici costituiti in distinti condomini, giacché oggettivamente e stabilmente destinato all'uso od al godimento di tutti i fabbricati, trova applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione, e perciò opera la presunzione legale di condominialità, ma solo sino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici la conduttura si riferisca, per poi considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocabilmente destinate a ciascun edificio; da ciò consegue che, ove i danni subìti da un terzo siano connessi ad un tratto del detto impianto posto ad esclusivo servizio di uno dei condomini, la relativa responsabilità (nella specie, di natura extracontrattuale, ex art. 2051 c.c.) è addebitabile esclusivamente a quest'ultimo e non all'intero supercondominio, non potendosi estendere agli altri condomini del complesso gli obblighi di custodia e di manutenzione gravanti sull'amministratore e sull'assemblea del singolo edificio". Nel caso di specie, all'esito delle risultanze documentali acquisite in atti, è emerso pacificamente come l'impianto fognario oggetto del giudizio ed il relativo pozzo nero di raccolta, fossero al servizio non soltanto delle proprietà immobiliari facenti parte dell'edificio condominiale posto al civico 61, ma anche, come chiarito dall'ausiliario incaricato di integrare l'elaborato reso in sede di ATP, di ulteriori unità immobiliari, almeno 12, secondo quanto chiarito dal consulente. Come risultante dal disposto di cui all'art. 1117 bis c.p.c. l'ambito di applicazione della disciplina condominiale spazia dall'edificio composto da più unità immobiliari, ai plessi con più edifici, fino ai veri e propri supercondomini, l'importante è che la struttura dei fabbricati imponga l'uso in comune di alcune delle parti elencate nell'art. 1117 del c.c.. Il supercondominio richiede dunque l'esistenza di più edifici ovvero di più condomini di unità immobiliari o di edifici che abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., quali, ad esempio, gli impianti fognari (n. 3 del citato articolo). Emerge dalla documentazione versata in atti che, con delibera dell'11.4.2018, tutti i proprietari allacciati all'impianto fognario per cui è causa, durante la seduta assembleare di supercondominio, deliberavano la formalizzazione del già di fatto esistente Supercondominio di via (...) A.I.F. e dei suoi organi e tale soggetto ha assunto di conseguenza la gestione e la custodia dell'impianto fognante in oggetto, con i relativi obblighi manutentivi e di gestione. Fatte tali premesse, risulta accertato in sede di verifica peritale che il condominio (...), ai fini dell'allontanamento delle acque reflue ivi prodotte, utilizzava, all'epoca del primo accertamento peritale (essendo risultato che, dopo il 2017, il condominio convenuto ha provveduto alla realizzazione di una via alternativa per lo smaltimento dei reflui, consistente nel loro trasferimento nel collettore a servizio del Consorzio della Caffarella, regolarmente collegato al collettore fognario comunale), l'usuale collettore (tubazione cilindrica di adeguata sezione e ciò considerata la regolarità con cui i reflui prodotti raggiungono il serbatoio di accumulo) in cui, in sequenza, si inseriscono gli innesti di collegamento delle tubazioni provenienti dalle diverse unità immobiliari fruitrici; collettore che termina il suo sviluppo all'interno di una vasca, nata come tipico "pozzo nero" e a cui ancor oggi è assegnata la funzione di ricettore e accumulatore dei liquami. Nell'elaborato peritale eseguito nel corso del procedimento di ATP, confermato ed integrato nel corso del presente giudizio, l'ausiliario ha inoltre evidenziato che: "- la fossa in argomento, nata e rimasta come "pozzo nero", non è più in grado di assolvere alla funzione conferita in origine, vale a dire quella di dar corso al naturale percolamento idrico attraverso il suo fondo e quindi alla dispersione nel terreno sottostante della quantità dei reflui ivi raccolti. Una condizione venuta a mancare in quanto, nel tempo, il rilascio di detersivi - alla cui presenza si correla la formazione di una barriera sempre più impermeabile al fondo del pozzo - ha pesantemente integrato quello originario, composto per lo più di rifiuti organici ed anche perché, con ogni probabilità, è stata incrementata la portata dei reflui fatti confluire nel detto serbatoio di raccolta. Una condizione testimoniata dall'accertata rapidità di innalzamento del livello dei liquami presenti nella fossa e della conseguente, rapida saturazione del suo volume; - nel pozzo in parola confluiscono con certezza, perché così direttamente accertato in sede di sviluppo delle attività peritali, i reflui provenienti dalle unità immobiliari appartenenti al condomino di via (...) n. 61. Lo stesso non è affermabile con riguardo ad ulteriori unità immobiliari, rimaste infatti solo sospettabili in quanto non sottoponibili a verifiche orientate a renderne conferma; - nella linea di scarico dei reflui provenienti dal bagno a servizio dell'unità immobiliare distinta con il civico 57 di via (...), di proprietà della ricorrente, è certamente presente una falla nel senso che l'acqua rilasciata dal water non è adeguatamente contenuta nel supposto tubo di collegamento fino a raggiungimento della fossa di accumulo; - la tubazione in pvc destinata a far fluire, attraverso un pozzetto di accumulo intermedio, i reflui provenienti dall'alloggio distinto con l'int.1 al civico 61, posto in corrispondenza e in posizione sovrastante alla detta unità immobiliare distinta con il civico 57, mostra un'apprezzabile lesione a circa mezzo metro dall'imbocco alla fossa; Pertanto in estrema sintesi, alla luce di quanto emerso con le esperite indagini si può affermare che, al di sotto della pavimentazione interessata dall'intervenuta depressione, si manifesta un'anomala dispersione idrica in dipendenza della carenza di contenimento delle linee di carico preposte al collegamento tra punti di rilascio e la detta fossa di accumulo dei reflui. Tale dispersione idrica, indubbiamente correlabile agli scarichi provenienti dai bagni a servizio delle due unità immobiliari sopra richiamate, trova però allo stato amplificazione in relazione all'insufficiente capacità di smaltimento dei liquidi da parte della fossa di accumulo. Quest'ultima conclusione risulta infatti giustificata dalla circostanza che, malgrado la raggiunta saturazione, come ripetutamente accertata in occasione dei diversi accessi peritali, il livello massimo raggiunto, appena sotto il colmo, trova infine stabilizzazione ed infatti tale permane così da non superare quello del chiusino oppure, quale possibile alternativa, di dar luogo a rigurgiti dal più basso punto di scarico all'interno dell'alloggio a piano terra, infatti entrambe circostanze non segnalate. Ciò a significare che, inevitabilmente, raggiunta la quota della falla, l'acqua raccolta nella fossa trova da qui sfogo seguendo un percorso incontrollato, con conseguente correlata dispersione nel terreno producendo, quale conseguenza, gli effetti attribuibili all'azione dilavante subita dal medesimo e il connesso cedimento a danno della pavimentazione". Alla luce di tali considerazioni, confermate ed integrate nel presente giudizio, i danni lamentati dall'attrice, che non risultano connessi al tratto ad un tratto dell'impianto fognario posto ad esclusivo servizio del condominio convenuto, non possono a tale soggetto essere ascritti, dovendo invece far capo all'intero supercondominio, dovendosi estendere a tutti i condomini del complesso gli obblighi di custodia e manutentivi dell'impianto stesso. Ne consegue che la domanda, come proposta, non può trovare accoglimento. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo. P.Q.M. il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così provvede: -) dichiara il difetto di legittimazione passiva del Condominio (...) e per l'effetto rigetta la domanda proposta da (...); -) condanna l'attrice alla rifusione, in favore del condominio convenuto, delle spese di lite, che liquida in Euro 50,00 per spese ed Euro 2.900,00 per compensi, oltre iva, c.p.a. e rimb. forf. come per legge. Così deciso in Roma, il 3 maggio 2023. Depositata in Cancelleria il 4 maggio 2023.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI MILANO DECIMA SEZIONE CIVILE nella persona del giudice Roberto Pertile pronuncia questa SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 31801 / 2019 RG, promossa da: (...) (cod. fisc. (...)) (...) (cod. fisc. (...)) quali eredi di (...) (cod. fisc. (...)) entrambi col procuratore domiciliatario avv. PE.CO. PARTE ATTRICE contro: CONDOMINIO DI VIA (...) 38 B. (cod. fisc. (...)) col procuratore domiciliatario avv. CA.PI. PARTE CONVENUTA (...) SPA (cod. fisc. (...) ) col procuratore domiciliatario avv. SC.MA. PARTE TERZA CHIAMATA LO SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione ritualmente notificato il 5.6.2019, l'attrice (...) (che aveva settantatre anni al tempo del fatto) esponeva che: - in data 17/05/2017 verso le ore 12:30 circa, giunta nell'androne della scala B del condominio di via (...) 38, (...), ove abitava, mentre stava per entrare nell'ascensore, cadeva a terra sul fianco destro "in quanto il pavimento era bagnato e viscido a causa di una sostanza scivolosa e trasparente che non era ben visibile"; - sul posto non erano state poste dal condominio segnalazioni di pericolo o cartelli che impedissero l'accesso in loco; pertanto, il condominio era responsabile ai sensi dell'art. 2051 c.c.; - nell'immediatezza dell'evento intervenivano la sig.ra (...), condomina del piano terra, e il custode dello stabile sig. (...); - essa era stata trasportata dal figlio (...) presso il pronto soccorso dell'ospedale Niguarda di Milano ove le veniva diagnosticata una "infrazione branca ischio pubica dx post trauma"; - in seguito al sinistro si sottoponeva a una serie di sedute di fisioterapia e di visite mediche per la riabilitazione e sviluppava uno stato d'ansia e insonnia per cui veniva sottoposta a terapia ansiolitica e ipnoinducente; - il consulente medico-legale dott. (...) accertava un danno biologico permanente nella misura del 4%; - aveva subito un danno non patrimoniale quantificabile in complessivi euro 25.109,31 (per danno biologico permanente e temporaneo, danno psichico e morale) e un danno patrimoniale per euro 1.036,95 (per spese mediche e consulenza medico-legale di parte). La parte attrice pertanto concludeva chiedendo di accertare l'esclusiva responsabilità del condominio nella causazione dell'evento dannoso ai sensi dell'art. 2051 c.c. e la condanna dello stesso al risarcimento del danno. Il convenuto CONDOMINIO si costituiva con comparsa depositata il 28.1.2020 osservando che: - in data 19/05/2017 l'allora amministratore del condominio convenuto riceveva da (...), figlia dell'originaria attrice, un'email in cui dichiarava che "L'androne era bagnato come anche il tappeto dell'ascensore e la parte metallica di scorrimento della porta in quanto era stata trasportata una lavastoviglie che ancora perdeva acqua insaponata dal signor (...) del 6 piano, come poi emerso"; - l'allora amministratore in carica aveva denunciato il sinistro alla compagnia assicuratrice e aveva dato comunicazione dei fatti contestati al condomino del sesto piano, (...); - in data 6/07/2017 l'assicurazione aveva comunicato di non poter accogliere la richiesta di risarcimento del danno; - l'attività del condomino del sesto piano consistente nel trasporto della lavastoviglie così come il fatto che tale evento avrebbe potuto generare l'alterazione della cosa comune in modo tale da renderla potenzialmente pericolosa rappresentavano eventi oggettivamente imprevedibili idonei ad integrare il caso fortuito e ad esonerare il custode dalla propria responsabilità; - in ogni caso, il danno lamentato appariva eccessivo in punto di quantum anche alla luce della concezione unitaria del danno non patrimoniale. La parte convenuta quindi concludeva chiedendo, previa chiamata in causa del proprio assicuratore, il rigetto della domanda e, in via subordinata, la condanna della terza chiamata alla manleva. Con comparsa di risposta depositata il 26/10/2020 si costituiva la convenuta (...) la quale: - eccepiva l'inoperatività della garanzia invocata dal condominio rispetto a danni cagionati da responsabilità inerenti qualsiasi attività professionale (come nel caso di specie in cui lo spargimento d'acqua asseritamente causa della caduta dell'attrice risultava da attribuire agli addetti della Mediaworld incaricati dell'asporto della lavastoviglie di proprietà del P.); - eccepiva inoltre che l'attrice era onerata della prova della causa dell'asserito danno; - lamentava che il danno biologico allegato dall'attrice era eccessivo ed esorbitante, mentre quanto al danno psichico non era stata fornita la prova del nesso causale col sinistro oggetto di causa; - quanto al danno morale e dinamico-relazionale, eccepiva trattarsi di componente del danno non patrimoniale, stante la sua natura unitaria. Il terzo concludeva chiedendo il rigetto delle domande. All'udienza di prima comparizione, tenuta il 17.11.2020 dal giudice originariamente designato, venivano assegnati alle parti i termini previsti dal sesto comma dell'a. 183 c.p.c.. Dopo alcuni rinvii da parte del giudice onorario, all'udienza del 14/10/2021 il difensore dell'attrice dava atto del decesso della sua assistita e contestualmente dichiarava che gli unici eredi della signora (...), i figli (...) e (...), proseguivano il giudizio. Il giudice onorario ammetteva alcune prove. All'udienza dell'11/05/2022 il giudice onorario interrogava i testimoni (...) e (...). All'udienza del 19/10/2022, rilevato che parte attrice insisteva nell'istanza di CTU medico-legale, mentre le altre parti chiedevano rinvio per precisare le conclusioni, il giudice disponeva che si decidesse l'an della controversia prima di disporre CTU. Alla medesima udienza del 19/10/2022 le parti rassegnavano quindi le conclusioni in epigrafe trascritte. Scaduti il 12.12.2022 i termini per le conclusionali e le repliche, il giudice pronuncia questa sentenza. MOTIVI DELLA DECISIONE Risulta opportuno sintetizzare dapprima l'esito dell'istruttoria orale: - (...) (condomino) ha dichiarato: "Sono a conoscenza dei fatti di causa in quanto mi son stati riferiti anche se non ricordo esattamente da chi, inoltre leggendo i verbali e le relazioni dell'amministratore di condominio ho saputo che c'era una causa in corso per questo fatto della caduta della sig.ra (...). Io non ero presente quando la signora è caduta"; il testimone inoltre ha confermato di aver cambiato un elettrodomestico (pur non ricordando se si trattasse di lavatrice o lavastoviglie, né il giorno esatto) e non è stato in grado di confermare se egli avesse informato o no il custode dello stabile della circostanza; - (...) (custode) ha dichiarato di non aver visto il momento della caduta, ancorché si trovasse presso il condominio quel giorno; non ricordava se quel giorno vi fossero o mancassero segnalazioni di pericolo per impedire l'accesso; non vide la (...) cadere né si recò sul posto nell'immediatezza della caduta; seppe della caduta della (...) soltanto successivamente e quindi si era recato sul posto solo dopo averlo appreso, ma ormai non c'era più nessuno. Ha riferito che quando egli si era recato sul posto (non già dunque nell'immediatezza del fatto) il pavimento era pulito e asciutto. Ricorda di essersi lamentato del fatto che non era "stato chiamato subito". Ha poi confermato che le pulizie nel condominio vengono effettuate da un'impresa esterna; non ricordava se quel giorno qualcuno si fosse introdotto nel condominio "per la lavastoviglie di P."; ha dichiarato che il martedì egli lavora dalle 8:00 alle 13:00, ma non resta tutto il giorno in guardiola poiché si occupa di tutte le tredici scale nel complesso del supercondominio. L'attrice stessa, nell'atto di citazione, così descrive il fatto: "In data 17 maggio 2017 la sig.ra (...), verso le ore 12.30 circa, stava rientrando a casa in compagnia del figlio (...), quando, giunta nell'androne della scala B del Condominio di via (...) 38, ove abita, mentre stava per entrare nell'ascensore, cadeva a terra sul fianco destro, in quanto il pavimento era bagnato e viscido a causa di una sostanza scivolosa e trasparente che non era visibile". A seguito delle difese del condominio, secondo il quale il pavimento era stato bagnato, durante l'orario di chiusura della portineria, a causa delle operazioni di trasporto di una lavatrice da parte di incaricati del condomino P., parte attrice nella prima memoria ha così replicato: " Il Condominio sostiene che non era a conoscenza "dell'intervento del condomino di trasporto della lavastoviglie così come del fatto che tale evento avrebbe potuto generare l'alterazione della cosa comune" in quanto imprevedibile ed inevitabile (cfr. comparsa Comune, pag. 2 e 3). Tali asserzioni semplicistiche non rispondono al vero. Come noto, il Condominio ha l'obbligo di vigilanza e custodia delle parti comuni. Tale obbligo spetta al portiere che deve curare, con perizia e diligenza, la pulizia dello stabile, attendendo a tutte le operazioni relative di spazzatura e lavatura di scale, pianerottoli, androne, ascensore, cortile e quant'altro. Pertanto, nella fattispecie che ci occupa, non è credibile, né è giustificabile che il portiere, proprio in virtù del ruolo che ricopre, non fosse a conoscenza delle operazioni ditrasporto della lavastoviglie, a mezzo dell'ascensore, in quanto, se così fosse, sarebbe incorso nella violazione dell'obbligo di custodia della cosa comune che gli compete. La sua funzione, infatti, come sopra riportato, è di sorvegliare le parti comuni, con la finalità di preservare i condomini da eventi dannosi. Nella fattispecie che ci occupa, il suo primo intervento, a seguito dello spargimento dell'acqua, avrebbe dovuto consistere nel mettere in sicurezza la zona, impedendo il passaggio dei condomini, attraverso una segnalazione di pericolosità dello stato dei luoghi. Ma ciò non si è verificato, pertanto, è evidente la responsabilità del Condominio ai sensi dell'art. 2051 c.c. " Parte attrice dunque non ha specificamente contestato l'origine della presenza della sostanza scivolosa, né il fatto che essa fosse presente da poco tempo sul pavimento, né il fatto che la responsabilità della presenza del liquido andasse ascritta agli incaricati del P.. Alla luce di tali considerazioni, risulta evidente che la domanda, proposta ai sensi dell'a. 2051 oppure 2043 c.c. non può essere accolta. Anche a non voler considerare l'insufficienza della prova circa l'effettiva verificazione del fatto storico dannoso nei termini riferiti dall'attrice, e del nesso causale tra l'evento e cosa in custodia, risulta qui assorbente il caso fortuito, allegato e dimostrato dal convenuto Condominio. Invero, secondo il costante orientamento del giudice di legittimità, la responsabilità da cose in custodia si fonda su due presupposti: un'alterazione della cosa che, per le sue intrinseche caratteristiche, determini la configurazione nel caso concreto della c.d. insidia o trabocchetto e l'imprevedibilità e l'invisibilità di tale alterazione per il soggetto che, in conseguenza di questa situazione di pericolo, subisca un danno (Cass., sez. III, n. 11592 del 13.05.2010). Nei casi particolari in cui la cosa non sia dotata di dinamismo interno, ma risulti di per sé statica e inerte tale per cui richieda la necessaria cooperazione dell'uomo, la Corte di cassazione ha statuito che la prova del nesso causale è particolarmente rilevante. In tali casi, il danneggiato è tenuto a dimostrare che lo stato dei luoghi presentava un'obiettiva situazione di pericolosità, tale da rendere molto probabile, se non inevitabile, il danno (Cass., sez. VI, sent. n. 21212 del 20 ottobre 2015). Per configurare la responsabilità ex a. 2051 c.c. l'attore ha quindi l'onere di dimostrare il nesso di causalità tra la cosa in custodia e il danno e soltanto quando l'attore abbia concretamente raggiunto tale prova, il custode può liberarsi dalla responsabilità fornendo la prova liberatoria del caso fortuito, cioè dimostrando un fatto naturale o del danneggiato o di un terzo, oggettivamente connotato da imprevedibilità e inevitabilità e da regolarità e adeguatezza causale, mentre non rileva la diligenza del custode (Cass. Sez. Unite, ordinanza n. 20943 del 30/06/2022). Il fatto dannoso prospettato dall'attrice -diversamente da quanto opina la stessa attrice nella comparsa conclusionale- non è affatto ritenersi pacifico ex a. 115 c.p.c. poiché la terza chiamata (...), fin dalla propria costituzione, ha espressamente contestato la verificazione del fatto e la sussistenza del nesso causale (pag. 3-4 comparsa (...)) e all'esito dell'istruttoria orale si rileva che nessuno dei testimoni interrogati ha visto l'attrice scivolare e cadere al suolo, né ha visto l'attrice il pavimento bagnato: nessuno dei due testimoni interrogati, infatti, ha riferito di aver assistito al fatto o di aver visto l'attrice per terra nell'androne, in quanto il custode si recò sul posto successivamente al fatto, quando ormai non vi era più nessuno sul luogo dell'asserito sinistro, mentre il (...) ha dichiarato di essere a conoscenza dei fatti di causa in quanto a lui riferito. Per contro, privo di contestazione specifica (da parte dell'attrice, che ne era onerata) è il fatto che il pavimento fosse bagnato a causa del trasporto della lavatrice di proprietà del condomino (...). Da ciò segue che il CONDOMINIO si potrebbe ritenere responsabile solo ove si fosse dimostrato che era stato informato del pericolo senza adottare le conseguenti misure. In proposito, si deve sottolineare che il custode, I, ha dichiarato di essersi recato sul luogo ove si è asseritamente verificato il sinistro non nell'immediatezza del fatto, ma solo in un momento successivo, quando ormai non c'era più nessuno e il pavimento era pulito e asciutto, poiché del fatto fu avvisato con ritardo. Nella specie si deve dunque ritenere configurato il caso fortuito, nel quale rientra anche l'ipotesi del fatto del terzo e del danneggiato, allorquando, a causa dell'immediatezza del danno rispetto alla condotta del terzo, il custode non abbia avuto possibilità di intervenire neppure colla più diligente attività di manutenzione per impedire il pregiudizio (così, per esempio, Cass. Civ., sez. 6, sentenza n. 3589 dell'11.2.2021, nonché Cass. 16295/2019, 6703/2018 e 7805/2017). Nella specie, invero, il difetto di custodia non appare ascrivibile al convenuto Condominio poiché il fatto del terzo (...) integra il caso fortuito, da cui solo è derivata la pericolosità della cosa (e, stante la prossimità cronologica, l'impossibilità per il Condominio di intervenire per eliminare o anche solo segnalare il pericolo). Né appare ipotizzabile che lo I,, custode delle tredici scale di cui si compone il supercondominio, potesse intervenire per risolvere immediatamente ogni possibile situazione potenzialmente lesiva all'interno dell'intero condominio, tanto più che gli specifici compiti di pulizia erano demandati non a lui bensì a un'impresa esterna, né vi è prova che la presenza del liquido fosse stata previamente segnalata da nessun altro condomino, neppure dal (...) che ne era responsabile. In ogni caso, le circostanze sin qui sintetizzate portano a concludere che la prospettata caduta fu provocata da una circostanza del tutto imprevedibile e fortuita (la presenza di acqua insaponata o comunque liquido colato da un elettrodomestico trasportato da operai che non necessariamente si sarebbero dovuti rivolgere al custode, malgrado le congetture formulate dall'attrice anche nella conclusionale), circostanza che perciò tradusse in atto la sua potenziale offensività prima ancora che si potesse ragionevolmente pretendere che il Condominio ne venisse a conoscenza e allestisse le opportune misure per eliminare il pericolo o almeno darne notizia. La domanda dell'attrice è perciò infondata e deve essere respinta, con conseguente assoluzione dell'assicuratore dalle domande di manleva del convenuto. La peculiarità della vicenda giustifica la compensazione integrale delle spese di lite fra attori e convenuto (alla luce del principio di prova del fatto dannoso) così come quelle fra convenuto e terzo (in ragione dei seri dubbi sulla fondatezza dell'eccezione di inoperatività della garanzia). PER QUESTI MOTIVI pronunciando definitivamente nel contraddittorio fra le parti, rigettata ogni contraria domanda ed eccezione, letti gli aa. 281 quater e segg. 282 c.p.c., così decide: (1) respinge le domande proposte dagli attori (...) e (...) verso il convenuto CONDOMINIO DI VIA (...) 38 B.; (2) per l'effetto, assolve il terzo soc. (...) SPA dalle domande formulate dal convenuto; (3) compensa interamente fra tutte le parti le spese della presente lite. Così deciso in Milano il 21 aprile 2023. Depositata in Cancelleria il 21 aprile 2023.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO Ottava Sezione Civile Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Marco Ciccarelli ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 18482/2021 promossa da: CONDOMINIO (...) MONCALIERI (C.F. (...)) (...) (C.F. (...)) (...) (C.F. (...)) (...) (C.F. (...)) (...) (C.F. (...)) (...) (C.F. (...)) tutti rappresentati dall'avv. (...), in forza di procura allegata all'atto di citazione ATTORI contro SUPERCONDOMINIO (...) (C.F. (...)), rappresentato dall'avv. (...), in forza di procura allegata alla comparsa di risposta CONVENUTO Oggetto: impugnazione di delibera condominiale CONCLUSIONI CONDOMINIO (...) MONCALIERI "In via istruttoria - Ammettere, in quanto tempestivi e rilevanti, tutti i documenti già versati a margine del presente giudizio, con ciò intendendosi anche quelli acclusi al presente scritto, quali documenti formatisi successivamente allo spirare delle preclusioni istruttorie; - Con ogni più ampia riserva in materia istruttoria che si dovesse rendere necessaria a seguito delle eventuali istanze istruttorie avversarie; In via principale nel merito - Accertare e dichiarare la nullità e/o l'annullabilità delle delibere tutte assunte dall'assemblea ordinaria del Superconduzione (...) in data 5.5.2021 e di cui ai punti n. 1, 2 e 3 dell'ordine del giorno, così come inseriti a margine della convocazione del 9.4.2021; il tutto, sulla scorta delle argomentazioni di cui alla narrativa del presente atto; - Conseguentemente e, per l'effetto, dichiarare nulle e/o annullate le delibere impugnate, con l'ulteriore conseguenza di statuire la totale inefficacia delle stesse; - Si dichiara di non accettare alcun contraddittorio su eventuali domande nuove che dovessero essere interposte da parte convenuta all'atto della propria precisazione delle conclusioni. In ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari, oneri fiscali, rimborso forfetario nella misura del 15 % ed eventuali spese di C.T.U. e C.T.P." SUPERCONDOMINIO (...) "In via pregiudiziale: accertarsi e dichiararsi, per i motivi di cui in narrativa la carenza di legittimazione attiva in capo al geom. (...), amministratore pro tempore del Condominio (...) di Moncalieri e per l'effetto ordinarsi l'estromissione di questi dal presente procedimento. Sempre in via pregiudiziale: accertarsi e dichiararsi per i motivi di cui in narrativa la carenza di legittimazione attiva di tutti gli odierni attori in relazione alle delibere assunte nell'Assemblea del Supercondominio (...) del 05.05.2021 con il voto favorevole del loro rappresentante sig.ra (...) e per l'effetto respingere le domande formulate e formulande dagli odierni attori e confermare la nomina del sig. (...) quale amministratore del Supercondominio (...). In via preliminare: esperire il tentativo di conciliazione fra le parti. In via principale: per tutti i motivi, difese ed eccezioni in atti, respingere le domande tutte formulate e formulande dagli odierni attori, con l'atto di citazione de quo e conseguentemente assolvere il Supercondominio (...), c.f. (...), in persona dell'amministratore pro tempore sig. (...), da ogni e qualsiasi pretesa ex adverso. In ogni caso: con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa, oltre indennità forfetaria nella misura del 15% degli imponibili ed oltre oneri fiscali C.P.A. ed I.V.A. come per legge". MOTIVI DELLA DECISIONE Allegazioni e domande delle parti I signori (...), (...), (...), (...) e (...), tutti condomini del CONDOMINIO di (...) in MONCALIERI, nonché lo stesso Condominio di Corso (...), impugnano la delibera assunta in data 5 maggio 2021 dall'assemblea del Supercondominio (...) convenuto, limitatamente ai punti 1, 2 e 3 dell'ordine del giorno. Gli attori allegano: a) che il condominio di corso (...) e i condomìni di via (...), di via (...) fanno parte del Supercondominio (...), condividendo i servizi di acqua, riscaldamento, energia elettrica delle corsie box e manutenzione cancelli carrai; b) che tutti i quattro condomìni sono stati amministrati per lunghissimo tempo (circa 50 anni) e fino al 2019 dal geom. (...) il quale, pur non essendo mai stato formalmente nominato amministratore del Supercondominio (...), ha di fatto e con modalità informali amministrato anche quest'ultimo; c) che il geom. (...) era solito ripartire "per edificio" le spese relative ai servizi condivisi, senza dettagliare i consumi e le quote di ciascuna unità immobiliare e comunicando al subcondominio attore ((...)) unicamente la somma da esso dovuta su ciascuna bolletta del supercondominio; d) che il geom. (...), con comunicazione del 9 aprile 2021, convocava l'assemblea ordinaria del Supercondominio per il giorno 5.5.21 per deliberare sui seguenti punti: 1) rendiconto spese gestione 2019/2020; 2) preventivo spese gestione 2020/2021; 3) nomina del nuovo amministratore; 4) varie ed eventuali; e) che la convocazione "perveniva in modo differente per ognuno dei singoli condomìni facenti parte del supercondominio": mentre infatti le convocazioni inviate ai condòmini degli edifici di corso (...) e a quelli di via (...) contenevano il riparto delle spese relative alle unità abitative del condominio di appartenenza (ma non quello afferente le unità degli altri condomìni), le convocazioni inviate ai condòmini degli altri due edifici (via (...) e via (...)) contenevano soltanto la complessiva somma dovuta dall'intero sub-condominio; f) che il 28 aprile 2021 si teneva l'assemblea del sub-condominio di corso (...) nel corso della quale: - era conferito alla sig.ra (...) il mandato di rappresentare il condominio all'assemblea del Supercondominio (...) del 5.5.21; - si deliberava di non approvare il rendiconto e il preventivo oggetto di tale assemblea e si incaricava pertanto la sig.ra (...) di esprimere voto contrario all'approvazione; - si dava mandato alla sig.ra (...) di votare, quale amministratore del Supercondominio, il geom. (...) (amministratore del Condominio di corso (...)); g) che, all'assemblea del supercondominio la sig.ra (...), agendo in difformità rispetto al mandato ricevuto, si asteneva sull'approvazione del consuntivo e del preventivo (che venivano così approvati grazie al voto favorevole degli altri partecipanti) e votava per la nomina ad amministratore di (...) (che veniva così nominato amministratore del Supercondominio (...)). Sulla scorta di queste premesse, gli attori deducono i seguenti motivi di invalidità della delibera: - nullità della convocazione assembleare, in quanto effettuata da soggetto (il geom. (...)) che non era stato mai nominato amministratore del Supercondominio (...); - violazione del mandato di voto da parte della sig.ra (...), rappresentante del condominio (...), all'assemblea del Supercondominio (...); violazione da apprezzarsi anche in relazione alla situazione di conflitto di interessi in cui versava la (...) rispetto al condominio di appartenenza, essendo morosa nel pagamento delle quote condominiali; - impossibilità di verifica dei conti posti alla base del consuntivo e del preventivo votati in assemblea, a causa delle modalità di gestione non trasparente tenuta negli anni dall'amministratore geom. (...); - mancata prova del potere rappresentativo in capo ai rappresentanti dei condomìni di via (...) e di via (...) che hanno preso parte all'assemblea supercondominiale del 5.5.21; - diversità dei documenti votati in assemblea dai rappresentanti dei quattro sub-condomìni, poiché i bilanci allegati alle convocazioni erano predisposti in modo diverso per i condòmini di ciascun sub-condominio (nei termini chiariti al punto e); - errori nelle modalità di calcolo e nei riparti. Il SUPERCONDOMINIO (...): - rileva che la presente impugnazione di delibera è fondata su circostanze nuove e motivi ulteriori rispetto a quelli prospettati dal condominio (...) in sede di mediazione, con conseguente improcedibilità della domanda; - eccepisce preliminarmente la carenza di legittimazione attiva dell'amministratore del condominio di corso (...), che non può impugnare le delibere del supercondominio; - non contesta specificamente le circostanze di fatto esposte alle lettere a) - g); - rileva che legittimato all'impugnazione è solo il condòmino assente o dissenziente e, pertanto, il condominio di corso (...) non può impugnare le delibere assunte con il suo voto favorevole (segnatamente quella di nomina dell'amministratore (...), votato in assemblea anche dalla sig.ra (...), rappresentante del condominio di corso (...)); - sostiene che il rappresentante del singolo condominio all'assemblea del supercondominio ha "pieni poteri" e ogni limite al suo potere di rappresentanza si considera come "non apposto", ai sensi dell'art. 67, comma 4, disp. att. c.c.; la condotta tenuta dalla sig.ra (...) potrà quindi avere rilevanza soltanto nei rapporti interni fra lei e il condominio di corso (...); - eccepisce la genericità del motivo di impugnazione fondato sull'impossibilità del controllo dei conti, che si riduce a una generica critica all'operato del geom. (...), ma non puntualizza né prova i vizi che inficiano il consuntivo e il preventivo approvati in assemblea; - eccepisce la carenza di legittimazione dell'attore a far valere vizi di rappresentanza in capo ai rappresentanti degli altri sub-condomìni; produce, in ogni caso, i verbali delle assemblee condominiali che hanno nominato rappresentati i sig.ri (...). Conclude per il rigetto delle domande. Esame delle domande 1. Va esaminata, in primo luogo, l'eccezione con cui il Supercondominio (...) deduce la violazione del divieto di mutatio libelli. Il convenuto infatti, attraverso questa eccezione, intende denunciare il difetto della condizione di procedibilità della mediazione, per avere gli attori introdotto una domanda diversa da quella oggetto del procedimento di mediazione. Sostiene al riguardo che "ad una sintetica (poche righe) descrizione dei motivi della controversia contenuta nella domanda di mediazione segue un atto di citazione di ben 51 pagine e 125 capi nel quale vengono riportate circostanze nuove e soprattutto vengono addotti motivi ulteriori e nuovi a fondamento dell'impugnazione della delibera assembleare". L'eccezione è infondata, poiché l'esame della domanda di mediazione (doc. 3 convenuto, p. 27) consente di apprezzare l'identità fra la controversia oggetto del presente procedimento e quella deferita in mediazione. In particolare, identico è il petitum, consistente nella richiesta di accertare l'invalidità della delibera assunta il 5.5.21; identiche sono le ragioni a fondamento della domanda, consistenti nelle violazioni che si sono sopra descritte. La maggior ampiezza della trattazione contenuta nell'atto di citazione, così come l'introduzione di nuove argomentazioni a supporto della dedotta invalidità, non determinano alcuna diversità fra le domande oggetto dei due procedimenti. La descrizione della domanda contenuta nell'istanza di mediazione permetteva infatti alla controparte di comprendere con chiarezza e univocità l'oggetto della lite e di difendersi adeguatamente nel procedimento. Deve concludersi che la condizione di procedibilità è stata rispettata. 2. Sempre in via preliminare, il convenuto eccepisce la carenza di legittimazione attiva dell'amministratore, che non avrebbe titolo per impugnare la delibera del supercondominio. L'eccezione è inconferente: in primo luogo perché il geom. (...) non agisce personalmente ma quale amministratore del condominio di via (...). E' pacifico che l'amministratore non possa impugnare le delibere del condominio da lui amministrato, né quelle del supercondominio di cui quest'ultimo fa parte, poiché il diritto di impugnazione è attribuito dall'art. 1137 c.c. a "ogni condomino". Tuttavia, l'amministratore agisce qui in rappresentanza dell'intero condominio di corso (...), che - nell'assemblea del 31.5.21 - ha "approvato all'unanimità l'impugnativa in sede giudiziale di tutte e tre le delibere assunte dal supercondominio (...) in occasione dell'assemblea del 5/5/2021" e, all'uopo, ha conferito incarico all'avv. (...) (doc. 53 attore). L'eccezione avrebbe potuto semmai essere posta con riferimento alla legittimazione del condominio (inteso come collettività di tutti i condòmini, rappresentati in giudizio dall'amministratore) a impugnare la delibera del supercondominio. Ma sotto questo profilo l'eccezione non è stata formulata. In secondo luogo, l'eccezione è inconferente perché accanto al condominio di corso (...), rappresentato dall'amministratore, hanno personalmente agito (proponendo identica domanda di annullamento delle delibere) anche 5 condomini del medesimo condominio di corso (...). L'eventuale carenza di legittimazione del Condominio non avrebbe dunque alcuna conseguenza sull'esito della domanda; neppure in punto spese di lite, poiché il condominio e i condomini hanno agito congiuntamente, con unici atti difensivi e avvalendosi della medesima difesa tecnica. 3. Va esaminato per primo, in ordine logico, il motivo di impugnazione con cui gli attori fanno valere un vizio del procedimento di convocazione dell'assemblea del Supercondominio (...), poiché l'assemblea del 5.5.21 sarebbe stata convocata da un soggetto, il geom. (...), mai formalmente nominato amministratore del supercondominio. Il motivo è infondato per plurime ragioni: - perché il procedimento di convocazione è stato svolto e ha portato al regolare (sotto il profilo formale) svolgimento dell'assemblea del supercondominio, a cui hanno preso parte tutti i rappresentanti di ciascun sub-condominio; - perché gli attori non specificano sotto quale profilo la dedotta irregolarità della convocazione li avrebbe pregiudicati; - perché, a seguito della convocazione del geom. (...) si sono svolte regolari assemblee in tutti i condomini in vista della partecipazione all'assemblea del supercondominio, e in nessuna di queste assemblee è stato lamentato il difetto di legittimazione del (...) a convocare l'assemblea del Supercondominio; - perché il geom. (...) - come esplicitamente allegano gli stessi attori - ha svolto di fatto per anni (e svolgeva all'epoca della convocazione dell'assemblea di cui si discute) la funzione di amministratore del supercondominio; - infine, perché la convocazione dell'assemblea da parte di soggetto non legittimato non comporta, di per sé, l'invalidità delle delibere assunte qualora non ricorrano altri vizi del procedimento di convocazione o delle delibere adottate. 4. Gli attori impugnano tutte le delibere assunte dall'assemblea del supercondominio del 5.5.21: 1) approvazione del rendiconto 2019-2020 2) approvazione del preventivo 2020-2021 3) nomina di (...) quale nuovo amministratore del supercondominio. Il primo motivo di impugnazione da essi fatto valere investe tutte e tre le delibere e riguarda l'eccesso di potere e il conflitto di interessi della rappresentante del Condominio (...) nell'assemblea del Supercondominio (...): la sig.ra (...), infatti, ha votato in modo difforme rispetto alle indicazioni espresse dall'assemblea condominiale, poiché si è astenuta sull'approvazione del preventivo e del consuntivo, anziché esprimere voto contrario come deliberato dall'assemblea del Condominio (...); ed ha votato per la nomina ad amministratore di (...) anziché di (...), come indicato dall'assemblea del Condominio (...). E' opportuno evidenziare che l'unico motivo di invalidità addotto nei confronti della delibera di nomina dell'amministratore è quello appena esposto. Mentre, nei confronti delle delibere di approvazione del rendiconto e del preventivo gli attori fanno valere ulteriori e autonomi motivi di impugnazione. 5. La circostanza che la sig.ra (...) abbia tenuto, nell'assemblea del Supercondominio, una condotta in totale contrasto con le indicazioni ricevute dall'assemblea del Condominio (...), di cui era rappresentante, è pacifica ed emerge dal raffronto fra il verbale dell'assemblea del Condominio (...) in data 28.4.21 (doc. 39 attori) e il verbale dell'assemblea del Supercondominio (doc. 47 attori). Il Condominio (...), per le ragioni analiticamente indicate in tale verbale, aveva deliberato di non approvare il rendiconto 2019-2020 e la relativa tabella di riparto: "L'assemblea non approva il rendiconto spese del (...) gestione 1/5/2019 - 30/04/2020 e relativa tabella di riparto ad eccezione del Sig (...). Pertanto l'assemblea incarica la Signora (...) di non approvare il rendiconto spese (...)". Per le medesime ragioni, l'assemblea aveva deliberato di "non approvare il preventivo 2020/2021 (...). Pertanto l'assemblea incarica la Sig.ra (...) di non approvare il preventivo 2020/2021 del (...)". In merito alla nomina del nuovo amministratore del Supercondominio, "L'assemblea individua nel geom. (...) il nuovo amministratore". La sig.ra (...), in chiara difformità dalle indicazioni ricevute, nell'assemblea del Supercondominio si è astenuta dal voto sull'approvazione di consuntivo e preventivo; ed ha votato quale amministratore (...). Gli attori lamentano, sotto un primo profilo, la violazione degli obblighi del mandatario, il quale, ai sensi dell'art. 1711 c.c. "non può eccedere i limiti fissati nel mandato". Questo motivo di impugnazione è però infondato perché l'art. 67, comma 4, disp. att. c.c., con specifico riferimento alla figura dei rappresentanti dei condomìni nell'assemblea del supercondominio, dispone che "ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto". Trattasi di norma speciale che, in funzione dell'esigenza, ritenuta prevalente, di celere e agevole svolgimento delle assemblee supercondominiali, impedisce che le assemblee dei sub-condomìni possano condizionare, con rilevanza esterna, il potere del loro rappresentante. E' una previsione coerente con il carattere unitario del voto del rappresentante, che esprime in maniera sintetica un unico voto (il cui peso è rapportato all'intera caratura millesimale del condominio rappresentato) senza possibilità di esprimere voti plurimi e contrastanti (corrispondenti a quelli dei singoli condòmini che hanno votato a favore o contro una determinata delibera). E' indubbio che nei rapporti fra il rappresentante e il condominio che l'ha nominato trovino piena applicazione le norme sulla responsabilità del mandatario, a cui rinvia lo stesso art. 67 disp. att. Tuttavia, la generale previsione dell'art. 1711 c.c. trova una deroga nella norma speciale sopra esaminata, la quale impedisce che i vincoli e le condizioni indicate dal condominio mandante, in essi comprese le indicazioni di voto, possano limitare il potere del rappresentante nell'assemblea del supercondominio. Per queste ragioni la circostanza che la sig.ra (...) abbia votato in modo difforme dalle indicazioni ricevute dall'assemblea del "suo" condominio non costituisce, di per sé, ragione di invalidità della delibera assunta dal supercondominio. 6. Gli attori sostengono tuttavia che l'espressione di voto da parte della sig.ra (...) in contrasto con le indicazioni ricevute dal suo condominio sia la manifestazione di un conflitto di interessi con il condominio mandante, che trova causa nella situazione di morosità in cui essa versava per il pagamento delle spese condominiali. Si riportano di seguito le difese degli attori: "Abbiamo già dedotto (quale circostanza mai specificatamente contestata da parte convenuta e, invero, anche abbondantemente dimostrata per tabulas) che la Sig.ra (...) risultava essere soggetto moroso nei confronti del condominio di Corso (...), essendosi verificato che l'amministratore di tale condominio, in corsa per la nomina di superamministratore in occasione dell'assemblea del 5.5.2021, le aveva già intimato il pagamento delle spese di gestione del riscaldamento. Si è, quindi, verificato che la (...), in sede di assemblea base, pur a fronte della propria posizione di soggetto moroso (e nella totale buona fede della compagine, la quale, a conferma dell'insussistenza di qualsivoglia pregiudizio le conferiva tale mandato), ha solo lasciato credere di poter assolvere il ruolo di rappresentante di Corso (...) in sede di superassemblea ordinaria, con, a questo punto, la riserva mentale di stravolgere tutte le indicazioni di voto ricevute, per il proprio tornaconto personale. Non è un caso, infatti, che in relazione ai conteggi che avrebbero dovuto essere approvati dai rappresentanti in occasione dell'assemblea del 5.5.2021, la Sig.ra (...) si sia astenuta, ben sapendo che la sua astensione avrebbe favorito, agevolandola, l'approvazione di tali conteggi, alla stessa favorevoli (proprio perché promananti da un soggetto che non le aveva mai chiesto il giusto in sede di gestione del riscaldamento, anzi, addirittura, attribuendole dei pagamenti, laddove la sua era una situazione di morosità conclamata). In relazione al punto dell'ordine del giorno afferente la nomina dell'amministratore, al contrario, la (...) non poteva permettersi di correre il rischio della nomina del Geom. (...), per le motivazioni già ampiamente dedotte in precedenza, motivo per cui quest'ultima si è fatta "parte diligente", votando Milano, delfino del Geom. (...)" (comparsa conclusionale p. 13). Si osserva, anzitutto, che le circostanze da cui si dovrebbe desumere il conflitto di interessi non trovano riscontro e sono del tutto ipotetiche. Gli attori riconoscono che, alla data dell'assemblea del 29.4.21, la sig.ra (...) era morosa nei confronti del condominio e che l'amministratore (...) ne era perfettamente al corrente. Affermano che "la (...), in sede di assemblea base,... ha solo lasciato credere di poter assolvere il ruolo di rappresentante di Corso (...) in sede di superassemblea ordinaria, con, a questo punto, la riserva mentale di stravolgere tutte le indicazioni di voto ricevute". Tuttavia, dal verbale assembleare non si evince alcuna condotta decettiva della (...), né alcun elemento da cui desumere che essa abbia assunto l'incarico con la riserva mentale di contravvenire alle indicazioni di voto. Dunque, il condominio (...) ha valutato e ritenuto che la situazione di morosità in cui versava la (...) non fosse di impedimento alla sua nomina a rappresentante nell'assemblea del supercondominio. In secondo luogo, la situazione di conflitto di interessi del rappresentante è contemplata dall'art. 1394 c.c., che prevede l'annullabilità del contratto concluso dal rappresentante "se il conflitto era conosciuto o riconoscibile dal terzo". Ora, a prescindere dalla dubbia applicabilità di questa norma al caso che ci occupa - in cui non si discute della validità di un contratto concluso dal rappresentante, ma della sua espressione di voto in una assemblea di condominio - resta il fatto che gli attori non hanno allegato né provato alcun elemento per dimostrare che "il terzo" fosse a conoscenza del conflitto di interessi fra la (...) e il condominio (...). Anche perché, in questo caso, il terzo è un supercondominio, una entità rispetto alla quale è quantomai arduo ricondurre stati soggettivi quali la "conoscenza" o la "riconoscibilità". Infine, per invalidare il voto espresso dalla (...) nell'assemblea del supercondominio occorrerebbe, semmai, dimostrare l'esistenza di un conflitto di interesse fra la (...) e il supercondominio; dedurre, cioè, che essa ha votato per soddisfare un interesse proprio, del tutto estraneo alla sua condizione di partecipante al supercondominio. Questo profilo di conflitto non è stato mai allegato. Secondo la prospettazione degli attori, infatti, il conflitto sussiste fra la (...) e il sub-condominio (...) che l'ha nominata sua rappresentante. Questo conflitto, ove dimostrato, potrebbe comportare l'invalidità della delibera dell'assemblea del Condominio (...) del 28.4.21, che ha nominato la (...) rappresentante (delibera mai impugnata), non della delibera dell'assemblea supercondominiale in cui il rappresentante ha espresso il proprio voto. In definitiva, si ritiene che il dedotto conflitto di interessi, oltre a non essere dimostrato, sia irrilevante al fine della chiesta pronuncia di invalidità della delibera assunta dal Supercondominio. 7. Le considerazioni esposte inducono il rigetto della impugnazione della delibera di nomina di (...) quale amministratore del Supercondominio, impugnazione fondata - come già detto - unicamente sulla violazione del mandato da parte della sig.ra (...) e sul suo conflitto di interessi. Resta dunque assorbita la questione, sollevata dal supercondominio convenuto, della legittimazione dei condomini attori a impugnare la delibera approvata col voto favorevole del loro rappresentante. 8. Occorre ora esaminare i motivi di invalidità - per così dire "intrinseca" - della delibera impugnata; che riguardano i punti 1 e 2 dell'o.d.g., cioè l'approvazione del rendiconto di gestione 1.5.2019 - 30.4.2020 con il relativo riparto; e l'approvazione del preventivo spese per la gestione 1.5.2020 - 30.4.2021. Gli attori sostengono che i bilanci del Supercondominio predisposti dal geom. (...) (amministratore di fatto del supercondominio Centro (...) fino alla delibera di nomina di nuovo amministratore del 5.5.21) e approvati dall'assemblea non permettono il controllo della contabilità condominiale, anche perché limitati a una ripartizione "per edificio" dei complessivi costi, senza dettaglio per singole unità abitative. Deducono, inoltre, che i piani di riparto allegati al rendiconto fossero stati (dal geom. (...)) predisposti in modo differente per i condòmini facenti parte degli edifici di (...) e di via (...), e per quelli facenti parte degli edifici di via (...). Infatti, il primo gruppo di condòmini ha ricevuto, unitamente alla convocazione per l'assemblea del 5.5.21, il rendiconto e il riparto relativo alle singole unità abitative del proprio condominio; mentre il secondo gruppo di condòmini ha ricevuto soltanto il rendiconto e il riparto delle spese per edifici. Questo divergente contenuto della convocazione è - secondo gli attori - di per sé causa di invalidità della delibera, poiché non vi è coincidenza fra l'oggetto della delibera sottoposto a ciascuno dei condomìni facenti parte del Supercondominio Centro (...). Questi motivi di impugnazione sono fondati. L'art. 1130-bis c.c., applicabile anche ai supercondomini in virtù del rinvio di cui all'art. 1117-bis c.c., prevede che il rendiconto condominiale debba contenere le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentirne l'immediata verifica. Prevede altresì che il rendiconto sia composto dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e da una nota sintetica esplicativa. La spesa risultante dal rendiconto "è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà". La previsione è diretta a soddisfare un'esigenza di trasparenza nella gestione, che permetta a ogni condomino di conoscere, non soltanto la propria situazione, ma anche quella degli altri partecipanti. E' onere del condominio, in persona dell'amministratore, dare la prova che il bilancio risponde alle prescrizioni dell'art. 1130-bis. Nel caso in esame: - il Supercondominio Centro (...) non ha dato la prova che il rendiconto 2019-2020 approvato nell'assemblea si componesse dei documenti prescritti; il verbale di assemblea da esso prodotto (doc. 2) non contiene allegati; il verbale prodotto dagli attori (doc. 47) reca in allegato soltanto una ripartizione delle spese fra i 4 condomìni che costituiscono il Supercondominio Centro Sangone; - non è contestato dal supercondominio convenuto che le convocazioni per l'assemblea del 5.5.21 non contenessero il riparto delle spese fra tutti i condòmini del Supercondominio Centro (...); né è contestato che le sole convocazioni indirizzate ai condòmini facenti parte degli edifici di corso (...) e di via (...) contenessero il riparto delle spese fra i soli condòmini di questi edifici; è quindi pacifico che i rendiconti, sulla cui base le assemblee dei singoli sub-condomìni hanno valutato se approvare o non approvare i bilanci, fossero stati redatti in modo diverso in relazione al condominio destinatario. E' opportuno chiarire che i partecipanti al supercondominio non sono i singoli condomìni, bensì i proprietari delle unità immobiliari facenti parte di ciascun sub-condominio. Rispetto alle "parti" o ai "servizi" condivisi fra più edifici o condomìni - condivisione che determina ipso facto l'esistenza del supercondominio - i proprietari delle singole unità immobiliari si atteggiano in modo del tutto uguale a quello dei condòmini di un singolo edificio. Le specificità previste dall'art. 67 disp. att. riguardano unicamente il funzionamento di alcune assemblee del supercondominio (quelle per la gestione ordinaria e per la nomina dell'amministratore nei supercondomini con più di 60 partecipanti) e non determinano uno stravolgimento dell'assetto proprietario né delle regole che presidiano il funzionamento del condominio. Ciò significa che rispetto alle parti e ai servizi "in supercondominio" (e come tali gestiti dal supercondominio) ogni singolo partecipante ha diritto di conoscere la ripartizione globale delle spese, cioè fra tutti i partecipanti al supercondominio, e non soltanto quella relativa all'unità immobiliare (sub-condominio) di cui fa parte. Una simile, parziale, rappresentazione delle spese sarebbe inevitabilmente monca, lo priverebbe della visione di insieme e della possibilità di verificare la correttezza del riparto. Per questa ragione le doglianze degli attori in merito all'irregolarità del rendiconto 2019-20 e, conseguentemente, del preventivo 2020-21, approvati dall'assemblea del 5.5.21, sono fondate. I documenti esaminati e approvati non rendono intellegibile e verificabile il riparto applicato, violando i principi di trasparenza previsti dall'art. 1130-bis c.c. Tanto più questi principi risultano violati in quanto i documenti di bilancio inviati ai condòmini sono stati redatti in modo diverso a seconda dell'edificio di appartenenza. Ma - va detto - la violazione del principio di verificabilità sussiste anche per quei partecipanti che hanno ricevuto il riparto delle spese relative al proprio edificio. Perché, si ribadisce, il riparto avrebbe dovuto riguardare ogni unità immobiliare facente parte del supercondominio. In definitiva, le delibere di approvazione dei bilanci consuntivo e preventivo vanno annullate poiché i documenti approvati sono redatti in modo non conforme alle prescrizioni dell'art. 1130-bis c.c. e, non contenendo il riparto completo delle spese addebitate, violano i principi di trasparenza e verificabilità del rendiconto. 9. Va da ultimo esaminato il motivo di impugnazione con cui gli attori deducono la carenza di potere rappresentativo nell'assemblea del Supercondominio dei rappresentanti dei sub-condomini di via (...). Sul punto va rilevata, in primo, luogo, la carenza di legittimazione a far valere un vizio che soltanto i rappresentati (cioè i condomìni ora citati) avrebbero potuto rilevare. In secondo luogo, il Supercondominio convenuto ha prodotto i verbali di nomina di (...), rappresentante del Condominio di via (...) (doc. 5); e di (...), rappresentante del Condominio di (...) (doc. 6). 10. Alla luce delle considerazioni che precedono, la domanda va accolta limitatamente all'impugnazione dei punti 1 e 2 dell'o.d.g. (approvazione consuntivo 2019-2020 e preventivo 20202021), che vanno annullate. Va invece respinta la domanda di nullità o annullamento della delibera di nomina dell'amministratore (...). 11. Tenuto conto dell'accoglimento parziale (limitatamente a due punti sui tre impugnati), si ravvisano i presupposti per compensare le spese del giudizio in misura di un quarto (1/4). La restante parte delle spese va posta a carico del Supercondominio convenuto. Le spese vengono liquidate come segue, sulla base dei parametri di cui alla Tabella A allegata al D.M. Giustizia n. 55/2014 (come aggiornato con DM 147/2022). Ai fini della liquidazione fra il minimo e il massimo previsti dallo scaglione di riferimento, si tiene conto dell'importanza del procedimento, della complessità e del numero delle questioni trattate, nonché del pregio dell'attività difensiva, desunto anche dalle tecniche redazionali degli atti difensivi - fase di studio Euro 1.701 - fase introduttiva Euro 1.204 - fase decisoria Euro 2.905 E dunque in totale Euro 5.810, oltre Euro 585,74 per spese; spese generali, IVA e CPA come per legge. Oltre alle spese del procedimento di mediazione (sola fase di attivazione) pari a Euro 536. Non si ravvisano i presupposti per l'applicazione dell'art. 4 comma 2 DM 55/2014 (possibilità di aumento in caso di difesa di più soggetti), considerata l'identica posizione delle parti attrici e l'assenza di difese differenziate in relazione a ciascun soggetto. P.Q.M. Il Tribunale di Torino, definitivamente pronunciando sulla domanda come sopra proposta, così provvede: annulla la delibera assunta in data 5.5.2021 dall'assemblea del SUPERCONDOMINIO (...), limitatamente ai punti 1 (approvazione consuntivo 2019-20 e relativo riparto) e 2 (approvazione preventivo 2020-2021) dell'o.d.g. rigetta ogni altra domanda delle parti; compensa le spese del giudizio in misura di un quarto (1/4) e condanna il SUPERCONDOMINIO (...) al rimborso della restante parte (3/4) di dette spese favore degli attori, liquidandole, per il loro intero ammontare, in Euro 5.810, oltre Euro 585,74 per spese vive; spese generali, IVA e CPA come per legge; oltre Euro 536 per il procedimento di mediazione. Torino, 14 aprile 2023. Depositata in Cancelleria il 17 aprile 2023.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE di APPELLO DI POTENZA La Corte di Appello di Potenza, Sezione Civile, nelle persone dei sigg. magistrati: Dott. ALBERTO IANNUZZI - Presidente Dott. MICHELE VIDETTA - Consigliere Dott.ssa ADELE APICELLA - G.A. Estensore ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 697 del Ruolo Generale dell'anno 2018, avente ad oggetto appello avverso la sentenza n. 134 pubblicata in data 8.10.2018 dal Tribunale di Lagonegro in composizione monocratica, e vertente tra CONDOMINIO (...), in persona dell'Amministratore p.t., (P.l. (...)), rappresentato e difeso, in virtù di procura in calce all'atto di citazione in appello, dall'avv. Pa.To., elettivamente domiciliato in Napoli alla Via (...), presso lo studio del difensore APPELLANTE CONTRO CONDOMINIO (...), in persona dell'Amministratore p.t., (P.L (...)), rappresentato e difeso, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione in appello, dagli avv.ti Fa.Ce., Fr.Pi. e La.Ce., elettivamente domiciliato in Camposano (NA) alla Via (...), presso lo studio dei difensori APPELLATO NONCHE' CONTRO (...) S.R.L., in persona del legale rapp.te p.t., (P.I. (...)), rappresentata e difesa, giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di primo grado, dall'avv. Ni.Se., elettivamente domiciliata in Potenza alla Via (...), presso lo studio dell'avv. Fr.Ca. APPELLATA SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione ritualmente notificato il Condominio (...) conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Sala Consilina - Sezione di Sapri il Condominio (...) e la (...) s.r.l. onde sentir accertare e dichiarare l'obbligo dei convenuti di corrispondere la quota di partecipazione alle spese di gestione e di amministrazione delle parti comuni e, per l'effetto, condannare gli stessi al pagamento dell'importo complessivo di Euro 64.371,60, oltre interessi e rivalutazione. Vinte le spese di giudizio. In via istruttoria, deferiva interrogatorio formale nei confronti dell'ing. (...), Amministratore Unico della (...) s.r.l., originario proprietario e venditore dei singoli lotti, sui capi articolati nella premessa, e chiedeva, ove ritenuto necessario, ammettersi prova testimoniale sulle circostanze di cui alla premessa, riservandosi di indicare i testi nel corso del giudizio e di avanzare ogni altra richiesta istruttoria. In punto di fatto l'attore premetteva che: 1) il Condominio (...) aveva competenza generate ed amministrava tutte le parti del complesso residenziale, realizzato, in varie fasi, nel Comune di Santa Marina - Località S. L., avente accesso dalla S.S. 18 al Km 203,400, in virtù della lottizzazione ottenuta dalla società "(...) s.a.s."; 2) nella parte a monte del complesso edilizio era stato costruito il residence, denominato (...), dalla (...) s.r.l. di Aversa, che aveva acquistato, con atto di compravendita del 2.12.1999, dalla (...) s.r.l. un lotto di terreno edificatorio; 3) nel capo Primo dell'atto di compravendita l'ing. (...), Amministratore Unico della (...) s.r.l., si era impegnato a concorrere alle spese di gestione, di manutenzione ordinaria e straordinaria e di miglioramento delle opere di urbanizzazione realizzate nella lottizzazione (...), nella misura del 20%, pur essendo tali opere di proprietà comune dei soli lotti facenti parte della lottizzazione stessa; 4) il Condominio (...), per le parti comuni a tutti gli edifici, aveva ripartito le spese per i singoli lotti (singoli condomini) con criteri millesimali fino alla concorrenza dell'80% dell'importo, mentre aveva attribuito un valore, pari al residue 20% del totale, al fabbricato denominate "(...)", per obbligo imposto nell'atto di compravendita dalla (...) s.r.l.; 5) nonostante i continui solleciti, il Condominio denominate (...) era risultato inadempiente, con grave ripercussione sul buon andamento dell'amministrazione, pregiudizio alla sicurezza delle persone e notevole esposizione finanziaria per le proprie casse; 6) a fronte dell'obbligazione reale risultante dal patto stabilito, nella libera contrattazione tra le parti della vendita del lotto, la (...) s.r.l., nella fase di costruzione del Residence (...) non aveva rispettato i numeri 3, 4 e 5 del capo Primo, avendo fatto transitare, senza renderne alcun conto, i mezzi meccanici sul viale principale del Condominio P., con conseguenti notevoli disagi e danni; 7) l'inadempimento delle richiamate obbligazioni rendeva necessaria una pronuncia giudiziale per la condanna dei convenuti ad adempiere, in via alternativa o concorrente, e, laddove occorrente, per chiarire l'ambito e l'efficacia dei patti sottoscritti nell'atto notarile, nonché la ricaduta dell'obbligo sul costituito Condominio; 8) dette inadempienze avevano cagionato ingenti danni, pregiudicato la sicurezza ed il normale godimento della cosa comune, comportato maggiori costi per il Condominio (...) a causa del ritardo nell'adempimento delle proprie obbligazioni, determinato dalla morosità dei creditori; 9) il debito per gli esercizi 2006, 2007, 2008 e 2009 ammontava a complessivi Euro 64.371,60, cui andavano aggiunti interessi e rivalutazione. Con comparsa di costituzione e risposta, depositata il 10.11.2010, si costituiva in giudizio il Condominio (...), che concludeva chiedendo il rigetto della domanda, perché inammissibile, improponibile ed infondata. In via preliminare, eccepiva la nullità dell'atto introduttivo per incertezza del petitum ed inesatta determinazione dell'oggetto della pretesa. In sintesi, sosteneva che l'attore aveva fatto riferimento, in maniera assolutamente indifferente, a quote condominiali e a quote di partecipazione alle spese di gestione e di amministrazione e che aveva omesso di indicate gli elementi a chiarimento delle domande formulate. Il tutto in palese violazione del principio del contraddittorio, non essendogli stato consentito di formulate, in via immediata ed esauriente, le proprie difese. Inoltre, eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva non esistendo una situazione di condominio e/o di comunione tra lo stesso e l'attore, come, peraltro, dichiarato nell'atto di citazione, da cui poter dedurre che i singoli proprietari del Condominio (...) fossero titolari di una servitù di passaggio sulle strade della lottizzazione (...). Pertanto, trattandosi di un diritto reale dovevano essere coinvolti i singoli proprietari e non il Condominio, privo di legittimazione attiva e passiva. Sul punto, dopo aver precisato il concetto di legittimazione passiva, intesa quale dovere del convenuto di subire il giudizio instaurato dall'attore secondo una determinata prospettazione del rapporto oggetto della controversia, richiamava l'art. 1131, comma 2, c.c., relative alla legittimazione passiva dell'amministratore solo in ordine alle liti riguardanti le parti comuni dell'edificio, nonché l'art. 1130 c.c. in merito alle attribuzioni, ai compiti ed ai poteri dell'amministratore del condominio, estraneo ai diritti autonomi di ciascun condomino. In linea gradata, eccepiva la non integrità del contraddittorio, riguardando la controversia non solo l'amministratore, ma tutti i condomini. Pertanto, trattandosi di litisconsorzio necessario, assumeva la necessità che il contraddittorio fosse integrate nei confronti degli stessi. In linea ancor più gradata, contestava nel merito la domanda attorea stante l'insussistenza di un titolo idoneo a giustificare la richiesta di pagamento. In particolare, ribadiva l'esistenza di un rapporto di servitù a favore dei singoli proprietari costituenti il Condominio (...) sui beni comuni con il Condominio (...), ab origine costituito gratuitamente e giammai regolamentato. In linea ulteriormente gradata contestava il quantum richiesto. In via istruttoria, contestava la richiesta di ammissione della prova per testi e, nella denegata ipotesi di accoglimento della stessa, chiedeva di essere ammesso alla prova contraria. Con comparsa di costituzione e risposta, depositata il 3.12.2010, si costituiva in giudizio la (...) s.r.l., che concludeva chiedendo il rigetto della domanda, perché inammissibile, improcedibile, infondata in fatto e in diritto, stante la propria estraneità ai fatti di causa. Innanzitutto, evidenziava che il Condominio (...) aveva fondato la propria pretesa di pagamento sull'atto di compravendita dalla stessa stipulato il 2.12.1999 con la (...) s.r.l., nel quale l'attore non era intervenuto. Di conseguenza, lo stesso non poteva pretendere alcuna prestazione. Inoltre, evidenziava che, dopo aver realizzato sul lotto oggetto del contratto il complesso residenziale (...), aveva alienato le singole unita abitative, i cui acquirenti si erano espressamente assunti l'obbligo oggetto di controversia. Il Tribunale ammetteva solo l'interrogatorio formale dell'Amministratore Unico della (...) s.r.l., che, però, non compariva. In assenza di attività istruttoria, all'udienza del 7.6.2018, la causa veniva trattenuta in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.. Con sentenza n. 134/2018, pubblicata in data 8.10.2018, il Tribunale di Lagonegro in composizione monocratica rigettava la domanda e, per l'effetto, condannava il Condominio (...) al pagamento, in favore del Condominio (...) e della (...) s.r.l., delle spese di giudizio. Preliminarmente, il Tribunale rigettava l'eccezione di nullità dell'atto introduttivo del giudizio sollevata dal Condominio (...) per insussistenza dei presupposti richiesti dall'art. 164, comma 4, c.p.c.. Sempre in via preliminare, il Tribunale dichiarava il difetto di legittimazione attiva del Condominio (...), così come eccepito dalla convenuta (...) s.r.l., non risultando dagli atti di causa un rapporto contrattuale tra lo stesso e la società (...) s.r.l., che aveva venduto il suolo alla (...) s.r.l. Inoltre, accoglieva l'eccezione di difetto di legittimazione passiva del Condominio (...), non avendo l'attore provato se i condomini, negli atti di acquisto, avessero o menu assunto gli obblighi di pagamento e dovendo, in tal case, ritenersi legittimati passivi i singoli condomini. Pertanto, ritenuta la carenza di titolarità attiva del Condominio (...) e quella di legittimazione passiva del Condominio (...), affermava l'infondatezza della pretesa, anche ai sensi dell'art. 1372 c.c. Con atto di appello notificato il 23.11.2018 il Condominio (...) impugna la suindicata sentenza, formula istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della stessa e conclude chiedendo di: I) accertare e dichiarare la sussistenza dell'obbligo dei convenuti di corrispondere la quota di partecipazione alle spese di gestione e di amministrazione delle parti comuni e, per l'effetto; 2) condannare gli stessi, in via alternativa o concorrente, al pagamento delle quote condominiali, sia ordinarie che straordinarie, relativamente agli esercizi 2006, 2007, 2008 e 2009, pari ad Euro 64.371,60, oltre interessi e rivalutazione; 3) in subordine, accertare l'ambito di efficacia dei patti sottoscritti nell'atto di vendita del 2.12.1999 e della ricaduta di tale obbligo sul costituito Condominio, nascente dagli aventi causa (acquirenti) degli immobili edificati su tale lotto; 4) in ogni caso, condannare le controparti al pagamento delle spese e competenze dei due gradi di giudizio. Con comparsa di costituzione e risposta, depositata il 20.3.2019, si costituisce in giudizio il Condominio (...) s.r.l., che conclude chiedendo di rigettare la richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata e, quindi, di rigettare l'impugnazione, perché inammissibile, improcedibile ed infondata. Vinte le spese di lite. In via preliminare, eccepisce la tardività dell'appello avendo notificato la sentenza di primo grado il 24.10.2018. Sempre in via preliminare, eccepisce la violazione dell'art. 342 c.p.c. non avendo l'appellante ottemperato all'onere della specificazione dei motivi di impugnazione e, quindi, evidenziato come dovrebbe essere innovata la pronuncia di primo grado. Ancora in via preliminare, eccepisce l'inammissibilità dell'appello in quanto contenente deduzioni e domande nuove, in particolar modo la richiesta di un provvedimento ulteriore rispetto a quelli invocati nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado. In relazione al primo motivo di gravame assume che l'appellante non ha provato la propria legittimazione attiva, ossia la titolarità del presunto diritto di credito o la rinuncia o il trasferimento allo stesso da parte dell'originario sottoscrittore del contralto. Al riguardo precisa che l'atto di vendita del 2.12.1999 era stato sottoscritto dalla (...) s.r.l. e dalla (...) s.r.l. e giammai dal Condominio (...) e che non vi e documentazione che attesti se e con quali modalità la posizione contrattuale dal late attivo sia stata trasferita dalla società (...) s.r.l. alla società (...) s.a.s. e successivamente da questa al Condominio appellante. Fermo ciò, assume che la titolarità della posizione creditoria non può derivare dalla naturale insistenza del Condominio (...) sui lotti oggetto del contralto di compravendita, trattandosi di una mera circostanza in virtù della quale non può concedersi alcuna titolarità di diritti di obbligazione, peraltro giammai dedotta in primo grado, ne in alcun modo provata nel presente grado di giudizio. Inoltre, assume l'inammissibilità del secondo e quarto motivo di gravame e la propria carenza di legittimazione passiva. In sintesi, afferma che l'appellante non ha indicate le argomentazioni dirette a contrapporre la decisione del Tribunale, ne prospettato le modifiche in concrete richieste, essendosi limitato a riproporre quanto dedotto nel giudizio di primo grado. Nel merito, sostiene di non aver mai sottoscritto il contratto di compravendita immobiliare stipulate tra la (...) s.r.l., e la (...) s.r.l. -nel quale l'acquirente si sarebbe impegnato a partecipare, nella misura del 20%, alle spese di gestione e manutenzione relative alle parti comuni del contiguo condominio appellante, obbligo poi trasferito dall'originario acquirente ai suoi aventi causa-, e di non essere avente causa delle parti, ma solo il soggetto che, per conto degli aventi causa, amministra gli spazi comuni. Pertanto, anche in virtù di quanto affermato dalla Suprema Corte di Cassazione e statuito dall'art. 1131, comma 2, c.c., va confermata la propria carenza di legittimazione passiva. Per completezza, evidenzia che le sentenze richiamate dall'appellante riguardano l'istituto della servitù e non delle obbligazioni e che, comunque, l'amministratore non può avere legittimazione alcuna in relazione agli autonomi atti di compravendita, nei quali gli acquirenti potrebbero aver escluso o accettato o modificato la clausola contenente il presunto obbligo assunto dal loro dante causa, peraltro giammai depositati. In relazione a tale ultima circostanza -oggetto di specifico motive di appello- richiama l'art. 2697 c.c., in virtù del quale l'onere della prova grava su colui che allega i fatti posti a fondamento della domanda, principio non derogabile anche in presenza di fatti negativi. Inoltre, fa rilevare che, contrariamente a quanto affermato dall'appellante, il Tribunale ha correttamente escluso che l'obbligazione azionata possa essere qualificata come "propter rem". Ciò in quanto tali ipotesi di obbligazione costituiscono un numero chiuso e, quindi, oltre ad essere caratterizzate dall'accessorietà e dall'ambulatorietà, non possono essere create dall'autonomia privata. Per completezza, evidenzia che nelle obbligazioni reali i soggetti del rapporto sono i titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento della cosa e, quindi, solo il collegamento con la stessa individua il soggetto che deve rispondere, anche in giudizio, delle obbligazioni. E, nel caso di specie, titolari della cosa sono i proprietari e non l'ente, che, per conto di essi, amministra gli spazi comuni. In subordine, evidenzia che tale qualificazione della domanda, peraltro nuova in quanto prospettata solo in sede di gravame, e in contraddizione con le conclusioni rassegnate negli atti introduttivi di entrambi i giudizi, volte ad ottenere la condanna dei convenuti al pagamento degli oneri condominiali e non già di un'obbligazione reale. Pertanto, assume che la richiesta sia temeraria in quanto formulata nei confronti di soggetti estranei alle dinamiche condominiali, non essendovi parti comuni ad entrambi i condomini e trattandosi di spese riguardanti parti di esclusiva pertinenza ed uso dell'appellante. In relazione al terzo motive di appello osserva che l'atto di compravendita vincola unicamente le parti che lo hanno sottoscritto, non pud produrre effetti nei confronti dei terzi e che giammai e stata provata la sussistenza di atti previsti dall'ordinamento per la circolazione delle obbligazioni, come, ad esempio, la delegazione, l'estromissione, l'accollo, la cessione. Pertanto, assume che il Condominio (...) ha correttamente citato in giudizio la (...) s.r.l., ma ha erroneamente ampliato la platea dei convenuti coinvolgendo lo stesso, soggetto di sicura solvibilità. In via subordinata, rileva la nullità della clausola contrattuale posta a fondamento della richiesta di pagamento, con la quale la (...) s.r.l. "assume l'obbligo anche per i suoi aventi causa di concorrere alle spese di gestione, di manutenzione e di miglioramento delle opere di urbanizzazione realizzate nella lottizzazione (...) nella misura del 20%, pur essendo tali opere di proprietà comune dei soli lotti facenti parte della lottizzazione stessa", trovandosi i presunti obbligati in una posizione di assoggettamento al supercondominio (...) a tempo indeterminato e senza poter concorrere a deliberare le prestazioni per le quali dovrebbero corrispondere ingenti somme di denaro, peraltro relative alla manutenzione di aree di cui non sono proprietari e, pertanto, di cui non possono godere. Quindi, sostiene che il contratto e nullo e/o annullabile e precisa di non aver agito in via riconvenzionale onde ottenere una pronuncia in tal senso essendo privo di legittimazione attiva e passiva. Con riguardo alla prova del credito evidenzia che il Condominio (...) non ha prodotto alcuna fattura o documento giustificativi delle somme risultanti dal bilancio, unico atto depositato. Sul punto evidenzia che il bilancio condominiale e idoneo a sostenere la pretesa creditoria solo nei confronti dei condomini -che hanno la possibilità di consultare e controllare i documenti giustificativi delle spese effettuate in sede di approvazione- e non dei terzi, trattandosi di negozio unilaterale plurisoggettivo. In via ulteriormente subordinata, contesta il quantum debeatur richiesto, in considerazione della propria insistenza solo su una parte del lotto oggetto della compravendita, con la conseguenza che la somma indicata va imputata ai proprietari delle altre parti del lotto oggetto del contratto. Al riguardo evidenzia che, anche in tal caso, la richiesta dell'attore, odierno appellante, è sfornita di qualsiasi prova, in violazione di quanto statuito dall'art. 2967 c.c.. Da ultimo, si oppone alla richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, innanzitutto perché l'appellante non ha argomentato in merito ai gravi e fondati motivi richiesti dall'art. 283 c.p.c., poi perché il supercondominio e costituito da centinaia di condomini e, quindi, l'esecuzione della sentenza di prime grado si sostanzierebbe nel pagamento di poche decine di euro da parte di ciascuno di essi, infine perché non sussiste alcun dubbio di insolvenza dello stesso, essendo costituito da villette con affaccio sul mare, il cui valore, di per se, garantisce una futura solvibilità. Pertanto, assume che la richiesta, essendo pretestuosa e temeraria, non solo andrebbe rigettata, ma anche sanzionata. Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 10.5.2019 si costituisce in giudizio la (...) s.r.l., che chiede il rigetto dell'appello essendo il Condominio (...) estraneo al contratto di compravendita ed avendo la stessa, dopo aver realizzato il complesso residenziale denominato (...), trasferito le singole unità immobiliari. All'udienza del 14.5.2019 l'appellante rinuncia all'istanza di inibitoria. Con decreto del 5.4.2022, la Corte dispone la trattazione della causa mediante lo scambio e il deposito, con modalità telematica, di note scritte, ai sensi degli artt. 83, comma 7, lett. h) del D.L. n. 18 del 2020 e 221 del D.L. n. 34 del 2020, come modificato dalla legge di conversione n. 77/2020. Le parti depositano le note di trattazione scritta reiterando le proprie difese. All'udienza del 26.4.2022 la Corte assegna la causa in decisione e concede i termini di cui all'art. 190 c.p.c.. MOTIVI DELLA DECISIONE In via preliminare va esaminata l'eccezione sollevata dall'appellato Condominio (...) di tardività dell'appello avendo notificato la sentenza, ai fini della decorrenza del termine breve per l'impugnazione, il 24.10.2018. L'eccezione è infondata e, pertanto, va rigettata. Dalla documentazione prodotta nel presente grado di giudizio emerge che il Condominio (...), con pec del 23.11.2018, ha notificato l'atto di citazione in appello al Condominio (...) e alla (...) s.r.l. Pertanto, avendo il Condominio (...) notificato la sentenza il 24.10.2018, l'appello è tempestivo. Per quanto concerne la prova dell'avvenuta notifica occorre considerare quanto segue. La L. n. 53 del 1994 riconosce agli avvocati la facoltà di procedere alla notifica degli atti giudiziari a mezzo del servizio postale e/o a mezzo posta elettronica certificata. In particolare, l'art. 9 della predetta legge dispone che nel caso in cui la notifica venga eseguita a mezzo pec, la prova deve essere fornita mediante il deposito dei file elettronici in formato "eml" o "msg". Fermo ciò, con l'ordinanza n. 20214/2021, pubblicata il 15 luglio 2021, la Corte di Cassazione si è pronunciata sulle conseguenze derivanti dal deposito in forma cartacea di un atto notificato a mezzo posta elettronica certificata tutte le volte in cui è possibile procedere con il deposito in modalità telematica. Secondo la Corte di Cassazione la violazione delle forme digitali non integra una causa di inesistenza, ma di nullità della notifica sanabile con il principio del raggiungimento dello scopo dell'atto. Ebbene, il Condominio (...) ha depositato i messaggi pec di avvenuta consegna ed accettazione in formato pdf. e, con le note di trattazione scritta per l'udienza del 26.4.202, fissata per la precisazione delle conclusioni, a fronte delle contestazioni sollevate dal Condominio B., ha effettuato il deposito dei file in formato "eml". Pertanto, trattandosi di una causa di nullità della notifica, la costituzione in giudizio de Condominio (...) e della (...) s.r.l. ha sana il vizio della prova dell'avvenuta notifica. Irrilevante è anche la circostanza della mancata attestazione di conformità dei messaggi pec di avvenuta consegna ed accettazione in formato cartaceo ai corrispondenti messaggi in formato elettronico, non avendo il Condominio (...) disconosciuto la conformità della copia all'originale notificatogli. Sempre in via preliminare va esaminata l'eccezione sollevata dall'appellato Condominio (...) di inammissibilità dell'appello per violazione dell'obbligo imposto dall'art. 342 c.p.c.. L'eccezione è infondata e, pertanto, va rigettata. Con la sentenza n. 10916/2017 la Corte di Cassazione ha affermato che non è necessario un "progetto alternativo di sentenza...", "...né alcuna trascrizione della sentenza appellata, ma la chiara ed inequivoca indicazione delle censure". Dalla lettura dell'atto introduttivo risultano individuabili le censure mosse dall'appellante alla sentenza impugnata e le modifiche richieste, così come sinteticamente riportate nei motivi di appello sopra riportati. Ancora in via preliminare va esaminata l'eccezione sollevata dall'appellato Condominio (...) di inammissibilità dell'appello in quanto contenente deduzioni e domande nuove, non proposte nel giudizio di primo grado, neppure all'esito delle memorie depositate ai sensi dell'art. 183, comma VI, c.p.c.. In particolare, evidenzia che al capo C) delle conclusioni dell'atto d'impugnazione l'appellante chiede, in subordine, di accertare l'ambito e l'efficacia dei patti sottoscritti nell'atto di vendita del 2.12.1999 per Notar (...) e della ricaduta di tale obbligo sul costituito Condominio e, quindi, sugli acquirenti degli immobili, soggetti diversi dalle parti in causa. Pertanto, sostiene che l'appellante, consapevole dell'insussistenza dei presupposti della richiesta formulata in primo grado, tenta, in sede di gravame, di formulare una domanda diversa, peraltro non considerando che i patti di cui chiede accertarsi l'efficacia riguardano soggetti diversi dalle parti in causa. L'eccezione è fondata e, pertanto, va accolta. Il divieto di ius novorum sancito dall'art. 345 c.p.c. riguarda non soltanto le domande e le eccezioni in senso stretto, ma anche le eventuali contestazioni nuove, ossia quelle non esplicate in primo grado; ciò in quanto le nuove contestazioni così mosse in secondo grado, nel modificare i temi di indagine, trasformerebbero il giudizio d'appello in un iudicium novum. Detto divieto risponde, pertanto, ad esigenze di ordine pubblico, concludendosi in un'applicazione del principio del doppio grado di giurisdizione (Cass. Civ., sent. n. 383/2007; Cass. Civ., sent. n. 12147/2004). Nella fattispecie, con l'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado il Condominio (...) ha chiesto al Tribunale di "Accertare e dichiarare, visto l'atto pubblico del 2 Dicembre 1999 per notaio (...), reg.to Ufficio delle Entrate di Aversa (NA) il 20.12.1999 al n. 2153-T, sussistere l'obbligo per i convenuti tutti, di corrispondere la quota di partecipazione alle spese di gestione ed amministrazione, relative alle parti comuni generali del. Condominio "(...)", silo nel Comune di Santa Marina (SA), località S. L., Strada S. 18 - Km. 203,400; - Per l'effetto, condannare essi convenuti al pagamento delle quote condominiali, sia ordinarie che straordinarie, relativamente agli esercizi 2006, 2007, 2008 e 2009, ammontante a complessivi Euro 64.371,60, il tutto gravato di interessi e rivalutazione come per legge...". Invece, con l'atto di citazione in appello ha chiesto in subordine di "accertare l'ambito e l'efficacia dei patti sottoscritti nel richiamato atto di vendita del 2 dicembre 1999 per Notar Dott. Do.Fa. - Reg.to Ufficio delle Entrate di Aversa il 20 dicembre 1999 al n. 2153-T, e della ricaduta di tale obbligo sul costituito Condominio nascente dagli aventi causa (acquirenti) degli immobili su tale lotto edificati". Ebbene, tale domanda, essendo stata introdotta per la prima volta nel presente grado di giudizio, è inammissibile per violazione del divieto dei nova ex art. 345 c.p.c.. Con un primo motivo di gravame l'appellante censura la sentenza impugnata nella parte in cui afferma la propria carenza di legittimazione attiva. In sintesi, assume che la propria legittimazione ad agire deriva dall'incontestata qualità di ente di gestione delle parti comuni tra i lotti realizzati sul suolo a valle di quello oggetto della compravendita tra la (...) s.r.l. e la (...) s.r.l., costruttrice del Condominio (...), circostanza pacifica ed incontestata, risultante dall'atto di compravendita per Notar (...) di Aversa e dalla Convenzione Urbanistica stipulata con il Comune di Santa Marina il 2.9.1977, regolarmente trascritta. Pertanto, sostiene che la (...) s.r.l. e gli aventi causa hanno l'obbligo di concorrere, nella misura del 20%, alle spese di gestione e manutenzione, ivi compreso il miglioramento delle opere di urbanizzazione di proprietà comune dei soli lotti allo stesso appartenenti. Il motivo è infondato e, pertanto, va rigettato. Con l'art. 2 dell'atto di vendita sottoscritto il 2.12.1999 dalla (...) s.r.l. e dalla (...) s.r.l. la prima assumeva l'obbligo: "di concorrere alle spese di gestione, di manutenzione (ordinaria e straordinaria) e di miglioramento delle opere di urbanizzazione realizzate nella lottizzazione (...) nella misura del 20% (venti per cento), pur essendo tali opere proprietà comune dei soli lotti facenti parte della lottizzazione". Il Condominio (...) fa discendere la propria legittimazione attiva dalla qualità di "Ente di gestione delle parti comuni dei lotti costruiti in base all'originaria lottizzazione ottenuta dalla Soc. "(...) SaS". Tuttavia, omette di dimostrare sia la titolarità del diritto di credito discendente dall'art. 2 dell'atto pubblico, sia il trasferimento di tale diritto in suo favore dalla "(...) s.a.s.", proprietaria dei lotti oggetto del richiamato contratto di vendita. Pertanto, come correttamente ritenuto dal Giudice di prime cure, il Condominio (...) non ha adeguatamente provato la sua legittimazione attiva. Il secondo ed il terzo motivo di appello devono essere esaminati congiuntamente perché connessi. Con un secondo motivo di gravame l'appellante censura la sentenza impugnata nella parte in cui afferma la carenza di legittimazione passiva del Condominio (...). In sintesi, assume che: 1) trattandosi di partecipazione agli oneri relativi all'uso delle parti comuni generali, le opposte amministrazioni sono titolari, rispettivamente, della legittimazione attiva e passiva; 2) il patto -vincolante per tutti e ciascuno degli aventi causa dalla società acquirente del suolo, futura costruttrice e venditrice del complesso (...) -, prevedendo una partecipazione complessiva nella misura del 20%, esclude qualsiasi riferimento diretto ai singoli condomini, salva la ripartizione dell'importo in base alle singole quote millesimali, circostanza per lo stesso irrilevante; 3) la Suprema Corte ha affermato che la legittimazione processuale dell'amministratore di condominio, accordata dall'art. 1131 c.c., costituisce una deroga alla disciplina dettata per le ipotesi di pluralità di soggetti in un rapporto oggetto di lite, prevista al fine di rendere più agevole la costituzione del contraddittorio nei confronti del condominio senza dover promuovere il litisconsorzio necessario nei confronti di tutti i condomini; 4) la dottrina ammette una forma di rappresentanza processuale cd. reciproca tra il singolo condomino e l'amministratore, attributiva a ciascuno di una legittimazione sostitutiva, in tutte quelle controversie in cui si contenda l'uso e il godimento delle parti comuni; 5) la sentenza di primo grado è errata, sia perché ritiene che la legittimazione passiva spetti ai singoli condomini, sia perché riversa in capo al condominio l'onere di dimostrare l'esistenza, nei diversi atti di acquisto, di eventuali clausole di esclusione degli oneri assunti dalla (...) s.r.l.. Con un terzo motivo di gravame l'appellante censura la sentenza impugnata nella parte in cui omette di pronunciarsi sull'istanza di condanna della (...) s.r.l.. In sintesi, assume che, ferma restando la legittimazione passiva della (...) s.r.l., il Tribunale si è limitato a rigettare la richiesta solo con riferimento al Condominio (...) e che la (...) s.r.l., per non essere condannata, avrebbe dovuto produrre in giudizio eventuali atti di trasferimento degli immobili contenenti espressa esclusione dell'onere assunto dal dante causa, consistente nel concorso alle spese relative alle parti comuni. I motivi sono infondati e, pertanto, vanno rigettati. Ai sensi dell'art. 2697 c.c. l'onere di provare un fatto ricade su colui che invoca quel fatto a sostegno della propria tesi. Quindi, chi vuol far valere in giudizio un diritto deve dimostrare i fatti costitutivi che ne hanno determinato l'origine. Invece, colui che contesta la rilevanza di tali fatti in giudizio ha l'onere di dimostrarne l'inefficacia o provare eventuali altre circostanze che abbiano modificato o fatto venir meno il diritto vantato, chiamate rispettivamente circostanze impeditive, modificative ed estintive. Ebbene, nel caso di specie, il Condominio (...) non ha fornito elementi idonei a dimostrare la sussistenza del suo diritto di credito nei confronti delle odierne appellate. Nel corso del giudizio è emerso che la (...) s.r.l., dopo la costruzione del complesso residenziale "(...)", ha alienato le singole unità immobiliari. Pertanto, il Condominio (...), su cui incombeva l'onere della prova, avrebbe dovuto dimostrare, mediante la produzione in giudizio dei contratti di compravendita, l'assunzione da parte degli acquirenti/condomini dell'obbligo di pagamento oggetto di causa, prova in nessun modo fornita. Da ultimo, l'appellante censura la sentenza impugnata per aver negato alle obbligazioni assunte dalla (...) s.r.l. la natura reale o cd. di obbligazione propter rem, essendo detta affermazione in contrasto con quanto disposto nell'atto a firma del Notaio (...), oltre che con quanto affermato al riguardo da dottrina e giurisprudenza. Il motivo è infondato e, pertanto, va rigettato. Le obbligazioni propter rem si atteggiano come obblighi gravanti su uno specifico soggetto che entra in relazione con una res, che è tenuto a sopportarli a causa del proprio status di proprietario del bene medesimo. In tale modello di obbligazione, il riferimento al bene ha come scopo proprio l'individuazione del soggetto debitore, il quale, dunque, sarà soggetto a tutte le disposizioni codicistiche in tema di obbligazioni. La giurisprudenza, inizialmente espressa in favore della atipicità, oggi è attestata nel senso della tipicità delle obbligazioni propter rem, che, quindi, devono considerarsi un numero chiuso. Al riguardo afferma che "in tema di condominio negli edifici tra le spese indicate dall'art. 1104 c.c. soltanto quelle per la conservazione della cosa comune costituiscono obbligazioni "propter rem" per le quali il condomino non vi si può sottrarre (Cass. 6923/01, Cass. 19893/11). Invece quelle sostenute per il godimento delle cose comuni, avendo diversa natura, possono diversamente legittimamente essere unilateralmente rinunciate". Ebbene, nel caso in esame, non risultando che la clausola invocata sia stata espressamente oggetto di accettazione, al momento dell'acquisto, da parte dei singoli acquirenti degli immobili facenti parte del complesso residenziale "(...)", non è opponibile a quest'ultimi. Le spese del presente grado di giudizio vanno liquidate a carico dell'appellante come indicato in dispositivo, secondo il criterio della soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c., considerati i parametri di cui al D.M. n. 55 del 2014, tenuto conto dei valori medi, inclusa, per l'appello, la fase istruttoria, alla luce del valore della causa come dichiarato. Il rigetto dell'impugnazione impone all'appellante, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115 del 2002, di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello corrisposto all'atto dell'iscrizione a ruolo del giudizio. P.Q.M. La Corte di Appello di Potenza, Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza n. 134, pubblicata in data 8.10.2018 dal Tribunale di Lagonegro in composizione monocratica, proposto dal Condominio (...) nei confronti del Condominio (...) e della (...) s.r.l., ogni diversa istanza, domanda, richiesta o eccezione disattesa o assorbita, così provvede: A) Rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza n. 134, pubblicata in data 8.10.2018 dal Tribunale di Lagonegro in composizione monocratica. B) Condanna il Condominio (...) al pagamento, in favore del Condominio B., delle spese del presente grado di giudizio, che liquida in complessivi Euro 9.515,00 per compensi professionali, oltre magg. forf., IVA e CAP, come per legge, con attribuzione ai procuratori antistatari. C) Condanna il Condominio (...) al pagamento, in favore della (...) s.r.l., delle spese del presente grado di giudizio, che liquida in complessivi Euro 9.515,00 per compensi professionali, oltre magg. forf., IVA e CAP, come per legge, con attribuzione al procuratore antistatari. C) Dispone, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115 del 2002, che l'appellante versi un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello corrisposto all'atto dell'iscrizione a ruolo del giudizio. Così deciso in Potenza il 28 febbraio 2023. Depositata in Cancelleria il 6 marzo 2023.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA SEZIONE QUINTA CIVILE in persona del dr. Lorenzo Pontecorvo ha emesso la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 27435 del Ruolo Generale per l'anno 2021, trattenuta in decisione all'udienza del 19 ottobre 2022 e vertente TRA (...), elett.te dom.to in Roma, Via (...), presso lo studio dell'avv. (...) che lo rappresenta e difende insieme all'avv.to (...) per delega in atti. - OPPONENTE - E (...) e (...) elettivamente domiciliati in Roma, Viale (...), presso lo studio dell'Avvocato (...), che li rappresenta e difende per delega in atti. - OPPOSTO - Conclusioni: le parti hanno concluso come in atti. Svolgimento del processo Con citazione ritualmente notificata (...) amministratore pro tempore del Condominio "(...)" di Via (...), ha proposto opposizione avverso il decreto n. 4105/2021 emesso dal Tribunale di Roma in data 25 febbraio 2021 all'esito del procedimento Nrg 10607/21, che ha ingiunto la consegna in favore di (...) e (...), proprietari dell'unità immobiliare sita all'interno 2 scala AI41-U, del complesso condominiale "(...)" di Via (...), la seguente documentazione: 1) la fattura Enigas di Euro 54.907,48 relativa al bilancio riscaldamento 2012/2013; 2) i bonifici di pagamento dell'importo di cui alla suddetta fattura; 3) Fattura di Euro 141.222,72 del 14 luglio 2015 emessa da Enigas quale credito in favore del Condominio; 4) l'estratto del conto corrente condominiale dal 1 luglio 2007 al 31 dicembre 2011 e dal 1 gennaio 2016 al 31 dicembre 2020; 5) il registro contabilità dal 1 gennaio 2007 al 31 dicembre 2011 e dal 1 gennaio 2016 al 31 dicembre 2020; 6) i bonifici di pagamento in favore della (...) delle rate dei lavori di rifacimento dei balconi; 7) le fatture ed i bonifici relativi alla spesa dei lavori di installazione delle valvole per la contabilizzazione del calore completati nel 2015; 8) le fatture relative al rendiconto riscaldamento esercizio 2018/2019 (ad eccezione di quelle emesse da Enigas e da Vlutermo); 9) l'esito dell'esposto del 20 aprile 2012 all'Autorità garante per l'Energia Elettrica e il gas; 10) la documentazione relativa alla causa intercorsa tra il condominio e la società (...). Tale documentazione era stata richiesta al fine di procedere alla revisione contabile della gestione riscaldamento per gli anni dal 2012 al 2015. A sostegno dell'opposizione ha premesso che gli opponenti avevano in precedenza avviato l'accertamento tecnico contabile preventivo ai fini della composizione bonaria della lite pendente presso il questo Tribunale con NRG 65026/2017 e che nelle more della procedura in data 2 febbraio 2018 si era tenuta l'assemblea del supercondominio nel corso della quale i condomini avevano approvato i rendiconti della gestione ordinaria e delle relative ripartizioni per gli esercizi dal 1 ottobre 2010 al 30 settembre 2017, delibera questa che era stata impugnata dai coniugi (...) con giudizio definito in primo grado dal tribunale con sentenza del 3 ottobre 2019 oggetto di appello. Ha altresì riferito che gli stessi opponenti avevano proposto nei suoi confronti un ulteriore giudizio pendente dinanzi al tribunale di Roma con il Nrg 7894/2020 al fine del chiesto accertamento della non veridicità dei bilanci relativi al servizio di riscaldamento. Con specifico riguardo alla documentazione oggetto della ingiunzione opposta ha dedotto di aver sempre allegato ad ogni convocazione di assemblea la documentazione necessaria al fine di poter rendere edotti i condomini su ciò di cui si andava a discutere e che la fattura M156614500 del 14 luglio 2015, richiesta nel decreto ingiuntivo opposto, era stata inviata dall'amministratore in data 31 ottobre 2016. Ha inoltre rilevato che il CTU della causa promossa dagli odierni opposti di cui al NRG 65026/2017 aveva preso in considerazione tutte le fatture relative al bilancio riscaldamento 2012 e 2013 nonché le fatture Enigas del 2015 e che tutte le fatture oggetto di ingiunzione inerenti il riscaldamento del Condominio "(...)" sarebbero già nella disponibilità degli odierni opponenti, come si evincerebbe dal verbale del CTU relativo alla causa per accertamento tecnico preventivo. Ha altresì evidenziato che nel 2016, a seguito dell'ulteriore richiesta di documentazione proveniente dall'Avv. (...), aveva inviato una quantità considerevole di documenti, con riguardo ai quali era stato specificato che quelli relativi alla causa (...) richiesti con il decreto ingiuntivo opposto - in ragione delle dimensioni del file da 50 MB, che impediva il suo invio per posta elettronica - avrebbero potuto essere specificamente individuati in modo da consentire l'invio dei soli documenti necessari. Nel rilevare che tale comunicazione era rimasta priva di riscontro ha allegato il documento 13 che proverebbe l'invio dei giustificativi e relative fatture degli anni 2012, 2013, 2014, 2015 tra i quali vi sarebbe anche la fattura n. M156614500 di Euro 141.222,72 richiesta nuovamente con il decreto ingiuntivo opposto. Si sono costituiti (...) e (...) escludendo che la documentazione, oggetto del provvedimento monitorio fosse stata loro consegnata in sede di convocazione assembleare o in altre occasioni. Hanno pertanto concluso per il rigetto dell'opposizione. La causa è stata trattenuta in decisione all'udienza in epigrafe indicata. Motivi della decisione E' da rilevare che nel caso in esame la richiesta di documenti è stata formulata da un condomino nei confronti di un amministratore in carica. E' quindi da premettere che in tema di lamentata omessa informazione spetta a ciascun comproprietario il potere di chiedere e di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo e senza specificare le ragioni della richiesta, ma la Suprema Corte ha precisato che l'esercizio di tale facoltà non deve risultare di ostacolo all'attività di amministrazione, essere contraria ai principi di correttezza o risolversi in un onere economico per il condominio (v. Cass. 4445/2020; Cass. 19210/2011, Cass. 15159/2001, Cass. 8460/1998). Tali pronunzie evidenziano che l'obbligo dell'amministratore di fornire informazioni ai condòmini non è senza limiti, perché l'interesse alla buona amministrazione del Condominio osta a che l'amministratore sia tenuto a distogliersi dallo svolgimento delle proprie funzioni per assecondare richieste reiterate e non finalizzate a soddisfare autentiche esigenze informative. Riguardo poi alla pretesa di consegna della documentazione richiesta - nel caso in esame a mezzo di decreto ingiuntivo - si può osservare che l'istanza, non essendo limitata alla semplice visione dei documenti presso lo studio dell'amministratore, comporta per l'amministrazione un onere di ricerca dei documenti stessi e costi per la copia. (l'opponente ha evidenziato che il Condominio (...) n. 246 è un supercondominio composto da 311 condomini). Si deve a questo proposito osservare che ciascun condomino ha un diritto di "prendere visione" e di "estrarre copia" della documentazione condominiale, ma tale diritto va esercitato presso i locali ove si trovano gli stessi documenti, nei giorni e negli orari prestabiliti dall'amministratore (v. art. 1129 co. 2° e 1130 bis co. 1° c.c.). Ritenere pertanto che un condomino abbia "tout court" il diritto di esigere dall'amministratore che quest'ultimo proceda alla ricerca, alla copia ed all'invio di documenti, oltre a non trovare fondamento normativo, confligge con tali limiti (l'obbligo di consegna è invece ipotizzabile nei confronti dell'amministratore uscente ai sensi dell'art.1129 c.c. in forza del proprio ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza che a norma dell'art.1713 c.c., impone all'amministratore una volta scaduto il mandato di restituire all'amministratore subentrante i documenti concernenti la gestione). Ne deriva pertanto che, ai fini del ricorso allo strumento del decreto ingiuntivo, è necessario che il condomino abbia formalizzato una richiesta di accesso e che, a fronte di tale richiesta, l'amministratore sia rimasto inerte, inadempiente o abbia opposto un rifiuto. E' escluso pertanto che nell'ipotesi in esame si possa ricorre ad una ingiunzione che imponga all'amministratore in carica la consegna di documentazione non avendo i condomini opposti provato di aver formulato istanze di accesso presso lo studio dell'amministratore al fine di poter prendere visione della documentazione richiesta. Emerge, invece, che gli opposti avevano formalizzato esclusivamente richieste di consegna di atti come anche precisato in sede monitoria "..7 Con periodiche comunicazioni, trasmesse, all'amministrazione condominiale, anche tramite il sottoscritto avvocato, gli odierni ricorrenti formulavano richiesta di specifica documentazione condominiale, di natura contabile; 8. In ultimo, con comunicazione del 3 gennaio 2021, gli odierni ricorrenti reiteravano richiesta della documentazione, già reclamata in data 22/12/2019, in data 16/01/2020, in data 20/05/2020, in data 23/05/2020; 9. Nello specifico, veniva richiesta la fattura Enigas di Euro 54.907,48 relativa al bilancio riscaldamento esercizio 2012/2013, i bonifici di pagamento dell'importo di cui alla suddetta fattura, la fattura di Euro 141.222,72 del 14/07/2015 emessa da Enigas quale credito in favore del condominio, l'estratto del conto corrente postale condominiale dal 01/01/2007 al 31/12/2011 e dal 01/01/2016 al 31/12/2020, il registro di contabilità dal 01/01/2007 al 31/12/2011 e dal 01/01/2016 al 31/12/2020, i bonifici di pagamento in favore della (...) delle rate dei lavori di rifacimento dei balconi, fatture e bonifici relativi alla spesa dei lavori di installazione delle valvole per la contabilizzazione del calore completati nel 2015, le fatture relative al rendiconto riscaldamento esercizio 2018/2019 (ad eccezione di quelle emesse da Enigas e da (...)), l'esito dell'esposto del 20.04.2012 all'Autorità Garante per l'Energia Elettrica e il Gas, la documentazione relativa alla causa intercorsa tra il condominio e la società (...).." Resta pertanto confermata la circostanza che nessuna richiesta di accesso era stata in concreto formalizzata. Sotto un ulteriore profilo è da considerare che la documentazione di cui si richiede l'accesso e l'estrazione di copia deve essere individuata con precisione e ne deve essere provata l'esistenza, o quantomeno deve poter essere dedotta sulla base di presunzioni dotate dei caratteri previsti dall'art. 2729 c.c.. E' quindi da rilevare che con specifico riguardo ai documenti richiesti ai punti 1, 2 e 9 del ricorso per decreto ingiuntivo (fattura Enigas di Euro 54.907,48 relativa al bilancio riscaldamento 2012/2013, bonifici di pagamento dell'importo di cui alla suddetta fattura nonchè l'esito dell'esposto del 20.04.2012 all'Autorità Garante per l'Energia Elettrica e il Gas) la parte opponente ha precisato (in sede di prima memoria istruttoria) che la fattura ENIGAS (bilancio riscaldamento 2012/2013) di Euro 54.907,48, non esiste e che non potevano pertanto esserci i bonifici relativi a tale fattura. Ha in particolare precisato che l'amministratore del Condominio aveva semplicemente effettuato un conteggio sulla base del consumo di 54.580 msc, non fatturati, al costo medio di 1,006 Metri Cubi come media sulla base di precedenti fatture e che successivamente erano stati effettuati i conteggi per 111.392 msc ed era stata emessa la fattura ENIGAS per 56.812 Metri cubi. Ha al riguardo richiamato la situazione contabile al 23 ottobre 2013 come ricostruita nella CTU di cui all'allegato 1 alla citazione in opposizione nonché il documento 7 allegato all'atto di citazione in opposizione che riportano gli estremi del Conto Enigas sui pagamenti effettuati evidenziando che i documenti erano presenti ed erano stati valutati nel giudizio per accertamento tecnico preventivo RGN: 65026/2017, nello specifico: la fattura da Euro 7.262,45 e relativo pagamento del 17 gennaio 2014 in acconto ad Euro 54.907,48, la fattura da Euro 17.699,08 e relativo pagamento del 25 gennaio 2014 in acconto al pagamento di Euro 54.907,48 e la fattura di Euro 25.302,12 e relativo pagamento del 19 febbraio 2014 in acconto al pagamento di euro 54.907,48. Ha inoltre evidenziato che nella stessa situazione contabile alla riga 7, si riscontra l'importo di Euro 54.907,48 pari a: - 4.643,83 quale acconto fattura M146412129 pari a Euro 41.968,05 pagato in data 5 giugno2014. Con riguardo al "esito dell'esposto del 20 aprile 2012 all'Autorità garante per l'Energia Elettrica e il gas" ha evidenziato che tale esposto era rimasto senza esiti non essendo stata fornita alcuna risposta. Pertanto, alla luce di una tale ricostruzione - in nessun modo contestata dalla parte opposta - l'amministratore opponente non sarebbe comunque tenuto a consegnare la documentazione come descritta ai punti 1), 2) e 9) del ricorso monitorio. Parte opponente ha sostenuto di aver già trasmesso il documento di cui al punto 3 - Fattura (2015) di ENIGAS per Euro 141.222,72 - e richiama al riguardo il documento 13 allegato all'atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo. Anche su tale punto nessuna specifica contestazione risulta formalizzata. Ne deriva che la parte opponente non sarebbe comunque tenuta a trasmettere copia della Fattura (2015) di ENIGAS per Euro 141.222,72. L'amministratore ha sostenuto di aver già fornito i documenti di cui al punto 4) del ricorso, segnatamente copie dell'estratto del conto corrente postale dal 2007 al 2011 e dal 2016 al 2020, rilevando, con riguardo al periodo 2007/2011, che erano trascorsi oltre 10 anni. E' su tale questione da rilevare che l'obbligo di conservazione dei documenti è stato normativamente introdotto dall'art. 1130 bis c.c., introdotto dalla L. n. 220 del 2012, che prevede l'obbligo di conservazione delle scritture e dei documenti giustificativi per dieci anni dalla data della relativa registrazione e che gli opposti nulla hanno osservato con riguardo all'intervenuto invio dell'estratto relativo ai soli anni dal 2016 al 2020. Anche in questo caso pertanto non è comunque ipotizzabile alcun obbligo di consegna. Parte opponente ha evidenziato che i documenti richiesti al punto 6 del ricorso per decreto ingiuntivo riguardano bonifici effettuati in favore della (...) effettuati oltre 10 anni fa e che l'amministratore non è tenuto più ad averli. Considerato che la parte opposta nulla ha osservato al riguardo anche tale documentazione non deve essere consegnata. L'opponente assume di aver già trasmesso la documentazione di cui al punto 7) concernente le fatture ed i bilanci relativi alla spesa dei lavori di installazione delle valvole per la contabilizzazione del calore. A tale riguardo ha rilevato di aver trasmesso i documenti in data 3 giugno 2020 richiamando al riguardo il doc. 3. Ha altresì allegato la pec, con conferma di avvenuta ricezione, nella quale espressamente vengono indicate ed allegate le dichiarazioni, l'estratto conto, le fatture e i bonifici della società (...), nonché l'estratto conto, le fatture ed i bonifici della società (...) concernenti la gestione, la installazione delle valvole e la contabilizzazione del calore. Considerato pertanto che con riguardo a tali chiarimenti la parte opposta nulla ha osservato tale documentazione non deve essere consegnata. Parte opponente ha sostenuto di aver già inviato con pec del 2 gennaio 2020 i documenti richiesti al punto 8 del ricorso per decreto ingiuntivo (fatture 2018/2019 per l'esercizio riscaldamento) richiamando a sostegno di tale tesi il documento 4. Tale pec richiama effettivamente tali fatture e non risulta oggetto di specifica contestazione da parte degli opponenti. Ne deriva che anche tale documentazione non deve essere consegnata. Con riguardo alla documentazione richiesta al punto 5 del ricorso per decreto ingiuntivo (registro contabilità dal 1 gennaio 2007 al 31 dicembre 2011 e dal 1 gennaio 2016 al 31 dicembre 2020) l'opponente ha rilevato che il registro di contabilità non era previsto sino al 2012 e che pertanto, quale amministratore non saprebbe cosa consegnare per gli anni 2007/2011. Ha inoltre, rilevato che la documentazione relativa alle annualità successive sono a disposizione di ogni condomino che faccia richiesta di prendere visione. Con riguardo, infine, alla documentazione concernente la causa tra il Condominio e la (...), di cui al punto 10, l'opponente ha prodotto una email del 30 aprile 2016 dalla quale risulta la trasmissione di un file zip contenente la documentazione relativa alla causa nonché una successiva mail del 6 giugno 2018 con cui viene evidenziato che l'eventuale mancata ricezione della documentazione in precedenza inviata avrebbe potuto derivare dalle rilevanti dimensioni dei file (50 mb). E', quindi da ribadire con riguardo alla documentazione di cui ai punti 5 e 10 - la cui richiesta è sostanzialmente finalizzata ad una generale ricognizione della gestione - che nessuna istanza di accesso risulta formalizzata. L'opposizione deve essere pertanto accolta. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. Tali spese sono da distrarsi in favore degli avvocati (...) che si sono dichiarati antistatari. P.Q.M il Tribunale definitivamente pronunciando così provvede: - revoca il decreto ingiuntivo n. 4105/2021 emesso dal Tribunale di Roma in data 25 febbraio all'esito del procedimento Nrg 10607/21; - condanna (...) e (...) al pagamento delle spese di lite in favore di (...) che si liquidano in euro 280,00 per spese ed in euro 3.900,00 per compensi, oltre accessori come per legge. Tali spese sono da distrarsi in favore degli avvocati (...) e (...) che si sono dichiarati antistatari. Così deciso in Roma il 10 febbraio 2023. Depositata in Cancelleria il 10 febbraio 2023.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI TORINO SEZIONE OTTAVA CIVILE in composizione monocratica, in persona del giudice dr. Andrea De Magistris, ha reso la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 20084/21 del ruolo generale degli affari contenziosi TRA (...) ((...)) rappresentato e difeso dagli avv. De.Ga. e Pa.Ag. ATTORE E SUPERCONDOMINIO DI T., CORSO (...) nn.335/337/339/341 - Via B. e F. nn.2, 4 - (...) (C.F. (...)), rappresentato e difeso dall'avv. El.Ia.. CONVENUTO OGGETTO: Impugnazione delibera condominiale. RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE 1. Con atto di citazione, notificato in data 18.10.2021, l'attore conveniva in giudizio il Super Condominio evidenziando di essere proprietario di un'unità immobiliare nel complesso edilizio di Corso (...) nn. 335/337/339/341 - Via B. e F. nn.2, 4 - (...); con Delib. del 22 giugno 2021 l'assemblea del suddetto super condomino aveva statuito sul seguente punto n. 3 dell'ordine del giorno: 3. "Amministratore e consiglieri"; assumendo la seguente decisione: "Non avendo il quorum per la nomina del nuovo amministratore resta in carica il geom (...) dello studio (...) sas."; che tale delibera era viziata per i seguenti motivi: violazione del regolamento che alla pag 32 per il super condominio stabilisce che "gli amministratori dei singoli stabili ? amministreranno a turno di un anno le cose di proprietà, uso comune a più stabili salvo accordo diverso"; inoltre al momento della delibera si ometteva di verbalizzare la disponibilità ad assumere l'incarico della società S. srl nella persona del dott. (...), amministratore dello stabile di Corso (...) n.337; con successiva Delib. del 27 settembre 2021 l'assemblea del suddetto super condomino aveva statuito sul seguente punto n. 1 dell'ordine del giorno: 1. "Nomina Amministratore"; assumendo la seguente decisione: "Dopo ampia discussione si passa alla votazione per la nomina dell'amministratore, candidati (...) e (...)...Non raggiungendo il quorum resta in carica il geom. (...) che provvederà ad inserire la nomina nella prossima assemblea ordinaria"; anche in questo caso la delibera era viziata per gli stessi motivi ovvero, violazione del regolamento, mancata decisione sulla deroga allo stesso regolamento al fine di ammettere amministratori esterni quale il geom. (...), mancata nomina dell'amministratore legittimato, in questo caso sig. (...). Tutto questo dedotto in fatto e dopo aver argomentato in diritto chiedeva l'annullamento delle delibere come indicato in epigrafe. Si costituiva in giudizio il Super Condominio convenuto il quale rilevava l'infondatezza della domanda evidenziando: che il regolamento del Super Condominio non poteva derogare alle disposizioni di legge in materia di nomina e revoca dell'amministratore (art. 1138 co 4 c.c.); in ogni caso il regolamento faceva "salvo il diverso accordo" che deve intendersi salva diversa valutazione dell'assemblea che nel caso di specie si è espressa non revocando l'amministratore (...) e non nominandone uno diverso; infine operava l'istituto della prorogatio di cui all'art. 1129 co 10 c.c.. Chiedeva quindi il rigetto delle richieste avversarie. Dopo aver rigettato l'istanza cautelare di sospensione, senza necessità di svolgere l'attività istruttoria richiesta la causa veniva trattenuta a decisione sulle conclusioni indicate in epigrafe. 2. La domanda è infondata. Le delibere impugnate, assunte dall'assemblea chiamata a pronunciarsi sulla nomina dell'amministratore del Super Condominio sono censurate sotto i medesimi profili: violazione del regolamento, mancata nomina dell'amministratore legittimato, conferma dell'amministratore precedente senza titolo. Preliminarmente, occorre rilevare che, alla prima udienza, parte attrice ha chiesto dichiararsi l'inammissibilità della comparsa di costituzione e risposta per difetto di rappresentanza ex art. 182 c.p.c. non essendo l'amministratore autorizzato dall'assemblea a stare in giudizio con la maggioranza prevista dalla legge. Sul punto si evidenzia come, in via generale, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1131 c.c., sussista la legittimazione passiva dell'amministratore a resistere in giudizio anche in mancanza di delibera assembleare che a ciò lo autorizzi. Infatti "L'amministratore di condominio può resistere all'impugnazione della delibera assembleare riguardante parti comuni e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, tenuto conto dei poteri demandatigli dall'art. 1131 c.c., giacché l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso amministratore" (Cass. n. 23550/20). Inoltre, l'amministratore conserva i poteri di rappresentanza anche se la delibera di nomina sia stata oggetto di impugnazione per vizi che possano comportare l'annullabilità dato che non configurandosi una ipotesi di inesistenza o di nullità radicale della delibera questa continua a produrre i propri effetti sino alla eventuale sospensiva. Nel caso di specie poi, come si vedrà, l'amministratore in regime di prorogatio conserva la legittimazione passiva (in questo senso Cass n. 14589/2011) che deriva anche dalla circostanza che l'attore ha convenuto in giudizio il condominio nella persona dell'amministratore così legittimando la sua costituzione. Nel merito si evidenzia che l'art. 1129 co. 10 c.c. stabilisce che "L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata". Nel caso all'esame del giudice l'amministratore del super condominio geom (...) è stato nominato con delibera, precedente a quelle impugnate che non è stata prodotta in giudizio ma che non risulta essere stata impugnata. Ha quindi prodotto i propri effetti attribuendo all'amministratore nominato i poteri e gli obblighi di cui agli artt. 1130 e seg. c.c. Alla scadenza dell'incarico del geom (...) l'assemblea del super condominio, convocata anche per la nomina dell'amministratore, con le Delib. del 22 giugno 2021 e Delib. del 27 settembre 2021 ha dato atto di non aver raggiunto il quorum per la nomina del nuovo amministratore. Con entrambe le delibere impugnate, infatti, l'assemblea condominiale si è limitata a statuire in data 22.6.2021 che "non avendo il quorum per la nomina del nuovo amministratore resta in carica il geom. (...)" e in data 27.9.2021 " dopo ampia discussione si passa alla votazione per la nomina di amministratore candidati (...) e (...) ... non raggiugendo il quorum resta in carica il geom (...)" non assumendo, quindi, alcuna decisione in merito alla nomina o revoca dell'amministratore. La censura dell'attore si appunta sulla violazione del regolamento per la mancata nomina dell'amministratore titolato e per la conferma del precedente amministratore non legittimato. Il regolamento del condominio richiamato alla pag. 32 stabilisce che "Gli amministratori dei singoli stabili o lotti che, a seguito di frazionamento costituiscono condominio, amministreranno a turno di un anno le cose di proprietà, uso comune a più stabili, salvo accordo diverso, non prima, però, del 30/12/1960". Confermando il precedente amministratore l'assemblea avrebbe violato il regolamento nella parte in cui individua quali unici soggetti legittimati ad essere nominati coloro che già amministrano i singoli stabili e nella parte in cui chiede che la nomina di soggetti c.d. esterni sia preventivamente autorizzata dall'assemblea. La censura non coglie nel segno poiché le delibere impugnate non hanno provveduto alla nomina di un amministratore non legittimato, quale il geom O., ma hanno dato atto dell'impossibilità di nominarne uno nuovo ed hanno tratto la conseguenza che sarebbe rimasto in carica quello precedentemente nominato. Condividendo la difesa del convenuto sul punto, che ha sostenuto che la locuzione "Resta in carica il precedente amministratore", debba essere intesa come rimane nell'esercizio delle sue funzioni il geom. (...) sebbene in regime di prorogatio, si ritiene che si verta nell'ipotesi disciplinata e prevista dall' art. 1129 co 8 c.c., come risulta all'esito della riforma della disciplina condominiale intervenuta nel 2012, secondo il quale "Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto ... ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi" e con una rilevante delimitazione degli obblighi e dei poteri gestori. L'assemblea, in entrambe le occasioni, quindi, non ha assunto deliberazioni in violazione di legge o di regolamento ma si è limitata a dare atto dell'impossibilità di nominare il nuovo amministratore e a riconoscere gli effetti propri della prorogatio imperii che opera sino al momento in cui un altro soggetto assuma la pienezza dei poteri. Va infatti considerato che secondo un consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (Cass. 30.12.2012 n.18660; Cass. 16.1.2014 n.821) la prorogatio imperii dell'amministratore si applica in ogni caso in cui il condominio rimanga privo dell'amministratore e quindi non solo nelle ipotesi di scadenza del termine di cui all'art.1129, co 2 c.c. o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina. Pertanto, alcuna decisione in merito alla nomina dell'amministratore è stata assunta dall'assemblea del condominio che si è limitata a riconoscere gli effetti dell'art. 1129 co. 8 c.c. La circostanza, sopravvenuta, che con delibera successiva del 15.2.2022 il condominio abbia approvato il rendiconto 2021 che stabilisce compensi dell'amministratore anche per il periodo di prorogatio non costituisce criterio interpretativo delle delibere oggetto di impugnazione nel presente giudizio ben potendo essere autonomamente impugnata la delibera successiva. Così interpretata la portata decisoria, espressione della volontà del super condomino, delle due delibere impugnate resta irrilevante che non si sia proceduto alla nomina di altri candidati legittimati, poiché la nomina sarebbe stata impossibile difettando il quorum deliberativo, né che non si sia preventivamente ed espressamente decisa la deroga al regolamento perché alcuna deroga al regolamento vi è stata. La domanda va quindi respinta. 3. Spese di lite. Le spese, liquidate ex D.M. n. 147 del 2022 per il valore indeterminabile basso ai valori minimi per ciascuna fase avuto riguardo all'attività difensiva concretamente svolta e stante la semplicità della questione trattata sono poste a carico della parte attrice soccombente. P.Q.M. il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria o diversa istanza e deduzione disattesa, così provvede: 1) Rigetta la domanda ex art. 1137 c.c. 2) Condanna la parte attrice a rifondere alla parte convenuta le spese di lite che liquida per l'intero in Euro 3808,00 per competenze professionali (fase studio Euro 850,50, fase introduttiva Euro 602,00, fase istruttoria Euro 903,00 fase decisionale Euro 1452,50), oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 %, IVA e c.p.a. Così deciso in Torino l'8 febbraio 2023. Depositata in Cancelleria il 9 febbraio 2023.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI BRESCIA In persona del G.O.T. dott. Maurizio Fabbrocini, in funzione di Giudice Unico, ha pronunziato, mediante, la seguente SENTENZA nel procedimento iscritto al n. R.G. n. 11337-20 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi promosso con atto di citazione ritualmente notificato in data 15.10.20 le società (...) srl e (...) srl. con l'Avv.ti Pi. e Ma.Pe. - ATTORI - Contro SUPERCONDOMINIO "(...), con l'avv. Lu.Pe. -CONVENUTO- OGGETTO: IMPUGNATIVA DELIBERA CONDOMINIALE Come in atti che si hanno qui per integralmente ritrascritte MOTIVI DELLA DECISIONE L'oggetto del presente giudizio riguarda l'impugnativa della delibera assunta in data 25.09.2019 (punti n. 1, 3, 4, 8) dal supercondominio "(...)" Con riguardo all'impugnativa di cui al punto 1 odg relativo all'approvazione del bilancio consuntivo 2018/19 si rileva quanto segue. Si legge nell'impugnato verbale "L'assemblea chiede di non considerare nella votazione l'(...) in quanto in conflitto di interessi". Tale affermazione, risulta lesiva nei confronti dell'(...), cui di fatto è stato impedito di votare circa l'approvazione del bilancio consuntivo. Tale scelta adottata dall'assemblea è contraria alle norme che regolamentano il condominio ed ai principi giurisprudenziali in materia. La giurisprudenza è concorde nell'affermare che il condomino in (presunto) conflitto di interessi non può essere escluso dalla votazione, ma sarà eventualmente una sua scelta quella di astenersi dal voto. L'esclusione statuita dall'assemblea condominiale è tratta di una scelta nulla in quanto lesiva dei diritti del singolo. Sul punto, si richiama l'ordinanza della Cassazione Civile n. 20126 del 22.06.2022: "le maggioranze necessarie per approvare le delibere condominiali sono inderogabilmente quelle previste dalla legge, in rapporto a tutti i partecipanti e al valore dell'intero edificio, sia ai fini del quorum costitutivo, sia ai fini del quorum deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interessi con il condominio, i quali possono (e non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all'autorità giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio". Tale delibera è pertanto illegittima. Con riguardo all'impugnativa di cui al punto 3 odg si rileva quanto segue. Il verbale dà atto non ci sono voti favorevoli mentre ci sono dei contrari ed 1 astenuto, conclude tuttavia erroneamente dando atto che è stata approvata ad unanimità mentre in realtà dalla votazione riportata nel verbale è stata di fatto rigettata, trattasi di evidente errore formale. La relativa impugnazione deve pertanto essere accolta. Con riguardo all'impugnativa di cui al punto 4 odg, la stessa, rilevato che è stata assunta con 13 condomini per 134,02 millesimi deve essere annullata, senza le maggioranze - sia deliberative che costitutive - previste dalla legge. Con riguardo all'impugnativa di cui al punto 8 odg relativo al bilancio preventivo 2019-20 e relativo riparto, si rileva che la delibera è stata assunta senza le maggioranze - sia deliberative che costitutive - previste dalla legge, essendo necessarie le doppie maggioranze di cui all'art. 1136 comma 3 c.c., con conseguente illegittimità della stessa. P.Q.M. Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando in contraddittorio, ogni contraria istanza eccezione o deduzione disattesa, così provvede: - Annulla la delibera assunta il 25.09.2019 nei punti n. 1, 3, 4, 8 - condanna il SUPERCONDOMINIO "(...)", al pagamento delle spese di lite che si liquidano in favore di (...) S.R.L., e (...) S.R.L., per il giudizio e la fase di mediazione mediazione in Euro 4.000,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario del 15%, IVA e cpa. Così deciso in Brescia l'1 febbraio 2023. Depositata in Cancelleria il 3 febbraio 2023.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI MILANO SEZIONE IV CIVILE composta dai magistrati Dott. Marina Marchetti - Presidente Dott. Vinicia Licia Serena Calendino - Consigliere Dott. Irene Lupo - Consigliere rel. ha pronunciato la seguente SENTENZA Nella causa iscritta la numero di ruolo sopra riportato promossa in grado d'Appello da SUPERCONDOMINIO RESIDENZE (...) (C.F. (...)), (...) (C.F. (...)) (...) (C.F. (...)) (...) (C.F. (...)) (...) (C.F. (...)), (...) (C.F. (...)), (...) (C.F. (...)), (...) (C.F. (...)), (...) (C.F. (...)), (...) (C.F. (...)), (...) (C.F. (...)), (...) (C.F. (...)), (...) (C.F. (...)), (...) (C.F. (...)), (...) (C.F. (...)), (...) (C.F. (...)), (...) (C.F. (...)), con il patrocinio dell'avv. LO.MA. ((...)) VIALE (...) 20146 MILANO; GI.AN. ((...)) V.LE (...) 20146 MILANO, con elezione di domicilio in , presso e nello studio dell'avv. GI.AN. CONTRO (...) S.R.L. IN LIQUIDAZIONE (C.F. (...) ) con il patrocinio dell'avv. CAIAZZA MASSIMO e dell'avv. PR.CA. ((...)) CORSO (...) 20144 MILANO, con elezione di domicilio in CORSO (...) 20144 MILANO presso e nello studio dell'avv. CA.MA.; (...) S.P.A. (C.F. (...) ) con il patrocinio dell'avv. AC.MA., con elezione di domicilio in VIA (...) 20014 NERVIANO presso e nello studio dell'avv. AC.MA.; SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione avanti il Tribunale di Milano il supercondominio e alcuni condomini agivano nei confronti di (...) Srl, in liquidazione quale società costruttrice-venditrice , lamentando vizi e inadempimenti nella costruzione e chiedendo: ex art. 1453 c.c.. a) l'eliminazione dei vizi delle scale in pietra e delle scale mobili, nonché l'esecuzione delle opere per ottenere il rilascio del loro Certificato di Collaudo, b) l'esecuzione delle opere volte a porre rimedio alle riserve formulate. - azione di adempimento dell'impegno assunto da (...) per la copertura delle scale mobili; in subordine - azione di risarcimento per equivalente in relazione all'inadempimento dell'obbligo di (...) inerente la consegna del Certificato di Collaudo delle scale mobili; in ulteriore subordine - azione ex art. 1669 c.c. in considerazione della gravità dei vizi denunziati. Costituitasi in giudizio, (...) ha contestato le domande attrici, con la richiesta di autorizzazione alla chiamata in causa del terzo (...) S.p.A., dalla quale essere manlevata in caso di accoglimento in tutto o in parte delle domande degli Attori. La causa è stata istruita tramite Consulenza Tecnica d'Ufficio affidata al medesimo Ausiliario nominato in precedente Accertamento Tecnico Preventivo. Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 9859/2019, ha rigettato tutte le domande degli attori ad eccezione di quella di adempimento in relazione alla domanda di esecuzione delle opere volte a porre rimedio alle riserve formulate nel verbale di consegna del 02 aprile 2007. La sentenza, notificata il 28/11/2019, è stata appellata dal Supercondominio e da alcuni dei singoli condomini con atto di citazione notificato il 24/12/2019. Gli Avv.ti An.Gi. e Ma.Lo. si sono costituiti in sede di appello per tutti gli appellanti in sostituzione dell'Avv. (...), attesa intervenuta rinuncia al mandato da parte del medesimo. (...) dapprima rimasta contumace si è costituita successivamente chiedendo il rigetto della domanda di manleva svolta da (...) nei suoi confronti. Nelle more del giudizio rinunciavano al giudizio i Sig.ri (...) , (...) e (...), con accettazione di dette rinunce a spese compensate da parte di (...) srl in liquidazione. Il collegio ha, infine, trattenuto la causa in decisione assegnando i termini previsti dall'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica. MOTIVI DELLA DECISIONE Preliminarmente va esaminata l'eccezione di carenza di legittimazione del Supercondominio con riferimento alle scale già avanzata in primo grado da (...) e non esaminata dal giudice a quo in quanto assorbita nel rigetto della domanda attesa che secondo l'appellato " la lettera del Regolamento indica la titolarità dei singoli Condominii serviti dalle scale, mentre il SUPERCONDOMINIO risulta demandato solo alla manutenzione". Ritiene la corte che l'eccezione non sia fondata. Infatti dallo stesso regolamento risulta che "le aree di proprietà del supercondominio sono ... il suolo su cui sorge il Supercondominio ... con le sue pertinenze e strutture; le scale ...; le opere le installazioni e i manufatti ... che servono all'uso e al godimento comune ...". Da ciò consegue che legittimato ad agire in giudizio a tutela di tali beni è l'amministratore del Supercondominio. Esaminando dunque i motivi di appello, con il primo e il terzo motivo gli appellanti lamentano la violazione delle norme sostanziali (artt. 1453, 1218 c.c. e 2697 c.c.), processuali (artt. 115 e 116 c.p.c.) e speciali (D.M. 8 settembre 1975) - Illogicità, incompletezza ed insufficienza della motivazione inerente al rigetto delle domande di condanna di (...) alla eliminazione dei vizi delle scale in pietra e delle scale mobili, nonché alla esecuzione delle opere necessarie per ottenere il loro Certificato di Collaudo. In particolare, gli appellanti censurano la sentenza laddove ha escluso il fondamento che legittima la pretesa degli appellanti in ragione della insussistenza di un contratto di appalto o di altro obbligo di fare sebbene (...) sia stato qualificato quale venditore-costruttore del complesso immobiliare e delle parti comuni. A detta degli appellanti i condomini hanno acquistato gli appartamenti con le parti comuni poste al loro servizio e se le scale mobili e quelle in pietra eseguite in epoca successiva all'atto hanno dei vizi il loro completamento e la loro consegna non manda esente il venditore dall'obbligo di esatto adempimento. Secondo questa Corte , contrariamente a quanto statuito dal giudice a quo, la pretesa degli appellanti trovi fondamento nel contratto di compravendita stipulato. Infatti, nei contratti di compravendita ( stipulati nel corso del 2004) risulta che le parti comuni del supercondominio "saranno consegnate dalla parte venditrice e prese in consegna dall'amministratore di condominio" successivamente al rogito. In data 2-4-07 (...) e il Supercondominio redigevano il verbale di consegna dell'area comune "la Piazza" incluse scale, scale mobili ed impianti la consegna dei quali avveniva con riserva di esame da parte del condominio. Successivamente, in data 23-12-13 il supercondominio avanzava ricorso per atp lamentando che le scale mobili come realizzate erano inadatte per un uso esterno e le scale esterne in pietra mancavano di impermeabilizzazioni. Tanto premesso, ritiene, dunque, la Corte che correttamente il condominio abbia agito con l'azione di esatto adempimento. Infatti, in via generale si osserva che l'azione di garanzia per i vizi della cosa venduta si distingue dall'azione di adempimento o di esatto adempimento della vendita per i presupposti e per gli effetti: la garanzia si riferisce solo ai vizi che esistevano già prima della conclusione del contratto e la relativa azione abilita normalmente il compratore a chiedere, a sua scelta, la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo; laddove ogni vizio posteriore alla conclusione del contratto può dar luogo solo all'esatto adempimento della obbligazione di consegnare e rendere esperibile l'ordinaria azione contrattuale di risoluzione o di adempimento, la quale prescinde dai termini di decadenza o di prescrizione cui è soggetta l'azione di garanzia. La prova della preesistenza dei vizi al momento del contratto grava sul compratore, in coerenza con il principio per cui l'obbligo di garanzia dà luogo ad una responsabilità speciale interamente disciplinata dalle norme sulla vendita, che pone il venditore in situazione non tanto di obbligazione, quanto di soggezione, esponendolo all'iniziativa del compratore, intesa alla modificazione del contratto od alla sua caducazione mediante l'esperimento, rispettivamente, della "actio quanti minoris" o della "actio redibitoria". (Corte di cassazione, Sezione 2 Civile, ordinanza del 15 novembre 2022, n. 33612) Così giuridicamente qualificata la vicenda tuttavia, per quanto riguarda le scale mobili il CTU ha escluso che le avarie delle stesse siano riconducibili a (...), così concludendo: "ritengo di non poter condividere l'inidoneità affermata dalla ricorrente delle scale mobili per una installazione in esterno. Tenuto conto delle lavorazioni di riparazione ritenute necessarie dai preventivi prodotti, riferite sostanzialmente alla sostituzione di materiali usurati, ritengo ragionevole affermare che i lamentati problemi siano riconducibili alle seguenti concause: 1.usura dovuta al notevole lavoro che le scale mobili ad uso pubblico devono e hanno dovuto svolgere;2. la progressiva mancanza di manutenzione delle stesse" (v. CTU in a.t.p. pag. 15 - doc. 20 del fascicolo attoreo nel giudizio di primo grado). Tali risultanze sono state totalmente confermate nella relazione peritale assunta nella successiva causa ordinaria, in cui il CTU ha confermato che "il fermo delle 4 scale mobili è documentalmente tecnicamente non dovuto ad una diversa non corretta classificazione delle scale, ad uso pubblico anziché privato, ma dovuto alla mancata manutenzione attribuibile al Supercondominio" (v. CTU pag. 37). Ha inoltre accertato che la mancata manutenzione e l'usura da parte del condominio hanno del tutto compromesso la possibilità di riportare in esercizio le quattro scale mobili che si trovano in stato di avaria e abbandono da molti anni. Inoltre, per quanto riguarda il collaudo il ctu ( pag 14 atp) ha verificato che le scale mobili sono state per lungo tempo utilizzate dal Condominio e oggetto di manutenzione da parte di (...) (fino al 2007) il che, a suo avviso, rende verosimilmente presumibile l'avvenuto collaudo all'epoca dell'impianto in assenza del quale il condominio non avrebbe potuto utilizzarle né la (...) effettuare la manutenzione. L'attuale stato di avaria e di abbandono dell'impianto imputabile al condominio sarebbero comunque ostativi al rilascio del certificato o al risarcimento del danno relativo. Pertanto, la richiesta riforma della sentenza di primo grado, con riferimento alle scale mobili e al rilascio del certificato di collaudo o al risarcimento del danno non può trovare accoglimento alla luce delle approfondite ed argomentate conclusioni del ctu. La sentenza dunque, seppure con diversa motivazione deve essere confermata per quanto riguarda le doglianze relative alle scale mobili e al certificato di collaudo delle stesse. Per quanto attiene alle scale di pietra e alle infiltrazioni ivi riscontrate, il CTU ha accertato l'inesatto funzionamento della geostruttura impermeabilizzante posta all'estradosso delle scale in c.a. rivestite con lastre di pietra (pag 12 atp) che , pertanto deve essere realizzata a regola d'arte come indicato dal ctu nell'atp a pag 30 mediante demolizione dell'attuale rivestimento e posa di nuovo sistema di guaine nonché posa di nuovo rivestimento in pietra identico all'esistente. Venendo ora alle riserve, col secondo motivo di appello l'appellante lamenta la violazione delle norme sostanziali (artt. 1453, 1218 c.c. e 2697 c.c.) e processuali (art. 116 c.p.c.) - Illogicità, incompletezza ed insufficienza della motivazione inerente al rigetto delle domande di condanna di (...) alla corretta esecuzione delle opere di cui alla riserva n. 8 formulata all'atto della consegna della Piazza (cfr. doc. 21 fascicolo di primo grado), ovverosia la rottura di alcune lastre della pavimentazione di poi trasformatasi evolutivamente nella grave compromissione accertata dal CTU in sede peritale (cfr. Relazione peritale giudizio di primo grado). La sentenza viene impugnata nella parte in cui il Tribunale, fonda il proprio convincimento su alcuni passaggi della relazione peritale nella quale il CTU ha assunto che "lo stato attuale della pavimentazione non trova riscontro con le lievi problematiche riportate nella riserva" (cfr. sentenza, pag. 6) in cui si lamenta che "alcune lastre sono rotte, le sigillature da ripassare la pavimentazione da pulire e la griglia imbarcata lato cantiere". Ritiene il Tribunale che il motivo di appello sia fondato. La riserva di cui al verbale del 2007 evidenziava la rottura delle lastre di pavimentazione della piazzetta e con la citazione in primo grado notificata nel 2015 il Condominio sottolineava l'aggravamento della situazione (lastre sollevate, rotte, sigillature inesistenti) riconducendola a cattiva progettazione e pessima esecuzione delle opere. Il ctu ha constatato quanto lamentato riconducendo la situazione non a cattiva manutenzione della piazza da parte del condominio bensì all' errore di progettazione ed esecuzione (mancata adeguata resistenza del massetto armato di sottofondo e apparati radicali delle piantumazioni) e accertando il dissesto su quasi tutta la superficie della piazza (300 mq circa). Tanto premesso, data la scansione temporale sopra descritta, l'azione di esatto adempimento , contrariamente a quanto eccepito da (...) non è prescritta essendo la prescrizione dell'ordinaria azione contrattuale di risoluzione o di adempimento decennale. Ugualmente priva di pregio è il rilievo dell'appellata secondo cui il ctu avrebbe esorbitato l'ambito del quesito ( diretto alla verifica se i lavori indicati nelle riserve fossero stati effettuati o meno da (...)), atteso che la censura inerente all'esorbitanza delle indagini del consulente d'ufficio rispetto ai quesiti formulati resta ininfluente ove le risposte del consulente siano comunque attinenti alla materia in discussione, essendo in tal caso utilizzabili dal giudice per il proprio convincimento, indipendentemente dall'eventuale sconfinamento del mandato (Cass. 2000/117) La doglianza, dunque, appare fondata con conseguente condanna di (...) all'esecuzione della pavimentazione e in particolare del massetto armato di sottofondo della piazza di cui alla riserva n. 8 a regola d'arte. Il quarto motivo di appello" violazione delle norme sostanziali (artt. 1669 e 2697 c.c.), processuali (art. 115 c.p.c.) e speciali (D.M. 8 settembre 1975) - Illogicità, incompletezza ed insufficienza della motivazione inerente il rigetto della domande di condanna di (...) all'esecuzione delle opere o degli interventi necessari per l'eliminazione dei vizi, difetti ed inadempimenti denunciati e contestati" resta assorbito quanto sopra detto. Occorre, quindi, esaminare l'appello incidentale svolto da (...) con cui la predetta chiede di " riformare il capo 1) di cui alla sentenza di primo grado dal Tribunale di Milano ("in parziale accoglimento della domanda di adempimento ex art. 1453 c.c., condanna (...) SRL IN LIQUIDAZIONE alla esecuzione, a favore degli attori, delle opere finalizzate a porre rimedio alle seguenti riserve indicate nel verbale dell'1.04.2007, aventi a oggetto la sigillatura dello spazio laterale di circa 5 cm della griglia in ferro sui lati della pedana di accesso alla scale mobili (n. 2); la sigillatura degli attacchi del parapetto (montanti) e la riparazione e sostituzione delle 60 piastre in pietra naturale (n. 4); l'allineamento della griglia (n. 6); la sigillatura tra pedate e alzate sul lato Arcimboldi della Piazza, nonché la eliminazione di macchie con fuoriuscita di salnitro (n.9)" In particolare (...) censura il fatto che il Giudice di primo grado individui nel verbale sottoscritto dalle parti nel 2007 , con riferimento alle riserve nn. 2, 4, 6, 8, 9, la sussistenza di uno specifico impegno di facere da parte dalla costruttrice che avrebbe determinato il sorgere di una nuova obbligazione, diversa ed autonoma rispetto a quella originaria di cui al contratto di vendita immobiliare". Ritiene la Corte che, come già rilevato nell'esame del primo motivo di appello, la fonte dell'obbligo in capo a (...) va ravvisata nel contratto di compravendita e regolamento annesso, laddove le riserve di cui al predetto verbale rappresentano specifici inadempimenti contestati alla (...) rispetto ai quali il ctu ha constatato la mancata esecuzione da parte di (...) delle opere relative di ripristino. Conseguentemente, accertato che le opere predette non sono state eseguite a regola d'arte né sono state ripristinate , pertanto l'appello incidentale deve essere rigettato. L'appello è dunque parzialmente accoglibile nei limiti di cui in motivazione. Venendo, quindi, alla disciplina delle spese di lite, è consolidato il principio di diritto secondo cui ex art. 336 c.p.c. comma 1 "la riforma della sentenza di primo grado, anche parziale, ha effetto anche sulle parti dipendenti dalla parte riformata ( cosiddetto effetto espansivo interno) e determina la caducazione ex lege della statuizione sulle spese e il correlativo dovere, per il giudice di appello, di provvedere d'ufficio ad un nuovo regolamento delle stesse"(Cass.n. 13059/17). Nel caso di specie la nuova regolazione delle spese alla luce della soccombenza finale comporta la compensazione delle spese dei due gradi di giudizio in ragione del 30% , e la condanna di (...) del residuo 70% atteso l'esito complessivo della lite che ha visto accogliere parzialmente la domanda attorea, spese che si liquidano in dispositivo sulla base del valore della lite, delle questioni trattate e delle tariffe professionali vigenti. Condanna parte appellante altresì alla refusione a favore (...) spa ( contumace in primo grado) delle spese del grado di appello sulla base delle questioni trattate e delle tariffe professionali vigenti, atteso il rigetto della domanda dell'appellante in relazione ai vizi lamentati con riferimento alle scale mobili. Sussistono i presupposti per il versamento da parte di (...), appellante incidentale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002 così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. 24 dicembre 2012, n. 228 P.Q.M. La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, dichiara la cessazione della materia del contendere rispetto ai i Sig.ri (...), (...) e (...), a spese compensate. Accoglie parzialmente l'appello proposto dall'appellante e per l'effetto condanna (...) a realizzare a regola d'arte le scale di pietra come indicato dal ctu nell'atp a pag 30 mediante demolizione dell'attuale rivestimento e posa di nuovo sistema di guaine nonché posa di nuovo rivestimento in pietra identico all'esistente, nonché all'esecuzione della pavimentazione della piazza di cui alla riserva n. 8 a regola d'arte e in particolare del massetto armato di sottofondo. Rigetta l'appello incidentale di (...). condanna (...) al pagamento a favore degli appellanti delle spese di entrambi i gradi di giudizio che si liquidano in Euro 10.000 per il primo grado e in Euro 8000 per il secondo grado nei limiti del 70% e quindi complessivamente Euro 12.600,00 nonché spese di atp e ctu nella misura del 70%, oltre spese generali e oneri di legge Condanna l'appellante alla refusione delle spese del grado di appello a favore (...) spa, che liquida in Euro 5.000,00 oltre spese generali e oneri di legge Dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante incidentale (...) dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 quater D.P.R. n. 115 del 2002 come modificato dall'art. 1 comma 17 L. n. 228 del 2012 Così deciso in Milano il 18 gennaio 2023. Depositata in Cancelleria il 2 febbraio 2023.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI VITERBO Sezione civile in composizione monocratica, nella persona del Giudice, dott.ssa Caterina Mastropasqua, ha pronunciato la seguente SENTENZA nel giudizio di primo grado iscritto al n. 864 del Ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2019, trattenuto in decisione all'udienza del 22 giugno 2022 tra CONDOMINIO (...) (c.f. (...)), in persona del suo amministratore e legale rappresentante pro tempore (...) S.r.l.s., con sede in Roma Via (...), in persona del suo A.U. e legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. (...) ed elettivamente presso il suo in Roma, Via (...), giusta procura alle liti rilasciata in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore depositata in data 14.9.2022 attrice contro (...) S.r.l. (c.f. e p.Iva (...)) in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa in forza di delega allegata alla comparsa di costituzione e risposta dagli Avv.ti (...) ed elettivamente domiciliata presso lo Studio di quest'ultimo in Viterbo, Via (...) convenuta Conclusioni delle parti: come in atti a verbale dell'udienza del 22 giugno 2022 celebrata a trattazione scritta da intendersi qui riportate e trascritte Ragioni di fatto e di diritto della decisione 1. Con atto di citazione ritualmente notificato (...), in persona dell'amministratore pro tempore, conveniva in giudizio (...) S.r.l., società costruttrice della medesima (...) sito in Monterosi (VT) via (...) s.n.c. deducendo: che parte convenuta era ancora condomina con il più alto numero di millesimi in quanto proprietaria di numerose unità immobiliari; che (...) era disciplinata dal regolamento approvato all'unanimità nel corso dell'assemblea tenutasi il 24 febbraio 2012 redatto a seguito della transazione intervenuta tra la convenuta e gli altri comunisti all'esito di giudizio promosso da un cospicuo numero di questi dinnanzi al Tribunale di Roma, R.G. n. 36211/2009 nei confronti della medesima (...) S.r.l. e della (...) S.p.A. al fine anche di sentir accertare la nullità, inesistenza ed inefficacia del precedente regolamento predisposto dalla società costruttrice; che il predetto nuovo regolamento, dopo l'approvazione, era stato trascritto presso i RR.II. così acquisendo natura contrattuale; che nell'accordo transattivo prima, e nella trasfusione dello stesso nel nuovo regolamento della (...) poi, erano stati previsti una serie di obblighi a carico della (...) S.r.l. a favore della (...) e di ciascuno dei singoli partecipanti alla stessa, nello specifico previsti all'art. 5, lett. D); che nulla di quanto previsto nell'art. 5 lett. D) era stato realizzato dalla convenuta a nulla valsi i solleciti e le richieste reiterate negli anni. Ciò premesso parte attrice concludeva chiedendo che parte convenuta venisse condannata ad adempiere agli obblighi assunti, quale società costruttrice e venditrice del (...), nei confronti della (...) e di ciascuno dei singoli partecipanti alla stessa indicati all'art. 5 , lettera D) del regolamento e in particolare che il Tribunale adito disponesse che (...) S.r.l. fosse condannata "1) a realizzare, a sue cura e spese e in tempi ragionevoli la recinzione e la completa chiusura delle aree e dei fondi proprie della (...) nel (...), delimitando, con appo-sita recinzione continua e chiusa il perimetro dei comparti già edificati "B" e "C" ed eventuali altri, i parcheggi e le zone a verde per i residenti, nonché la "strada Comunale Valle di Santa Maria" nel tratto interno all'area del Comprensorio, in modo da creare nel Comprensorio una prima isola residenziale; 2) a predisporre, a realizzare ed ad attivare in tempi ragionevoli e previo rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative, completamente a sue cura e spese, sulla Strada di Valle di Santa Maria nel punto del suo tratto al confine a monte del Comprensorio, come indicato con la lettera "K" ed evidenziato in colore celeste nella planimetria allegata sub "A": 2a) un accesso pedonale e carrabile all'isola della (...), chiuso con un cancello in ferro zincato verniciato e, all'interno del Comprensorio, con un sistema di sbarramento ad aste mobili in prossimità della portineria come appresso, entrambi assistiti nelle manovre da congegni elettromeccanici azionabili dalla portineria e dai residenti con telecomando e con videocitofono dalle; loro unità abitative; 2b) una attigua postazione di portineria e guardina, della grandezza di almeno mq. 35 e dotata di servizi igienici, aria condizionata e WC, costruita in cemento armato e muratura, munita di monitor e videoterminali collegati alle telecamere e ai sensori di videosorveglianza del Comprensorio ; 2c) un servizio di portineria, guardiania e vigilanza con presidio fisso combinato con guardie particolari giurate armate di notte ed operatori non armati di giorno, ubicato nella detta postazione di portineria e guardina all'ingresso del Comprensorio, servizio operativo tutti i giorni dell'anno 24 ore su 24 ed insopprimibile, affidato a primario istituto di vigilanza e così articolato: - piantonamento fisso armato, con orario 21.00 - 6.00 per 365 giorni all'anno, effettuato con particolare guardia giurata, con a disposizione autovettura di servizio da utilizzare in caso di emergenze; - piantonamento fisso non armato, con orario 21.00 - 6.00 per 365 giorni all'anno, effettuato con operatore regolarmente inquadrato secondo il vigente CCNL di categoria (multi servizi) con a disposizione autovettura di servizio da utilizzare in caso di emergenze', con vittoria delle spese di lite. Si costituiva in giudizio (...) S.r.l. eccependo l'improcedibilità della domanda attesa l'assenza del preventivo esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, trattandosi parte attrice, in realtà, di un supercondominio; deduceva, altresì, che analogo giudizio, pendente in fase istruttoria dinnanzi al Tribunale di Roma, R.G. n. 26173/2017, era stato già proposto da numerosi condomini e, considerata l'identità delle cause, chiedeva disporsi la sospensione ex art. 295 c.p.c. dell'odierno giudizio in attesa della definizione di quello richiamato. Nel merito deduceva l'infondatezza delle domande attoree in fatto e in diritto rilevando che le obbligazioni assunte da (...) S.r.l. con l'atto di transazione e trasfuse nel Regolamento consistevano, essenzialmente, nella realizzazione di un campo da golf a 27 buche, nella realizzazione di un campo pratica, in interventi di ristrutturazione e manutenzione straordinaria all'interno di tutte le singole proprietà private nonché negli interventi descritti nell'avversario atto di citazione e che dette obbligazioni erano state già tutte e prontamente realizzate, come del resto evincibile dalla consulenza tecnica d'ufficio già svolta nel procedimento pendente innanzi al Tribunale di Roma. Con riferimento particolare alla portineria deduceva di aver provveduto a far installare una postazione provvisoria munita di collegamento citofonico con tutte le unità immobiliari nonché un impianto di video sorveglianza mentre la (...) aveva deliberato, proprio su indicazione della S.r.l. (...), di dar corso a un servizio di vigilanza organizzato anche con ronda notturna, evidenziando che, in ogni caso, nel Regolamento della (...) non era indicato un termine preciso, del resto ivi indicato con l'espressione "in tempi ragionevoli" considerato che il tutto era legato alla sdemanializzazione della Strada comunale Valle di Santa Maria e al rilascio delle autorizzazioni amministrative necessarie per la realizzazione delle opere. Ciò premesso, ritenendo le domande proposte inammissibili, non essendo stata ex adverso proposta alcuna fissazione del termine ex art. 1183 c.c. e non avendo ancora provveduto gli organi amministrativi competenti a procedere alla necessaria sdemanializzazione della Strada comunale pretendendo, anzi, l'immediata riapertura della via al pubblico transito a fronte dell'avvenuta realizzazione di un sistema di sbarramento da parte della (...) S.r.l. - disposizione alla quale la società non aveva potuto che adeguarsi, risultando invero all'attualità l'impianto di sbarramento installato ma non posto in funzione -, e considerato che, anche con riferimento alle previste caratteristiche della portineria, in mancanza di detta sdemanializzazione, questa non poteva realizzarsi non potendo detta portineria insistere su aree del Comune di Monterosi - ciò precludendo allo stato qualunque richiesta di autorizzazione a ciò finalizzata -, concludeva chiedendo che il Tribunale adito, atteso che alcun inadempimento poteva ascriversi alla convenuta essendo state già puntualmente eseguite tutte le opere che non necessitavano di specifici provvedimenti amministrativi allo stato non emessi non per fatto o colpa imputabile alla società convenuta, previa sospensione ex art. 295 c.p.c. dell'odierno giudizio in attesa della definizione di quello pendente dinanzi al Tribunale di Roma (R.G. 26173/2017), rigettasse "per improcedibilità, inammissibilità e infondatezza nel merito le domande tutte ex adverso proposte con l'atto di citazione fatto notificare in data 27/3/2019; con vittoria di spese, competenze ed onorari del procedimento'. Ritenendo insussistente il necessario rapporto di pregiudizialità giuridica/dipendenza tra l'odierna causa e quella pendente innanzi al Tribunale di Roma, in quanto quest'ultimo giudizio volto all'accertamento della responsabilità ex art. 1669 c.c. del costruttore-venditore (...) S.r.l. e quello odierno alla condanna della medesima società ad obblighi di fare rispetto a quelli assunti nel Regolamento di (...), non veniva disposta la sospensione ex art. 295 c.p.c. e venivano invece assegnati i termini a parte attrice per la presentazione della domanda di mediazione. Successivamente, rigettata l'istanza di improcedibilità avanzata da parte convenuta quanto al corretto espletamento della procedura di mediazione e concessi i richiesti termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., la causa ritenuta l'inammissibilità delle prove orali articolate da parte convenuta, veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e, all'udienza del 22 giugno 2022, celebrata a trattazione scritta, la causa veniva trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. 2. L'eccezione avanzata da parte convenuta di improcedibilità della domanda attorea per tardiva attivazione del procedimento di mediazione rispetto al termine assegnato dal giudice è infondata e deve essere pertanto rigettata. Invero, come già osservato nel corso del giudizio, pur essendo stata promossa la procedura per impulso di parte attrice in data 21.11.2019, e dunque ben oltre il termine di 15 giorni decorrente dal 13.9.2019 concesso con ordinanza del 12.9.2019 - termine decorrente dalla comunicazione del provvedimento, avvenuta, appunto, in data 13.9.2019 -, questa risulta conclusasi entro il termine massimo stabilito dalla legge per l'esperimento. In particolare, con riferimento alla valutazione delle conseguenze relative al mancato rispetto del termine di 15 giorni stabilito dal giudice per l'introduzione del procedimento di mediazione ex art. 5 D.Lgs. n.28/2010 e s.m.i., si ritiene di aderire, nell'ampio dibattito sorto tra i giudici di merito, all'indirizzo giurisprudenziale a tenore del quale il termine in questione, attesa la mancanza di espressa previsione legislativa, non può ritenersi perentorio, considerando detta soluzione maggiormente in linea con i principi volti a garantire un'effettiva tutela giurisdizionale dei diritti delle parti evitando che preclusioni e/o impedimenti non espressamente previste dalla legge possano minare una siffatta tutela, dovendosi invece, nel caso come quello in esame, ritenersi osservata la condizione di procedibilità in ragione della circostanza che la domanda di mediazione è stata avanzata e si è conclusa entro il termine di cui all'art. 6, comma 1, D.Lgs. n. 28/2010 (il quale fissa in tre mesi il periodo massimo di durata del procedimento di mediazione), termine questo da ritenersi, invece, perentorio (cfr. Corte d'Appello di Milano, Sez. I, sentenza del 2806-2017) e, nel caso di specie risultato rispettato essendosi il procedimento concluso entro il tempo massimo previsto, vale a dire - nell'ipotesi di cui è causa -, entro tre mesi decorrenti dalla scadenza di quello fissato dal giudice, dunque entro tre mesi dal 28.9.20219 (13.9.2019 + 15 giorni) con procedimento, infatti, concluso con verbale negativo in data 19.12.2019. Ciò posto la domanda di parte attrice è infondata e non può trovare accoglimento. Invero, le doglianze attoree in ordine al mancato rispetto degli obblighi assunti dalla convenuta nel Regolamento della (...) approvato dall'assemblea in data 24.12.2012, come specificamente indicati nell'atto di citazione, non hanno trovato conforto probatorio atteso che parte convenuta ha in parte dimostrato per tabulas l'assolvimento degli stessi e in parte rappresentato, senza che dette circostanze venissero smentite, che la non completa o non esatta esecuzione di alcuni obblighi non è dipesa da suo fatto o colpa. Nello specifico, mediante il deposito della relazione finale di cui alla consulenza tecnica d'ufficio svoltasi nel giudizio, R.G. n. 26173/2017, (in particolare relativa al comparto C della (...), risultando, dall'esame della documentazione messa a disposizione, edificati i comparti B e C), e della cui bontà quanto alle conclusioni e agli accertamenti ivi compiuti, risalenti al maggio 2019, non vi è motivo di dubitare (cfr. all n. 3 fascicolo parte convenuta), è emerso che le recinzioni previste risultano completate così come l'accesso pedonale e carrabile, così come il collegamento citofonico nelle unità immobiliari e l'impianto di videosorveglianza (come documentato anche fotograficamente), nonché risulta predisposto un servizio di vigilanza nell'interno del comparto, organizzato anche con servizio di ronda notturna (cfr. all nn. 6 e 7 fascicolo parte convenuta). Con riferimento poi specificamente alla chiusura della strada di Valle di S. Maria "con un cancello di ferro zincato verniciato e con un sistema di sbarramento..." e all'attigua 2 portineria, la circostanza che tali interventi, in parte già realizzati con una portineria con postazione provvisoria e mediante la realizzazione di un sistema di sbarramento la cui evoluzione in struttura fissa o attivazione del funzionamento dipendono dalle autorizzazioni amministrative legate alla sdemanializzazione della strada comunale indicata, non sono state contestate da controparte che non ha neanche provveduto al deposito delle memorie istruttorie richieste. Inoltre, le asserzioni di parte convenuta hanno trovato conferma documentale tenuto conto del deposito in atti della diffida inviata dal Comune di Monterosi per la riapertura della strada in questione e contestuale rimozione di tutti gli impedimenti all'accesso, avendo invero affermato (...) S.r.l. di essersi dovuta adeguare a tale disposizione lasciando l'impianto di sbarramento realizzato installato e tuttavia non in funzione e ciò per non contravvenire a quanto stabilito dall'amministrazione comunale. Né parte attrice, al fine di adempiere all'onere di specifica contestazione a fronte delle difese supportate da idonea documentazione di parte convenuta, ha contestato che l'assenza di tali autorizzazioni debba ascriversi a inefficienza o inadempimento della parte convenuta o che la portineria, con le caratteristiche previste nel Regolamento di (...) doveva essere realizzata in una posizione non interferente con la sdemanializzazione della strada e senza le necessarie autorizzazioni amministrative o che non veritiera è stata l'allegazione della predisposizione di una postazione provvisoria. Alla luce di quanto sopra complessivamente valutato la domanda di parte attrice non può che essere rigettata. Le spese di lite, liquidate in base al D.M. n. 55 del 2014 e s.m.i. con riferimento ai valori dello scaglione indeterminato di modesta complessità e in prossimità dei minimi di scaglione per la semplicità delle questioni trattate e la ridotta attività compiuta, seguono la soccombenza e devono pertanto porsi a cario di parte attrice. P.Q.M. Il Tribunale di Viterbo, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede: - rigetta la domanda di parte attrice; - condanna parte attrice alla rifusione delle spese di lite in favore di parte convenuta, liquidandole in complessivi Euro 3.900,00, oltre spese generali forfettarie al 15%, Iva e cpa come per legge. Così deciso in Viterbo, 31 gennaio 2023. Depositata in Cancelleria il 1 febbraio 2023.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. MANNA Felice - Presidente Dott. CARRATO Aldo - Consigliere Dott. FALASCHI Milena - Consigliere Dott. SCARPA Antonio - rel. Consigliere Dott. AMATO Cristina - Consigliere ha pronunciato la seguente: SENTENZA sul ricorso 4983-2018 proposto da: CONDOMINIO (OMISSIS), rappresentato e difeso dall'avvocato (OMISSIS); - ricorrente - contro CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS); - controricorrente - avverso la sentenza n. 1432/2017 del TRIBUNALE di TORINO, depositata il 16/03/2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 07/12/2022 dal Consigliere ANTONIO SCARPA. viste le conclusioni motivate, ai sensi del Decreto Legge 28 ottobre 2020, n. 137, articolo 23, comma 8-bis, convertito con modificazioni dalla L. 18 dicembre 2020, n. 176, formulate dal P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale BASILE TOMMASO, il quale ha chiesto il rigetto del ricorso. FATTI DI CAUSA Il Condominio (OMISSIS) ha proposto ricorso, articolato in due motivi, ai sensi dell'articolo 348 ter c.p.c., comma 3, avverso la sentenza n. 1432/2017 del Tribunale di Torino, depositata il 16 marzo 2017. La Corte d'appello di Torino, con ordinanza comunicata il 4 dicembre 2017, aveva dichiarato l'inammissibilita' dell'appello proposto dal Condominio (OMISSIS) ai sensi dell'articolo 348 bis c.p.c.. Resiste con controricorso il Condominio (OMISSIS) di Torino. Il giudizio ha ad oggetto l'opposizione al decreto ingiuntivo per la riscossione di spese condominiali dell'importo di Euro 10.743,75, coma da bilancio preventivo 2013, intimato dal Condominio (OMISSIS) di Torino al Condominio (OMISSIS). Con l'opposizione proposta, il Condominio (OMISSIS) aveva "negato di essere condomino del Condominio (OMISSIS)" e di non essere percio' tenuto al pagamento della somma ingiunta. Il Tribunale di Torino affermo' che "non vi e' alcuna preclusione a che un Condominio, caratterizzato dall'esistenza (di) proprieta' comuni, sia a propria volta un condomino di un piu' ampio Condominio caratterizzato dalla presenza di parti dello stabile comune sia al primo Condominio che di altri condomini". Il Tribunale diede a tal fine rilievo al "regolamento del Condominio (OMISSIS)", accettato dagli acquirenti, che all'articolo 4 riconosce ai Condomini di (OMISSIS) la comproprieta' del 50% della rampa al civico n. (OMISSIS) di (OMISSIS) e del cortile a cielo aperto messo al piano interrato primo". Ancora, la sentenza di primo grado fece riferimento alle due "scritture ricognitive" del 22 dicembre 1998 e del 22 aprile 1999. Anche l'articolo 3, lettera b) del regolamento avrebbe confermato la "doppia natura della superficie scoperta". Pertanto, secondo il giudice di primo grado, "una parte comune del Condominio (OMISSIS)", cioe' l'area che funge sia da cortile dello stabile sia da pavimento del primo piano interrato ove si trovano le autorimesse, sarebbe al contempo "parte comune del fabbricato del Condominio di (OMISSIS)". Nello stesso senso si spiegherebbe, secondo il Tribunale di Torino, l'articolo 9 del regolamento del Condominio (OMISSIS), che prevede la ripartizione tra le sole unita' immobiliari ricadenti nei Condomini di (OMISSIS), di (OMISSIS) e di via (OMISSIS) le rispettive spese. La sentenza di primo grado affermo', infine, che la deliberazione assembleare del 24 aprile 2013, su cui fondava il decreto ingiuntivo, non era stata tempestivamente impugnata ai sensi dell'articolo 1137 c.c. dal Condominio (OMISSIS). La Corte d'appello di Torino ha poi dichiarato inammissibile l'appello ai sensi dell'articolo 348 bis c.p.c., ribadendo l'asserto che, alla luce dei documenti prodotti, il Condominio (OMISSIS) risulti in parte compreso nel Condominio (OMISSIS). Il ricorso e' stato deciso in camera di consiglio procedendo nelle forme di cui al Decreto Legge 28 ottobre 2020, n. 137, articolo 23, comma 8-bis, convertito con modificazioni dalla L. 18 dicembre 2020, n. 176. Il ricorrente ha presentato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE 1.Il primo motivo del Condominio (OMISSIS)Corso Francia(OMISSIS)353(OMISSIS) lamenta l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, nonche' la violazione e falsa applicazione degli articoli 1117, 1123, 1125, 1135, 1362, 1363 e 1367 c.c. La censura espone che le tabelle millesimali dei condomini in lite non contemplano quote spettanti al condominio autorimesse. Si illustrano le regole sul funzionamento del cd. supercondominio e si ribadisce che il Condominio (OMISSIS) non e' condomino del Condominio (OMISSIS). Il secondo motivo di ricorso deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 1100, 1104, 1117, 1123, 1135, 1137, 1138, 1362, 1363 e 1367 c.c., nonche' degli articoli 112 e 115 c.p.c., ed ancora la "insufficiente motivazione". La complessa censura, che si sviluppa da pagina 19 a pagina 30 del ricorso, contesta l'esistenza di un "rapporto di natura reale" tra il Condominio (OMISSIS) e il Condominio (OMISSIS) e si sofferma sulla struttura del complesso immobiliare, sempre per escludere che potesse essere emesso nei confronti del condominio delle autorimesse un decreto ingiuntivo ai sensi dell'articolo 63 disp. att. c.c. in favore del Condominio (OMISSIS), per carenza della qualita' di "condomino". I due motivi, giacche' connessi, verranno esaminati congiuntamente. 2. Il controricorrente sostiene che il ricorso e' inammissibile o comunque infondato, atteso che: e' invalida la Delib. dell'assemblea del Condominio (OMISSIS) di autorizzazione al promovimento del ricorso per cassazione; e' percio' invalida la procura speciale rilasciata dall'amministratore; non sono stati indicati i motivi di appello che hanno portato alla declaratoria di inammissibilita' ai sensi dell'articolo 348 bis c.p.c.; sussiste l'inammissibilita' del motivo ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 agli effetti dell'articolo 348 ter c.p.c., comma 4; vengono dedotte dal ricorrente questioni di fatto; in ogni caso il Condominio (OMISSIS) ben poteva avvalersi dello strumento di cui all'articolo 63 disp. att. c.c. nei confronti del Condominio (OMISSIS), facendo questo parte del primo in forza della comproprieta' di una rampa e di un cortile, come dimostra la documentazione prodotta. 3. Devono dapprima affrontarsi le eccezioni del controricorrente. 3.1. Innanzitutto, la necessita' dell'autorizzazione o della ratifica assembleare per la costituzione in giudizio dell'amministratore va riferita soltanto alle cause che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore, ai sensi dell'articolo 1131 c.c., commi 2 e 3, L'amministratore di condominio non ha allora necessita' di autorizzazione o ratifica dell'assemblea per proporre opposizione a decreto ingiuntivo avente ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del condominio da un terzo creditore (cfr. Cass. Sez. 2, 03/08/2016, n. 16260). Parimenti, in tali controversie l'amministratore del condominio puo' impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, sicche' nessuna rilevanza hanno i rilievi del controricorrente sulla autorizzazione a proporre il ricorso per cassazione contenuta nella Delib. assemblea 31 gennaio 2018 del Condominio (OMISSIS) e sulla conseguente procura rilasciata dall'amministratore. Ancor piu' recisamente, il controricorrente non ha legittimazione alcuna a far valere vizi di annullabilita' della deliberazione assembleare autorizzativa del Condominio (OMISSIS). Nella memoria presentata ai sensi dell'articolo 378 c.p.c. il Condominio (OMISSIS) di (OMISSIS) ha comunque richiamato la deliberazione assembleare del 13 luglio 2022 prodotta con la memoria di nomina del nuovo difensore del 21 ottobre 2022. 3.2. Opera effettivamente la previsione d'inammissibilita' del ricorso per cassazione, di cui all'articolo 348 ter c.p.c., comma 4, che esclude che possa essere impugnato ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 il provvedimento di primo grado allorche' sia pronunciata l'inammissibilita' dell'appello ai sensi dell'articolo 348 bis c.p.c.. 3.3. Nella vigenza del testo dell'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, non e' comunque piu' configurabile il vizio di insufficiente o contraddittoria motivazione della sentenza, restando denunciabile per cassazione la nullita' della stessa per violazione dell'articolo 132 c.p.c., comma 2, n. 4, nei casi di "mancanza assoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafico", "motivazione apparente", "contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili" e "motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile". 3.4. Il ricorso per cassazione proposto dal Condominio (OMISSIS)Corso Francia(OMISSIS)353(OMISSIS) avverso la sentenza di primo grado adempie al requisito di ammissibilita' di cui all'articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 3, facendo espressa menzione (pagina 12 e seguenti) dei motivi di appello e della motivazione dell'ordinanza ex articolo 348-bis c.p.c.. 3.5. I due motivi di ricorso indicano tredici norme di diritto come violate o falsamente applicate, ai fini del vizio previsto dall'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, senza peraltro dedurre con riguardo a ciascuna di esse specifiche argomentazioni, intese a dimostrare in qual modo determinate affermazioni, contenute nella sentenza gravata, debbano ritenersi in contrasto con ciascuna delle norme individuate dal ricorrente come regolatrici della fattispecie. Spetta non di meno a questa Corte, nell'esercizio del potere di qualificazione in diritto della domanda definita e dei fatti comunque accertati nelle fasi di merito, per come esposti nel ricorso per cassazione e nella stessa sentenza impugnata, verificare la fondatezza della questione nei due motivi di ricorso, con riguardo particolare alla legittimazione di un "supercondominio" ad intimare all'amministratore di un condominio in esso compreso un decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi relativi alla conservazione delle parti comuni ad entrambi. 3.6. Devono ancora farsi altre due premesse argomentative. 3.6.1. Avendosi riguardo a giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, potrebbe rilevare il principio secondo cui il giudice puo' sindacare tanto la nullita' dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, quanto l'annullabilita' di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via d'azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell'articolo 1137 c.c., comma 2, e non in via di eccezione (Cass. Sez. Unite, 14/04/2021, n. 9839). Nel caso in esame, il Tribunale di Torino ha proprio evidenziato che la deliberazione assembleare del 24 aprile 2013, su cui fondava il decreto ingiuntivo, non era stata tempestivamente impugnata ai sensi dell'articolo 1137 c.c. dal Condominio (OMISSIS). Cio' che e' tuttavia messo in discussione in causa non e' la validita' della deliberazione di ripartizione delle spese su cui fonda il decreto ingiuntivo opposto, sotto il profilo della violazione dei criteri di suddivisione previsti dalla legge o dalla convenzione ex articolo 1123 c.c., quanto la legittimazione passiva del Condominio (OMISSIS) rispetto all'ingiunzione di pagamento ex articolo 63 disp. att. c.c. domandata dal Condominio (OMISSIS). 3.6.2. Peraltro, nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, la questione dell'appartenenza, o meno, di una o piu' unita' immobiliare di proprieta' esclusiva ad un condominio edilizio, ovvero della titolarita' comune o individuale di una porzione dell'edificio, in quanto inerente all'esistenza del rapporto di condominialita' ex articolo 1117 c.c., puo' formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla pretesa di pagamento delle spese, ma privo - in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell'articolo 34 c.p.c. - di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli, svolgendosi il giudizio, ai sensi dell'articolo 1130 c.c., n. 3) e articolo 1131 c.c., nei confronti dell'amministratore del condominio, senza la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario (cosi' da ultimo Cass. Sez. 2, 28/03/2022, n. 9976, non massimata; arg. anche da Cass. Sez. 2, 22/11/2021, n. 35794; Cass. Sez. 6 - 2, 21/02/2020, n. 4697; si veda altresi' Cass. 18/04/2003, n. 6328, proprio in fattispecie di "condominio autonomo" del piano destinato ad autorimesse; Cass. Sez. 2, 01/04/1999, n. 3119). Cio' comporta che l'accertamento della contemporanea appartenenza di parti comuni al Condominio (OMISSIS) ed al Condominio di (OMISSIS), che il Tribunale di Torino ha compiuto nel presente giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, non travalica l'interesse relativo a questa causa e non puo' percio' influire altresi' su liti diverse insorte o che insorgeranno fra le stesse parti. 3.7. Torna ora utile richiamare il consolidato orientamento giurisprudenziale (formatosi con riguardo a fattispecie cui, come quella in esame, non era applicabile ratione temporis la disciplina normativa poi introdotta dalla L. n. 220 del 2012, mediante l'articolo 1117-bis c.c. e articolo 67 disp. att. c.c., commi 3 e 4), secondo il quale il cosiddetto supercondominio viene in essere "ipso iure et facto", ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a piu' condomini autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto; sicche' il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli articoli 1130 e 1131 c.c. e' limitato alla facolta' di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da piu' condomi'ni, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l'assemblea di tutti i proprietari e l'amministratore del supercondominio, ove sia stato nominato (Cass. Sez. 2, 20/12/2021, n. 40857; Cass. Sez. 2, 28/01/2019, n. 2279; Cass. Sez. 2, 26/08/2013, n. 19558). 3.8. Questa Corte, con la recente ordinanza Cass. Sez. 2, 22/07/2022, n. 22954 (non massimata), decidendo in analoga fattispecie, ha cosi' affermato che "legittimati passivi al pagamento delle quote relative ai beni avvinti da un vincolo supercondominiale sono i singoli condomini e non i condomini". 3.8.1. Tale conclusione va certamente ribadita. 3.8.1.1. L'articolo 1118 c.c. vincola ciascun condomino all'obbligo di contribuire alle spese per la partecipazione alle spese per la conservazione delle parti comuni. L'articolo 1123 c.c., comma 1, pone a carico dei condomini, in misura proporzionale al valore della proprieta' di ciascuno, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. L'articolo 68 disp. att. c.c. dispone che, ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., il valore proporzionale di ciascuna unita' immobiliare e' espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Il vigente articolo 67 disp. att. c.c., comma 3 prevede, infine, quando i partecipanti al supercondominio siano piu' di sessanta, la designazione di un rappresentante all'assemblea per ciascun condominio, ma soltanto per la gestione ordinaria delle parti comuni ai distinti condominii e per la nomina dell'amministratore, e non dunque con compiti generali di rappresentanza sostanziale e processuale dei partecipanti al singolo condominio. 3.8.1.2. In presenza di un "supercondominio", ovvero di piu' condominii di unita' immobiliari o di edifici che abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 c.c., trovano applicazione le disposizioni di cui al Libro Terzo, Titolo VII, capo II, del codice civile. Ne consegue che ciascun condomino e' obbligato a contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi comuni a piu' condominii di unita' immobiliari o di edifici in misura proporzionale al valore millesimale della proprieta' del singolo partecipante, sicche' l'amministratore del supercondominio puo' ottenere un decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell'articolo 63 disp. att. c.c., comma 1 unicamente nei confronti di ciascun partecipante, mentre e' esclusa un'azione diretta nei confronti dell'amministratore del singolo condominio in rappresentanza dei rispettivi condomini e per l'importo globale delle somme individualmente dovute da questi ultimi, come avvenuto nella specie con il decreto ingiuntivo intimato dal Condominio (OMISSIS) al Condominio (OMISSIS). 4. Va pertanto enunciato il seguente principio: in presenza di un "supercondominio", ciascun condomino e' obbligato a contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi comuni a piu' condominii di unita' immobiliari o di edifici in misura proporzionale al valore millesimale della proprieta' del singolo partecipante, sicche' l'amministratore del supercondominio puo' ottenere un decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell'articolo 63 disp. att. c.c., comma 1 unicamente nei confronti di ciascun partecipante, mentre e' esclusa un'azione diretta nei confronti dell'amministratore del singolo condominio in rappresentanza dei rispettivi condomini per il complessivo importo spettante a questi ultimi. 5. Conseguono l'accoglimento del ricorso, nonche' la cassazione della sentenza impugnata in relazione alla censura accolta, con rinvio, ai sensi dell'articolo 383 c.p.c., comma 4, alla Corte d'appello di Torino in diversa composizione, la quale pronuncera' sull'appello tenendo conto dei rilievi svolti ed uniformandosi all'enunciato principio, e provvedera' anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d'appello di Torino, in diversa composizione.